asriman.com – Page 60 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Bagaimana Cara Menghadapi Peraturan Pemecahan 5 Bidang Tanah untuk Memecah Sertifikat?

Negara mengatur kepemilikan tanah dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM), dimana masyarakat hanya boleh memiliki maksimal 5 (lima) bidang saja atau dengan luas keseluruhan kepemilikan SHM tersebut tidak lebih dari 5000 m2 (Lima ribu meter persegi).

Pengaturan tentang batasan pemecahan SHM ini akan membatasi orang yang berprofesi sebagai developer properti, khususnya developer properti yang membangun perumahan skala kecil atau tanpa menggunakan PT. Karena jika pengembangnya adalah PT maka tanah harus diubah haknya menjadi SHGB. Dan enaknya SHGB ini tidak ada batasan dalam proses pemecahan. Berapapun pemecahan sertifikat yang direncanakan ok ok saja.

Tetapi pengembang skala kecil yang masih menjadi developer atas nama perorangan dan tanahnya SHM maka hal ini akan sedikit terhalangi, terutama ketika akan mengajukan pemecahan sertifikat. Yang masuk pengembang kategori kecil ini adalah pengembang yang tidak mendirikan PT, jadi tanahnya tetapi atas nama perseorangan. Di sinilah masalahnya ketika akan mengajukan pemecahan sertifikat. Karena mungkin saja tanahnya tidak cukup luas tetapi rencana pemecahan lebih dari 5 bidang.

Misalnya tanahnya luas 2000 m2 nanti akan dipecah menjadi 15 unit kaveling yang akan dibangun rumah, maka pemecahan sertifikat yang langsung menjadi 15 unit inilah yang tidak bisa dilakukan.

Pengaturan tentang hal ini seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Ada orang yang memiliki tanah SHM lebih dari 5 bidang

Pada kenyataannya kepemilikan tanah lebih dari 5 (lima) bidang atau luasan tidak lebih dari 5000 m2 ini sering terjadi terutama bagi masyarakat yang memiliki riwayat land lord (tuan tanah) dari keluarga terdahulu sehingga memiliki tanah dalam jumlah banyak.

Kepemilikan tanah yang berasal dari kepemilikan dengan sejarah keluarga akan melekat kepada ahli warisnya. Hal ini menyebabkan si pemilik saat ini bisa saja memiliki tanah dalam jumlah besar. (more…)

Baca Ini Sebelum Menjadi Developer Properti, Agar Sukses Lebih Cepat

Menjadi developer properti adalah sebuah perjalanan panjang. Berbeda dengan bisnis lain yang bisa diselesaikan dalam waktu cepat. Misalnya bisnis kuliner, bisa selesai dalam sehari. Hari ini, pagi-pagi disiapkan barang dagangannya kemudian sore atau malam sudah kelihatan hasilnya, apakah untung atau rugi.

Tetapi bisnis properti sebagai developer memerlukan waktu yang lebih lama. Karena banyak proses yang harus dilewati. Mulai dari mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan dan membangun unitnya untuk dijual kepada konsumen.

Dengan kondisi itu memerlukan waktu untuk sukses di bisnis ini, tetapi bagi sebagian orang itu adalah tantangan terdapat beberapa cara yang musti dipahami sehingga sukses dapat lebih cepat dapat diraih.

Anda harus Memahami Kelebihan dan Kekurangan Diri

Pintar membaca diri, itulah yang dimaksud pada bagian ini. Intinya adalah, Anda harus memahami kelebihan Anda dan sanggup memanfaatkan kelebihan tersebut dalam berbisnis.

Tentu saja memanfaatkan kelebihan tersebut dalam artian yang positif. Misalnya Anda mahir dalam menganalisa properti dan membuat proposal proyek maka lakukan ini terus-menerus.

Dengan begitu Anda akan menjadi semakin mahir dan suatu saat ada peluang dan kesempatan datang maka Anda sudah sangat siap untuk mengambil peluang tersebut.

Ingat lagi! Kesempatan apabila bertemu dengan kesiapan, alamat sukses bisa diraih.

Sebaliknya, jika Anda merasa bahwa Anda memiliki kekurangan maka Anda wajib memperbaiki kekurangan tersebut dengan cara apapun.

