Keuntungan Membeli Tanah Girik bagi Developer

Apa Untungnya Membeli Tanah Girik Bagi Developer Properti?

Bagi sebagian developer membeli tanah girik masih dihindari. Mereka ketakutan seolah-olah tanah girik itu tidak bisa diperjualbelikan.

Mereka khawatir bahwa tanah girik tersebut tidak bisa dimohonkan sertipikat. Rawan sengketa, begitulah mereka beranggapan.

Memang di sejumlah kasus ada kesulitan dalam proses jual beli tanah girik, tak lebih hal ini disebabkan oleh kepemilikan tanah girik tersebut lebih dari satu orang.

Karena pada umumnya sekarang ini pemilik girik sudah meninggal dunia dan bukti girik itu dkeluarkan pada saat UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA (Undang-Undang Pokok Agragria) belum diundangkan, sehingga yang berhak atas tanah girik tersebut adalah para ahli waris.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Masalah keluarga, posisi yang saling berjauhan, ada ahli waris yang masih di bawah umur, kerap menjadi ‘batu penghalang sementara’ dalam proses jual beli tanah girik.

Masalah keluarga bisa diselesaikan, domisili yang saling berjauhan bisa diatur jadwal yang kondusif untuk saling bertemu, anak dibawah umur bisa menjual dengan adanya penetapan pengadilan, yang pasti semua itu memerlukan waktu tambahan yang signifikan bagi seorang developer untuk mengatur project time schedule secara developer sangat membutuhkan presisi waktu dalam pelaksanaan proyek.

Perlu diketahui oleh developer dan masyarakat umum, bahwa tanah apapun yang dikuasai oleh masyarakat bisa dimohonkan sertifikatnya, asalkan tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku dan tanah yang dikuasai tersebut mempunyai bukti kepemilikan yang sah. Tidak terkecuali tanah girik.

Ada beberapa keuntungan jika seorang developer membeli tanah girik:

• Umumnya penjual bersedia negosiasi harga dan cara bayar. 

Jika tanahnya masih berupa girik pada umumnya pemilik lebih fleksibel tentang harga dan cara bayar.

Untuk lebih membuat penawaran Anda menarik bagi pemilik lahan bisa juga pengurusan sertifikat ditanggung Anda sebagai pembeli yang menanggungnya, sehingga komponen negosiasi bisa lebih banyak untuk Anda.

Memang ini tidak berlaku untuk semua daerah, terutama di daerah yang tingkat demand akan hunian yang sangat tinggi. Pada lokasi seperti ini harga tanah sudah terstandarisasi menurut permintaan pasar.

Para developer pun berani membayar dengan harga pasar walaupun belum sertipikat.

• Umumnya dijual dalam keadaan butuh uang, apalagi tanah tersebut milik bersama atau berupa warisan

Penjualan tanah girik yang berasal dari warisan umumnya memang dijual dalam keadaan BU, butuh uang, (bukan Butuh Untung, hehehe), karena akan dibagikan kepada masing-masing ahli waris.

Sudah menjadi sifat properti yang tidak liquid sehingga sangat sulit menjual tanah dengan harga wajar secara tergesa-gesa, apalagi jumlahnya besar secara nominal.

Karena untuk luasan tertentu hanya orang yang berprofesi sebagai developer yang mau dan sanggup membeli tanah. Orang yang berprofesi bukan sebagai developer tentu berfikir berulang kali untuk membeli tanah kosong.

• Persaingan antar developer untuk mengakuisisi lahan tersebut relatif lebih kecil jika dibandingkan dengan tanah yang sudah sertipikat.

Seperti yang ditulis di atas bahwa tidak semua developer mau dan berani mengakuisis lahan girik.

Juga hal ini ditunjang oleh kenyataan bahwa banyak developer menginginkan tanah yang diakuisisi bisa langsung diproses perijinan atau dijadikan jaminan untuk memperoleh modal kerja tambahan ke lembaga perbankan, sedangkan tanah girik belum bernilai di mata bank.

Tanah girik bisa disertifikatkan

Tapi Anda tidak usah khawatir jika mengakuisisi tanah yang masih berupa girik karena tanah tersebut bisa dimohonkan sertifikatnya ke kantor pertanahan.

Cara mensertifikatkannya dan syarat-syaratnya amat mudah dipenuhi jika tanah tersebut memang memiliki alas hak yang benar.

Ada beberapa langkah yang harus Anda lakukan jika ingin mensertifikatkan tanah girik. Pertama, mengurus beberapa dokumen di kantor desa atau kelurahan.

Dokumen tersebut berupa:

• Surat keterangan tidak sengketa.

Surat keterangan tidak sengketa diperlukan supaya setelah jual beli tidak ada tuntutan dari pihak manapun sehingga pembeli merasa aman.

Surat keterangan tidak sengketa dibuat di bawah tangan dan dibenarkan oleh kepala desa atau lurah dan camat.

• Surat keterangan riwayat tanah.

Surat keterangan riwayat tanah diperlukan agar tanah tersebut jelas asal-usul penguasaannya. Dalam surat keterangan riwayat tanah tersebut dicantumkan riwayat peralihan dari asalnya sampai ke pemilik sekarang.

Jika ada jual beli maka dalam surat keterangan tersebut dicantumkan kapan peralihan hak terjadi, luas tanah yang dialihkan dan siapa pembelinya.

• Surat keterangan penguasaan tanah secara sporadik.

Surat keterangan penguasaan tanah secara sporadik diperlukan supaya ditegaskan siapa yang menguasai tanah saat ini.

Penguasaan tanah sebaiknya tidak pernah terputus sehingga tidak ada kemungkinan diklaim oleh orang lain yang tidak berhak.

Langkah selanjutnya untuk mensertifikatkan tanah girik adalah pengurusan di kantor pertanahan setempat. Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik diperlukan beberapa persyaratan, yaitu:

1. Berkas formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. Dalam berkas formulir mencantumkan luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon.
2. Pernyataan penguasaan tanah secara fisik secara sporadik dari kepala desa atau lurah dan diketahui oleh camat.
3. Pernyataan tanah tidak sengketa dari kepala desa atau lurah dan diketahui oleh camat.
4. Surat keterangan riwayat tanah dari kepala desa atau lurah dan diketahui oleh camat.
5. Surat kuasa apabila dikuasakan.
6. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
7. Bukti kepemilikan tanah/alas hak atas tanah, seperti girik dan lain-lain.
8. Akta-akta peralihan jika ada.
9. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
10. Bukti lunas pembayaran PBB dengan melampirkan STTS dan membayar tunggakan pembayaran PBB tahun sebelumnya apabila terdapat tunggakan. Misalnya pengurusan dilakukan pada tahun 2016 maka bukti pelunasan pembayaran PBB tahun 2016 dan tahun-tahun sebelumnya harus dilampirkan. Biasanya seluruh tunggakan yang tercatat di sistem pembayaran PBB harus dilunasi. Berapa tahun? Mungkin 5 tahun ke belakang atau 10 tahun ke belakang.
11. Menyerahan bukti SS BPHTB.
12. Melampirkan bukti SSP sesuai dengan ketentuan.

Nah, dari syarat-syarat yang tertera di atas kelihatan bahwa ada pajak-pajak yang musti dibayarkan terlebih dahulu ketika akan mengurus sertifikat.

Pajak-pajak tersebut adalah PPh, BPHTB dan PBB. PPh menjadi kewajiban penjual.

Jika prosesnya adalah membeli tanah dari penduduk maka kewajiban membayar PPh adalah penduduk yang menjual atau melepaskan haknya kepada PT.

Besarnya PPh adalah 2,5% dari nilai tanah. Besarnya PPh ini dulunya 5% tapi dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, maka PPh menjadi 2,5% saja.

Sedangkan BPHTB adalah kewajiban pembeli, dalam hal ini pembelinya adalah PT, besarnya juga 5% dari nilai tanah. Tetapi untuk perhitungan BPHTB ada faktor pengurang terlebih dahulu sebesar Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya NPOPTKP berbeda-beda untuk tiap daerah. Sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP saat ini 80.000.000 rupiah dan daerah sekitar seperti Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi NPOPTKP-nya 60.000.000 rupiah.

Untuk mengetahui besarnya NPOPTKP di daerah lain bisa ditanya ke notaris di daerah bersangkutan atau langsung ke dinas pendapatan daerah.

Secara umum berikut langkah-langkah yang harus dilakukan untuk mensertifikatkan tanah:

1. Mendaftarkan berkas di loket pelayanan kantor pertanahan setempat.
2. Membayarkan biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah sesuai dengan surat perintah setor (SPS).
3. Melakukan pengukuran dan pemeriksaan tanah ke lokasi. Pengukuran dilakukan oleh petugas dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan didampingi oleh pemilik/kuasanya untuk menunjukkan batas-batas tanah.
4. Penerbitan Surat Keputusan (SK) hak atas tanah oleh kepala kantor pertanahan/kepala kantor wilayah/kepala BPN RI.
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
6. Pembayaran Uang Pemasukan (UP) ke kas negara dan pembayaran biaya pendaftaran SK hak.
7. Pembukuan hak dan penerbitan sertifikat.
8. Penyerahan sertifikat.

Lamanya waktu pengurusan sertifikat sebagai berikut:

1. 38 (tiga puluh delapan) hari untuk luasan tidak lebih dari 2.000 m2.
2. 57 (lima puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 2.000 m2 sampai dengan 150.000 m2.
3. 97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 150.000 m2.

Hayoo… Kawan kawan developer, masih girik phobia?

Klik disini untuk melihat workshop developer properti di indonesia yang wajib anda ikuti

Lihat artikel lainnya:

• Kenapa Tanah Girik Rawan Sengketa?
• Apa Sih yang Dimaksud Dengan Surat Keterangan Riwayat Tanah?
• Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum
• Bagaimana Cara Memecah Girik?
• Inilah Kenapa Kebanyakan Orang Menghindari Membeli Tanah Girik
• Berapa Lama Proses Girik Menjadi Sertifikat
• Fungsi Surat Keterangan Tidak Sengketa Dalam Permohonan Sertifikat Tanah Girik
• Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  
• Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi SHM?
• Apakah Jual Beli Sah Jika Salah Satu Ahli Waris Tidak Tandatangan?
• Untung Ruginya Tanah Yang Belum Bersertifikat Vs Tanah Yang Sudah Bersertifikat Untuk Diakuisisi Menjadi Proyek Properti
• Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
• Eigendom Verponding adalah…

Tags

• tanah girik
• girik
• jual beli tanah girik
• girik tanah
• contoh surat girik
• membeli tanah girik
• tanah girik artinya
• tips membeli tanah girik
• arti tanah girik