Menjadi pengembang properti itu membutuhkan modal besar karena harga tanah mahal dan biaya perizinan dan membangun juga membutuhkan uang yang besar.
Namun ada strategi untuk mengurangi modal ketika membeli tanah dan membangun fisik proyek seperti untuk membangun unit rumah dan infrastruktur. Baca terus artikel ini sampai habis ya…
Karena dalam artikel ini dibahas tuntas bagaimana cara “mensiasati” harga tanah yang mahal dan membangun tidak dari uang sendiri.
Serta ada juga pembahasan tentang perizinan-perizinan yang wajib diurus ketika akan membangun proyek properti.
Untuk membeli lahan butuh modal besar
Untuk membeli lahan butuh modal yang besar karena saat ini sangat sulit mencari lahan dengan harga yang murah, sekurangnya sesuai dengan harga pasar.
Kalau adapun tanah dengan harga murah lokasinya sudah amat jauh dari keramaian, atau lokasinya di pelosok, sehingga proyek sulit dijual karena pada umumnya orang ingin memiliki rumah di lokasi keramaian dan dekat dengan mereka beraktifitas setiap hari.
Itulah keluhan beberapa alumni workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan di Jakarta tiap bulan.
Kondisi ini tentu berbeda jika seseorang atau perusahaan yang akan mengembangkan proyek sudah memiliki tanahnya terlebih dahulu. Mereka sudah membelinya bertahun-tahun yang lalu, baru sekarang mereka mau mengembangkan lahan tersebut.
Ini yang banyak dilakukan oleh perusahaan pengembang yang sudah berdiri lama. Jadi mereka sudah memiliki bank tanah, dimana bank tanah ini akan dikembangkan saat waktunya dinilai tepat.
Dengan kondisi seperti ini untuk pengadaan lahan tidak perlu biaya, modal dibutuhkan hanya untuk mengurus perzinan, desain, persiapan dan membangun fisik proyek.
Dari kebutuhan biaya tersebut, hanya biaya untuk membangun fisik yang butuh uang besar, untuk mengurus perizinan, desain dan persiapan tidak terlalu besar.
Membangun fisik proyek tidak sekaligus
Tetapi enaknya biaya untuk membangun fisik proyek bisa dilakukan tidak sekaligus, bisa bertahap. Bahkan, untuk membangun unit bisa dilakukan ketika sudah terjual. Dan mendapatkan bantuan dari perbankan dalam bentuk KPR inden.
Artinya pembangunan dilakukan setelah akad kredit sehingga untuk membangun bisa dari uang KPR yang cair dari bank.
Karena uang KPR inden itu dapat cair ke developer walaupun rumah belum dibangun. Hanya saja pencairannya secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan. Dimana tahapan pencairan ini diatur di dalam PKS (Perjanjian Kerjasama) dengan bank tersebut.
Khusus untuk membangun infrastruktur berupa jalan dan utilitasnya bisa dilakukan di awal atau nanti setelah proyek akan selesai.
Membangun infrastruktur di awal proyek
Ini tergantung strategi pembangunan dan pemasaran dari developer. Ada developer yang membangun infrastruktur terlebih dahulu barulah menjual.
Dengan strategi seperti ini, developer membutuhkan modal besar di awal untuk membangun infrastruktur tersebut.
Skema ini banyak dilakukan oleh developer besar yang memang sudah memiliki cadangan modal untuk mengembangkan proyek.
Membangun infrastruktur setelah unit terjual dan dibangun
Tetapi ada juga developer yang fokus membangun unit terlebih dahulu, lalu selanjutnya ketika pembangunan unit hampir selesai, barulah infrastruktur dibangun.
Dengan strategi seperti ini, developer tidak membutuhkan modal sendiri untuk membangun infrastruktur tersebut karena bisa menggunakan uang dari penjualan.
Karena ketika unit sudah dibangun artinya unit rumah tersebut sudah terjual dan ada uang masuk dari unit yang terjual tersebut.
Kemudian uang dari penjualan tersebutlah yang digunakan untuk membangun unitnya sekaligus untuk membangun infrastruktur.
Strategi ini sering dipraktekkan oleh developer kecil yang tidak memiliki modal besar, sehingga pengerjaan proyek amat bergantung kepada penjualan.
Mensiasati harga tanah yang mahal
Ada cara untuk mensiasasti kebutuhan modal yang besar untuk membeli tanah. Diantara cara tersebut adalah dengan menegosiasikan cara pembayaran tanah.
Negosiasi tersebut bertujuan agar tanah tidak dibayar tunai seluruhnya di depan, pembayaran bisa bertahap sesuai dengan keinginan developer atau bisa juga dengan kerjasama lahan.
Sehingga untuk memperoleh tanah tidak memerlukan uang sebesar harga tanahnya. Bisa berupa uang tanda jadi saja atau berupa uang muka yang besarnya hanya beberapa persen saja dari harga total tanah.
Pembayaran tanah secara bertahap
Apabila kesepakatan dengan pemilik lahan adalah pembayaran tanah secara bertahap, maka di awal, ketika ketika kesepakatan tersebut tercapai, seorang developer tidak perlu membayar harga tanahnya secara tunai seluruhnya.
Misalnya pada saat kesepakatan tercapai, pembayaran berupa uang muka saja sebesar 10%, selanjutnya sisa harga tanah 90%-nya akan dibayarkan bertahap.
Pembayaran bertahap ini bisa tiap 6 bulan atau 12 bulan atau dengan skema apapun sesuai kesepakatan pemilik lahan. Bebas saja menentukan skema pembayaran tanah. Asalkan pemilik tanah setuju ya ok ok saja.
Namun deal yang sering terjadi adalah pembayaran tanahnya per-6 bulan dan besarnya 20% tiap tahapannya, sehingga dalam waktu dua tahun pembayaran tanah lunas seluruhnya. Tetapi tergantung luasan dan nominal harga tanah juga.
Dengan strategi ini kebutuhan untuk pembelian tanah hanya perlu 10% saja dari harga total tanah.
Misalnya harga tanah 10 milyar, makan cukup dibayar 1 milyar saja di awal. Sisanya 9 milyar lagi dicicil dengan tahapan tertentu.
Andaikan kesepakatan pembayaran adalah per-enam bulan sebesar 20%. Sehingga pada bulan ke-6 developer wajib membayar sebesar 20%, bulan ke-12 20%, bulan ke-18 20% dan bulan ke-24 sebesar 30%. Sehingga dalam 2 tahun pembayaran tanah sudah lunas seluruhnya.
Skema pembayaran tanah secara bertahap ini amat banyak disepakati oleh pemilik lahan karena memang untuk tanah dengan nilai besar jarang sekali orang bersedia membayar tunai.
Misalnya untuk tanah dengan harga 10 milyar, siapa yang saat ini mau membayar tunai? Ngga ada Ferguso, kalaupun ada amat jarang lah.
Jadi tidak usah merasa kecil hati jika Anda tidak sanggup membayar tanah seharga 10 milyar. Ok tho?
Kerjasama lahan
Strategi selanjutnya adalah dengan cara mengajukan kerjasama lahan dengan pemilik tanah.
Kerjasama lahan itu pada prinsipnya tanahnya tidak dibayar di depan, dimana cara pembayaran tanah kepada pemilik lahan sama dengan pembayaran tanah secara bertahap, hanya saja pemilik lahan bisa ikut serta dalam pengelolaan proyek.
Di samping ikut serta dalam pengelolaan proyek, pemilik lahan juga akan mendapatkan bagian terhadap laba proyek.
Besarnya tergantung negosiasi saja, hanya saja ada patokan bagian laba untuk pemilik lahan, supaya memenuhi azas keadilan.
Patokannya adalah harga tanah di sekitar lokasi. Jika harga tanah masih murah atau hanya untuk perumahan subsidi, maka bagian pemilik lahan 10% sampai dengan 30%.
Lalu bagian pemilik lahan semakin besar jika harga tanah di sekitar lokasi lebih mahal.
Bahkan bagian pemilik lahan bisa mencapai 50% jika harga tanah sebanding dengan harga borongan bangunan. Amat fair.
Kerjasama lahan dengan menetapkan harga tanah
Kerjasama lahan bisa disepakati dengan menetapkan harga pokok tanah terlebih dahulu. Dimana harga pokok tanah ini akan dibayarkan bertahap sesuai kesepakatan, persis seperti pembayaran tanah secara bertahap yang dibahas sebelumnya.
Namun berbeda dengan strategi pembayaran tanah secara bertahap, selain pemilik lahan mendapatkan harga pokok tanahnya, ia juga mendapatkan bagian dari laba proyek.
Kerjasama lahan dengan tidak menetapkan harga tanah
Strategi kerjasama lahan selanjutnya adalah kerjasama lahan dengan tidak menetapkan harga tanah. Maksudnya dalam perhitungan laba proyek harga tanah tidak dimasukkan. Sehingga harga tanah dianggap nol.
Dengan strategi ini, bagian pemilik lahan lebih besar jika dibandingkan dengan strategi kerjasama lahan dengan menerapkan harga tanah.
Bagian pemilik lahan lebih besar karena dalam bagian laba tersebut sudah termasuk harga tanah.
Dimana besarnya bagian pemilik lahan harusnya lebih besar dari 50% dari laba bersih proyek.
Biaya sertifikat, perizinan dan persiapan lahan
Selain untuk mengakuisisi lahan, biaya selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengurus sertifikat, perijinan dan pengerjaan persiapan fisik proyek
Mengurus sertifikat tanah
Sertifikat diurus di kantor pertanahan setempat. Jika developer orang pribadi maka sertifikatnya boleh Sertifikat Hak Milik (SHM), namun jika developer berupa badang hukum atau perseroan terbatas, maka sertifikat tanah proyek harus dalam bentuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Karena menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria sebuah badan hukum dalam bentuk PT tidak diperbolehkan memiliki tanah berstatus SHM, paling tinggi yang diperbolehkan HGB.
Mengurus sertifikat membutuhkan biaya yang lumayan besar karena selain butuh biaya pengurusan juga harus membayar pajak dalam bentuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya lima persen dari nilai tanah.
Mengurus perizinan proyek
Selain mengurus legalitas proyek dalam bentuk sertifikat tanah proyek, seorang developer wajib mengurus legalitas proyek dalam bentuk perijinan.
Perijinan ini banyak juga jenisnya, dimulai dengan banyak rekomendasi seperti rekomendasi warga, rekomendasi desa atau lurah, rekomendasi camat dan rekomendasi dari dinas-dinas di lingkungan pemerintah daerah terkait pembangunan proyek properti.
Peil banjir
Diantara rekomendasi itu adalah rekomendasi peil banjir dari dinas di lingkungan Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Rekomendasi peil banjir ini bertujuan agar proyek aman dari banjir. Karena di dalam rekomendasi tersebut tercantum elevasi banjir yang pernah terjadi dan rekomendasi elevasi proyek supaya aman dari banjir.
Baik elevasi saluran, elevasi jalan, elevasi lantai bangunan dan elevasi proyek secara umum.
Amdal, UKL/UPL, SPPL
Dari Dinas Lingkungan Hidup setempat seorang pengembang wajib mengurus rekomendasi Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UPL) atau lebih dikenal sebagai UKL/UPL atau Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan Hidup (SPPL).
Rekomendasi-rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup ini bertujuan agar proyek tidak membahayakan lingkungan setempat dan berdampak buruk terhadap lingkungan. Baik lingkungan berupa alam sekitar maupun terhadap orang-orang yang tinggal di sekitar proyek.
Contohnya penempatan TPSS harus di lokasi yang sesuai karena berhubungan dengan kemudahan pengelolaan sampah warga.
Jika penempatan TPSS ini asal jadi maka akan berakibat tidak nyamannya warga yang tinggal di perumahan, maupun warga di sekitar proyek.
Pemadam Kebakaran (Damkar)
Dari Dinas Pemadam Kebakaran harus ada rekomendasi pemadam kebakaran. Rekomendasi ini bertujuan agar proyek nantinya aman dari bahaya kebakaran.
Termasuk dalam rekomendasi ini adalah alur lintas mobil pemadam kebakaran jika suatu saat terjadi kebakaran di lokasi tersebut
Tempat Pemakaman Umum (TPU)
Dari Dinas Pemakaman perlu rekomendasi tentang cadangan tanah makam, dimana rekomendasi ini bertujuan untuk menyediakan tanah makam untuk warga penghuni perumahan atau rumah susun nantinya.
Besarnya tanah makam yang wajib disediakan oleh pengembang adalah 2% dari luas lahan. Jadi pengembang wajib membeli tanah di lokasi pemakaman yang sudah disediakan pemda setempat.
Untuk pembangunan apartemen besarnya tanah makam yang wajib disediakan adalah 5% dari luas lahan ditambah dengan seluruh luas lantai selain tapak bangunan.
Misalnya luas lahan adalah 10.000 m2 dan luas tapak bangunan adalah 2.000 m2 dengan ketinggian 20 lantai.
Maka perhitungan luas lahan untuk pemakaman adalah 5% dari 10.000 m2 ditambah dengan 2.000 m2 dikali 19 lantai.
5% x (10.000 + (19 x 2.000) = 2.400 m2
Penerangan jalan umum (PJU)
Dari Dinas Perhubungan ada rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU). Rekomendasi ini bertujuan untuk menetapkan jumlah dan jarak dari lampu penerangan jalan di dalam perumahan atau proyek.
Karena ada jarak ideal antara lampu penerangan supaya perumahan bagus dari sisi pencahayaan di malam hari.
LP2B dan LSD
Dari Dinas Pertanian seorang pengembang wajib mengurus rekomendasi yang menyatakan bahwa lokasi bukanlah termasuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) atau Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
Nah khusus tentang LSD ini rekomendasi bisa juga dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) sampai dengan kementrian.
Intinya jika lahan rencana proyek termasuk ke LP2B atau LSD maka lahan tersebut tidak dapat dibangun kecuali sudah mendapatkan rekomendasi yang menyatakan bahwa lahan boleh dibangun.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Setelah semua rekomendasi tersebut dipenuhi barulah bisa seorang pengembang mengajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) setelah membayar retribusi kepada pemerintah setempat.
Pengurusan PBG dilakukan secara online melalui website yang sudah disiapkan pemerintah hxxps://simbg.pu,go.id.
Semua rekomendasi tersebut termasuk siteplan yang sudah disahkan diupload di website tersebut, sehingga nantinya akan terbit PBG.
Dulunya sebelum berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja, perizinan proyek dalam bentuk Izin Mendirikan Bangunan (IMB), namun sekarang IMB sudah diganti dengan PBG.
Dari beberapa sisi pengurusan IMB lebih simpel dibandingkan dengan PBG karena pengurusan IMB hanya ke pemda setempat melaui DPMPTSP.
Yang pasti mengurus sertifikat dan perizinan proyek ini butuh waktu, energi dan biaya.
Biaya untuk persiapan lahan
Selanjutnya biaya yang dibutuhkan di awal adalah untuk mengerjakan persiapan lahan. Besarnya biaya persiapan lahan ini berbeda-beda untuk tiap lokasi proyek, karena bergantung kepada kondisi lahan tersebut.
Jika lahan sudah bagus dan siap untuk dibangun, kebutuhan awal modal tidak terlalu besar, hanya butuh untuk merapikan dan membersihkan saja. Dengan tenaga manusia saja bisa, sehingga biayanya tidak terlalu besar.
Tetapi jika lahan masih berupa sawah, kontur tidak rata maka jenis lahan seperti ini butuh modal besar untuk mempersiapkannya menjadi lahan siap bangun.
Lahan berupa sawah perlu penanganan khusus, harus ada waktu dan proses untuk pengerasan lahan sampai menjadi siap bangun.
Akan lebih besar lagi biayanya jika elevasi masih rendah dan rentan terhadap banjir, maka lahan perlu diuruk. Nah, biaya pengurukan ini lumayan besar.
Jika kontur lahan tidak rata, maka perlu proses perataan atau cut and fill. Jika volume cut and fill ini cukup besar harus dikerjakan dengan alat berat, maka biaya untuk pekerjaan ini cukup besar juga.
Apalagi kondisi lahan membutuhkan pengurukan atau elevasi proyek perlu ditinggikan, ini butuh modal besar sekali.
Butuh modal besar bukan? Melihat kenyataan ini banyak orang yang ingin menjadi pengembang properti ciut nyalinya karena memang tidak punya modal.
Menggandeng investor
Tetapi bagi orang yang kreatif dan bermental kuat hal ini tidak membuat mereka mundur. Karena kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan menggunakan modal dari orang lain.
Memang tidak mudah untuk menggandeng orang lain untuk membiayai pembangunan proyek, butuh kepercayaan dari mereka. Bagaimana membuat seorang investor percaya kepada kita, itulah pekerjaan berat Anda sebagai seorang pengembang.
Tetapi sesungguhnya strategi menggunakan uang investor untuk membangun proyek ini sudah amat lazim dilakukan karena jarang sekali seorang pengembang menggunakan modal sendiri dalam membangun proyeknya.
Investornya mungkin saja orang pribadi, perbankan atau lembaga keuangan non bank lainnya.
Dimana masing-masing jenis investor ini punya syarat, kelebihan dan kelemahan sendiri-sendiri. Tergantung skema pembangunan dan pembiayaan proyek yang kita rencanakan.
Yang paling fleksibel tentu saja investor dari orang pribadi, mereka tidak terikat dengan aturan tertentu, berbeda dengan lembaga keuangan berupa bank atau non bank, ada aturan yang mengikat mereka. Sekurangnya aturan tersebut adalah aturan internal lembaga mereka.
Investor sebagai orang perseorangan lebih fleksibel karena ia bisa ikut membiayai proyek di awal-awal proyek bahkan modal dari investor itu bisa digunakan untuk mengakuisisi lahan dan pekerjaan awal lainnya seperti mengurus perizinan, mengurus sertifikat dan mengerjakan persiapan lahan.
Hal ini berbeda dengan investor dari lembaga keuangan dimana mereka bisa membiayai proyek setelah perizinan dan legalitas sudah ada.
Lihat artikel lainnya:- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula dan Cara Mengatasinya
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
- Cara Cerdas Memanfaatkan Kontraktor Untuk Membiayai Proyek Properti
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
