membeli rumah dalam jaminan hutang

Transaksi jual beli dengan kondisi normal hanya butuh waktu dan cara yang sangat singkat dan sederhana.

Subjeknya jelas yaitu ada penjual dan pembeli, objeknya juga jelas yaitu rumah atau bangunan lainnya atau yang lazim disebut properti yang dilengkapi dengan legalitas.

Kelengkapan legalitas suatu objek adalah sertifikat hak atas tanah, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) dan bukti pembayarannya.

Kelengkapan lainnya adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dimana semua persyaratan ini harus ada pada saat transaksi jual beli.

Sertifikat masih terbebani hak tanggungan

Bagaimana kalau pada saat akan dilakukan transaksi, sertifikat atas tanah tersebut masih dalam status jaminan atas hutang pemiliknya atau dalam bahasa hukum objek tersebut masih dalam keadaan terpasang Hak Tanggungan.

Ada beberapa kendala jika akan mentransaksikan sertifikat yang masih dalam tanggungan.

Pertama adalah sertifikat tersebut tidak bisa dilakukan pengecekan ke BPN karena pengecekan sertifikat harus melampirkan sertifikat asli, sedangkan sertifikat asli masih dipegang oleh kreditur sebagai jaminan hutang.

Pengecekan sertifikat ini merupakan syarat wajib yang harus dipenuhi sebelum ditandatanganinya akta jual beli.

Hal ini diatur dalam Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997, yakni “dalam hal PPAT hendak melaksanakan pembuatan Akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, maka PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.”

Kendala kedua adalah untuk mengambil sertifikat pada kreditur maka pemilik harus melunasi hutangnya terlebih dahulu.

Kondisi ini menjadi rumit kalau pemilik menjual properti-nya untuk melunasi hutangnya… kebayangkan rumitnya. Hehehe…

Jika pemilik menghendaki bahwa pembelilah yang diminta melunasi hutangnya kepada kreditur/bank maka disinilah akan timbul kendala yang ketiga.

Kendalanya adalah jika pembeli diminta untuk melunasi hutang pemilik maka ada kemungkinan pembeli akan mengalami kerugian, sekurang-kurangnya pembeli akan dilingkupi keraguan.

Apa jaminannya bahwa setelah pembeli membantu melunasi hutang pemilik kepada bank, pemilik akan kooperatif dan tidak menghilang atau melarikan diri atau sekurang-kurangnya susah ditemui.

Kemungkinan ini bisa saja terjadi toh kondisi pemilik sudah sangat aman, hutangnya sudah lunas.

Meminta bantuan Notaris sejak awal proses

Solusi untuk kondisi seperti ini adalah dengan meminta bantuan notaris sebagai penengah.

Sejak awal proses pembayaran harus melibatkan notaris karena notaris sebagai pihak yang netral dan tidak akan memihak ke salah satu pihak.

Teknisnya adalah pemilik, calon pembeli, notaris dan pihak bank bersama-sama menyepakati proses transaksi. Pertama adalah pembeli menyetujui untuk membantu melunasi hutang pemilik.

Setelah hutang dilunasi maka pihak kreditur akan mengeluarkan surat roya yang menyatakan bahwa hutang debitur sudah lunas, kemudian sertifikat diserahkan kepada kantor Notaris BUKAN kepada pemilik.

Sertifikat dari kreditur diserahkan kepada Notaris

Jadi proses kunci atau penekanannya adalah pada saat penyerahan sertifikat dari kreditur kepada Notaris karena Notaris/PPAT merupakan pihak netral yang menjamin keamanan semua pihak dan sebagai pejabat publik yang bertugas membuat akta jual beli atas benda tidak bergerak.

Setelah sertifikat berada di kantor Notaris maka bisa dilakukan proses transaksi jual beli secara normal, yaitu pembeli melunasi harga jual beli jika masih terdapat kekurangan.

Selanjutnya bisa dilakukan penandatanganan akta jual beli dan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan setempat.

Semua bahagia, pemilik rumah bebas dari hutang dan mendapatkan uang, pembeli mendapatkan rumah dan Notaris mendapatkan uang jasa.

Tidak lupa negara mendapatkan uang melalui pembayaran PPh dan BPHTB… Masuk barang tu kan Hehehehe…..

Lihat artikel lainnya:

Tags

Cara Aman Membeli Rumah yang Masih Dalam Jaminan Hutang

15 thoughts on “Cara Aman Membeli Rumah yang Masih Dalam Jaminan Hutang

    • November 3, 2014 at 1:28 pm
      Permalink

      Mudah2an berguna ya Pak Eldwin…

      Reply
  • Pingback:Bisakah Pinjam Lagi di Bank? Sementara Hutang Lama Belum Lunas | www.asriman.com

  • October 21, 2015 at 3:59 pm
    Permalink

    Artikelsnya sangat bagus,sebagai pencerahan.

    Reply
  • January 23, 2018 at 9:48 am
    Permalink

    Pak sy mau tanya jadi si pembeli mau beli rumah yg sertifikat nya digadaikan dikoperasi si pembeli dtg ke kantor notaris dn notaris blg pihak koperasi dn penjual harus mengecek sertifikat ke bpn dgn catatan si pembeli akan melunasi hutang si penjual. Apakah itu benar atau ada langkah yg lain. Tks

    Reply
    • January 29, 2018 at 1:52 am
      Permalink

      betul.

      Reply
  • March 6, 2018 at 3:57 am
    Permalink

    Terimakasih atas sharing ilmunya..
    sukses dan bahagia ya..

    Reply
  • March 6, 2018 at 1:11 pm
    Permalink

    Pak saya mau beli rumah yg statusnya di kpr kan di bank A dg cara kpr di bank B. Jadi take over ke bank lain. Pinjaman sudah diapprove tapi masih proses perhitungan biaya2 adm dan notaris. Menurut bank B saya akan akad 2x, pertama pelunasan utang penjual di bank A dan akad ke2 pembayaran sisanya. Nah sebelum akad 1 dilakukan si penjual meminta dp karna ada kepentingan dan utk membayar biaya pelunasan kprnya. Apakah aman saya membayar dp mengingat ini proses take over. Karna suami saya menolak membayar dp jika sertifikat masih di bank A. Terimakasih

    Reply
  • March 14, 2018 at 1:18 pm
    Permalink

    Mau tanya pak
    Berarti tidak perlu cek keaslian sertifikat ke BPN?
    Apa kreditur/ bank mau meminjamkan sertifikat atau ikut melakukan cek BPN sebelum pembeli melunasi hutang si penjual?
    Trmakasih info nya

    Reply
    • March 16, 2018 at 3:45 pm
      Permalink

      Harus dicek dulu. Bank akan mengijinkan sertifikat tersebut dicek ke BPN jika yang melakukan adalah Notaris rekanan bank tersebut.

      Reply
  • March 17, 2018 at 4:21 am
    Permalink

    Selamat Pagi , mohon pencerahan .. apakah rumah dlm “status quo” dan sertifikat ada d pihak kepolisian , masih bisa d transaksikan ? Terimakasih sblmnya.

    Reply
    • March 27, 2018 at 12:22 am
      Permalink

      Nggak bisa transaksi kalau tidak ada sertifikat asli di kantor notaris/PPAT

      Reply
  • September 5, 2018 at 12:03 am
    Permalink

    Pak mau tanya kalau rmh cessie apa perlu cek lg ke BPN?

    Reply
  • July 30, 2019 at 5:26 pm
    Permalink

    Pak maaf mau tanya, saya mau beli rumah cessie, tapi ketika saya cek lokasi, rumahnya masih ada penghuninya, apakah aman membeli rumah cessie, bagaimana tips aman membeli rumah cessie, mohon jawabannya, terima kasih

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 20-21 Januari 2024 di Jakarta

× Info Workshop Developer Properti