Apa Itu Buyback Guarantee Developer?

Buyback Guarantee pada PKS Inden

Beberapa anggota di Deprindo untuk pertama kalinya dapat dukungan dari Bank berupa PKS dukungan KPR.

Selain tanda-tangan PKS, mereka juga menandatangani Perjanjian Buyback Guarantee. Ada yang bertanya mengapa mesti ada Buyback Guarantee developer?

Sebagian anggota menterjemahkan Buyback Guarantee berupa jaminan developer untuk membeli kembali atas rumah yang dijual ke konsumen dengan fasilitas KPR Bank, jika dalam perjalanan kredit konsumen bermasalah atau menunggak.

Buyback Guarantee hanya untuk developer yang masih berhutang ke bank

Terjemahan seperti ini kurang tepat, yang dimaksud adalah konsumen atau debitur menunggak atau gagal bayar dalam kondisi terdapat kewajiban developer yang belum dipenuhi/tidak dipenuhi.

Dengan demikian jika seluruh kewajiban developer sudah terpenuhi, tapi konsumen tetap menunggak, pada dasarnya Buyback Guarantee tidak berlaku.

Sebagai contoh, jika PKS KPR yang diterima Developer adalah KPR Indent, setelah akad KPR, Developer akan menerima pencairan dana KPR, padahal barang yang dibeli konsumen berupa rumah belum ada (Indent).

Sementara di sisi lain konsumen sudah mulai membayar cicilan di bulan berikutnya. Di sini terdapat resiko bank, jika developer terlambat membangun, bisa jadi debitur atau konsumen menjadi ragu atas kinerja developer, jika keterlambatan melampaui batas kewajaran, resiko debitur bisa saja tidak mau membayar cicilan dan menunggak.

Atas resiko ini, Buyback Guarantee berlaku. Developer dikenakan kewajiban untuk membeli kembali rumah tersebut dan uangnya akan digunakan untuk pelunasan debitur.

Buyback Guarantee untuk PKS ready stock

Bagaimana dengan PKS KPR Ready Stock? Apakah diperlukan Buyback Guatantee juga?

Dalam rangka mendukung bisnis Developer, bank adakalanya mendukung akad KPR Ready Stock namun dalam kondisi sertifikat masih induk atau belum pecah.

Akad dilakukan dengan PPJB. Pada transaksi PPJB, biasanya kewajiban PPh dan BPHTB juga belum lunas dibayar.

Meskipun fisik rumah sudah ready stock dan bisa langsung dihuni oleh konsumen, bank memiliki resiko berupa gagal bayar angsuran jika developer terlambat atau gagal melakukan pemecahan sertifikat.

Jika pemecahan sertifikat tak kunjung selesai, debitur bisa saja menjadi ragu atas kepastian dokumen sertifikat rumahnya.

Berujung tidak mau membayar cicilan alias kredit menjadi macet. Kegagalan kredit ini akibat developer yang tidak menjalankan kewajibannya, maka Buyback Guarantee berlaku. Developer wajib membeli kembali rumah tersebut dan uangnya untuk pelunasan kredit macet.

Untuk KPR Subsidi, mengapa masih pakai Buyback Guarantee?

Akad KPR Subsidi nyaris sempurna. Persyaratan akad adalah sertifikat sudah pecah, IMB/PGB tersedia, rumah ready stock, listrik menyala, air bersih tersedia, jalan lingkungan siap pakai, tempat sampah tersedia, dan lain-lain.

Mengapa masih ada Buyback Guarantee? Buyback Guarantee masih diperlukan bank salah satunya untuk mengawal kewajiban balik nama sertifikat.

Sebagaimana kita ketahui, pada saat akad, fisik sertifikat masih atas nama Developer. Diperlukan waktu kurang lebih 3 bulan untuk balik nama ke atas nama konsumen.

Meskipun hanya 3 bulan, bank memiliki resiko gagal balik nama. Gagal balik nama bisa saja terjadi, misalkan tanah tersebut ternyata digugat pihak lain, sehingga penjadi sengketa hukum.

Tanah menjadi status quo sampai ada keputusan pengadilan yang mengikat. Jika hal ini terjadi, debitur bisa saja menjadi tidak membayar angsurannya sehingga kredit macet.

Atas hal seperti ini, Buyback Guarantee berlaku, developer wajib membeli kembali rumah tersebut dan uangnya digunakan untuk pelunasan debitur.

Kewajiban developer sudah tuntas, kenapa bank masih mengejar developernya?

Banyak developer mengeluh, kenapa bank mengejarnya jika ada konsumen atau debiturnya menunggak?

Padahal semua kewajiban developer sudah dipenuhi.

Seolah-olah developer harus bertanggungjawab. Apakah ini bagian dari Buyback Guarantee juga?

Setelah seluruh kewajiban developer dipenuhi, jika konsumen atau debitur masih menunggak, pada dasarnya sudah tidak ada kewajiban lagi bagi developer.

Keputusan konsumen mendapat dukungan KPR adalah sepenuhnya wewenang bank, demikian juga ketika menunggak, tentu itu resiko bank.

Sifatnya hanya koordinasi saja

Terdapat beberapa alasan mengapa bank masih mengejar developer. Alasan pertama pada dasarnya hanya bersifat koordinasi saja.

Bank menganggap developer juga mengenal konsumennya. Apalagi jika konsumennya sudah menempati rumahnya dan developer masih memiliki stok dan berkantor di proyek perumahan tersebut.

Bank menghubungi developer dalam rangka meminta bantuan mengingatkan debitur untuk membayar angsuran.

Kualitas konsumen

Alasan kedua adalah performa developer dalam menggalang calon konsumen. Jika baru akad beberapa bulan sudah banyak konsumennya yang menunggak, bank menganggap konsumen yang diajukan developer tersebut dianggap konsumen jelek.

Jika developer tidak bersedia membantu menagihkan, bisa saja bank menghentikan realisasi akad atas konsumen selanjutnya. Setidaknya menjadi sangat selektif.

Tentu hal ini akan merepotkan developer, realisasi penjualan bisa terganggu akibat kebijakan bank.

Dari sudut keputusan kredit, developer bisa saja berkilah itu resiko bank, namun dari sudut kehati-hatian, bank juga sah saja menghentikan dukungan KPR untuk konsumen selanjutnya.

Developer diminta “nombok” atas angsuran konsumennya

Kalau ini namanya kebablasan. Tidak ada kewajiban sama sekali bagi developer untuk menutup kekurangan angsuran konsumen yang menunggak.

Developer berhak untuk tidak bersedia ”nombok”. Demikian juga bank, tidak ada kuasa apapun yang bisa memaksa developer untuk nombok.

Namun dalam bisnis terdapat kepentingan. Perlu dipahami teman-teman developer, bahwa pada awal kredit baru berjalan, resiko kegagalan angsuran biasanya masih melekat di petugas realisasi kredit.

Jika kredit baru berjalan sudah mulai menunggak, petugas realisasi kredit akan disibukkan dengan kewajiban mengejar angsuran tersebut.

Tugas dia yang seharusnya mempercepat akad, atau akad sebanyak-banyaknya menjadi tersendat. Gara-gara angsuran Rp100.000 salah satu debitur menunggak, bisa jadi 50 berkas KPR kita sebagai developer terlambat proses.

Petugas sibuk mengejar kekurangan angsuranRp100 ribu konsumen kita, kita sendiri sebagai developer kena imbas atas 50 berkas tersebut.

Dalam situasi seperti ini, sebagai developer kita harus menjadi bijak. Meskipun, sekali lagi tidak ada kewajiban di sisi developer untuk nombok.

Dampak keengganan kita sebagai developer untuk membantu menagih angsuran KPR yang menunggak di awal-awal, termasuk menolak untuk memberi talangan berdampak pula pada keengganan petugas kredit mengerjakan calon konsumen selanjutnya.

Meskipun terkesan tidak profesional, adalah hal manusiawi, petugas kredit menjadi kesal ke developer.

Tentu resiko rusaknya hubungan baik akan berdampak pada resiko kinerja penjualan melalui KPR.