Kemampuan negosiasi dengan pemilik tanah menjadi hal yang krusial jika Anda akan menawarkan cara pembayaran tanah. Misalnya Anda akan menawarkan pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.
Anda harus menawarkan sesuatu yang amat menguntungkan bagi pemilik lahan sehingga dia tidak bisa menolak penawaran Anda.
Tapi jika Anda memiliki uang untuk membayar tunai tanah tersebut maka Anda tidak perlu repot-repot mempelajari strategi negosiasi ini karena dengan uang tunai yang Anda miliki Anda memiliki kekuatan untuk mengajukan penawaran.
Apalagi tanahnya amat luas sehingga tidak semua orang sanggup membeli tunai, hanya Andalah yang punya uang untuk membelinya. (more…)
Menjual property sebagai professional broker sangat menyenangkan bagi sebagian orang dan sebagian lagi menganggap menjual properti adalah pekerjaan yang sulit.
Mereka yang menganggap menjadi professional broker sangat menyenangkan adalah karena profesi ini menjanjikan penghasilan yang tidak terbatas dan waktu kerja yang sangat flexible.
Dan bagi mereka yang mengaggap profesi propertyprofessional broker sebagai pekerjaan sulit karena berhubungan dengan sifat properti yang tidak liquid sehingga diperlukan seni dan effort tertentu untuk menjualnya.
Memang diperlukan waktu dan kesabaran menjual properti dengan harga yang diinginkan.
Namun dengan mengenal dari mana kita dapat memperoleh pembeli, akan terasa sedikit mudah untuk menjual properti, berikut beberapa sumber pembeli yang bisa anda dapatkan:
Dalam beberapa tahun belakangan trend perkembangan bisnis properti mengikuti siklus lima tahunan. Mari kita lihat ke belakang di tahun 1998 ketika terjadi kerusuhan di Indonesia khususnya di Jakarta.
Kondisi properti pada tahun 1998
Kerusuhan dipicu oleh beberapa kondisi dan kejadian seperti krisis moneter yang berujung pada krisis ekonomi di Indonesia dan krisis finansial di Asia yang menyebabkan nilai tukar mata uang Rupiah terhadap Dollar merosot drastis.
Pemicu lainnya adalah peristiwa penembakan mahasiswa Universitas Trisakti yang berujung lengsernya Soeharto sebagai presiden Republik Indonesia.
Krisis ekonomi menyebabkan masyarakat kehilangan daya beli termasuk daya beli terhadap properti sehingga pasar properti mengalami stagnasi. (more…)
Tools yang wajib ada dalam setiap proyek yang akan dilaksanakan dengan prinsip tanpa modal adalah Perjanjian.
Perjanjian-perjanjian yang dibuat akan berfungsi seperti wasit yang mengatur jalannya proyek nantinya, baik tentang penentuan hak masing-masing pihak termasuk juga mengatur kewajiban para pihak.
Hal penting lainnya yang wajib diatur dalam perjanjian adalah besarnya bagi hasil masing-masing pihak dan tata cara pembayarannya, selebihnya berupa hal-hal lumrah yang harus ada dalam setiap perjanjian seperti identitas, objek dan subjek proyek.
Banyak alumni workshop yang datang kepada saya untuk berdiskusi tentang surat perjanjian pembelian rumah secara kolektif.
Baik dari instansi pemerintah yang diwakili oleh koperasi karyawan ataupun dari perusahaan atau pabrik-pabrik yang biasanya diwakili oleh koperasi karyawan atau divisi human resource department (HRD).
Dengan adanya memorandum of understanding (MoU) ini ia merasa sudah mendapatkan banyak konsumen untuk calon proyeknya. Lalu dengan gagah berani mengakuisisi lahan.
Lalu apa yang terjadi?
Ternyata pembeli yang dijanjikan seperti di dalam MoU masih berupa data mentah. Hanya berupa daftar nama karyawan. Belum terkonversi menjadi konsumen.
Oleh karena itu MoU dengan pembeli kolektif ini perlu dipertajam lebih dulu. Perlu dibuat scheme yang betul-betul menjamin bahwa calon pembeli seperti tercantum dalam MoU betul-betul akan menjadi pembeli. Tidak hanya daftar nama yang bahkan mereka sendiripun tidak tahu akan membeli rumah.
Karena tak jarang si pembeli kolektif (dalam hal ini perwakilan yang menandatangani MoU) hanya seperti menembak di atas kuda.
Langkah Pertama adalah Mengkonsultasikan Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat
Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat.
Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.
Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut.
Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.
Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.
Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2. (more…)
Dalam setiap pemasaran perumahan selalu harus ada kombinasi yang selaras antara Program Kerja Marketing dan Anggaran yang disiapkan untuk menunjang program yang sudah disusun.
Program kerja yang dibuat apik akan berhasil sesuai target jika didukung oleh anggaran yang sesuai.
Program kerja marketing tanpa ditunjang anggaran memadai seperti mengendarai Lamborghini di jalan yang macet. Fitur canggih si supercar seperti kemampuan akselerasi dan top speed garang yang sanggup dicapai oleh jet darat tersebut menjadi sia-sia, tidak termanfaatkan. (more…)
Seidealnya pemasaran proyek dilakukan saat semua perizinan sudah selesai. Demikian juga dari sisi pengerjaan fisik, sebaiknya kondisi lokasi proyek sudah rapi dan siap untuk dibangun.
Kegiatan pemasaran amat luas
Untuk memulai pemasaran proyek, banyak kondisi yang harus diketahui karena kegiatan pemasaran itu sangat luas. Pemasaran (marketing) sudah dimulai ketika sebuah proyek diperkenalkan kepada publik. Walaupun saat itu belum ada kegiatan penjualan.
Kegiatan yang ada baru sekedar membersihkan lahan dan membuat beberapa penanda proyek seperti umbul-umbul, sign board dan beberapa banner di lokasi.
Mungkin juga developer membuat kantor marketing di lokasi. Nah, semua kegiatan tersebut termasuk dalam kegiatan pemasaran.
Tetapi idealnya pemasaran (penjualan) proyek perumahan dimulai ketika perijinan proyek sudah selesai diurus. Paralel dengan perizinan sedang diproses di instansi terkait, developer sebaiknya mengerjakan fisik lokasi supaya lokasi kelihatan siap untuk dibangun.
Selain itu, kegiatan di lokasi ini akan memberikan keyakinan kepada calon pembeli tentang pelaksanaan proyek.
Pekerjaan yang dilakukan di tahap awal ini yang jamak dilakukan adalah perataan lokasi (cut and fill), pembangunan jalan di dalam proyek, gerbang proyek dan lain-lain.
Apalagi proyek yang luas dan unitnya banyak, sangat penting untuk melakukan persiapan lokasi agar calon konsumen yakin terhadap keberlangsungan proyek.
Menjual Unit Ready Stock
Kondisi ideal dalam memasarkan perumahan adalah menjual proyek setelah unitnya terbangun.
Namun saat ini jarang developer yang menyiapkan unit ready stock karena dengan menyediakan unit yang ready stock developer membutuhkan modal besar untuk memulai proyek. (more…)
Kemampuan negosiasi dengan pemilik tanah menjadi hal yang krusial jika Anda akan menawarkan cara pembayaran tanah. Misalnya Anda akan menawarkan pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.
Banyak alumni workshop yang datang kepada saya untuk berdiskusi tentang surat perjanjian pembelian rumah secara kolektif.
