sertifikat hak tanggungan adalahMenurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah. Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau property lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit  (PK) diikuti dengan penandantanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product.

Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa KPR, sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur. Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat.

Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.

Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan kepada Kantor Pertanahan. Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT. Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.

Setelah proses  pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.

Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.

Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.

BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih…

Proses Roya ini bisa dilakukan sendiri oleh pemilik atau bisa juga dikuasakan kepada Notaris/PPAT. Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang… Silaken dicoba ndiri ya hehehe…

Share Button
See more..
Pertanyaan tersebut menarik untuk dibahas terutama bagi anda yang berprofesi sebagai...
Pada dasarnya sebuah bank adalah perantara antara orang yang membutuhkan uang...
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang ditandatangani antara konsumen dengan...
Banyak kesalahan yang dilakukan masyarakat dalam pengajuan KPR (Kredit Pemilikan...
Kondisi perekonomian Indonesia diprediksi masih mengalami perlambatan pada tahun...
Sebelum membahas tentang sertifikat kepemilikan atas rumah susun terlebih dahulu...
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang...
Transaksi jual beli dengan kondisi normal hanya butuh waktu dan cara yang sangat...
Hak Pakai merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang dapat diberikan berdasarkan...
Ada tiga tahapan yang harus dilalui jika suatu objek hak tanggungan akan dilelang,...
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik...
Bagi anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap...
Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

22 thoughts on “Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

  • Pingback: Tips supaya KPR disetujui Bank

  • Pingback: Pentingnya Menyikapi Seminar Motivasi untuk Developer Property |

  • Pingback: Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

  • Pingback: www.asriman.com » Ini Penyebab Property Dijual di Bawah Harga Pasar

  • November 1, 2015 at 11:36 am
    Permalink

    bagaimana jika dalam kasus penerbitan roya ternyata sertifikat hak tanggungan klien hilang ? Apa roya masih akan tetap bisa diterbitkan. Terima kasih

    Reply
    • November 2, 2015 at 11:25 pm
      Permalink

      Lapor ke Kepolisian tentang kehilangan Sertifikat Hak Tanggunan itu. Kepolisian akan membuat Berita Acara kehilangan tersebut dan bisa dianggap sebagai Sertifikat Hak Tanggungan yang hilang. Karena yang terpenting adalah surat roya yang menyatakan hutang sudah lunas.

      Reply
  • March 1, 2016 at 6:38 am
    Permalink

    Maaf bpk, setelah syarat pengajuan roya lengkap, pembayaranpun sdh lunas, perkiraan maks berapa hari kerja roya kita bisa jadi? Terima kasih

    Reply
    • March 7, 2016 at 1:33 am
      Permalink

      Untuk roya, bisa satu hari, paling lama 7 hari kerja

      Reply
  • April 11, 2016 at 2:51 am
    Permalink

    Numpang nanya nih Pak, kalo misal sudah diurus ke BPN… nantinya surat yg kembali ke kita apa saja ya? Apakah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan surat Roya bank juga kita terima kembali? atau disimpan oleh BPN? thx

    Reply
    • April 11, 2016 at 3:10 am
      Permalink

      Setelah pasang APHT, berkas yang akan kita dapatkan kembali adalah Sertifikat Hak Tanggungan dan Asli Sertifikatnya.
      Sertifikat Hak Tanggungan akan dikembalikan ke BPN apabila hutang sudah lunas atau ketika sudah ada surat roya dari bank.

      Reply
      • April 11, 2016 at 4:26 am
        Permalink

        Ow jadi misal nih Pak kita sudah melunasi hutang kita di Bank, nah selanjutnya kita kan membawa Sertifikat Tanah Asli, Sertifikat Hak Tanggungan, surat Roya dkk ke BPN untuk mengurus permohonan agar catatan Hak Tanggungan dihapus.

        Lalu BPN proses-proses….kalau misal sudah dihapus HT’nya, kita hanya akan menerima sertifikat Tanah Asli kita saja ya Pak dari BPN? Sedang untuk Sertifikat Hak Tanggungan dan surat Roya’nya diambil oleh BPN? Betul begitu kah Pak? atau kah ada yg dikembalikan ke kita lagi? he2 terimakasih banyak ya Pak sebelum dan sesudahnya, maaf nih banyak tanya he2…

        Reply
        • April 11, 2016 at 3:58 pm
          Permalink

          betul. Kita hanya membawa sertifikat asli saja setelah proses roya selesai.

          Reply
  • April 13, 2016 at 10:59 am
    Permalink

    Saya mau balik nama sertipikat rumah tapi sertipikat hak tanggungan sudah hilang. Bagaimana prosesnya?

    Reply
    • April 14, 2016 at 3:14 am
      Permalink

      Buat surat laporan kehilangan ke Kepolisian, setelah itu urus ke BPN

      Reply
  • April 19, 2016 at 5:32 pm
    Permalink

    Mau tanya nih pak… SHM yang belum di hapus royaltinya bisakah diblokir oleh pihak lain .trims

    Reply
    • April 20, 2016 at 1:04 am
      Permalink

      Royalti?
      Roya kali ya.

      Pemblokiran sertifikat tidak ada hubungannya dengan roya atau tidak.
      Pemblokiran sertifikat hanya bisa dilakukan dengan alasan yang jelas. Ada proses pengajuan blokir secara tertulis dilengkapi dengan alasan pemblokiran. Petugas akan memeriksa permasalahan terkait tanah. Jika dipandang mencukupi syarat untuk diblokir ya diblokir…

      Reply
  • July 15, 2016 at 5:10 am
    Permalink

    Selamat siang pak,
    Saya baru pertama kali urus Roya dan dari informasi yg bapak sampaikan di atas bahwa setelah surat penghapusan Roya selesai yang akan kembali hanya sertifikat asli hak milik saja sdngkan sertifikat hak tanggungan akan di arsip di BPN, yang menjadi pertanyaan sbb:
    1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
    2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?

    Atas pencerahannya saya ucapkan terima kasih
    Salam

    Reply
    • July 15, 2016 at 7:55 am
      Permalink

      1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
      Jawab:
      Sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan oleh BPN berdasarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
      2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?
      Jawab:
      Ya. Cukup dengan SHM asli saja. Karena sudah tidak ada lagi hubungan dengan hutang yang lama, karena hutang sudah lunas dan catatan hutang juga sudah dihapus dengan adanya proses roya.

      Reply
  • July 15, 2016 at 8:07 am
    Permalink

    Selamat siang,
    Saya ingin tanyakan biaya yang dikenakan terkait Hak Tanggungan ini (pada saat pengajuan KPR) ada apa saja? Apakah ada biaya pemasangan Hak Tanggungan dan biaya PNBP Hak Tanggungan jadi dua jenis biaya yang berbeda? Terima kasih.

    Reply
    • July 15, 2016 at 8:28 am
      Permalink

      Biaya Hak Tanggungan:
      1. Biaya APHT hanya untuk Notaris/PPAT, besarnya negosiasi dengan notaris karena hanya biaya jasa. Kelaziman sekitar 1%, bisa lebih kecil.
      2. PNBP tergantung besarnya nilai Hak Tanggungannya. kecil dari 1 milyar PNBPnya 250.000. 1 milyar s.d. 10 milyar 2.500.000,-

      Reply
  • August 19, 2016 at 8:54 am
    Permalink

    Tanya pak..
    Kami mengajukan pinjaman ke bank dg agunan sertifikat HM (rumah perumnas).
    Pinjaman sudah cair dan sudah jalan cicilan bbrp bulan (lancar).
    Pihak bank kemudian meminta kami utk meminta surat rekomendasi dari perumnas dg alasan untuk pengikatan jaminan di BPN (katanya itu permintaan notaris).

    Kondisi ruman kami…
    Pd saat membeli rumah, kami langs meningkatkan dari SHGB ke SHM, dan kami meminta rekomendasi perumnas utk pengurusannya. Sdh kami tempati selama 14 th.

    Pertanyaan saya..
    Apakah untuk pengikatan jaminan dg agunan SHM, msh menggunakan rekomendasi perumnas ?

    Terimakasih pak..
    Salam

    Reply
    • August 19, 2016 at 10:32 am
      Permalink

      Seharusnya ketika pinjaman cair dan sudah ditandatanganinya APHT yang menandakan bahwa sertifikat tersebut sudah menjadi jaminan hutang, maka tidak ada lagi persyaratan yang mucul kemudian.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *