Ketika seseorang membeli rumah dari developer, maka developer harus memiliki dokumen-dokumen tentang rumah yang diperjualbelikan. Dokumen-dokumen tersebut diantaranya:
- Sertifikat atas tanah dan bangunan, dalam hal ini adalah sertifikat rumah yang diperjualbelikan, bisa HGB (Hak Guna Bangunan), bisa SHM (Sertifikat Hak Milik).
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) disertai dengan siteplan yang sudah disahkan.
- SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
- Legalitas developer, jika developer badan hukum wajib memiliki akta pendirian, SK Kemenkumham, NIB (Nomor Induk Berusaha).
- Jika developernya perorangan saja, maka diperlukan KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga) serta NPWP-nya
- Selanjutnya di pihak pembeli harus mempersiapkan foto copy KTP dan KK.
- NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pembeli
- PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika pembelian tersebut didahului oleh PPJB.
- AJB (Akta Jual Beli)
- Sebelum AJB ditandatangan para pihak wajib membayar pajak-pajak karena transaksi jual beli. Developer sebagai penjual dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) dan Pembeli dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya PPh adalah 2,5% sementara BPHTB 5%.
Memohonkan baliknama
Setelah semua persyaratan jual beli dipenuhi maka dilakukan penandatanganan AJB di PPAT. Selanjutnya PPAT mengajukan permohonan baliknama ke kantor BPN.
Syarat permohonan baliknama adalah semua persyaratan di atas ditambah dengan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).
Pembayaran PNBP ini setelah berkas permohonan baliknama diterima oleh petugas BPN dan membuat Surat Perintah Setor (SPS). Dimana di dalam SPS tersebut tertera jumlah yang harus dibayarkan dalam proses baliknama.
Setelah SPS dibayarkan di bank yang ditunjuk maka proses baliknama sudah berjalan di kantor BPN.
Selanjutnya tunggu proses baliknama selesai, harusnya dalam jangk awaktu 7 hari kerja. Tetapi dalam prakteknya baliknama selesai dalam jangka waktu 1 bulan rata-rata. Nanti agar sering-sering dicek perkembangan berkas, khawatir kalau-kalau ada berkas yang kurang maka proses baliknama di BPN terkendala.
Jika pembelian dengan cara KPR
Jika pembelian oleh konsumen perumahan dilakukan dengan KPR maka terdapat syarat tambahan yaitu Perjanjian Kredit (PK).
Berdasarkan PK tersebut nanti dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang menandakan bahwa objek rumah tersebut dibebankan hak tanggungan untuk menjamin hutang pemiliknya.
Selanjutnya APHT tersebut didaftarkan oleh PPAT ke kantor BPN untuk dicatatkan hak tanggungannya di buku tanah dan diterbitkan sertifikat hak tanggungan.
Ketika hutang sudah lunas
Ketika pembeli sudah melunasi hutangnya maka ia selanjutnya dapat mengambil kembali sertifikat yang dijaminkan ke bank kreditur.
Bersamaan dengan pengambilan sertifikat yang menjadi jaminan debitur juga mendapatkan surat keterangan lunas dan surat roya.
Surat keterangan lunas menyatakan bahwa hutang dari debitur dengan jaminan sertifikat nomor sekian sudah lunas dengan demikian sertifikat tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.
Surat roya adalah surat dari bank kreditur yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan agar menghapus catatan hak tanggungan di sertifikat yang sedang menjadi jaminan hutang atau dibebankan hak tanggungan.
Mengajukan permohonan roya
Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengambil semua dokumen dari bank kreditur, diantaranya:
- Sertifikat hak atas tanah dan bangunan, atau sertifikat rumah beserta kelengkapannya seperti foto copy PBG, foto copy PBB dan syarat lainnya. Biasanya bank menempatkan berkas dalam 1 bundel. Semua dikembalikan bank kok, tenang saja. Bank tidak ada kepentingan lagi karena hutang sudah lunas.
- Sertifikat hak tanggungan.
- Surat keterangan lunas.
- Surat roya.
Syarat-syarat di atas dilengkapi dengan syarat identitas pemohon seperti foto copy KTP dan KK yang sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket penerimaan berkas.
Selanjutnya ada perintah untuk membayar dalam bentuk SPS dan disetor ke bank. Besarnya setoran untuk roya ini hanya Rp50 ribu.
Lalu setelah pembayaran dan berkas diterima maka proses roya berjalan di kantor BPN. Nanti setelah tujuh hari kerja roya atas sertifikat selesai dan diambil di loket pengambilan berkas.
Lihat artikel lainnya:Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Ini Dokumen yang Harus Anda Persiapkan untuk Keperluan Penjualan Proyek Properti
- Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi
- Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
- Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya
- Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM
- Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
- Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB
- Ini Prosedur Kerja Developer Setelah Terjadi Penjualan
- Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?
- Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
- Apa Beda MoU dan PPJB?
