Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti

kinara puri cirebon
Tanah adalah bahan dasar untuk membangun sebuah proyek properti. Jika tidak punya tanah, ada skema tertentu yang bisa dijalankan salah satunya adalah kerjasama lahan

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti 

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti. Kira-kira sama pentingnya dengan telur ketika akan membuat omelet. Tanpa telur tidak mungkin orang membuat omelet. Kira-kira begitulah analoginya.

Kepemilikan tanah inilah yang menjadi masalah bagi sebagian orang. Selain tidak semua orang punya tanah, juga tidak semua orang memiliki uang untuk membeli tanah.

Sehingga untuk menjadi developer properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang yang punya tanah saja. Atau oleh orang-orang yang punya uang saja. Karena kondisi itu, bisnis properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang kaya.

Tetapi itu dulu, ketika ilmu menjadi developer properti dimonopoli oleh orang-orang kaya pemilik modal saja.

Sekarang sudah cenderung lebih terbuka. Semua orang bisa menjadi developer properti. Asalkan mau belajar dan berusaha. 

Karena terdapat beberapa strategi yang bisa dipraktekkan, terutama tentang mengatasi kendala keterbatasan modal untuk membeli tanah. Strategi tersebut adalah strategi kerjasama lahan.

Inti dari kerjasama lahan adalah tanah tidak dibeli, tetapi dibayarnya nanti dengan skema tertentu. Bisa dengan bertahap atau perunit terjual.

Skema pembayaran tanah dengan termin

Dengan skema ini, pembayaran tanah dilakukan dengan cara bertahap. Misalnya tiap enam bulan, duabelas bulan atau dalam jangka waktu berapapun yang disepakati oleh masing-masing pihak.

Pembayaran tanah dengan skema termin ini memiliki keuntungan untuk pemilik lahan, yaitu ia akan menerima pembayaran tanahnya sesuai dengan waktu yang disepakati. Ia tidak perlu tahu apakah proyek berjalan bagus atau tidak. 

Skema pembayaran tanah sesuai dengan unit terjual

Dengan skema pembayaran unit terjual, pembayaran tanah dilakukan ketika unit rumah terjual. Besarnya pembayaran tiap unit terjual sesuai dengan besarnya harga tanah efektif yang disepakati. 

Contohnya jika harga tanah efektif yang disepakati adalah 2 juta rupiah, maka ketika satu unit rumah tipe 40/84 terjual maka hak pemilik lahan adalah harga tanah efektif (2 juta) dikalikan dengan luas tanah rumah yang terjual. (more…)

Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Bisnis developer properti adalah bisnis yang kompleks

Menjadi Developer Properti bukanlah pekerjaan mudah tetapi akan menjadi sangat mudah jika kita tahu rahasianya, menguasai ilmunya dan berinteraksi dengan orang yang telah sukses sebagai pebisnis properti.

Tak dapat disangkal bahwa bisnis properti itu sangat kompleks karena sebuah proyek properti dikelilingi dan bersentuhan dengan sekurangnya 170an orang dan bidang bisnis lainnya, mulai dari kontraktor, mandor, tukang, kernet atau asisten tukang, arsitek, broker properti, preman wilayah, ormas, petugas hansip, petugas RT dan RW, staff Kantor Desa, Kepala Desa, petugas Kecamatan, petugas pajak, Notaris PPAT beserta karyawan-karyawannya. (more…)

Aspek Teknis yang Musti Diperhatikan Ketika Akan Mengakuisisi Lahan

Ada beberapa aspek teknis yang musti diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan untuk dibangun proyek properti. Aspek teknis itu diantaranya adalah kaveling efektif, KDB dan KLB.

Kaveling efektif

Yang dimaksud kaveling efektif adalah luas lahan yang bisa dijadikan lahan komersil yang bisa dibangun dan dijual. Kaveling efektif merujuk terhadap luas lahan keseluruhan.

