Pentingnya perjanjian dalam pelaksanaan proyek
Tools yang wajib ada dalam setiap proyek yang akan dilaksanakan dengan prinsip tanpa modal adalah Perjanjian.
Perjanjian-perjanjian yang dibuat akan berfungsi seperti wasit yang mengatur jalannya proyek nantinya, baik tentang penentuan hak masing-masing pihak termasuk juga mengatur kewajiban para pihak.
Hal penting lainnya yang wajib diatur dalam perjanjian adalah besarnya bagi hasil masing-masing pihak dan tata cara pembayarannya, selebihnya berupa hal-hal lumrah yang harus ada dalam setiap perjanjian seperti identitas, objek dan subjek proyek.
Proyek tanpa modal bukan tanpa modal
Sebelum membahas selengkapnya tentang perjanjian, perlu dipahami secara benar tentang kalimat proyek tanpa modal, karena masih banyak yang memahami secara parsial kalimat tersebut.
Proyek tanpa modal yang dimaksud di sini adalah proyek dilaksanakan oleh seorang developer dengan berkolaborasi dengan pemilik lahan dan investor. Jadi bukan proyek yang dilaksanakan tanpa modal sama sekali.
Pemilik tanah menyediakan tanahnya sedangkan modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek disediakan oleh investor.
Sementara developer tidak wajib mengeluarkan modal, developer hanya wajib menyediakan pengalaman dan keahliannya mengelola proyek. Inilah rahasia terbesar dari pelaksanaan proyek properti TANPA MODAL.
Bagi yang tidak juga memahami kondisi ini, BACA lagi dan PAHAMI kalimat di atas berulang-ulang! 😀
Pemilik lahan dan pemodal mendapatkan bagi hasil
Atas kontribusinya menyediakan lahan, pemilik lahan mendapatkan bagi hasil dari keuntungan proyek sedangkan investor juga berhak menerima bagi hasil atas sahamnya berupa setoran modal untuk pelaksanaan proyek.
Demikian juga pengelola proyek, atas keahliannya juga berhak mendapatkan bagian dari laba proyek.
Berapa besarnya bagian masing-masing pihak?
Besarnya bagian masing-masing pihak sangat relatif tergantung kemampauan anda bernegosiasi dengan pemilik lahan dan investor.
Dan lagi untuk mendapatkan lahan yang pemiliknya bersedia tanahnya dijadikan proyek tanpa dibayar lunas di depan juga bukan pekerjaan mudah, perlu effort luar biasa.
Prinsipnya cuma satu, ketidakpunyaan modal uang anda harus dibayar dengan usaha keras, dengan kata lain modal uang yang dimiliki berbanding terbalik dengan tingkat usaha yang harus dilakukan.
Jika Anda tidak punya modal, maka kondisi itu harus dibayar dengan usaha SANGAT KERAS. Tidak logis dan masuk akal jika Anda tidak punya modal uang, tapi juga tidak memiliki semangat juang.
Dan parahnya lagi belum sampai survey sepuluh lokasi dan menawarkan kerjasama kepada pemiliknya dan ditolak semua, anda sudah putus asa dan meng-klaim prinsip developer tanpa modal adalah sesuatu yang mengada-ada. Hayoo semangat!!!
Mari berfikiran positif… Setelah berjuang keras akhirnya anda mendapatkan juga lahan yang sesuai dengan keinginan. Tahapan selanjutnya yang harus dilalui adalah mengikat para pihak dengan perjanjian.
Dimana dalam perjanjian tersebut tertera hak dan kewajiban masing-masing pihak yaitu Anda sebagai developer pengelola, pemilik lahan dan investor.
Ini dia pasal yang wajib dicantumkan dalam Perjanjian
IDENTITAS PARA PIHAK
Identitas para pihak harus dicantumkan dalam perjanjian. Dimana identitas ini harus sesuai dengan Kartu Tanda Penduduk (KTP) masing-masing pihak. Identitas para pihak ini merupakan subjek dari perjanjian.
LOKASI, LUAS DAN HARGA
Pada pasal ini dicantumkan lokasi tanah yang akan dijadikan proyek secara jelas. Dilengkapi juga dengan alas hak tanah tersebut. Apakah tanah tersebut sudah sertifikat, masih girik atau jenis alas hak lainnya.
Jika tanah sudah bersertifikat maka harus dicantumkan nomor sertifikat dan nama pemilik yang tertera dalam sertifikat. Jika tanah masih berupa girik, dicantumkan juga nomor giriknya dan nama pemegang hak giriknya. Begitu juga tanah memiliki alas hak lainnya harus disebutkan sejelas-jelasnya jenis tanah tersebut dan pemegang haknya.
Tak lupa dicantumkan juga harga tanah yang disepakati. Biarpun tanah diakuisisi dengan prinsip kerjasama lahan harga dasar tanah harus tetap disepakati sebagai dasar untuk menghitung besaran bagi hasil dan dasar perhitungan pembuatan Rencana Anggaran Biaya proyek.
PEMBAYARAN HARGA TANAH
Pada pasal ini dicantumkan pola pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan seperti berapa besarnya uang muka dan sistem pembayaran selanjutnya.
BESARNYA MODAL AWAL
Pasal ini memuat besarnya modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek. Diantara modal awal yang dibutuhkan adalah uang muka pembayaran tanah berikut fee mediator jika ada. Kemudian biaya perijinan harus seratus persen tersedia dan persiapan lahan sekurangnya harus dianggarkan untuk kebutuhan enam bulan ke depan.
Biaya lainnya yang wajib adalah biaya kantor dan operasionalnya. Tinggal dihitung saja berapa alokasi biaya untuk masing-masing item tersebut.
TARGET DAN PEMBAGIAN LABA
Pada pasal ini ditetapkan besarnya target laba proyek dan rencana pembagian laba untuk masing-masing pihak, seperti investor, pengelola dan pemilik lahan.
PENDIRIAN BADAN USAHA
Untuk melaksanakan proyek para pihak diharuskan mendirikan badan usaha dalam bentuk Perseroan Terbatas (PT), supaya pengelolaan proyek lebih lues dan keterjaminan hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Pada pasal ini juga dicantumkan bagian saham masing-masing pihak sesuai dengan besarnya prosentase bagi hasil.
Selanjutnya yang harus ditentukan pada pasal ini adalah menentukan orang-orang yang diangkat sebagai direksi dan komisaris.
MODAL PERSEROAN
Pada pasal ini ditentukan besarnya modal perseroan dan siapa yang akan menyetor modal tersebut. Pada kondisi ini yang wajib menyetor modal uang adalah investor saja, sedangkan pengelola tidak menyetor modal karena modalnya dalam proyek berupa keahlian mengelola proyek.
Sementara pemilik lahan juga tidak berkewajiban menyetor modal karena modalnya adalah berupa tanah.
HAK DAN KEWAJIBAN
Pada pasal ini disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Sebagai contoh hak dari investor adalah mendapatkan bagi hasil sesuai yang telah dituliskan sebelumnya dan kewajibannya adalah menyetorkan modal ke perseroan. Hak investor selanjutnya adalah mengawasi jalannya pelaksanaan proyek dan penggunaan anggaran.
Hak pengelola adalah mendapatkan bagi hasil sesuai yang sudah disepakati dan kewajibannya adalah melaksanakan proyek dengan baik. Selain itu pengelola juga wajib memberikan laporan kepada investor dan pemilik lahan mengenai jalannya proyek secara periodik atau insidentil.
Demikian juga hak dan kewajiban pemilik lahan, dia berhak atas uang bagi hasil dari keuntungan proyek sementara kewajibannya adalah menyediakan lahan untuk dijadikan proyek.
SANKSI-SANKSI
Sanksi perlu disepakati agar para pihak aware terhadap kewajibannya. Misalnya, jika investor tidak bisa menyetorkan modal sesuai dengan besaran yang sudah disepakati dan pada waktu yang telah ditentukan maka akan ada sanksi untuk investor.
Demikian juga jika dalam pelaksanaan proyek, pengelola tidak melaksanakan kewajibannya maka si pengelola juga wajib dikenakan sanksi.
Sanksi untuk pemilik lahan akan diberikan jika dia membatalkan perjanjian sementara pengerjaan lahan atau perijinan sudah dilakukan sehingga sudah ada uang investor yang terpakai untuk membiayai proyek.
Sanksi yang tak kalah penting adalah sanksi apabila pembayaran tanah kepada pemilik tanah tidak sesuai dengan waktu yang dijanjikan. Hal ini harus tegas diatur untuk melindungi hak pemilik lahan.
PERSELISIHAN
Pasal ini bertujuan untuk menetapkan koridor hukum yang akan ditempuh jika terjadi perselisihan antara para pihak.
Teknik membuat perjanjian ini secara detil beserta contoh-contohnya akan dibahas tuntas dalam 2 hari workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula.
Lihat artikel lainnya:
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Pentingnya Persetujuan Anak Dalam Membuat Perjanjian Kerjasama Pembangunan Perumahan
- Kapan Waktunya Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Lahan?
- Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah
- Cara Mudah menjadi Flipper Sukses
- HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen
- Begini Solusinya Jika Suatu Perjanjian Tidak Bermaterai
- Fungsi sebuah Perjanjian Kredit
- Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
- Mau Kerjasama Lahan? Perhatikan Ini
- Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal
- Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
