Mengurus perijinan proyek merupakan langkah wajib yang harus Anda lakukan ketika akan membangun proyek properti.
Dengan terbitnya perijinan Anda sudah bisa melakukan apapun terkait proyek, seperti melaksanakan pembangunan fisik, pemasaran dan aktivitas lainnya.
Jenis dan banyaknya perijinan proyek berbeda-beda antara satu daerah dengan daerah lainnya karena perijinan merupakan kewenangan pemerintah daerah.
Dari sekian banyak jenis perijinan tersebut, berikut akan dibahas beberapa jenis perijinan:
Ijin Prinsip
Ijin prinsip adalah ijin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar.
Ijin prinsip dikeluarkan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota yang biasanya dituangkan dalam bentuk surat keputusan bupati/wali kota.
Pemerintah daerah mewajibkan setiap perusahaan yang akan mengajukan ijin prinsip memenuhi seluruh persyaratan legalitas suatu badan usahan seperti akta pendirian perusahaan, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP).
Selanjutnya yang perlu Anda lengkapi adalah uraian rencana proyek yang akan dibangun berikut peta lokasi dan rencana siteplan atau rencana tapak bangunan. Persyaratan lainnya adalah sertifikat tanah dan keterangan jumlah tenaga kerja yang akan digunakan.
Setelah semua persyaratan lengkap lalu pemohon mengisi formulir permohonan di kantor pelayanan perijinan.
Pada umumnya saat ini setiap daerah sudah menerapkan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) sehingga pelayanan perijinan dilakukan di satu gedung saja.
Tidak semua daerah mewajibkan pengembangan proyek properti mengurus ijin prinsip terlebih dahulu. Untuk mengetahui hal ini, Anda bisa menanyakan langsung ke bagian perijinan di daerah tersebut.
Ijin Lokasi
Ijin lokasi adalah ijin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya.
Ijin lokasi dapat diberikan kepada pemohon apabila tanah akan digunakan sesuai dengan peruntukannya dan rencana tata ruang wilayah. Jika ijin lokasi diajukan untuk pembangunan perumahan, maka peruntukan lokasi tersebut memang untuk perumahan.
Menurut Peraturan Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2015 tentang Ijin Lokasi, jangka waktu berlakunya ijin lokasi adalah 3 tahun.
Konsekuensinya apabila perusahaan pemegang ijin lokasi tidak menyelesaikan perolehan tanah dalam jangka waktu diberikannya ijin lokasi maka ijin lokasi seluas yang diberikan tidak dapat lagi dipergunakan lagi.
Pemohon hanya dapat memanfaatkan lokasi yang sudah dikuasainya. Sanksi selanjutnya adalah pemerintah daerah bisa saja memberikan ijin lokasi tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Dalam proses pemberian ijin lokasi ini pemerintah daerah beserta BPN mengajak masyarakat pemegang hak tanah untuk mengadakan rapat untuk berkoordinasi, terutama tentang besarnya ganti rugi yang akan diterima oleh masyarakat.
Penjelasan lainnya yang wajib diketahui oleh masyarakat adalah tentang rencana penggunaan tanah yang akan diberikan ijin lokasi.
Setelah ijin lokasi didapat perusahaan tersebut harus membebaskan lahan yang berada dalam lingkup ijin lokasinya dengan cara memberikan ganti rugi kepada pemegang haknya sesuai dengan jumlah yang disepakati.
Jadi dengan diterbitkannya ijin lokasi tidak semerta-merta haknya berpindah kepada pemegang ijin lokasi.
Hak kepemilikan tanah masih melekat pada pemiliknya, mereka masih bisa memohonkan sertifikat atas tanahnya, memperjual-belikan atau melakukan apapun sesuai dengan kepentingan mereka.
Hanya saja untuk mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) tidak diperbolehkan lagi. Pemerintah tidak akan memberikan IMB di lokasi tersebut selain kepada pemegang ijin lokasi.
Dalam prosesnya, pemegang ijin lokasi berkewajiban untuk melaporkan secara berkala setiap 3 bulan kepada kepala kantor pertanahan mengenai perolehan tanah yang sudah dilaksanakannya berdasarkan ijin lokasi dan pelaksanaan penggunaan tanah tersebut.
UU Cipta Kerja menghapus IMB
Dengan diundangkannya UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja maka saat ini IMB sudah tidak berlaku lagi. Perizinan bangunan saat ini dengan menggunakan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Dulu IMB diurus di pemda setempat melalui PTSP (Perizinan Terpadu Satu Pintu) namun sekarang PBG diurus secara online melalui web resmi pemerintah (simbg.pu.go.id)
Semua persyaratan untuk penerbitan PBG diupload melalui web tersebut. Nanti akan ada langkah-langkah untuk mendapatkan PBG.
Izin Prinsip dan Izin Lokasi berganti menjadi PKKPR
Perizinan-perizinan lainnya juga berubah atau digantikan dengan adanya UU Cipta Kerja ini, seperti izin prinsip dan izin lokasi juga tidak berlaku lagi. Berubah menjadi PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). PKKPR ini diurus secara online melalui oss.go.id.
Dengan adanya OSS (online single submission) mengurus PKKPR sangat cepat waktunya, bahkan PKKPR dapat langsung terbit pada saat diajukan jika semua persyaratan terpenuhi.
Selain menerbitkan PKKPR OSS juga menerbitkan NIB (Nomor Induk Berusaha) yang menggantikan SIUP dan TDP ketika mendirikan perusahaan.
Ijin Lingkungan Setempat
Ijin lingkungan adalah ijin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan yang wajib Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat memperoleh ijin usaha dan/atau kegiatan.
Demikian pengertian ijin lingkungan menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Ijin Lingkungan.
Jadi dapat dilihat bahwa ijin lingkungan wajib dimohonkan bagi orang atau badan yang akan melakukan usaha yang mewajibkan pembuatan Amdal atau UKL-UPL, dimana ijin lingkungan diterbitkan sebagai prasyarat untuk memperoleh ijin usaha dan/atau kegiatan tersebut.
Melihat dari defenisinya, ijin lingkungan diterbitkan pada tahap perencanaan atau sebelum diterbitkannya ijin usaha. Ijin lingkungan diterbitkan oleh menteri, gubernur, atau bupati/walikota tapi bisa didelegasikan kepada pejabat yang ditunjuk.
Tahapan memperoleh ijin lingkungan:
- Penyusunan Amdal/UKL-UPL.
- Penilaian Amdal dan pemeriksaan UKL-UPL.
- Permohonan dan penerbitan ijin lingkungan.
Syarat permohonan ijin lingkungan:
- Dokumen Amdal atau formulir UKL-UPL.
- Dokumen pendirian usaha dan/atau kegiatan.
- Profil usaha dan/atau kegiatan.
Jangka waktu penerbitan paling lama 100 hari dihitung sejak persyaratan permohonan ijin dinyatakan lengkap.
Amdal
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia.
Amdal ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di sekitarnya.
Pentingnya Amdal untuk sebuah recana pembangunan proyek perumahan adalah untuk menjamin tidak adanya gangguan lingkungan setelah dibangunnya proyek tersebut.
Oleh karena itu dalam dokumen Amdal wajib mencantumkan saran dan pendapat dari masyarakat yang akan terkena dampak karena pembangunan perumahan.
Apabila masyarakat menilai bahwa pembangunan proyek perumahan akan berdampak buruk terhadap lingkungan maka masyarakat boleh saja mengajukan keberatannya.
Dimana keberatan masyarakat ini akan menjadi pertimbangan dalam pengesahan dokumen Amdal.
UKL-UPL
Jika suatu rencana perumahan tidak mewajibkan pembuatan Amdal maka perumahan tersebut diwajibkan membuat dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL).
Dimana UKL-UPL adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/atau kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan.
Jenis kegiatan yang diwajibkan memiliki UKL-UPL ini ditentukan oleh gubernur atau bupati/walikota.
SPPL
Selanjutnya kegiatan yang tidak wajib dilengkapi UKL-UPL wajib membuat Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).
SPPL dibuat dalam bentuk pernyataan mandiri oleh developer. Dalam surat pernyataan tersebut developer menyatakan bahwa ia akan mengelola dan memantau lingkungan proyeknya.
Rekomendasi Andalalin
Perizinan selanjutnya yang wajib diurus oleh seorang developer adalah Andalalin (Analisa dampak lalu lintas). Andalalin ini dikeluarkan oleh Dinas Perhubungan setempat.
Dimana Andalalin adalah serangkaian kegiatan kajian mengenai dampak lalu lintas dari pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan infrastruktur yang hasilnya dituangkan dalam bentuk dokumen hasil analisis dampak lalu lintas.
Rekomendasi Peil Banjir
Peil banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi bangunan tersebut, yang bertujuan untuk mencegah air banjir meluap dan masuk ke dalam bangunan jika lantai terlalu rendah.
Peil banjir dikeluarkan oleh dinas di pemda setempat yang berhubungan dengan sumber daya air.
Dengan adanya rekomendasi peil banjir ini dapat diketahui ketinggian minimum lantai bangunan sehingga tidak kemasukan air ketika terjadi banjir.
Rekomendasi TPU
Rekomendasi TPU adalah rekomendasi yang dikeluarkan oleh dinas pemakaman setempat yang menyatakan bahwa sebuah perumahan sudah memiliki cadangan tanah untuk para penghuninya nanti.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
- Ini Dia Kewajiban Penjual dalam PPJB yang Diatur dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
- [WAJIB TAHU] Melihat Potensi Perijinan Atas Lahan
- Aspek Dasar Developer Properti
- Ini Dia Daftar Lengkap Perijinan Perumahan yang Dihilangkan, Digabung dan Dipercepat
- Pentingnya Ijin Tetangga dalam Pembangunan Proyek Perumahan
- Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi
- Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Syarat Permohonan PKS ke Bank yang Musti Di-upgrade
- Horayyyy… Dengan OSS Mengurus SIUP dan TDP Cukup 30 Menit, Online
- Sekarang Bisa Saja Mengambil Ijin Lokasi Milik Pengembang Lain. Mudah Kok
- [WAJIB TAHU] Ini Dia Pihak Terkait yang Merupakan Stake Holder Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
- Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
estimasi biaya2 perijinan bagaimana pak?