logo ippat1Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik nama haruslah berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT tersebut bisa berupa Akta Jual Beli (AJB), Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dan Akta Pemasukan Dalam Perseroan (inbreng). Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan yang ada di masing-masing Daerah Tingkat II atau tiap-tiap kabupaten/kotamadia.

Persyaratan untuk membuatan akta-akta tersebut sudah diatur dalam peraturan-peraturan yang berhubungan dengan pendaftaran tanah, baik berupa Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) atau bisa juga aturan berupa Surat Edaran Kepala BPN.

Persyaratan-persyaratan tersebut bisa dikerucutkan menjadi dua saja yaitu persyaratan subjek dan objek.

Subjek berupa pemegang haknya, baik berupa orang pribadi atau badan hukum yang diwakili oleh identitas pemilik berupa Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga jika pemegang haknya berupa perorangan dan akta-akta perseroan jika pemegang haknya berupa Perseroan Terbatas.

Sedangkan objeknya berupa benda tidak bergerak yang diwakili oleh bukti legalitas yang lazim disebut sertifikat tanah dan bangunan, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) dan aspek legalitas lain yang melekat pada objek..

Selain peralihan hak berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT tersebut masih ada proses baliknama yang bisa dilakukan dengan dasar tanpa akta-akta PPAT. Peralihan tersebut berdasarkan: Surat Keterangan Waris (SKW) atau dikenal juga sebagai turun waris, Putusan Pengadilan dan risalah lelang.

Turun Waris

Balik nama berdasarkan SKW diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana balik nama sertifikat secara turun waris ini cukup berdasarkan Surat Keterangan Waris saja, tidak perlu akta PPAT. Jika yang meninggal adalah Warga Negara Indonesia (WNI) pribumi, maka SKW dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh dua orang saksi dan dibenarkan atau dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat tempat tinggal terakhir si pewaris, untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa Surat Keterangan Hak Waris dibuat dengan akta Notaris. Sedangkan untuk WNI keturunan Timur Asing maka SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan (BHP). Selengkapnya tentang Surat Keterangan Waris ini bisa dilihat disini.

Putusan Pengadilan

Putusan Pengadilan bisa dijadikan dasar untuk balik nama sertifikat, hal ini bisa dilihat dalam Pasal 37 ayat 2 PP Nomor 24 Tahun 1997. Dalam PP tersebut memang tidak ada secara eksplisit menyatakan bahwa Putusan Pengadilan bisa dijadikan dasar pengajuan balik nama sertifikat, tetapi bisa diartikan bahwa balik nama sertifikat bisa berdasarkan surat otentik yang dibuat oleh bukan PPAT, karena Putusan Pengadilan termasuk surat atau akta otentik.

Biasanya putusan pengadilan ini didahului oleh sengketa pihak-pihak terkait atau berupa pembagian harta gono gini. Balik nama sertifikat dilakukan setelah putusan tersebut in kracht van gewijsde atau sudah memiliki kekuatan hukum tetap.

Risalah Lelang

Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang bisa dijadikan dasar untuk balik nama sertifikat karena diatur juga PP No. 24 Tahun 1997. Lelang ini terdiri dari Lelang Non Eksekusi Sukarela, Lelang Eksekusi dan Lelang Non Eksekusi Wajib.

Lelang Non Eksekusi Sukarela dilakukan apabila pemilik memang menginginkan objek miliknya dijual melalui proses lelang tanpa ada sesuatu yang mengharuskan penjualan melalui lelang. Sedangkan Lelang Eksekusi adalah penjualan melalui lelang karena putusan pengadilan atau karena telah terpenuhinya unsur lelang eksekusi seperti diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, diantaranya debitur sudah cidera janji atau lebih dikenal dengan istilah wanprestasi. Sedangkan Lelang Non Eksekusi Wajib dilakukan untuk menjual barang-barang/jasa milik negara.

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop Developer Properti

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Cara PT Mengakuisisi Tanah Berstatus SHM Apabila PT akan mengakuisisi tanah berupa...
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran...
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Seperti dibahas sebelumnya bahwa kerjasama lahan antara developer dengan pemilik...
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya....
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli...

Article Tags:

Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT

8 thoughts on “Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT

  • March 28, 2015 at 7:04 am
    Permalink

    Saya mau minta pendapat u/ solusi permasalahan rumah orang tua saya

    Reply
  • May 10, 2015 at 1:53 am
    Permalink

    Saya melakukan transaksi pembelian tanah pada tahun 2001. pada saat itu baru dibuat surat kesepakatan hasil musyawarah antara penjual dan penjual dan pembeli dimana pajak pembeli dan penjual ditanggung masing-masing. permasalahannya Akte Jual belinya baru mau diurus sekarang tetapi, ternyata biayanya meningkat karena NJOPnya naik. si Penjual tidak mau menanggung kelebihan/kenaikan, sementara sayapun merasa keberatan kalau harus menanggung biaya pajak penjual karena biayanya sangat tinggi. Mohon advisenya bagaimana solusi yang terbaik terimakasih.

    Reply
    • May 10, 2015 at 5:32 am
      Permalink

      Solusinya harus ada kata sepakat. Musyawarah lebih baik. Kesalahan ada di kedua belah pihak, kenapa tidak didaftarkan pada saat transaksi terjadi pada tahun 2001. Tidak ada jalan yang bisa diambil untuk mengurangi jumlah pajak2nya. Jumlah yang menjadi kewajiban masing-masing pihak HARUS dibayar. Negara tidak mau tahu siapa membayarnya. Silahkan bermusyawarah.

      Terima kasih

      Reply
  • July 6, 2015 at 6:54 am
    Permalink

    ayah saya beli rumah tahun 1988 pada waktu itu hanya pakai tanda terima kwitansi bermaterai, ayah saya tidak balik nama sampai beliau meninggal. yang manjadi pertanyaan bagaimana jika rumah tersebut akan di jual mengingat sertifikat masih nama pemilik lama? dan jika pemilik rumah juga sudah meinggal. (pd waktu transaksi di bawah tangan pemilik berusia 65th)
    Yang menjadi pertanyaan kami berikutnya adalah di PBB nama sudah atas nama ayah saya sedangkan sertifikat rumah masih nama pemilik lama apakah itu bisa saja terjadi? bagaimana melacaknya.

    Mohon penjelasan. tks

    Reply
  • July 28, 2015 at 8:12 am
    Permalink

    saya beli rumah disalah satu developer yg sdh bangkrut,sudah lunas,dgn sertifikat HGB,tp sampai sdh 20 thn tdk terbit SPPT PBB (pjk bumi bangunan) ,skrg HGB sdh jatuh tempo hampir 2 bln lamanya.gimana cara mendapatkan sppt PBB,brp biayanya? terima ksh !

    Reply
  • July 30, 2015 at 4:55 pm
    Permalink

    Mohon konfirmasi bantuan petunjuk tata cara pembuatan surat permohonan untuk balik nama.
    pokok permasalahan;
    ibu saya punya hak atas sebidang sawah warisan, tapi untuk nama wajib pajak SPPT masih atas nama kakak ibu saya yang sekarang sudah almarhum, sedangkan almarhum punya ahli waris 7 ahli waris.
    ibu saya berniat mengganti nama atas nama ibu saya atau a/n saya ataupun sodara sya yang lain. mohon petunjuk dan cara pembuatan surat permohonan balik nama SPPT

    TERIMA KASIH

    Reply
  • February 15, 2017 at 1:26 pm
    Permalink

    Selamat malam,
    Saya ingin bertanya mengenai pengambilan sertifikat di bank.
    Jadi pada tahun 2001 ayah saya membeli rumah yg masih berstatus kredit di bank. Pada saat itu ayah ibu saya dan pemilik rumah melakukan transaksi jual beli dihadapan notaris. Jadi keluarga saya memegang AJB notaris, bukan AJB PPAT. Keluarga saya melanjutkan cicilan rumah tsb sampai lunas (15 tahun). Saat kami ingin mengambil sertifikat rumah ke bank, ternyata pemilik rumah yg lama sudah meninggal dan menurut pihak bank..kami tidak bisa mengambil sertifikat tsb kecuali dengan surat kuasa dari ahli waris. Yg jadi permasalahan adalah pemilik rumah tsb tidak memiliki anak tapi ternyata mereka mengadopsi anak yg sah secara hukum. Kami sudah menghubungi pihak keluarga dari pemilik rumah yg lama, namun seluruh keluarga sudah lost contact dgn si ahli waris (anak angkat tsb) dikarenakan anak tsb selama ini berkelakuan tidak baik (mencuri dsb), bahkan anak tsb pernah mengutarakan niat untuk memeras keluarga saya karna dia tau kalo rumah saya ini masih atas nama orang tua angkatnya.
    Mohon bantuannya, bagaimana cara untuk mengambil sertifikat rumah dan balik nama..apabila kami hanya memiliki AJB, PBB, dan kesaksian tetangga serta adik kandung pemilik rumah yg lama tanpa harus memakai ahli warisnya karena seperti yg saya ceritakan diatas?
    Terimakasih banyak

    Reply
    • February 17, 2017 at 12:56 am
      Permalink

      Terhadap kasus seperti ini, untuk pengambilan sertifikat harus dilakukan oleh si pemilik yang sah secara hukum yaitu nama yang tercantum di sertifikat. Jika si pemilik sudah meninggal maka yang berhak adalah ahli warisnya.

      Tetapi berdasarkan AJB di Notaris sebenarnya hak tanah tersebut sudah berpindah kepada pemilik sekarang.
      Coba lihat lagi pasal-pasal yang ada dalam AJB Notaris, apakah ada pasal yang menyatakan bahwa pembayaran sudah lunas kepada pemilik lama.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *