Menjadi developer properti bisa dilakukan oleh siapapun termasuk orang awam sekalipun, yang dimaksud dengan orang awal di sini adalah orang yang tidak paham pekerjaan teknis pengembangan proyek.
Dia tidak tahu cara membangunan unit rumah. Dia juga tidak tahu dan belum pernah membangun jalan dan selokan.
Apalagi memahami tentang tahapan membangun proyek. Dia sama sekali tidak paham.
Termasuk tentang legalitas proyek, legalitas tanah, sama sekali asing baginya.
Tetapi tidak usah khawatir, orang yang awam sekalipun punya peluang untuk menerjuni bisnis properti sebagai pengembang. Kenapa?
Semua pekerjaan bisa di-outsource-kan
Karena seluruh pekerjaan di bidang pengembangan proyek properti itu bisa didelegasikan kepada orang lain.
Siapa mereka? Mereka adalah orang-orang yang memiliki kemampuan khusus untuk mengerjakannya.
Yang dibutuhkan dari dirimu adalah kemampuan kelola dan manajemen, mengelola proyek dan me-manage orang dan seluruh stake holder di proyek.
Siapa saja orang-orang yang dirimu butuhkan dalam pengembangan proyek? Untuk menjawabnya kita perlu bedah dulu apa saja jenis pekerjaan dalam pengembangan proyek properti.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Tahap mengakuisisi lahan
Yang pertama adalah ketika kita mengakuisisi lahan, pada tahapan ini diperlukan bagian legal untuk mengurus legalitas lahan yang akan diakuisisi.
Mulai dari memeriksa keabsahan legalitas lahan tersebut sampai dengan peralihan haknya ke atas nama developer.
Karena dalam hal legalitas lahan ini banyak hal yang musti diperhatikan dan dipahami.
Terutama tentang jenis alas hak yang melekat pada tanah tersebut. Maksudnya tanah tersebut apakah sudah bersertifikat atau belum.
Nah, kebanyakan tanah di Indonesia ini masih belum bersertifikat apalagi lokasinya di daerah yang masih sepi atau di pedesaan. Tanah yang tidak bersertifikat tersebut pada umumnya masih girik.
Berbeda dengan lokasi yang berada di perkotaan, memang sudah banyak yang bersertifikat.
Untuk tanah yang belum bersertifikat ini memerlukan analisa mendetil karena adanya potensi terjadi sengketa.
Hal ini disebabkan belum adanya peta tanah hasil pengukuran detil terhadap tanah tersebut.
Lalu peralihannya pun kebanyakan masih dilakukan secara di bawah tangan sehingga acap kali terjadi overlap kepemilikan.
Libatkan notaris dari awal
Jika ingin lebih tenang dalam mengakuisisi lahan, sebaiknya dari tahap awal sudah melibatkan notaris.
Karena seorang notaris amat paham tentang legalitas lahan karena itu adalah pekerjaannya sehari-hari. Dirimu tidak perlu terjun langsung.
Mengurus perizinan
Pekerjaan selanjutnya adalah mengurus perijinan ke instansi terkait. Perijinan ini banyak juga macamnya, banyak instansi yang terlibat memberikan rekomendasi sebelum perijinan dalam bentuk pengesahan siteplan dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) diperoleh.
Namun sejak UU No. 11 Tentang Cipta Kerja disahkan, IMB sudah tidak ada lagi, digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Namun tahapan mengurus perizinan ini pada umumnya masih sama. Sama dengan IMB, PBG merupakan produk akhir sebuah proses permohonan perizinan bangunan, termasuk perizinan proyek properti.
Karena PBG itu adalah produk akhir maka ada proses awal yang harus dilalui sebelum PBG didapat oleh seorang pengembang properti.
Proses awal itu berupa mengurus beberapa rekomendasi pada instansi atau dinas daerah terkait.
Diantara instansi atau dinas terkait itu adalah Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pemakaman, Dinas Perhubungan, Dinas Pertanian, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Kebersihan, PLN, Kantor Desa atau Kelurahan, Kantor Kecamatan, dan lain-lain.
Dari dinas-dinas yang berada di lingkungan kementrian PUPR pengembang akan mendapatkan rekomendasi peil banjir, dari dinas lingkungan hidup seorang developer akan mendapatkan rekomendasi Amdal, UKL-UPL, dan SPPL.
Termasuk rekomendasi tentang tempat pembuangan sampah juga wajib didapatkan dari dinas lingungan hidup.
Sementara dinas pemakaman umum mengeluarkan rekomendasi cadangan tanah makam untuk proyek.
Selanjutnya akan ada rekomendasi dari dinas pertanian bahwa lokasi bukan merupakan lahan pertanian yang dilindungi.
Banyak bukan?
Capek dirimu jika mengurus ke instansi-instansi tersebut sendiri. Oleh karena itu delegasikanlah ke karyawanmu.
Bisa juga didelegasikan kepada orang lain yang memang pekerjaannya mengurus perijinan, mungkin dalam bentuk biro jasa perijinan atau lainnya.
Sampai di sini belum ada pekerjaan yang butuh keahlian khusus darimu supaya proyek bisa jalan.
Pekerjaan selanjutnya adalah mengerjakan persiapan lahan
Apabila legalitas dalam tahapan akusisi sudah clear dan perzinan juga sudah mulai diurus. Berbarengan dengan pengurusan-perngurusan tersebut, pengerjaan fisik proyek sudah bisa dimulai.
Pekerjaan awal masih berupa persiapan lahan. Nah, persiapan lahan ini macam-macam jenisnya tergantung kondisi site-mu.
Apakah site-mu sudah siap untuk dibangun atau atau sebaliknya.
Kondisi lokasi yang sudah siap untuk dibangun itu adalah permukaannya sudah datar, tanah keras dan sesuai dengan level yang disarankan pada saat mengurus peil banjir.
Jika kondisi site belum datar
Jika kondisi lokasi belum datar maka diperlukan pekerjaan cut and fill untuk membuat site datar dan enak untuk dibangun.
Memang untuk kondisi tertentu tidak memungkinkan membuat site datar 100%.
Misalnya lokasinya berada di lereng gunung, perbukitan maka membutuhkan biaya yang amat besar jika dipaksakan membuat site datar.
Untuk lokasi seperti ini seorang arsitek dapat membuat perencanaan yang mengikuti kontur lahan. Malah untuk kondisi ini site yang berkontur menjadi selling point tersendiri untuk proyek.
Jika site butuh pemadatan
Demikian juga jika kondisi tanah belum padat maka diperlukan pekerjaan tambahan untuk pemadatan lokasi.
Misalnya lokasi yang akan dibangun proyek adalah bekas tanah sawah, maka diperlukan treatment khusus supaya tanah sawah bisa siap untuk dibangun.
Mungkin juga butuh pengurukan
Namun walaupun site sudah datar tetapi elevasinya masih rendah atau di bawah level banjir seperti yang disyaratkan di rekomendasi peil banjir, maka diperlukan pekerjaan pengurukan sampai level-nya sesuai dengan yang disarankan.
Levelling di proyek ini amat penting untuk diberikan perhatian lebih, karena jika salah dalam menentukan level maka lokasimu rentan kebanjiran apalagi di musim hujan, tiap bulan bisa banjir lokasimu. Kasian yang nempatin nantinya.
Dirimu tidak perlu pintar dalam menentukan level ini, serahkan saja kepada orang yang sudah biasa melakukannya, mereka lazim dinamakan surveyor.
Dirimu tinggal serahkan data dalam rekomendasi peil banjir. Biar mereka yang kerja.
Begitu juga ketika proyekmu membutuhkan pengurukan, musti paham betul dirimu untuk menentukan ketinggian pengurukan. Jika tidak paham ya serahkan kepada orang yang paham teknis.
Ya, pekerjaan persiapan lahan ini yang paling utama adalah menentukan site siap untuk dibangun, baik dari sisi kebersihan lahan, kepadatan tanah, kondisi permukaan datar atau ada gradasi, maupun dari sisi levelling-nya.
Stake out
Setelah pekerjaan persiapan lahan selesai dan perizinan juga sudah beres, minimal sudah mendapatkan pengesahan siteplan, maka pekerjaan selanjutnya adalah melakukan pematokan lokasi atau positioning; yaitu menentukan posisi masing-masing unsur dalam proyek, seperti posisi kaveling, jalan, drainase, fasum fasos, ruang terbuka hijau dan lain-lain.
Kegiatan ini intinya adalah menterjemahkan desain siteplan ke lapangan.
Umum disebut orang kegiatan ini namanya staking out. Dirimu tidak perlu melakukan ini sendiri, serahkan juga kepada surveyor atau orang teknismu.
Membangun fisik proyek
Pekerjaan selanjutnya adalah membangun fisik, ini dalam arti yang seluas-luasnya.
Termasuk dalam kegiatan ini adalah membangun unit rumah, infrastruktur semacam jalan, saluran drainase, rumah ibadah, lapangan olah raga, ruang terbuka hijau, kolam serapan, pemasangan jaringan listrik dan lain-lain.
Pembangunan fisik ini bisa diserahkan kepada orang lain, mereka sering dinamakan kontraktor atau pemborong, yaitu orang yang menerima kontrak kerja untuk melakukan suatu pekerjaan.
Untuk membangun jalan gunakan kontraktor yang sudah biasa membangun jalan, jangan paksakan dirimu memasang paving sendiri atau men-cor jalan. Dirimu pasti tidak sanggup karena itu berat.
Begitu juga untuk membangun unit rumah serahkan kepada kontraktor yang sudah biasa membangun rumah, jangan paksakan dirimu mengaduk semen, memasang bohlam, memasang keramik lantai, atau menggali tanah untuk pondasi dan pekerjaan lainnya.
Pekerjaan terberatmu adalah menemukan kontraktor yang tepat.
Bisa juga dirimu membentuk tim kerja untuk membangun sendiri. Ini boleh-boleh saja. Banyak juga keuntungannya jika dikerjakan sendiri.
Terutama dari sisi cost, otomatis cost pembangunan menjadi sedikit lebih murah karena tidak fee kontraktor yang musti dieprhitungkan.
Keuntungan lainnya adalah kontrol mutu pekerjaan dan material bisa dilakukan secermat mungkin karena tim kita sendiri yang mengerjakannya. Disamping juga bisa mengntrol ketat dari sisi waktu.
Ada keuntungan tentu juga ada kelemahannya, yaitu dirimu harus membentuk tim kerja. Mulai dari tukang, mandor, petugas logistik, menyediakan gudang material dan lain-lain.
Tantangannya adalah menemukan super team dalam tim kerja. Dari pengalaman memerlukan waktu untuk menemukan tim kerja yang solid dan kuat.
Tibalah saatnya memasarkan proyek
Nah, pekerjaan selanjutnya adalah memasarkan. Pekerjaan ini harus dilakukan oleh ahlinya karena ini adalah ujung tombak proyekmu.
Jika pemasaran proyekmu lancar dan sukses maka proyekmu dijamin sukses tetapi jika pemasaran terkendala maka alamat proyekmu bermasalah.
Apalagi proyekmu tipe cashflow addict, atau ketergantungan cashflow. Maka pemasaran yang kencang adalah solusinya.
Pemasaran bisa dilakukan dengan berbagai cara, bisa secara offline bisa juga secara online.
Saat ini lebih banyak konsumen yang datang dari beriklan secara online. Beriklan secara online bisa dengan membuat website sendiri dan mempromosikannya di platform iklan.
Bisa beriklan di Facebook Ads, YouTube, Google Ads, Instagram, Twitter dan platform lainnya.
Sementara di website itu tercantum semua hal tentang proyek. Mulai dari narasi proyak yang menceritakan selling point proyek, dan memberikan alasan kenapa orang harus beli.
Dan kemudian membuat suasana yang membuat orang merasa ada dorongan kuat untuk membeli saat ini juga.
Nah, tentang narasi iklan ini tidak boleh asal buat, harus dibuat oleh orang yang pintar dalam memainkan kata-kata untuk “memaksa” orang membeli.
Bentuklah Super Team bukan Superman
Dari seluruh pekerjaan proyek itu tidak satupun aspek yang membutuhkan kemampuan teknis darimu. Semua bisa didelegasikan ke ahlinya.
Tentu saja ketika mendelegasikan ada kompensasi yang musti dirimu bayarkan, yaitu uang jasa atau gaji karyawan.
Pekerjaanmu menjadi lebih mudah jika dirimu sudah memiliki tim yang hebat, super team. Tim yang super akan bekerja presisi dan memilik semangat kerja jempolan.
Bukan mengandalkan dirimu semata. Karena dirimu bukanlah Superman, karena Superman Is Dead!
Tanpa dirimu hadir di proyek tiap hari proyek tetap berjalan dengan baik. Carilah anggota timmu, temukan mereka dan sayangilah mereka jika sudah terbentuk.
Penulis Asriman A. Tanjung, ST
Lihat artikel lainnya:- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Menjadi Karyawan Sebuah Perusahaan Properti Sebagai Salah Satu Cara Mudah Untuk Menjadi Developer Properti
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Begini Cara Menyederhanakan Pekerjaan Proyek Properti
- Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
- Mudahnya Menjadi Developer Jika Orang Terdekat Punya Tanah
- Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Cara Mudah Menjadi Kontraktor Dadakan
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Begini Cara Memanfaatkan Hukum Pareto Saat Memulai Proyek dan Tidak Punya Uang Buat Modal Kerja
- Menjadi Developer Properti Itu Rumit, Jangan Khawatir, Begini Cara Menyederhanakannya
- Amat Penting; Memiliki Tim Lawyer, TNI, POLRI dan Preman Kampung