Misalnya Anda tidak memahami bagaimana caranya menjadi developer properti maka Anda harus terus belajar tentang developer properti. Karena saat ini amat banyak media pembelajaran yang bisa Anda manfaatkan.

Selanjutnya, jika kekurangan Anda adalah tidak memiliki modal maka Anda harus sanggup menutupi kekurangan tersebut dengan berbagai cara. (more…)

Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank

Dalam pengembangan proyek properti pada umumnya developer membutuhkan bantuan pembiayaan dari perbankan. Tetapi ada juga developer yang tidak memerlukan bantuan dari perbankan. Mereka ingin menerapkan prinsip-prinsip syariah dalam mengembangkan proyek.

Apakah mungkin mengembangkan proyek properti tanpa bantuan bank?

Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta workshop Developer Properti yang saya adakan. Pertanyaan ini memang wajar ada di fikiran developer properti pemula karena sifat bisnis properti yang padat modal. Butuh modal besar. Yah, kelihatan mustahil mengembangkan proyek properti tanpa bank.

Tapi saya mengatakan bahwa; Amat mungkin kita mengembangkan proyek properti tanpa bank, dengan beberapa syarat tentu saja.

Syarat yang paling mudah adalah, kita sudah punya lahannya atau punya uang untuk membeli lahan secara kontan. Nantinya untuk membangun juga menggunakan uang sendiri atau investor.

Sedangkan untuk penjualan kepada konsumen juga hanya melayani konsumen yang memiliki uang tunai untuk membeli rumahnya. Atau konsumen mencicil langsung ke developer. Apik tho? ^_^

Tapi itu terlalu ekstrim, hanya developer yang kaya raya bisa menjalankan strategi seperti itu. (more…)

Pralelang, Tahapan Krusial dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

Lelang adalah salah satu cara untuk menjual properti, di samping cara menjual secara konvensional yang sama-sama sudah dipahami bersama. Lelang bisa dengan cara lelang sukarela (non eksekusi) bisa juga dengan cara lelang eksekusi.

Lelang sukarela dilakukan apabila memang pemilik properti menjual propertinya melalui lelang. Dengan harapan ketika menjual properti dengan lelang tersebut ada banyak pembeli sehingga ia mendapatkan harga yang bagus untuk propertinya.

Sementara lelang eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Pemilik properti terpaksa menjual propertinya dengan cara dilelang.

Ada tiga tahapan yang harus dilalui jika suatu objek hak tanggungan akan dilelang, yaitu pralelang, hari lelang (auction day) dan pasca lelang. Tahapan pralelang merupakan tahapan yang sangat penting dalam seluruh rangkaian lelang karena pada tahapan ini terdapat proses verifikasi terhadap keabsahan proses lelang yang akan dilakukan.

Tidak hanya mengenai legalitas yang harus dipastikan keamanannya tetapi juga tentang fisik objek lelang juga harus terjamin kelancaran penguasaannya setelah lelang dilaksanakan.

Pada tahapan ini juga pelaksana lelang sudah harus memastikan bahwa pemenang lelang dapat menerima/menguasai objek lelang tersebut dengan aman. (more…)

Persistence dan Konsisten, dibutuhkan untuk Menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Dibutuhkan persistence dan konsistensi untuk menjadi developer properti jika kondisimu tidak punya modal yang cukup. Persisten dalam mencari peluang dan konsisten dalam melakukan prosesnya.

Karena alasan inilah menjadi developer properti tanpa modal bagi sebagian orang merupakan hal yang mustahil karena secara logika mereka itu tidak mungkin. Banyak musabab yang memberikan alasan ketidakmungkinan tersebut, terutama karena merasa tidak memiliki modal yang cukup.

Karena di dalam pemikiran banyak orang bahwa untuk menjadi developer properti tersebut membutuhkan modal yang besar. Pemikiran itu tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar. Karena untuk menjadi developer properti itu memang membutuhkan modal yang besar tetapi dengan cara dan strategi tertentu kebutuhan modal tersebut bisa disiasati.

Jika tidak punya modal untuk membeli lahan, ya bisa kerjasama dengan pemilik lahan. Banyak strategi yang bisa dipraktekkan. Intinya tanahnya tidak perlu dibayar tunai di depan tetapi dibayar sesuai dengan progress proyek. Jadi uang untuk membayar tanah nantinya dari hasil penjualan proyek.

Selanjutnya untuk memulai proyek selain untuk membeli tanah juga ada kebutuhan lainnya seperti untuk mengurus perizinan dan pekerjaan persiapan proyek, termasuk dalam langkah ini adalah mengurus sertifikasi tanah dan membuat desain dan perencanaan proyek.

Untuk menelaah lebih jauh mari kita lihat komponen-komponen proyek yang setiap posnya membutuhkan modal.

Kebutuhan Modal Awal Proyek

Dalam memulai sebuah proyek properti, khususnya bagi orangnya yang belum memiliki tanah, maka wajib hukumnya untuk mencari tanah terlebih dahulu sampai dengan pengerjaan fisik proyek. Untuk mendapatkan tanah inilah dibutuhkan modal awal. Besarnya tentu bervariasi tiap orang karena kondisinya beda-beda.

Uang untuk membeli tanah

Modal awal pertama dibutuhkan untuk membeli tanah, jika tidak ada tanah ya tidak akan mungkin ada proyek, karena proyek properti, apapun itu berdiri di atas tanah.

Menurut pengalaman, anggaran untuk membeli tanah menyedot porsi besar pada suatu proyek properti. Jika dihitung sekurangnya tiga puluh persen dari RAB proyek tersedot untuk biaya tanah. (more…)

ACTION, Kunci Sukses Dalam Bisnis Properti

ACTION, ya itulah kata kunci untuk mendapatkan keuntungan dari semua yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal.

Tanpa Action Anda tidak akan mendapatkan keuntungan apa-apa dari apa yang Anda pelajari. Seribu rencana dikalahkan oleh satu action.

Termasuk di bisnis properti, semua yang Anda pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Tanpa action Anda tidak akan bergerak kemana-mana.

Yang saya maksudkan action disini adalah memulai bisnis properti. Apapun pilihan jenis bisnis properti yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai developer, flipper, professional broker atau investor.

Mulai dengan hal kecil

Action bisa dengan hal-hal yang kecil terlebih dahulu, lalu dilanjutkan dengan hal yang besar. Strategi ini bertujuan untuk mempersiapkan segala sesuatunya. Termasuk mempersiapkan mental terhadap hal-hal yang akan dihadapi ketika action.

Dengan memulai hal yang kecil terdapat resiko yang kecil juga. Jika terjadi kegagalan maka kegagalan tersebut tidak berakibat fatal karena memang hal yang dilakukan masih kecil. Sekurangnya kegagalan tersebut tidak bisa Anda kendalikan. Beda halnya jika memulai sesuatu dengan hal yang besar. Jika gagal itu akan berpengaruh besar pula terhadap Anda.

Action adalah tindakan jenius

Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap memulai. Tapi tindakan berani ACTION ini mengandung kejeniusan di dalamnya.

Tindakan memulai memberikan dampak positif terhadap hasrat kita selanjutnya. Sekurangnya itulah yang saya percayai!!.

Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh ketakutan-ketakutan, seperti takut ditolak, takut gagal, takut rugi, takut tertipu, takut tidak ditanggapi dan perasaan takut lainnya. Contoh ketakutan untuk memulai adalah ketika kita belajar mengendarai mobil.

Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum dinyalakan (hehehe.. buka rahasia).

Jantung rasanya berpacu lebih cepat ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan kita.

Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya waktu itu.

Perlahan-lahan saya menghirup udara dalam-dalam lewat hidung dan mengatur pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri.

Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar.

Tanpa terasa tangan saya memegang setir dengan sangat kencang dan berkeringat. Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara gas atau rem atau kopling, khawatir kalau-kalau menabrak orang di depan. (more…)

Ini Dia Strategi Mengakuisisi Lahan dengan Pembayaran Mundur

Salah satu strategi mengakuisisi lahan yang bisa Anda praktekkan adalah pembayaran tanah mundur sesuai dengan waktu yang disepakati. Maksudnya pembayaran tanah tidak dilakukan saat ini tetapi nanti.

Berapa jauh mundur pembayarannya? Tergantung Anda dan pemilik lahan, bisa 1 tahun, 2 tahun dan seterusnya.

Untuk melaksanakan strategi ini, pada saat kesepakatan terjadi Anda tidak diwajibkan membayar tanah, tetapi supaya ada ikatan antara Anda dan pemilik lahan, sekedar pembayaran uang tanda jadi atau uang muka ok lah.

Strategi pembayaran UTJ dan uang muka bisa mengacu kepada strategi pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.

Pembayaran UTJ (Uang Tanda Jadi) ini untuk membuat ikatan antara developer dan pemilik lahan. Jadi ikatannya tidak hanya berupa perikatan berupa perjanjian tertulis. Satu lagi pentingnya ada uang pengikatan ini adalah untuk melihat kemampuan keuangan dari deveoper.

Pemilik lahan tentu akan ragu juga jika developer tidak punya uang sama sekali. Dengan mampu memberi uang tanda jadi sudah memperlihatkan bahwa developer punya modal untuk mengelola proyek. Karena bagaimanapun juga untuk melaksanakan proyek diperlukan modal.

Banyak pekerjaan awal proyek yang membutuhkan modal di awal, diantaranya adalah untuk mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan dan pekerjaan lainnya.

Selain itu seorang developer butuh punya uang untuk mengurus sertifikat tanah proyek. Biaya-biaya ini mutlak ada di depan sebelum dapat menjual proyek. Besarnya biaya ini berbeda-beda tiap daerah terutama biaya untuk mengurus perizinan dan sertifikat tanah.

Tentang biaya persiapan lahan juga butuh modal yang cukup besar tergantung kondisi lahan. Jika kondisi lahan sudah siap atau tidak memerlukan pekerjaan berat maka biayanya tidak terlalu besar. Persiapan lahan cukup dengan pengerjaan ringan saja.

Tetapi apabila tanah membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dengan alat berat maka pekerjaan persiapan memerlukan modal yang cukup besar. Akan lebih besar lagi biaya yang dibutuhkan jika persiapan lahan butuh pengurukan. Karena biaya pengurukan ini cukup besar karena butuh membeli tanah dari luar.

Tawarkan sesuatu yang sangat berharga

Supaya pemilik lahan bersedia tanahnya dibayar mundur Anda harus menawarkan sesuatu yang sangat berharga bagi mereka, misalnya harga tanahnya sudah diperhitungkan kenaikan harganya sampai masa pembayaran tanah tiba.

Contohnya, apabila kenaikan nilai tanah per-tahun dianggap 20% maka untuk pembayaran tanah yang ditunda selama 2 tahun Anda bisa menawarkan harga lebih tinggi 40% dari harga saat ini, dengan catatan harga tanah yang disepakati saat ini adalah harga tanah yang wajar.

Langkah-langkah dalam mempraktekkan pembayaran tanah mundur

(more…)

Strategi Negosiasi Pembayaran Tanah Ini Perlu Anda Praktekkan

Ketika akan mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti tidak hanya harga yang perlu diperhatikan, tetapi penting pula diperhatikan cara bayarnya. Karena dalam menghitung kelayakan proyek tidak hanya harga tanah tetapi berapa modal awal yang dibutuhkan untuk mengerjakan proyek tersebut.

Banyak biaya yang dibutuhkan sebagai modal awal diantaranya adalah lahan, biaya persiapan lokasi, termasuk legalitas dan perizinan. Modal awal akan sangat besar jika tanah dibayar tunai. Tetapi jika tanah tidak dibayar tunai maka biaya untuk mengakuisisi lahan hanya berupa uang muka saja. Besarnya tergantung negosiasi dengan pemilik lahan. Itulah pentingnya negosiasi dengan pemilik lahan.

Dalam negosiasi tentang cara pembayaran kepada pemilik lahan banyak strategi yang bisa Anda praktekkan. Namun, walaupun banyak strategi negosiasi tersebut hal yang paling penting Anda lakukan terlebih dahulu adalah membuat si pemilik lahan merasa nyaman dengan kehadiran Anda. Jangan sampai mereka berfikiran bahwa Anda adalah orang yang akan mengambil keuntungan darinya. A

Supaya mereka nyaman degan kehadiran Anda, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan diantaranya; dengarkan keinginan mereka dan ciptakan kondisi yang menguntungkan untuk mereka.

Dengarkan Keinginan Pemilik Lahan

Dengarkan keinginan mereka, karena adakalanya mereka hanya membutuhkan uang sedikit saja, nggak butuh sebanyak harga lahannya. Mungkin dia hanya butuh beli motor buat cucunya, mau naik haji lagi, nikahan anaknya, atau biaya kuliah anaknya, dan lain-lain. (more…)