Misalnya kaveling efektif menurut peraturan daerah setempat adalah 60% maka luas lahan yang bisa dibangun menjadi kaveling-kaveling yang bisa dibangun dan dijual adalah 60% dari luas lahan.

Jika luas lahan 10.000 m2, dan kaveling efektifnya adalah 60% maka luas lahan kaveling efektif adalah:

60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.

Maka untuk lahan seluas 10.000 m2 yang bisa dijadikan kaveling rumah dan dijual adalah 6.000 m2. Sedangkan sisanya 40% atau 4.000 m2 diperuntukkan untuk fasum dan fasos atau fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Yang termasuk fasum fasos adalah jalan dan saluran, ruang terbuka hijau, pertamanan dan faslitas sosial seperti sarana ibadah, parkir dan olah raga.

Komposisi masing-masing komponen seperti kaveling efektif dan fasum fasos ini nantinya tertera di dalam desain siteplan. Sedangkan pengaturan tentang kaveling efektif ini bisa dilihat dari perda tentang RDTR masing-masing daerah.

Tetapi tentang kaveling efektif ini ada beberapa daerah yang mengartikan ini sama dengan KDB (Koefesien Dasar Bangunan) dan penerapannyapun masing-masing daerah juga berbeda.

Ada daerah yang menganggap bahwa KDB dihitung berdasarkan luasan bangunan total terhadap luas tanah. Misalnya akan di atas lahan 10.000 m2 akan dibangun 70 unit rumah tipe 45/84.

Dengan kondisi ini luas bangunan keseluruhan adalah 45 x 70 = 3.150 m2 maka dengan kondisi ini KDB eksisting atas perencanaan ini adalah:

3.150/10.000 = 31,5 %

Namun ada juga daerah yang menartikan KDB merujuk kepada luas semua kaveling berbanding luas tanah keseluruhan, tidak merujuk kepada luas bangunan. Ya, semua tergantung daerah masing-masing dan tidak ada yang bisa dianggap salah.

Koefesien Dasar Bangunan (KDB)

KDB adalah luas tapak bangunan maksimal yang diperbolehkan terhadap luas kaveling perencanaan.

Misalnya luas keveling adalah 100 m2 dan KDB adalah 60% maka luas tapak bangunan maksimal yang diperbolehkan adalah 60m2.

Ingat KDB adalah pengaturan maksimal, artinya jika yang dibangun adalah 45 m2 ya boleh-boleh saja.

Satu lagi kasusnya jika rumah yang dibangun adalah rumah dua lantai, maka yang diperhitungkan sebagai KDB adalah tapak bangunan atau luas bangunan lantai dasar saja.

Halnya tentang jumlah lantai ada pengaturan tersendiri tentang jumlah lapis bangunan yang diperbolehkan di daerah tersebut. Semua tertera di dalam peraturan daerah.

Koefesien Luas Bangunan (KLB)

Satu lagi aspek teknis yang perlu diperhatikan adalah KLB. KLB ini mengatur tentang luas bangunan yang diperbolehkan di daerah tersebut. KLB dinotasikan sebagai angka yang melambangkan pengali dari luas tanah.

Misalnya besarnya KLB 3 maka untuk tanah luas 5.000 m2 maka luas bangunan yang diperbolehkan adalah 5.000 m2 dikali 3 = 15.000 m2.

Sama dengan pengaturan tentang KDB dan kaveling efektif angka ini menunjukkan jumlah maksimal. Artinya apabila KLB yang akan dipakai hanya 2 ya boleh saja.

Jadi jika peraturan membolehkan luas bangunan 15.000 m2 tetapi perencanaan hanya 10.000 m2 boleh-boleh saja.

Jika dibuat simulasi selanjutnya; luas tanah 5.000 m2 dan KLB adalah 3, maka luas bangunan adalah 15.000 m2.

Jika KDB yang diperbolehkan di tanah ini adalah 60% maka luas tapak bangunan adalah 60% dari 5.000 m2, yaitu 3.000 m2.

Karena luas bangunan yang diperbolehkan adalah 15.000 m2 maka jumlah lapis bangunan adalah 15.000 m2/3.000 m2 = 5 lapis.

Jadi dengan kondisi ini, lokasi tersebut bisa dibangun gedung 5 lantai. Tetapi jumlah lapis bangunan ini juga harus merujuk kepada peraturan tentang ketinggian bangunan di lokasi tersebut.

Biasanya ada lokasi yang mengatur ketinggian bangunan terutama lokasi yang berada di dekat bandar udara karena terkait keselamatan terbang. Daerah lainnya biasanya tidak terlalu ketat mengatur ketinggian bangunan.

Jika memang ingin membangun lebih tinggi bisa juga dengan mengajukan pembayaran denda kepada pemerintah daerah setempat.

Jadi sebelum mengakuisisi lahan pastikan aspek teknis sesuai dengan perencanaan. Aspek teknis tersebut berupa kaveling efektif, KDB, KLB dan ketinggian bangunan.

Terutama tentang kaveling efektif dan KDB, karena ada juga daerah yang menerapkan KDB atau kaveling efektif yang kecil sekali, terutama di daerah-daerah yang peruntukannya adalah untuk resapan air.

 

Ini yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Negosiasi Ke Pemilik Lahan

Ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan ada beberapa hal yang musti diperhatikan. Hal ini penting supaya ketika  kesepakatan tercapai tidak ada lagi hal yang menghalangi langkah selanjutnya.

Hal yang perlu diperhatikan tersebut ialah peruntukan sesuai dengan rencana pembangunan proyek, harga tanah feasible, tanah tidak sengketa dan aspek teknis sesuai dengan perencanaan.

Peruntukan lokasi sesuai dengan rencana pembangunan

Peruntukan lokasi adalah hal yang pertama yang harus diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan. Jika lokasi tersebut rencana akan dibangun perumahan maka peruntukan lokasi harus perumahan dan permukiman. Demikian juga jika rencana akan membangun kawasan industri, maka peruntukan lokasi harus juga untuk industri.

Untuk peruntukan lokasi ini bisa dicek di PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) yang ada di kantor pemerintahan daerah setempat.

Jangan sampai peruntukan lokasi tidak sesuai dengan perencanaan, misalnya rencana akan dibangun perumahan tetapi peruntukan lokasi masih berupa pertanian atau lahan hijau.

Jika ini kondisinya sebaiknya jangan dilanjut karena merubah peruntukan lokasi atau zonasi itu memerlukan waktu. Karena peruntukan lokasi bisa diubah dengan pengajuan pemerintah daerah dalam hal ini bupati atau walikota dan nantinya akan dibahas di DPRD. Nanti keluarkan peraturan daerah (perda) tentang RDTR (Rencana Detil Tata Ruang).

Atau jika suatu daerah belum ada RDTR, rencana tata ruangnya masih berupa RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah). Biasanya RTRW ini masih dalam cakupan provinsi sehingga tidak detil, tetapi sudah cukup untuk mengetahui zonasi suatu wilayah.

Harga tanah feasible

Ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan, sebaiknya dirimu sudah memiliki informasi tentang harga tanah yang layak di lokasi tersebut. Tujuannya adalah supaya nanti ketika dirimu mengembangkan proyek, harga jual proyekmu bisa bersaing dengan kompetitor.

Untuk memastikan kelayakan lokasi ini, hal yang harus diperhatikan adalah harga jual dari perumahan eksisting yang sedang dikembangkan di sekitaran rencana lokasi proyekmu.

Dirimu musti paham betul kelayakan harga tanah jika mengetahui harga jual sebuah proyek. Belajarlah cara menganalisa harga tanah jika harga jual unit rumah diketahui.

Untuk mengetahui harga jual proyek yang sedang dibangun itu mudah sekali, datang saja ke proyek yang sedang dijual lalu tanya-tanya harga jualnya. Atau minta saja pricelist-nya.

Dalam pricelist tersebut tercantum tipe rumah yang djual. Dimana tipe ini adalah sebutan untuk luas bangunan dan luas tanah.

Misalnya rumah tersebut tipe 45/84, makasudnya adalah luas rumah tersebut adalah 45 m2 dan luas tanahnya adalah 84 m2. Nah, dengan diketahuinya luas bangunan dan luas tanah dirimu bisa menganalisis berapa harga tanah mentahnya. Dan bandingkan dengan harga tanah yang sedang dirimu akan akusisi.

Jika tidak ada proyek yang sedang dikembangkan di sekitar lokasi, kemungkinan daerah tersebut masih sepi sehingga tidak ada kebutuhan terhadap tempat tinggal.

Jika memang sudah rame, kemungkinan hanya bisa dibangun perumahan subsidi. Dimana perumahan subsidi ini harganya masih amat murah dan cicilannya juga nantinya juga murah. Saat ini cicilan perumahan subsidi hanya 1 juta-an perbulan.

Dengan kondisi ini, tentu banyak orang yang sanggup membeli perumahan subsidi dengan cicilan tersebut. Memang itulah tujuan dari program subsidi perumahan yaitu agar semakin banyak orang yang sanggup memiliki rumah.

Tanah tidak sengketa

Hal selanjutnya yang musti diperhatikan ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan adalah tanahnya tidak dalam sengketa dengan pihak manapun. Karena jika tanah sengketa, maka diperlukan effort yang amat besar untuk menyelesaikannya.

Untuk mengetahui apakah suatu lahan sengketa atau tidak dirimu lihat dulu kondisi legalitasnya. Apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum.

Jika tanah sudah bersertifikat

Jika tanahnya sudah bersertifikat, maka untuk mengecek sengketa atau tidak dirimu bisa cek di kantor BPN. Minta bantuan Notaris untuk melakukan pengecekan. Jika tanah tersebut sedang sengketa maka akan kelihatan di buku tanah yang ada di BPN.

Karena ketika seseorang memperkaran sebidang tanah maka ia memblokir sertifikatnya ke BPN. Ketiak blokir tersebut sudah tercatat di buku tanahnya maka atas sertifikat tersebut tidak bisa lagi dilakukan tindakan apapun. Tidak bisa diperjualbelikan, tidak bisa dijaminkan atau tindakan hukum lainnya.

Jika tanah belum bersertifikat

Jika tanah belum bersertifikat maka untuk mengecek apakah tanah tersebut sengketa atau tidak, bisa dilakukan pengecekan di kantor desa/kelurahan setempat.

Karena data-data tanah yang belum bersertifikat tersimpan seluruhnya di buku besar yang ada di kantor desa/kelurahan.

Di buku besar tersebut tersimpan semua catatan tentang riwayat tanah tersebut termasuk jika tanah tersebut bermasalah maka kepala desa atau lurah akan mengetahuinya.

Langkah praktis mengecek tanah sengketa atau tidak

Selain sudah melakukan pengecekan ke kantor BPN dan kantor desa atau lurah, ada satu langkah lagi yang dirimu musti lakukan yaitu mengetahui sengketa atau tidak atas tanah tersebut ke lokasi langsung.

Maksudnya dirimu juga musti datang ke lokasi dan tanya-tanya ke masyarakat tentang tanah tersebut. Biasanya warga sekitar tahu jika suatu tanah dalam sengketa.

Akan lebih bagus lagi jika dirimu datang ke ketua RT setempat. Karena ketua RT biasanya warga asli yang tentu saja paham tentang kejadian-kejadian di wilayah kekuasaannya.

Jadi ketika semua sudah dipastikan, yaitu peruntukan lokasi sudah sesuai dengan perencanaan, misalnya rencana akan dibangun perumahan maka peruntukan lokasi harus permukiman atau zona kuning, harga tanah sudah dianalisis dan feasible, dan tanah juga tidak sengketa maka silahkan negosiasi. And have a good deal!

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Cara Mudah Memulai Bisnis Properti Tanpa Modal

Bisnis properti bisa dilakukan tanpa modal, memang bisa tetapi harus dipahami secara proporsional

Setiap bisnis memerlukan modal untuk memulai, tidak terkecuali di bisnis properti sebagai developer. Tetapi modal yang dibutuhkan tersebut tidak melulu tentang uang.

Ada yang lebih berharga dari sekedar modal uang yaitu kreatifitas. Selain itu ada bisnis yang bisa dilakukan tanpa modal uang seperti brokerage, jadi kontraktor, dan menjadi developer properti.

Tetapi pemahaman tanpa modal uang di bisnis-bisnis tersebut harus dipahami dengan proporsional. Setiap orang harus memahami bahwa ada hukum kesetimbangan dalam hal ini.

Maksudnya jika uang tidak punya maka harus diimbangi dengan kreatifitas, niat dan semangat yang harus dibesarkan. 

Akan sulit sekali kondisinya jika uang tidak punya tetapi juga tidak punya kreatifitas, selain juga tidak punya niat dan semangat membara.

Kreatifitas Lebih Berharga Daripada Modal Uang!

Dulu, pada pada tahun 1923, seorang pemuda miskin menemui pedagang tembakau terbesar di Amerika.

Anak muda itu mengatakan bahwa ia sanggup menyediakan tembakau dengan kualitas terbaik dan lebih murah dari tembakau yang ada saat ini.

Setelah negosiasi, si pedagang tembakau bersedia membeli kalau memang kualitasnya lebih bagus dan harganya lebih murah.

Kemudian si pemuda pergi ke Brazil untuk menemui para petani tembakau, dia mengatakan bahwa seorang pedagang tembakau terkenal dan terbesar di Amerika akan membeli semua tembakau mereka dengan harga yang lebih tinggi.

Para petani tembakau bersedia mengirimkan tembakaunya karena memang si pedagang tembakau Amerika telah mereka kenal reputasi bisnisnya.

Alhasil, pedagang tembakau mendapatkan tembakau dengan mutu yang lebih baik dan harga yang lebih murah dan petani tembakau juga senang karena seluruh tembakau mereka terjual dengan harga yang lebih bagus.

Halnya anak muda itu mendapatkan fee dari transaksi yang terjadi karena idenya. Dia tidak bermodalkan uang, hanya modal ide, keberanian dan kreatifitas. Siapa anak muda itu? Dia adalah Aristotle Onassis, yang akhirnya dikenal sebagai raja tanker dunia.

Itulah sebuah contoh tentang kreatifitas yang berujung kepada kesuksesan. Di bidang properti juga demikian, kreatifitas juga dibutuhkan untuk memulai bisnis bagi Anda yang tidak memiliki modal.

Dengan kreatifitas Anda bisa menggeluti bisnis di bidang properti tanpa modal uang. Pilihan tersebut diantaranya menjadi broker, menjadi flipper, menjadi kontraktor, menjadi developer properti dan lain-lain.

Menjadi Broker Properti Bisa Dilakukan Tanpa Modal Uang

(more…)

Nullum Delictum Nula Puna Sine

Hebat betul Pak Menko itu. Mudah saja baginya menguliahi tiga penantangnya di DPR. Mereka dibuat seperti mahasiswa S1 yg sedang bertakzim kuliah Hukum Pidana. Bahkan yg alumni pesantren diborongnya juga. Rupa-rupanya ilmu agama Pak Prof tinggi juga.

Sebenarnya yg disampaikan Pak Menko itu biasa-biasa saja. Harusnya ngga perlu anggota DPR, mahasiswa S1 Hukum saja amat paham tentang Asas Legalitas yg disebut-sebut Pak Menko.

Sepertinya tiga dewan yg pemarah itu saja yg sudah lupa tentang nullum delictum yg terkenal itu. Karena mungkin mrk tamat kuliah sdh terlalu lama.

“Rajo, kenapa tiga dewan yg pemarah itu seperti marah betul sama Pak Menko ya” Tanya Joe Labay kepada Rajo Angek ketika mereka duduk santuy sambil nunggu bedug buka puasa.

“Ngga tahulah Joe, mungkin karena ego sebagai anggota Komisi III kali. Mrk kan paham undang-undang, makanya mereka ancam-ancam Pak Menko dgn undang-undang itu”

“Sepertinya Pak Menko ngga takut ya. Malah ia tambah semangat meladeni tantangan dewan terhormat yg marah-marah itu. Kalo karena ego sih ngga apa2. Ngga bahaya. Yg berbahaya kalau mereka ada hubungannya dengan uang ratusan trilyun yg disebut-sebut Pak Prof kita itu. Mungkin saja uang itu ngrembes ke Senayan”

Rajo Angek sejenak diam, seperti sedang memikir sesuatu. “Bisa jadi Joe. Tp ngga tahulah. Coba tanya Midun, sepertinya dia tahu”

Kenapa Tanah Girik Rawan Sengketa?

Tanah girik belum didaftarkan ke negara

Tanah girik itu rawan sengketa karena memang kepemilikan tanah girik itu masih bersifat pribadi. Maksudnya tanah girik itu belum didaftarkan ke negara.

Sehingga mungkin saja dengan berbagai cara ada orang lain yang mengakui sebidang tanah girik lalu mendaftarkan ke negara atau memohonkan sertifikat.

Hal ini amat mungkin terjadi karena tanah girik itu tidak ada peta plotting sehingga amat mungkin seseorang mengakui suatu bidang tanah miliknya.

Hal ini bisa saja dilakukan ketika memohonkan sertifikat dan mengatakan dan bersaksi bahwa sebidang tanah tersebut adalah miliknya. Akibatnya muncullah sertifikat di lokasi yang bukan miliknya.

Akibatnya pemilik aslinya tidak tahu menahu tetapi tiba-tiba tanahnya sudah ada sertifikat atas nama orang lain.

Memohonkan sertifikat tanpa asli girik

Permasalahan lainnya yang mungkin terjadi adalah ketika mengurus permohonan sertifikat atas tanah girik tersebut tidak ada giriknya. Si pemohon sertifikat mengakui bahwa asli giriknya hilang. Sehingga lembar giriknya tidak bisa dilampirkan. (more…)

[TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja

Pentingnya shareloc sebelum survey

Saya ditawain tanah oleh seorang broker langganan. Lokasinya di Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten. Lokasinya lumayan jauh dari pintu tol Balaraja. Sekitar 8 km.

Jarak ini bisa saya lihat dengan cara meminta share loc-nya lewat Googlemaps, sebuah aplikasi peta dari Google.

Saya belum mau survey sebelum mendapatkan share loc-nya karena dengan adanya share loc saya bisa dengan mudah menilai lokasi itu.

Data yang bisa saya peroleh adalah berapa jaraknya dari beberapa indikator, misalnya jarak ke pintu tol, ke stasiun kereta, ke pabrik, ke komplek pemda dan lain-lain. Ini berhubungan dengan dengan market yang bisa kita bidik nantinya.

Jika lokasi tersebut dekat pintu tol kita bisa menargetkan mereka yang menggunakan tol tiap hari. Atau jika lokasi itu dekat pabrik, maka tentu kita menargetkan karyawan yang bekerja di pabrik tersebut sebagai pembeli nantinya.

Lihat harga perumahan di sekitar lokasi yang ditawarkan

Kembali kita bahas lokasi yang ditawarkan itu. Setelah saya lihat jaraknya lalu saya lihat lagi perumahan yang sedang dipasarkan dekat lokasi. Tujuan saya adalah untuk melihat harga jual mereka. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas