Untuk menjadi pengembang properti memang idealnya mendirikan PT (Perseroan Terbatas) karena PT memang ditujukan untuk berbisnis. PT ada undang-undang tersendiri yang mengatur, yaitu UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
Tentang PT (badan hukum) dan hubungannya dengan kepemilikan tanah juga ada yang mengatur yaitu UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dimana dalam UUPA jelas dikatakan bahwa PT dapat memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Bagi sebagian orang mudah saja mendirikan PT dan mengelolanya tetapi bagi sebagian lain mendirikan dan mengelola dianggap sulit, ribet, merasa ngga sanggup.
Intinya ada orang yang tidak mau mendirikan PT untuk berbisnis termasuk untuk mengembangkan proyek. Mereka nyaman dengan orang pribadi saja.
Menjadi developer atas nama perorangan saja bisa-bisa saja. Malah di satu sisi ini amat mudah, terutama dari sisi perizinan. Karena perizinan untuk proyek sebagai orang pribadi berbeda dengan perizinan proyek untuk PT.
Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan lebih sedikit, simpel atau sederhana dan murah tentu saja. Berbeda dengan perizinan proyek atas nama PT yang harus melengkapi banyak rekomendasi dan perizinan.
Banyak perizinan yang harus ada di PT tetapi tidak wajib ada untuk developer orang perorangan, diantaranya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Tempat Pemakaman Umum (TPU), Penerangan Jalan Umum (PJU), Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Advis Teknis Peil Banjir, dan lainnya.
Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan
Perizinan yang musti diurus oleh pengembang orang perorangan adalah PBG (Persetujaun Bangunan Gedung).
Dimana PBG diurus untuk tiap kaveling yang akan dibangun. Jika proyek terdiri dari 7 kaveling maka nantinya akan ada 7 PBG.
Untuk mengajukan PBG tiap kaveling ini yang diperlukan adalah sertifikat untuk tiap kavelingnya musti sudah dipecah.
Jadi langkah pertama yang harus dilakukan untuk mengurus PBG untuk developer perorangan adalah mengurus pemecahan sertifikat. Lalu langsung mengurus PBG untuk tiap kaveling atau unit rumah.
Setelah itu bangun dan pasarkan. Atau bisa juga pasarkan sambil bangun. Atau pasarkan saja dulu, ya monggo-monggo saja.
Kelebihan developer orang perorangan dibanding PT
Kelebihan orang perorangan menjadi developer adalah perizinan lebih sedikit, simple atau sederhana. Sehingga waktu yang diperlukan untuk mengurus perizinan lebih singkat.
Di samping waktu pengurusan lebih singkat, biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan juga lebih murah. Ini wajar kerena jumlah perizinan yang diurus tidak banyak.
Kelebihan lainnya adalah harga jual kepada konsumen bisa lebih murah karena developer perorangan tidak wajib memungut PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 11%.
Tetapi apabila batasan penghasilan yang disyaratkan terlewati (Rp4,8 milyar) maka developer perorangan wajib pungut PPN. Jadi musti pintar-pintar mengatur cash in proyek.
Kekurangan dan kelebihan PT sebagai developer
Sebaliknya, kelebihan developer perorangan ini menjadi kekurangan PT. Yaitu banyak sekali perizinan yang wajib diurus.
Konsekuensinya jika perizinan banyak maka biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan tersebut juga menjadi lebih besar dan jangka waktu pengurusan perizinan lebih lama.
Kelebihan PT sebagai developer adalah pengelolaan PT bisa dilakukan secara profesional karena ada pemisahan antara pemilik PT (pemegang saham) dan pengelola. Pemegang saham bisa menunjuk dan mengangkat profesional untuk mengelola proyek.
Kelebihan selanjutnya PT sebagai developer adalah lembaga pembiayaan sangat terbuka untuk membiayai atau berkerjasama dengan PT karena pengelolaan PT diatur oleh undang-undang sehingga terdapat kepastian dalam kerjasama bisnis.
Karena bagaimanapun juga dalam menjalankan bisnisnya PT membutuhkan pembiayaan dari pihak luar. Ini terkait perencanaan finansial dari PT tersebut.
Lihat artikel lainnya:Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
- Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik
- Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan
- Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek
- Tidak Semua Jenis Hak Tanah Dapat Dibangun Perumahan; Jenis Hak Tanah Apa Saja yang Bisa Dibangun Perumahan
- Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
- Begini Cara Perusahaan Menjual Tanah
- Milih Kopi Susu Kiri Atau Susu Kanan?
- Nullum Delictum Nula Puna Sine
- Tanggungjawab Developer Jika Apartemen yang Dibangunnya Rusak dan Mengakibatkan Kerusakan Harga Benda, Cacat Seumur Hidup atau Ada yang Meninggal
- Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Eigendom Verponding adalah…
- Perizinan yang Dibutuhkan Untuk Menjadi Developer Perorangan
