Bisnis Properti tidak akan Pernah Rugi, Sebuah Jebakan Berfikir Yang Menyesatkan

Banyak orang berpendapat bahwa berbisnis properti sudah dipastikan pelakunya akan menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang berniat bahkan sudah terjun ke bisnis properti, terutama sebagai developer properti.

Dilihat dari satu sisi memang benar, karena bisnis properti adalah bisnis yang padat uang. Harga satu unit rumah saja ada yang di atas satu milyar.

Bisa dihitung uang yang bisa dihasilkan jika seorang developer membangun ratusan bahkan ribuan unit rumah.

Tidakpun membangun ratusan atau ribuan unit rumah, membangun satu dua unit rumah saja bisa menghasilkan uang dalam jumlah yang lumayan besar.

Setiap bisnis ada resiko kerugian

Jadi pemahaman bahwa jika seseorang berbisnis properti, maka ia akan kaya raya tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar, karena sesungguhnya tidak ada bisnis yang tidak beresiko kerugian karena itulah kodrat alam.

Tidak ada yang bisa menjamin kesuksesan proyek sepenuhnya. Apalagi berbisnis sebagai developer properti termasuk bisnis yang sangat kompleks pelaksanaannya.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Kompleksnya pelaksanaan proyek properti karena sebuah proyek properti mempekerjakan banyak orang di dalamnya.

Selain melibatkan banyak orang, bisnis properti juga berhubungan erat dengan banyak industri lainnya.

Tak ketinggalan negara juga ikut mengatur bisnis properti melalui banyak peraturan di berbagai tingkatan, menambah kompleksnya bisnis properti itu sendiri.

Sebuah proyek properti melibatkan banyak orang

Sebuah proyek properti melibatkan banyak orang dari institusi formal dan non formal.

Dari institusi formal mereka berasal dari instansi pemerintah, seperti kelurahan, kecamatan, kantor peranahan atau BPN dan banyak dinas-dinas di lingkungan pemerintah daerah setempat.

Ada dari dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat, dinas perumahan dan permukiman, dinas lingkungan hidup, dinas perhubungan, dinas pemadam kebakaran, dinas pemakaman, dinas pertanian, dan dinas penanaman modal dan pelayanan terpadu satu pintu dan dinas-dinas lainnya. 

Karena masing-masing daerah ada yang membentuk dinas sendiri dengan nama yang berbeda dengan dinas yang ada di daerah lainnya.

Selanjutnya dari institusi non formal, orang yang terlibat dalam pelaksanaan sebuah proyek properti adalah dari para profesional.

Para profesional ini terdiri dari arsitek, ahli struktur, interior designer dan konsultan perencana lainnya. Ada juga ahli desainer grafis dan visual, jasa riset pasar dan studi kelayakan proyek, kontraktor, notaris dan PPAT, biro jasa pengurusan legalitas proyek, profesional marketing termasuk ahli pemasaran digital.

Masih banyak lagi orang-orang yang terlibat dalam pengembangan sebuah proyek properti terutama pekerja langsung di proyek seperti para tukang dan ajudannya, mandor, penjaga keamanan dan para karyawan kontraktor dan developer sendiri.

Tukangpun terdiri dari banyak macam juga, ada tukang kayu, tukang batu, tukang besi, tukang gali dan tukang lainnya.

Itulah gambarannya bahwa sebuah proyek properti melibatkan banyak sekali orang. Bisa dibayangkan bahwa dengan bergeraknya sebuah proyek properti maka itu akan memberikan penghidupan bagi banyak orang.

Dibalik itu semua, karena melibatkan banyak orang dari berbagai macam disiplin, menyebabkan kesulitan tersendiri.

Pengelola proyek harus memahami benar-benar tentang pengelolaan sebuah proyek. Jangan sampai terjadi kesalahan dalam manajemen dan pelaksanaan proyek.

Karena kesalahan manajemen di proyek (miss management) menjadi salah satu penyebab gagalnya sebuah proyek properti, alias proyek mangkrak.

Sebuah proyek properti berhubungan dengan banyak bisnis 

Selain berhubungan dengan banyak orang secara langsung dalam pengerjaan proyek, pengembangan sebuah proyek properti tidak terlepas dari industri material bangunan, seperti industri semen, besi, baja, alumunium, kaca, genteng, keramik, dan masih banyak industri lainnya.

Setiap industri penunjang terebut juga digerakkan oleh tenaga kerja yang terus melakukan pekerjaannya. Dengan demikian mereka terus mendapatkan penghasilan dari pekerjaannya. Ya, ekonomi terus berputar.

Di samping industri material bangunan ada lagi industri yang dipengaruhi oleh pengambangan proyek properti yaitu industri rumah tangga dan perkakasnya.

Produknya berupa furniture, perabot rumah tangga seperti kursi, tempat tidur, peralatan dapur dan peralatan eletronic rumah tangga seperti AC, mesin cuci, kulkas, perabotan dapur dan alat masak memasak. Masih banyak lagi, jika ingin disebutkan satu persatu.

Secara mudah dapat dipahami bahwa jika sebuah perumahan atau apartemen dibangun, lalu serah terima ke penghuni, maka si penghuni akan membutuhkan semua furniture dan peralatan rumah tangga.

Jadi secara tidak langsung pengembangan sebuah proyek properti mempengaruhi juga industri elektronik dan home appliance lainnya.

Bisa dibayangkan jika bisnis properti tidak berjalan dengan baik, maka industri-industri penunjangnya juga tidak bergerak dan akan berimbas terhadap banyak sekali orang.

Proyek properti dipengaruhi oleh peraturan

Pemerintah berkepentingan mengatur bisnis properti karena sebenarnya penyediaan tempat tinggal yang layak adalah kewajiban pemerintah seperti amanat UUD 1045 Pasal 28 H;

Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

Proyek properti dipengaruhi oleh makro perekonomian dan relaksasi kebijakan terkait

Satu lagi yang mempengaruhi bisnis properti adalah kondisi makro ekonomi, seperti tingkat pertumbuhan ekonomi, suku bunga bank dan lainnya.

Jika pertumbuhan ekonomi bagus maka secara umum akan mengakibatkan bisnis properti akan bagus juga. Karena pertumbuhan ekonomi yang bagus membuat kegiatan perekonomian masyarakat berjalan lancar dan daya beli masyarakat meningkat.

Selanjutnya yang mempengaruhi bisnis properti adalah tingkat suku bunga perbankan. Semakin rendah suku bunga maka bisnis properti semakin bergairah.

Karena dengan suku bunga yang rendah maka semakin banyak masyarakat yang sanggup membeli rumah karena cicilan menjadi lebih rendah.

Akan lebih terasa lagi impact-nya jika kebijakan suku bunga yang rendah diiringi dengan relaksasi kebijakan LTV/FTV seperti yang berlaku sekarang. Dimana LTV/FTV diperbolehkan oleh Bank Indonesia sampai dengan 100%.

Artinya masyarakat bisa membeli rumah dengan uang muka 0 persen atau tanpa DP sama sekali.

Catatan: LTV (loan to value) adalah atau besarnya pinjaman dibandingkan dengan nilai asetnya. Sementara FTV (finance to value), sama dengan LTV untuk sistem syari’ah.

Melihat begitu pentingnya kondisi perekenomian makro terhadap bisnis properti, maka sebuah proyek bisa saja gagal lanjut jika terjadi krisis krisis moneter atau krisis ekonomi.

Seperti yang pernah terjadi di Indonesia pada tahun 1998, dan krisis ekonomi tahun 2008 yang dipicu oleh krisis subprime mortgage di Amerika Serikat.

Penyebab utama sebuah proyek gagal

Penyebab kegagalan sebuah proyek properti yang paling utama adalah salah perhitungan dalam mengakuisi lahan. Kondisi yang paling umum terjadi adalah seorang developer membeli tanah dengan harga yang lebih tinggi dari competitor sehingga harga jual produk kalah bersaing.

Atau mungkin saja harga tanah memang tidak terlalu mahal tetapi membutuhkan pekerjaan berat seperti pengurukan sehingga menambah biaya.

Sehingga jika dihitung secara keseluruhan maka harga akusisi tanah juga menjadi besar.

Ini biasanya terjadi pada developer baru yang sangat bernafsu menjadi developer properti sehingga melupakan aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam meng-akuisisi lahan, terutama tentang harga tanah.

Abai terhadap legalitas tanah juga berbahaya

Penyebab lainnya sebuah proyek gagal adalah adalah ketidakhati-hatian terhadap legalitas tanah.

Sudah amat dimengerti bahwa bisnis developer properti atau bisnis properti secara umum dan aspek-aspeknya diatur oleh negara melalui undang-undang, seperti Undang-Undang Pokok Agraria atau UU No. 5 Tahun 1960, UU Hak Tanggungan, UU Perumahan dan Kawasan Permukiman dan peraturan-peraturan lainnya, baik di tingkat pusat maupun di tingkat daerah yang bersinggungan dengan dunia properti. Terutama tentang tanah dan kepemilikannya.

Dan terakhir tentang bisnis properti juga diatur dalam UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja.

Dimana produk UU Ciptaker yang paling menjewer bisnis properti adalah tentang penghapusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan diganti dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Jadi dapat dilihat bahwa banyak sekali peraturan yang mengatur tentang legalitas proyek properti.

Oleh karenanya jika Anda bermasalah dengan legalitas, maka Anda akan berhadapan dengan undang-undang atau peraturan-peraturan tersebut.

Sengketa dan status quo

Jika tanah proyek bermasalah hukum, maka bisa dipastikan tanah berada dalam kondisi sengketa, atau sekurangnya berada dalam status quo sehingga segala pekerjaan atas lahan yang bersangkutan harus dihentikan, sebagaimana diamanatkan undang-undang.

Maka untuk menghindari sengketa tanah tersebut, sebelum mengakuisi lahan Anda harus hati-hati dan melakukan cek dan ricek dengan sangat hati-hati. 

Jika tanah sudah sertifikat maka sebelum melakukan transaksi, sertifikatnya harus diperiksa terlebih dahulu ke kantor pertanahan setempat.

Pengecekan sertifikat biasanya bisa diserahkan kepada notaris yang ditunjuk.

Ingat! Jangan ada pembayaran kepada pemilik lahan sebelum sertifikat tanah tersebut dinyatakan bersih.

Legalitas tanah yang belum bersertifikat

Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai tanah girik maka pengecekannya cukup ke kantor desa atau kantor kelurahan.

Karena data-data tentang tanah girik tersimpan seluruhnya di kantor desa atau kelurahan setempat.

Jika tanah tidak bermasalah nanti kepala desa atau lurah akan mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa.

Berbarengan dengan surat keterangan tidak sengketa tersebut kepala desa juga mengeluarkan surat keterangan riwayat tanah dan surat penguasaan fisik tanah.

Dengan adanya beberapa surat keterangan ini, maka tanah tersebut sudah aman untuk diakuisisi.

Logikanya, dengan adanya surat keterangan tersebut sudah jelas bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa, riwayat tanahnya jelas dan memang secara fisik saat ini dikuasai oleh pemiliknya sekarang.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

• Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
• Inilah Kenapa Anda Harus Menekuni Bisnis Developer Properti
• Inilah Kenapa Bisnis Properti Itu Amat Menguntungkan
• Ini yang Menjadi Daya Tarik Bisnis Properti: Penghasilannya Besar
• Bisnis Properti yang Menciptakan Kekayaan
• Jika Tidak Yakin Akan Berhasil Di Bisnis Properti Sebaiknya Jangan
• Sebelum Menjadi Developer Properti, Ini yang Harus Anda Pahami
• Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek  
• Hati-hati Jika Menerima Permintaan Rumah Ready Stock
• Cerita Sukses Seorang Developer Pribadi
• Tentang Developer Properti Yang Belum Banyak Dipahami Orang
• Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
• Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
• Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
• Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti