hak-tanggungan-dan-roya

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.

Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau property lainnya kita serahkan sebagai jaminannya. 

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit  (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.

Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya. Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya.

Jika debitur wanprestasi maka bank terlebih dahulu mencari solusi dengan cara musyawarah, kemudian jika musyawarah untuk mufakat tidak dapat diselesaikan maka penyelesaian hutang piutang dengan menggunakan pasal 6 UU No 4 tahun 1006 yang berbuyi:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Jadi dengan adanya pasal ini maka kreditur berhak menjual jaminan melalui lelang eksekusi yang bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Kemudian hasil lelangnya digunakan untuk melunasi hutang debitur. 

Oleh karena itu dalam proses lelang, bank harus menjual objek jaminan lebih tinggi dari jumlah hutang debitur kemudian sisa penjualan tersebut diberikan kepada debitur.

Namun adakalanya kreditur mempersilahkan pemilik menjual terlebih dahulu objek miliknya di luar lelang, karena kepentingan bank hanyalah uangnya sebesar hutang debitur didapatkan kembali dan bank terhindar dari kredit macet atau non performing loan (NPL). Sehingga performa bank tersebut di mata Bank Indonesia juga tetap baik.

KPR Primary Product dan Secondary Product

kpr-inden

Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product. Dimana Primary product adalah properti yang dijual oleh developer untuk pertama kali atau properti baru. Sedangkan secondary product adalah properti yang diperjualbelikan antar masyarakat. 

Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur. Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat hak properti tersebut.

KPR Inden dan KPR Ready Stock

KPR oleh developerpun bisa dibedakan antara KPR inden dan KPR ready stock. KPR inden adalah pembebanan hak tanggungan kepada objek yang belum dibangun. Oleh karena itu bank atau kreditur memerlukan kerjasama dengan developer untuk melakukan pembiayaan dengan jaminan rumah inden.

Kerjasama dengan developer untuk memastikan bahwa developer betul-betul akan melaksanakan pembangunan sesuai dengan spesifikasi bangunan yang sudah disepakat dalam Perjanjian Kredit (PK) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Karena apabila tidak ada kerjasama dan hubungan baik dengan developer maka bank tidak bersedia menerima pengajuan kredit oleh debitur.

Saat ini beberapa bank mensyaratkan agar objek yang menjadi jaminan harus dibangun beberapa persen terlebih dahulu barulah akad kredit dan KPR bisa cair. Dan cairnyapun secara bertahap sesuai peraturan Bank Indonesia.

Sedangkan KPR ready stock adalah KPR untuk rumah yang sudah terbangun 100%, sehingga prosesnya lebih cepat dan mudah karena bank bisa langsung melihat kondisi jaminannya. Dengan melihat jaminan maka bank bisa melakukan penilaian (appraisal) terhadap jaminan tersebut sehingga bisa menentukan harga properti. Sehingga bank dapat menentukan plafon kredit yang bisa diberikan.

Cara Bank Menilai Debitur

bank-menilai-debitur

Penilaian untuk memberikan kredit lainnya adalah kondisi finansial debitur. Kondisi finansial berhubungan dengan pemasukan dari kreditur yang dapat dibuktikan dan dipercayai oleh bank. Misalnya, untuk seorang karyawan maka untuk mengetahui kemampuan finansialnya maka bank akan melihat gajinya per-bulan, gabungan antara suami dan istri (jika si debitur sudah berumah tangga).

Untuk wiraswasta performance keuangan akan dilihat dari banyaknya uang masuk dan keluar dari rekeningnya. Pertimbangan selanjutnya kreditur memberikan pinjaman adalah penilaian terhadap attitude debitur. Jika attitude-nya baik maka bank akan memberikan pinjaman. Begitu juga jika attitude-nya tidak baik maka bank tidak akan meloloskan proposalnya.

Bank menilainya dari proses mereka berinteraksi termasuk riwayat kredit debitur pada masa lalu. Misalnya dia selalu menepati janji, selalu membayar kewajibannya tepat waktu, dan lain-lain. Sifat-sifat seperti ini akan menjadi bahan pertimbangan bagi bank.

Cara Bank Menilai Developer

Semua developer properti, baik orang pribadi atau perusahaan dapat mengajukan kerjasama pembiayaan kepada bank. Namun tidak semua developer diterima permohonan kerjasamanya. Ada penilaian dan syarat-syarat tertentu yang dijadikan patokan oleh bank dalam meluluskan permohonan kerjasama tersebut.

Bank akan menilai developer dari track record-nya dalam pembangunan proyek sebelumnya. Developer yang sudah membangun proyek di lokasi lain lebih mudah mendapat approval ketimbang developer baru. Apalagi kerjasama diajukan oleh developer yang sudah punya nama, makin mudahlah mereka mengajak kerjasama dengan bank dalam pembiayaan pembelian konsumen. Bahkan dengan kondisi tersebut, banklah yang berharap dapat bekerjasama dengan mereka.

Penilaian bank selanjutnya adalah proyek yang akan dijadikan objek pembiayaan. Proyek tersebut haruslah berada di lokasi yang memang banyak permintaan propertinya. Artinya proyek tersebut akan mudah terjual.

Tak lupa bank juga menilai syarat legalitas dari proyek dan PT-nya. Legalitas proyek berupa sertifikat tanah yang dijadikan proyek. Bank mensyaratkan untuk mengajukan kerjasama, tanahnya sudah harus bersertifikat. Legalitas proyek lainnya adalah legalitas dari sisi perijinan. Bank akan meluluskan permohonan kerjasama developer apabila perijinan proyek sudah lengkap.

Persyaratan lainnya bagi developer yang akan megajukan kerjasama pembiayaan kepada bank adalah legalitas developer sebagai badan hukum. Bank lebih suka bekerjasama dengan developer berbentuk badan hukum dibandingkan dengan orang pribadi. Walaupun tidak tertutup kemungkinan bank menyetujui kerjasama dengan developer orang pribadi, terutama untuk proyek yang tidak terlalu luas yang pelaksananya berupa orang pribadi

Pencatatan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan

kantor-pertanahan

Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.

Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan atau pemasangan Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan. Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT. Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.

Syarat-syarat pengajuan pemasangan Hak Tanggungan:

  1. Asli sertifikat.
  2. Asli Akta Pemberian Hak Tanggungan.
  3. Kartu Tanda Penduduk (KTP) kreditur.
  4. KTP kan KK debitur untuk debitur orang pribadi.
  5. Akta pendirian perseroan dan perubahannya, untuk debitur badan hukum.
  6. SK Pengesahan badan hukum perseroan.
  7. Surat kuasa pemasangan hak tanggungan dari kreditur.
  8. KTP penerima kuasa.
  9. Surat pengantar pemasangan hak tanggungan dari PPAT.
  10. Mengisi form yang ada di kantor pertanahan
  11. Membayar biaya pemasangan hak tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.

Setelah proses  pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.

Bank Mengeluarkan Surat Roya ketika Hutang Debitur Lunas

mengurus-roya-di-bpn

Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.

Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.

Permohonan Roya Bisa Dikuasakan

Permohonan roya bisa dilakukan sendiri oleh pemilik sertifikat bisa juga dengan menguasakan kepada orang lain. Biasanya untuk melakukan roya ini masyarakat lebih mempercayakan prosesnya kepada Notaris dan PPAT. Karena Notaris dan PPAT adalah pejabat publik yang dipercaya oleh masyarakat untuk urusan perdata. 

Notaris untuk membuat akta-akta otentik, seperti akta perikatan perdata dan perjanjian-perjanjian, pendirian badan usaha seperti perseroan terbatas (PT), CV, yayasan dan lain-lain. 

Sementara Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT adalah pejabat publik yang berfungsi untuk membuat akta-akta otentik yang berhubungan dengan tanah dan bangunan. 

PPAT bisa membuat akta jual beli, akta hibah, akta tukar menukar, akta pemasukan dalam perusahaan, akta pembagian hak bersama, akta pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik, akta pemberian hak tanggungan, akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.

Dengan mengajukan roya maka BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih.

Syarat-syarat pengajuan roya:

  1. Asli sertifikat hak atas tanah dan bangunan
  2. Asli sertifikat hak tanggungan
  3. Surat roya dari bank
  4. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon
  5. Surat kuasa, apabila pengurusannya dikuasakan.
  6. KTP penerima kuasa
  7. Mengisi surat permohonan yang disediakan oleh kantor pertanahan
  8. Membayar biaya roya sesuai dengan yang tertera dalam surat perintah setor (SPS) yang terbit setelah berkas diperiksa oleh petugas di loker penerimaan berkas.

Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang… Silaken dicoba ndiri ya hehehe…

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Pertanyaan tersebut menarik untuk dibahas terutama bagi anda yang berprofesi sebagai...
Dalam hal kredit, Perjanjian Kredit (PK) merupakan acuan bersama antara kreditur...
Pada dasarnya sebuah bank adalah perantara antara orang yang membutuhkan uang...
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang ditandatangani antara konsumen dengan...
Kondisi perekonomian Indonesia diprediksi masih mengalami perlambatan pada tahun...
Banyak kesalahan yang dilakukan masyarakat dalam pengajuan KPR (Kredit Pemilikan...

Article Tags:

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

Dapatkan Update Terbaru Tentang Properti

Masukkan nama dan email anda di form di bawah ini, kami akan kirimkan update di inbox anda.

28 thoughts on “Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

  • Pingback: Tips supaya KPR disetujui Bank

  • Pingback: Pentingnya Menyikapi Seminar Motivasi untuk Developer Property |

  • Pingback: Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

  • Pingback: www.asriman.com » Ini Penyebab Property Dijual di Bawah Harga Pasar

  • November 1, 2015 at 11:36 am
    Permalink

    bagaimana jika dalam kasus penerbitan roya ternyata sertifikat hak tanggungan klien hilang ? Apa roya masih akan tetap bisa diterbitkan. Terima kasih

    Reply
    • November 2, 2015 at 11:25 pm
      Permalink

      Lapor ke Kepolisian tentang kehilangan Sertifikat Hak Tanggunan itu. Kepolisian akan membuat Berita Acara kehilangan tersebut dan bisa dianggap sebagai Sertifikat Hak Tanggungan yang hilang. Karena yang terpenting adalah surat roya yang menyatakan hutang sudah lunas.

      Reply
  • March 1, 2016 at 6:38 am
    Permalink

    Maaf bpk, setelah syarat pengajuan roya lengkap, pembayaranpun sdh lunas, perkiraan maks berapa hari kerja roya kita bisa jadi? Terima kasih

    Reply
    • March 7, 2016 at 1:33 am
      Permalink

      Untuk roya, bisa satu hari, paling lama 7 hari kerja

      Reply
  • April 11, 2016 at 2:51 am
    Permalink

    Numpang nanya nih Pak, kalo misal sudah diurus ke BPN… nantinya surat yg kembali ke kita apa saja ya? Apakah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan surat Roya bank juga kita terima kembali? atau disimpan oleh BPN? thx

    Reply
    • April 11, 2016 at 3:10 am
      Permalink

      Setelah pasang APHT, berkas yang akan kita dapatkan kembali adalah Sertifikat Hak Tanggungan dan Asli Sertifikatnya.
      Sertifikat Hak Tanggungan akan dikembalikan ke BPN apabila hutang sudah lunas atau ketika sudah ada surat roya dari bank.

      Reply
      • April 11, 2016 at 4:26 am
        Permalink

        Ow jadi misal nih Pak kita sudah melunasi hutang kita di Bank, nah selanjutnya kita kan membawa Sertifikat Tanah Asli, Sertifikat Hak Tanggungan, surat Roya dkk ke BPN untuk mengurus permohonan agar catatan Hak Tanggungan dihapus.

        Lalu BPN proses-proses….kalau misal sudah dihapus HT’nya, kita hanya akan menerima sertifikat Tanah Asli kita saja ya Pak dari BPN? Sedang untuk Sertifikat Hak Tanggungan dan surat Roya’nya diambil oleh BPN? Betul begitu kah Pak? atau kah ada yg dikembalikan ke kita lagi? he2 terimakasih banyak ya Pak sebelum dan sesudahnya, maaf nih banyak tanya he2…

        Reply
        • April 11, 2016 at 3:58 pm
          Permalink

          betul. Kita hanya membawa sertifikat asli saja setelah proses roya selesai.

          Reply
  • April 13, 2016 at 10:59 am
    Permalink

    Saya mau balik nama sertipikat rumah tapi sertipikat hak tanggungan sudah hilang. Bagaimana prosesnya?

    Reply
    • April 14, 2016 at 3:14 am
      Permalink

      Buat surat laporan kehilangan ke Kepolisian, setelah itu urus ke BPN

      Reply
  • April 19, 2016 at 5:32 pm
    Permalink

    Mau tanya nih pak… SHM yang belum di hapus royaltinya bisakah diblokir oleh pihak lain .trims

    Reply
    • April 20, 2016 at 1:04 am
      Permalink

      Royalti?
      Roya kali ya.

      Pemblokiran sertifikat tidak ada hubungannya dengan roya atau tidak.
      Pemblokiran sertifikat hanya bisa dilakukan dengan alasan yang jelas. Ada proses pengajuan blokir secara tertulis dilengkapi dengan alasan pemblokiran. Petugas akan memeriksa permasalahan terkait tanah. Jika dipandang mencukupi syarat untuk diblokir ya diblokir…

      Reply
  • July 15, 2016 at 5:10 am
    Permalink

    Selamat siang pak,
    Saya baru pertama kali urus Roya dan dari informasi yg bapak sampaikan di atas bahwa setelah surat penghapusan Roya selesai yang akan kembali hanya sertifikat asli hak milik saja sdngkan sertifikat hak tanggungan akan di arsip di BPN, yang menjadi pertanyaan sbb:
    1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
    2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?

    Atas pencerahannya saya ucapkan terima kasih
    Salam

    Reply
    • July 15, 2016 at 7:55 am
      Permalink

      1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
      Jawab:
      Sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan oleh BPN berdasarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
      2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?
      Jawab:
      Ya. Cukup dengan SHM asli saja. Karena sudah tidak ada lagi hubungan dengan hutang yang lama, karena hutang sudah lunas dan catatan hutang juga sudah dihapus dengan adanya proses roya.

      Reply
  • July 15, 2016 at 8:07 am
    Permalink

    Selamat siang,
    Saya ingin tanyakan biaya yang dikenakan terkait Hak Tanggungan ini (pada saat pengajuan KPR) ada apa saja? Apakah ada biaya pemasangan Hak Tanggungan dan biaya PNBP Hak Tanggungan jadi dua jenis biaya yang berbeda? Terima kasih.

    Reply
    • July 15, 2016 at 8:28 am
      Permalink

      Biaya Hak Tanggungan:
      1. Biaya APHT hanya untuk Notaris/PPAT, besarnya negosiasi dengan notaris karena hanya biaya jasa. Kelaziman sekitar 1%, bisa lebih kecil.
      2. PNBP tergantung besarnya nilai Hak Tanggungannya. kecil dari 1 milyar PNBPnya 250.000. 1 milyar s.d. 10 milyar 2.500.000,-

      Reply
  • August 19, 2016 at 8:54 am
    Permalink

    Tanya pak..
    Kami mengajukan pinjaman ke bank dg agunan sertifikat HM (rumah perumnas).
    Pinjaman sudah cair dan sudah jalan cicilan bbrp bulan (lancar).
    Pihak bank kemudian meminta kami utk meminta surat rekomendasi dari perumnas dg alasan untuk pengikatan jaminan di BPN (katanya itu permintaan notaris).

    Kondisi ruman kami…
    Pd saat membeli rumah, kami langs meningkatkan dari SHGB ke SHM, dan kami meminta rekomendasi perumnas utk pengurusannya. Sdh kami tempati selama 14 th.

    Pertanyaan saya..
    Apakah untuk pengikatan jaminan dg agunan SHM, msh menggunakan rekomendasi perumnas ?

    Terimakasih pak..
    Salam

    Reply
    • August 19, 2016 at 10:32 am
      Permalink

      Seharusnya ketika pinjaman cair dan sudah ditandatanganinya APHT yang menandakan bahwa sertifikat tersebut sudah menjadi jaminan hutang, maka tidak ada lagi persyaratan yang mucul kemudian.

      Reply
  • August 29, 2016 at 1:22 am
    Permalink

    Maaf pak. Sertifikat Hak Tanggungan dan surat Roya’nya apakah perlu kami copy untuk dijadikan arsip pembeli?

    Reply
    • August 29, 2016 at 2:27 am
      Permalink

      Boleh saja dicopy, minta tolong ke notarisnya

      Reply
  • October 18, 2016 at 11:34 am
    Permalink

    Mau tanya pak..pinjaman sudah dilunasin,,pihak bank cuma kasih sertifikat tanah saja,pas saya mau urus bayar ke bpn minta surat ht dari bank tersebut,kemaren saya sudah coba minta surat roya ke bank tersebut tapi mereka bilang ngak ada,,kira kira solusinya gmn

    Reply
    • October 19, 2016 at 3:37 am
      Permalink

      Wah nggak bener banknya itu. Ketika hak tanggungan dipasang sertifikat dipegang oleh bank termasuk Sertifikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan oleh BPN berdasarkan APHT.
      Jadi sertifikat bersama dengan Sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh bank selama masa pinjaman, nggak mungkin hilang.
      Kemudian setelah hutang lunas, sertifikat dikembalikan bersama dengan sertifikat hak tanggungan dan surat roya. Surat roya dibuat oleh bank setelah hutang lunas kok dibilang tidak ada? lucu itu pak. Hehehehe.

      Reply
  • November 30, 2016 at 9:00 am
    Permalink

    Mohon maaf pak saya mau tanya :
    1. Kedudukan sertifikat asli dengan hak tanggungan itu lbh tinggi mana?
    2. Apakah sertifikat asli dan hak tanggungan itu ada dlm satu kertas ( 1 data) apakah terpisah?
    3. Jd kepemilikan rumah yang sebenarnya atau sah itu milik nasabah apa bukan ? Dan apakah hak tanggungan itu termasuk hak milik?
    Mohon penjelasannya.

    Reply
    • November 30, 2016 at 11:04 pm
      Permalink

      1. Tidak ada yang lebih tinggi atau lebih rendah, beda kegunaan. Kalau sertifikat menyatakan kepemilikan, sementara sertifikat hak tanggungan menyatakan objek tersebut sedang dibebankan hak tanggungan (sedang menjadi jaminan hutang).
      2. Sertifikat asli beda dengan sertifikat hak tanggungan.
      3. Kepemilikan objek tetap melekat kepada pemilik sertifikat. Sertifikat hak tanggungan hanya menyatakan hutang piutang dengan kreditur. SHT bukan hak milik.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *