Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat

Beberapa hari ini berkembang berita bahwa akan dibentuk kementerian khusus untuk perumahan. Jika desas desus ini betul, maka ini kabar bagus bagi insan perumahan; masyarakat sebagai pembeli, pengembang sebagai penyedia rumah dan perbankan sebagai penyedia pendanaan. 

Sebenarnya dulu Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) sudah pernah ada, terakhir di Kabinet Pembangunan VII. Kala itu menterinya adalah Akbar Tanjung. Sebelum Akbar Tanjung, tercatat ada nama Siswono Yudo Husodo dan Cosmas Batubara sebagai pendahulunya.

Saat reformasi bergulir, Kabinet Pembangunan VII bubar, lalu ada kebijakan pemerintah selanjutnya yang melebur Kementerian Perumahan Rakyat ke Kementerian Pekerjaan Umum menjadi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, sampai sekarang. 

Pemerintah serius memperhatikan masalah perumahan

Jika Kementerian Perumahan Rakyat ini nantinya terealisasi, ini menunjukkan bahwa pemerintah memiliki perhatian yang besar terhadap masalah perumahan di Indonesia. Terutama untuk mengatasi masalah angka backlog yang tinggi.

Karena sebagaimana dilangsir BPS, di tahun 2023 lalu tercatat angka backlog sebesar 12,7 juta. Artinya ada 12,7 juta orang yang harusnya memiliki rumah tetapi tidak memiliki rumah karena berbagai alasan.

Ada bantuan untuk konsumen

Dengan adanya kementerian khusus yang mengatur tentang perumahan rakyat dalam kabinet di pemerintahan baru nanti diharapkan ada terobosan-terobosan kebijakan yang bisa mengatasi angka backlog tersebut. Kebijakan-kebijakan tersebut diharapkan dapat lebih membantu masyarakat dalam membeli rumah. (more…)

Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah

modal menjadi developer
Memulai sebuah proyek properti bisa dengan menggunakan pendanaan dari keluarga, teman atau investor lainnya

Bisnis developer properti mutlak membutuhkan modal, dimana modal terutama dibutuhkan untuk membeli lahan, mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun fisik proyek, biaya overhead dan biaya untuk marketing.

Ada beberapa sumber permodalan yang bisa dimanfaatkan diantaranya; modal dari kantong sendiri, dari anggota keluarga, dari teman, pemilik lahan, investor dan kontraktor.

Modal dari Kantong Sendiri

Modal dari kantong sendiri merupakan kondisi yang paling ideal karena Anda dapat mengatur dan mengontrol proyek sesuai dengan keinginan sendiri.

Selain itu, tentu saja dengan modal sendiri, keuntungan proyek juga akan menjadi milik Anda sendiri, tanpa harus berbagi dengan orang lain.

Apabila ini suatu keharusan maka tidak banyak orang yang bisa menjadi developer properti karena tidak banyak orang yang memiliki uang yang cukup untuk modal bisnis properti.

Hal ini disebabkan terutama sekali oleh besarnya modal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti.

Modal terbesar yang dibutuhkan terutama sekali untuk membeli lahan. Modal ini harus di awal-awal proyek karena kebutuhan membeli lahan ini harus ada di depan.

Modal Uang dari Anggota Keluarga

Jika modal dari kantong sendiri tidak memungkinkan maka Anda bisa meminta bantuan dari anggota keluarga.

Yang dimaksud dengan keluarga di sini adalah orang-orang yang memiliki hubungan yang paling dekat dengan Anda, seperti orang tua, anak, adik, kakak dan lain-lain.
(more…)

[WAJIB TAHU] Ini Job Description di Sebuah Perusahaan Properti

Sebuah perusahaan memiliki organ-organ yang memiliki tugas dan tanggungjawab yang berbeda. Organ perusahaan tersebut adalah komisaris, direksi dan RUPS

Setiap perusahaan memiliki organ seperti komisaris, direksi dan RUPS

Sebuah perusahaan pengembang properti (juga perusahaan pada umumnya) terdiri dari beberapa organ yang memiliki tugas yang berbeda.

