Kerjasama lahan jamak dilakukan oleh pemilik lahan dan developer. Alasannya macam-macam, mungkin saja karena memang developer tidak mau membayar tanahnya secara tunai karena itu membutuhkan modal yang amat besar.
Atau mungkin juga memang si pemilik lahan tidak mau menjual putus tanahnya. Karena dengan menjual putus tanahnya ia tidak mendapatkan keuntungan dari tanahnya selain harga tanah.
Lagi pula biasanya jika ada orang yang akan membeli putus tanah biasanya mereka menawar harga tanah serendah mungkin. Mereka menjadi raja tega dalam menawar tanah.
Alasan lainnya adalah mungkin saja karena memang tidak ada orang yang mau membeli tanah tersebut karena secara nominal jumlahnya besar sekali.
Misalnya ada tanah 3 ha yang dijual dengan harga 800 ribu permeter persegi. Jika ada developer yang akan membeli maka ia butuh uang sekurangnya 24 milyar. Itu untuk tanahnya saja.
Nah, saat ini amat jarang developer yang mau keluar uang tunai sampai segitu besarnya untuk beli tanah. Mereka cenderung untuk menawarkan kerjasama untuk tanah tersebut.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Acapkali saya temukan bahwa sebidang tanah sudah dijual lama sekali tetapi tidak laku-laku juga, maka menerima penawaran kerjasama lahan dari developer bisa menjadi pilihan.
Hak dan kewajiban pemilik lahan dalam kerjasama lahan
Dalam kerjasama lahan ada dua hak pemilik lahan; hak atas kepemilikan tanah dan hak atas laba proyek.
Hak atas kepemilikan lahan adalah harga dasar tanah yang disepakati atas tanah tersebut. Misalnya untuk lahan seharga dan luas seperti contoh di atas, maka hak pemilik lahan adalah 24 milyar.
Cara pembayaran harga tanah
Pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan ini bisa diberikan kapanpun sesuai kesepakatan.
Mungkin saja dibayarkan mulai bulan ke-12, 18 atau 24 atau kapanpun. Asalkan sudah disepakati di awal ya sah-sah saja.
Cara pembayaranpun juga fleksibel untuk disepakati, bisa per-6 bulan, per-12 bulan atau dibayar mundur seluruhnya.
Misalnya pada saat terjadi kesepakatan, pemilik lahan mendapatkan 10% dari harga tanah, selanjutnya dibayarkan secara bertahap per-6 bulan sebesar 10 % sampai harga tanah lunas.
Besarnya laba untuk pemilik lahan
Sementara hak pemilik lahan lainnya adalah hak atas laba proyek. Nah, besaran laba ini sangat fleksibel, tidak ada aturan khusus yang mengatur. Betul-betul hanya kesepakatan saja.
Namun ada kebiasaan yang sering dipraktekkan bahwa hak pemilik lahan atas laba adalah sebesar 10 sampai dengan 40 persen dari laba proyek.
Besarannya tergantung kepada harga tanah, apakah ada pembayaran uang muka tanah (down payment, DP). Semakin tinggi harga tanahnya maka semakin besar hak pemilik lahan.
Jika tanah hanya cocok untuk dibangun perumahan subsidi maka hak pemilik lahan sekitar 10 sampai dengan 20 persen saja.
Tetapi apabila harga tanahnya lebih tinggi maka hak pemilik lahan bisa mencapai 40 persen, apalagi harga tanahnya hampir sama dengan biaya membangun maka amat wajar jika hak pemilik lahan juga semakin besar.
Penentu lainnya besaran hak pemilik lahan adalah besarnya DP yang diminta pemilik lahan. Jika tanpa DP maka pola di atas layak diterapkan.
Tetapi apabila pemilik lahan minta DP lebih besar maka hak-nya atas laba proyek menjadi lebih kecil.
Sekali lagi berapapun besarnya tergantung kesepakatan, namun kaidah dasarnya bisa mengikuti rumusan di atas. Karena rumusan itu amat fair untuk semua.
Keterbukaan pengelolaan proyek
Hak pemilik lahan selanjutnya adalah mereka berhak atas keterbukaan informasi tentang arus kas, karena mereka berhak tahu secara ada hak mereka dalam proyek yaitu dalam bentuk tanah yang masih belum lunas dibayar.
Kewajiban pemilik lahan
Sementara kewajiban pemilik lahan adalah menjamin bahwa tanah yang akan dikerjasamakan adalah betul-betul miliknya dan kepemilikan atas tanahnya tidak cacat atau bertentangan dengan hukum.
Ia wajib menyediakan apapun tentang legalitas tanahnya baik berupa alas hak berupa sertifikat, girik atau jenis lainnya maupun legalitas normatif lain seperti SPPT PBB, KTP dan KK, NPWP, surat nikah, surat keterangan waris dan syarat lainnya yang ditentukan oleh undang-undang.
Jika setelah proyek dimulai dan developer sudah mengeluarkan uang untuk mengerjakan proyeknya dan ternyata ada masalah hukum sehingga proyek gagal lanjut, maka kerugian developer itu musti diganti oleh pemilik lahan. Makanya pemilik lahan harus memastikan bahwa tanah betul-betul miliknya.
Hak dan kewajiban developer
Dalam pelaksanaan proyek dengan skema kerjasama lahan ini hak developer adalah mendapatkan keuntungan sesuai persentase yang disepakati, jika disepakati hak pemilik lahan adalah 20 persen maka sisanya adalah hak developer.
Sudah pasti kewajiban developer adalah menyediakan modal untuk melaksanakan proyek selain tentu saja wajib membentuk tim manajemen dan tim kerja pelaksana proyek.
Segala sesuatu pekerjaan tentang manajemen proyek dan pekerjaan lapangan mejadi kewajiban developer melakukannya. Karena pemilik lahan hanya menyediakan lahannya.
Cara pelaksanaan proyek dengan skema kerjasama lahan
Mengenai strategi pelaksanaan proyek dalam kerjasama lahan ini lebih mudah dengan cara mendirikan perseroan terbatas (PT). Dimana dalam PT ini pemilik lahan juga ikut sebagai pemegang saham sebesar bagian laba yang menjadi haknya.
Jika hak pemilik lahan adalah sebesar 20 persen dari laba maka ia berhak atas saham 20 persen dalam PT.
Tetapi pemilik lahan tidak diwajibkan menyetor modal dalam bentuk uang karena modalnya adalah tanah yang dikompensasi besaran modal.
Apabila pemilik lahan sudah masuk sebagai pemegang saham di PT maka pelaksanaan proyek selanjutnya atas nama PT.
Dalam struktur organisasi perusahaan ia mungkin ditempatkan sebagai salah satu direktur atau komisaris. Sah-sah saja.
Tanah dibaliknama ke atas nama PT
Satu lagi yang harus diperhatikan adalah tentang status tanah pemilik lahan. Cara yang paling aman dalam melaksanakan proyek adalah tanah dibaliknama ke atas nama PT.
Untuk selanjutnya perizinan diajukan juga atas nama PT. Sehingga permohonan perizinan dapat berjalan dengan lancar.
Jika tanah masih atas nama pemilik lahan nantinya akan terkendala ketika mengajukan pemecahan secara ada peraturan yang melarang pemecahan sertifikat SHM hanya maksimal 5 bidang saja.
Selain nanti juga akan mengalami kesulitan jika di suatu daerah tidak diizinkan pelaksanaan proyek, sertifikatnya atas nama perorangan.
Memang dengan strategi ini PT wajib membayarkan pajak-pajak, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya 5% dari nilai tanah setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang besarnya Rp60 juta, kecuali DKI Jakarta Rp80 juta.
Ada lagi pajak yang menjadi kewajiban si pemilik lahan, yaitu PPh atau pajak penghasilan sebesar 2,5%. Dalam kerjasama lahan, PPh ini biasanya juga menjadi kewajiban PT.
Pemilik lahan beralasan bahwa pembayaran PPh dibayarkan oleh PT karena ia tidak menerima uang di depan. Adapun uang yang ia terima hanya sebagai ikatan saja.
Mau tidak mau PT harus mempersiapkan uang untuk pembayaran pajak-pajak ini. Sebelum memulai proyek, PT harus memperhitungkan semua kebutuhan biaya termasuk untuk pajak-pajak.
Selain pajak-pajak kebutuhan awal proyek masih banyak yang lainnya, seperti untuk mengurus sertifikat tanah, mengurus perizinan sampai dengan didapatnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Tak lupa untuk pekerjaan persiapan proyek di lapangan juga perlu dialokasikan biaya.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
- Ia Suka Kopi Susu Kiri, Tawarkan Kopi Susu Kanan, Mungkin Saja Ia Suka
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Kepada Pemilik Tanah: Hanya Developer Properti yang Mau dan Sanggup Membeli Tanah dengan Luasan Tertentu
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi
- Jika Ingin Deal Tanggung Saja Kewajibannya
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
- Hindari Mengajukan Penawaran Pada Pandangan Pertama