Secara umum organ perusahaan itu terdiri dari komisaris, direksi dan RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham). Komisaris bertugas mengawasi jalannya perusahaan, sedangkan direksi menjalankan perusahaan.

Sedangkan RUPS adalah organ perusahaan yang bertugas mengambil keputusan tertinggi tentang jalannya perusahaan.

Untuk menjalankan tugasnya, para direksi membutuhkan orang lain, yang dibagi menjadi bidang-bidang menurut kebutuhan perusahaan.

Di bidang pengembangan proyek, misalnya bisa dibuat beberapa bidang sesuai dengan kebutuhan mengembangkan sebuah proyek properti, misalnya bidang legal, perencanaan, konstruksi, marketing dan keuangan. (more…)

Undang-Undang Hak Tanggungan Dan Kekuatan Eksekutorial

Mungkin belum banyak orang yang betul-betul paham apa itu hak tanggungan. Nah dalam artikel ini saya akan bahas tentang Hak Tanggungan. Apa itu hak tanggungan, bagaimana ia bisa memiliki kekuatan untuk mengikat jaminan dan bisa juga berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) terhadap suatu objek, maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut untuk mengambil pengembalian atas hutang debitur, apabila debitur wanprestasi.

Aturan hukum tentang Hak Tanggungan

Tentang hak tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”).

Hak tanggungan adalah jaminan pelunasan hutang, dimana atas hutang piutang tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian.

Hal ini dapat dilihat pasal 10 ayat 1:

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Saat ini hak tanggungan merupakan satu-satunya perikatan jaminan hak atas tanah. Oleh karenanya jika suatu objek tidak terdapat pembebanan hak tanggungan atasnya maka objek tersebut tidaklah terikat untuk menanggung hutang.

Penegasan tersebut dapat ditemukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi:

Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.

Kekuatan eksekutorial

Salah satu kekuatan UUHT adalah ada kekuatan eksekutorial di dalamnya. Dimana jika debitur wanprestasi maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut melalui lelang dan dapat mengambil pelunasan hutang atas penjualan tersebut.

Tentang kekuatan eksekutorial tersebut dapat dilhat pada Pasal 6 UUHT:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Jadi untuk menjaga haknya kreditur dapat langsung menjual objek hak tanggungan tanpa melalui proses pengadilan terlebih dahulu.

Tetapi walaupun demikian UUHT juga tetap melindungi hak dari debitur karena kreditur hanya dapat mengambil manfaat sebesar hutang. Jika penjualan objek melebih jumlah hutang maka kreditur wajib mengembalikan kepada debitur.

Selain itu dalam pasal ini juga mengatur bahwa jika terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan maka yang berhak melakukan pelelangan adalah pemegang hak tanggungan pertama. Dengan demikian hak pemegang hak tanggungan selanjutnya diambil dari kelebihan penjualan atas objek tersebut.

Pemberian hak tanggungan dengan akta PPAT

Pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, selanjutnya akta tersebut akan didaftarkan ke kantor BPN untuk diterbitkan sertifikat hak tanggungan. Akta PPAT ditandatangai oleh debitur dan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Hak Tanggungan bersifat mengikat dan menyeluruh

APHT yang sudah ditandatangani bersifat mengikat terhadap dibitur, kreditur dan objek hak tanggungan. Hak Tangungan mengikat semua benda yang ada dan akan ada di dalam objek hak tanggungan.

Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus

pemecahan shm 5 bidang
Sebidang tanah SHM tidak diperbolehkan dipecah melebihi 5 bidang karena ada larangan seseorang memiliki SHM lebih dari 5 bidang

Kepmen ATR/BPN No. 6 Tahun 1998

Negara melarang masyarakat memecah tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih dari 5 bidang. Dimana pelarangan tersebut termaktub di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut; 

(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :

… pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Jadi di dalam Kepmen ini dapat dilihat bahwa seseorang tidak boleh memiliki SHM lebih dari 5 bidang atau dengan luas seluruhnya 5.000 m2.

Peraturan ini akan menghambat jika seseorang memiliki SHM seluas 9.000 m2 lalu akan dijual dalam bentuk kaveling-kaveling kecil. Sehingga jumlah kavelingnya lebih dari 5.

Jika dipaksakan maka nantinya SHM atas nama pemilik lahan berjumlah lebih dari 5 bidang, mungkin bisa menjadi 80 kaveling. Inilah yang dilarang melalui kepmen tersebut.

Memang ironis, peraturan ini sering dilanggar. Jika peraturan ini dipatuhi, tentu tidak akan ada SHM dengan luasan 9.000 m2, karena luas kepemilikan SHM maksimal hanya 5.000 m2.

Tetapi apapun itu, kita tetap cinta Indonesia!

Bagaimana solusinya jika SHM seluas 9.000 m2 akan dipecah

cara pemecahan tanah yang luas
Sebidang tanah SHM yang luas bisa saja dipecah secara bertahap, atau bisa juga dengan diubah dulu SHM menjadi HGB

Setelah melihat larangan pemecahan SHM di dalam kepmen Nomor 6 Tahun 1998 tersebut, tentu harus ada solusi jika masyarakat “terpaksa” harus melakukan pemecahan terhadap tanah yang mereka miliki. 

Terpaksa dalam hal ini bisa berarti misalnya kepemilikan terhadap tanah tersebut terdiri dari banyak orang. Misalnya tanah yang diperoleh melalui waris.

Atau bisa juga kondisi bahwa tanah tersebut akan dijual secara sebagian-sebagian. Misalnya tanah seluas 9000 m2 akan dijual per-kaveling masing-masing seluas 100 m2, maka jalan yang harus ditempuh adalah memecah sertifikat tersebut sesuai perencanaan kaveling.

Pemecahan dilakukan secara bertahap

Hal ini sebenarnya secara hukum tidak diperbolehkan.

Karena bagaimanapun prosesnya, ujung-ujungnya si pemilik sertifikat akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang. (more…)

Ini Dia Perizinan Lengkap yang Dibutuhkan untuk Pembangunan Perumahan

Mengurus perizinan proyek properti saat ini melalui tiga tahapan yaitu melalui OSS, dinas terkait di pemerintah daerah dan PBG online

Saat ini ketika akan mengurus perizinan proyek perumahan ada tiga langkah yang musti dilakukan; pertama mengurus perijinan secara online melalu lembaga online single submission (OSS) yang kedua mengurus perijinan secara fisik melalui instansi terkait.

Selanjutnya mengurus perizinan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara daring.

Mengurus perizinan melalui OSS

OSS adalah lembaga khusus yang dibentuk pemerintah untuk pendaftaran perijinan usaha bagi pelaku usaha untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota melalui sistem elektronik yang terintegrasi.

Mengurus perizinan secara online di OSS dengan cara membuat akun di situs resminya yaitu oss.go.id. Di situs tersebut ada panduan untuk memulai perizinan berusaha.

Izin yang didapat dengan OSS

Izin yang didapat ketika mengurus di lembaga Online Single Submission (OSS) adalah:  (more…)

Anak Milenial Bisa Banget Menjadi Developer Properti

developer properti milenial
Menjadi developer properti bisa dilakukan tidak hanya oleh pengusaha yang sudah mapan, tetapi bisa juga dilakukan oleh anak-anak milenial

Anak milenial adalah istilah yang digunakan untuk generasi yang lahir antara tahun 1981 hingga tahun 1995. Jadi saat ini umur generasi milenial ini adalah empat puluh tahunan paling tua. Dan umur paling muda adalah 17 tahunan.

Bagi milenial generasi awal atau yang kelahiran tahun 80-an, mereka sudah berada pada umur menuju matang.

Di pekerjaan harusnya sudah melewati masa-masa menjadi staff, sudah harus meningkat menjadi seorang manejer atau tingkatan yang lebih tinggi.

Tetapi bagi anak milenial generasi akhir, umur mereka memang masih amat muda. Ada yang masih sekolah atau kuliah, ada juga yang baru memasuki dunia kerja.

Mereka ini masih dalam tahapan berproses, mencari jati diri dan mencari sesuatu yang memang menjadi tujuan hidupnya.

Generasi milenial ingin pekerjaan bebas ruang dan waktu

Dalam hal mencari pekerjaan mereka pada umumnya menginginkan pekerjaan yang tidak terbatas oleh ruang dan waktu.

Mereka ingin bekerja di sebuah perusahaan yang menawarkan kebebasan ruang dan waktu bagi mereka.

Mereka tetap bekerja sebagaimana orang sebelum mereka bekerja, tetapi mereka bebas melakukan pekerjaannya di tempat yang mereka inginkan. (more…)

Developer Properti; Pengertian, Hak dan Kewajiban yang Ditanggungnya

Developer properti adalah orang atau perusahaan yang membangun lahan kosong menjadi produk properti seperti perumahan, apartemen, pergudangan, bangunan komersial seperti mall, pusat perbelanjaan atau properti lainnya.

Dalam menjalankan tugasnya sebagai pengembang, seorang developer wajib melengkapi proyek yang akan dibangunnya dengan perizinan sesuai peraturan yang berlaku.

Karena banyak sekali perizinan yang wajib dilengkapi oleh seorang developer ketika membangun proyek. Semua perizinan tersebut bermuara kepada diterbitkannya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan sertifikat sebagai bukti kepemilikan atas tanah tempat dibangunnya proyek tersebut.

Pengurusan PBG saat ini diajukan secara online melalui website resmi yang sudah disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.

Untuk mendapatkan PBG banyak persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu. Persyaratan yang wajib dipenuhi adalah pengesahan siteplan dari dinas terkait, Dinas PUPR (Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) atau DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu).

Namun untuk mendapatkan pengesahan siteplan ini seorang developer wajib memenuhi banyak reomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas terkait. 

Salah satu rekomendasi yang diperlukan adalah rekomendasi dari Dinas Pemakaman. Rekomendasi ini bertujuan untuk memastikan bahwa proyek permukiman (perumahan atau apartemen) sudah memiliki cadangan tanah untuk pemakaman.

Developer wajib menyediakan tanah untuk pemakaman calon penghuni proyeknya seluas minimal 2% dari luas lahan proyek.

Rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) dari Dinas Lingkungan Hidup. Tujuan rekomendasi ini adalah untuk memastikan bahwa pembangunan proyek tidak mengganggu lingkungan hidup. Atau proyek yang sedang dibangun tidak memberikan dampak buruk terhadap lingkungan hidup sekitar.

Jika proyek dengan skala menengah sampai kecil tidak memerlukan rekomendasi AMDAL, cukup rekomendasi UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan). Analisis UKL/UPL lebih sederhana dibandingkan dengan AMDAL.

Selanjutnya sebuah proyek properti wajib mengurus rekomendasi Peil Banjir, Pemadam Kebakaran, Tempat Pembuangan Sampah Sementara, rekomendasi dari dinas pertanian, rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU).

Selain itu dari warga, desa/lurah dan camat juga perlu rekomendasi yang menyatakan bahwa baik warga, kepala desa/lurah dan camat tidak keberatan terhadap pembangunan proyek.

Semua rekomendasi-rekomendasi ini merupakan syarat diprosesnya pengesahan siteplan dan PBG.

Kewajiban seorang developer properti

Developer properti wajib menyediakan properti yang aman dari sisi legalitas untuk konsumen atau para pembelinya. Jangan sampai ketika proyek sudah dibangun atau sudah dibeli oleh konsumen ternyata tanah yang dibangun proyek tersebut sengketa dengan pihak lain. Artinya ada pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.

Hal ini akan merugikan pembeli karena haknya atas properti tersebut akan terganggu oleh pihak lain. Apalagi nantinya permasalah tersebut berlanjut di pengadilan. Sehingga nanti akan membutuhkan waktu lama untuk menyelesaikannya. Dimana putusan pengadilan bisa saja merugikan konsumen. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas