Cara Mudah Menjadi Developer Perumahan

Kebutuhan terhadap tempat tinggal selalu meningkat dari tahun ke tahun karena pertumbuhan penduduk terus terjadi

Tingginya kebutuhan perumahan 

Tingginya kebutuhan terhadap perumahan, yang dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan, membuat banyak orang tertarik untuk belajar menjadi developer properti khususnya perumahan. 

Peningkatan kebutuhan hunian tersebut karena penduduk terus bertambah, sementara peningkatan tersebut tidak seimbang dengan penyediaannya. Sehingga terjadi ketimpangan antara kebutuhan dengan penyediaan.

Hal inilah yang menyebabkan terjadinya backlog atau kebutuhan perumahan yang belum terpenuhi. 

Tingginya backlog

Angka backlog yang dirilis oleh pemerintah yang mencapai 12,71 juta di tahun 2022 silam. Artinya ada 12,71 juta orang yang membutuhkan rumah tetapi belum memilikinya.

Backlog terutama terjadi di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Medan, Makassar dan kota-kota lainnya.

Program satu juta rumah

Oleh karena itu pemerintah mencanangkan program satu juta rumah tiap tahun dengan harapan angka backlog tersebut bisa mengecil yang artinya bahwa orang yang belum memiliki rumah bisa berkurang jumlahnya dengan adanya program tersebut.

Pentingnya program ini karena orang yang membutuhkan rumah selalu bertambah tiap tahun, sehingga apabila tidak ada program penyediaan rumah maka angka backlog akan semakin tinggi.

Program subsidi perumahan

Untuk mewujudkan program satu juta rumah tiap tahun tersebut, pemerintah melalui Kementrian Keuangan dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat membuat program subsidi perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). (more…)

Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu

Penawaran modal dengan jumlah yang besar

Hampir 3 bulan yang lalu, saya didatangi developer baru, sebut Bapak Edi, yang minta dibantu dalam rangka proyek perdananya.

Untuk urusan modal, dia bercerita kalau ada investor besar yang akan mendanainya. Kurang lebih akan disediakan 100 milyar. Dengan adanya investor, tentu hal yang menggembirakan dan sedikit lebih mudah saya mendampingi proyeknya.

Dia bercerita pihak investor dari Singapura. Sudah lebih dari 5 kali ketemuan, berunding atas rencana investasinya. Investor juga telah berkunjung ke lokasi lahan yang akan dibeli.

Termasuk ketemu RT/RW dan lurah setempat. Semua terlihat normatif saja. Wajar investor atau wakilnya mengecek semua, mengingat dana yang akan digelontorkan cukup besar. Dalam rangka persiapan Kerjasama, Pak Edi diminta membuka rekening giro di bank.

Dananya akan langsung disetor ke rekening giro perusahaan

Dana akan disetor ke rekening giro. Yang hebatnya lagi, Investor tidak perlu namanya masuk pengurus atau pemengang saham perusahaan Pak Edi.

Cukup dibuatkan Akta Nomine saja. Bahkan saldo pembukaan rekening giro sebesar 5 juta disEdiakan calon investor tersebut.

Uang dari luar dan tidak mudah masuk ke Indonesia sehingga butuh uang koordinasi 

Namun kecurigaan saya mulai timbul, ketika Pak Edi bercerita kalau dana milik investor ini tidak mudah masuk ke Indonesia.

Untuk bisa masuk ke Indonesia harus disediakan dana operasional atau dana koordinasi. Informasinya dana koordinasi digunakan untuk pejabat BI, OJK, PPATK dan Mabes. Pak Edi diminta menyediakan dana 1 milyar. (more…)

Cara Memohonkan Sertifikat Jika Tidak Ada Surat-Surat Tanah

Jika menempati tanah tersebut sudah lebih dari 20 tahun

Ada seseorang konsultasi tentang status tanah yang sudah ditempatinya dalam waktu yang lama, misalnya selama 25 tahun.

Tetapi ia tidak punya surat-surat tanah tersebut. Selama ia menempati tanah tersebut juga tidak gangguan dari pihak manapun.

Sekarang ia ingin mengurus surat-surat tanahnya apakah bisa?

Nah atas kondisi tersebut sudah diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam PP tersebut diatur bahwa jika seseorang sudah menempati sebidang tanah minimal 20 tahun, walaupun tidak memegang surat-suratnya maka ia bisa memohonkan sertifikat hak atas tanah tersebut.

Dimana untuk memohonkan sertifikat tanah tersebut syarat wajibnya adalah surat keterangan penguasaan fisik yang diperkuat oleh orang yang bisa dipercaya yang menyatakan bahwa tanah tersebut sudah dikuasai lebih dari 20 tahun dengan itikad baik tanpa ada ganggugan dari pihak lain.

Penguasaan fisik tanah tersebut dengan syarat:

  • penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
  • penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya

Akan lebih bagus lagi jika tanah tersebut sudah memiliki SPPT PBB dan ia membayar PBB secara teratur. (more…)

Ini Dia Hambatan Dalam Penyediaan Perumahan Bagi Masyarakat

Banyak hambatan dalam penyediaan perumahan

Dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat, terdapat banyak hambatan. Hambatan tersebut diantaranya adalah terbatasnya akses pembiayaan perumahan, masih banyak rumah tangga tinggal di rumah tidak layak huni.

Hambatan selanjutnya adalah masih rendahnya pemenuhan terhadap standar keandalan bangunan dan keserasian dengan lingkungan. Dan hambatan terakhir adalah pengembangan kota yang tidak terstruktur (Urban Sprawl).

Akses pembiayaan yang terbatas

Akses pembiayaan perumahan belum menyeluruh terhadap masyarakat yang membutuhkan rumah. Saat ini perbandingan antara nilai KPR dengan PDB masih sekitar 3,2%.

Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti untuk pemula

Hal ini disebabkan masih terbatasnya akses masyarakat terhadap pembiayaan perumahan.

Selain itu lembaga keuangan sangat selektif dalam hal penyaluran pembiayaan perumahan. Mereka hanya fokus terhadap masyarakat yang berpenghasilan tetap sehingga pembayaran cicilan perumahan lebih terjamin.

Sementara masyarakat yang tidak memiliki penghasilan tetap lebih banyak jika dibandingkan dengan masyarakat yang berpenghasilan tetap. (more…)

Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah

Subsidi perumahan di tahun 2023 terbesar sepanjang sejarah pemberian subsidi

Penyaluran subsidi perumahan terbesar dalam sejarah

Pemerintah melalui Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR) menyediakan 230.000 unit rumah subsidi di tahun 2023, dengan total anggaran Rp30,38 trilyun.

Besarnya anggaran subsidi perumahan merupakan yang terbesar sepanjang sejarah.

Anggaran tersebut sudah termasuk untuk subsidi dengan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Subsidi tersebut juga sudah termasuk pembayaran Subsidi Selisih Bunga (SSB) yang sudah diterbitkan tahun sebelumnya.

Dana anggaran sebesar Rp30,38 trilyun tersebut dialokasikan untuk FLPP sebesar Rp 25,18 triliun, untuk KPR FLPP sebanyak 220.000 unit rumah, untuk Tapera sebesar Rp 0,85 triliun untuk memfasilitasi KPR Tapera sebanyak 10.000 unit. (more…)

Ini Dia Besaran Penghasilan MBR dan Batasan Luas Lantai Rumah yang Mendapatkan Subsidi Dalam Pembelian Rumah Untuk Tahun 2023

Batasan penghasilan masyarakat yang mendapatkan subsidi

Pemerintah merubah besaran batasan penghasilan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang bisa mengajukan KPR bersubsidi.

Pada awalnya tentang besaran penghasilan dan luasan bangunan untuk MBR diatur dalam KepmenPUPR Nomor 411/KPTS/M/2021. Dimana di dalam beleid itu diatur bahwa batasan penghasilan untuk masyarakat yang tidak kawin adalah Rp6 juta, dan batasan penghasilan masyarakat yang sudah berkeluarga adalah Rp8 juta.

Namun saat ini pemerintah melalui Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui KepmenPUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 tentang Besaran Penghasilan MBR Dan Batasan Luas Lantai Rumah Umum Dan Rumah Swadaya menetapkan bahwa batasan penghasilan masyarakat yang dapat mengajukan KPR bersubsidi adalah Rp7 juta bagi yang tidak kawin, sementara bagi masyarakat yang sudah kawin batasan penghasilannya sama dengan pengaturan sebelumnya, yaitu Rp8 juta perbulan.

Pengecualian untuk wilayah provinsi-provinsi yang ada di Papua bahwa batasan penghasilan untuk masyarakat yang belum kawin adalah Rp7,5 juta. (more…)

Begini Skema Sewa Beli Untuk Membeli Rumah

 

Mayoritas masyarakat sanggup mencicil tetapi tidak punya uang untuk membayar DP

Dalam membeli rumah, mayoritas masyarakat kita saat ini, terkendala dalam hal menyediakan uang muka, walaupun sebenarnya mereka sanggup untuk mencicil. 

Berasal dari pemikiran itulah maka muncul ide sewa beli (rent to own, RTO) dalam membeli rumah.

Dengan skema sewa beli ini, orang yang ingin membeli rumah, di awal-awal mereka menyewa dahulu rumah yang akan mereka beli tersebut sampai dengan waktu tertentu.

Setelah jangka waktu sewa berakhir maka dilanjutkan dengan membeli rumah tersebut dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).  

Jadi selanjutnya, ia tetap mencicil rumah tersebut namun sejak saat akad kredit dilakukan, ia bukan lagi berstatus penyewa, tetapi sebagai pemilik rumah yang mencicil rumah yang sudah dibelinya dengan skema KPR.

Sewa-beli melibatkan RTO provider

Untuk menjalankan skema RTO ini, ada satu pihak yang berperan sebagai penghubung antara masa sewa sampai dengan masa pembelian.

Pihak penghubung ini dinamakan RTO provider, yang bertugas menalangi pembelian rumah kepada developer terlebih dahulu.

Lalu RTO provider inilah yang menyewakan rumah tersebut kepada penyewa-pembeli selama masa sewa yang disepakati. (more…)

Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik

Perseroan Terbatas (PT) jika membeli tanah baik dalam kondisi belum bersertifikat atau sudah SHM maka nantinya tanah tersebut harus dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB).

Tentang PT memiliki tanah dalam bentuk HGB ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria).

Pengaturan ini tergambar di dalam Pasal 21 UUPA, yang menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik.

Jadi SHM itu hanya boleh dimiliki oleh WNI atau individu. Artinya PT yang merupakan badan hukum tidak dapat mempunyai SHM.

Jika tanah yang belum bersertifikat dibeli PT untuk mendapatkan HGB

Jika tanahnya belum bersertifikat, pembelian oleh PT dengan akta pelepasan hak yang dibuat oleh Notaris.

Nantinya setelah akta pelepasan hak ditandatangani maka PT memohonkan sertifikat yang akhirnya PT akan mendapatkan HGB. Tanah yang belum bersertifikat ini bisa jadi berupa girik, pipil, yasan, petok atau jenis kepemilikan lainnya.

Ada juga kondisi tanah yang tidak ada alas haknya, adanya hanya SPPT PBB. Ini juga bisa diperjualbelikan kepada PT untuk selanjutnya dimohonkan sertifikat HGB oleh PT.

Peristiwa ini menimbulkan kewajiban kepada masing-masing pihak dalam bentuk pajak. Penjual dikenakan PPh sebesar 2,5%, sementara pembeli dikenakan BPHTB 5%.

Jika tanah SHM dibeli PT untuk mendapatkan HGB

Selanjutnya jika tanahnya dalam kondisi Sertifikat Hak Milik (SHM), ketika dibeli PT maka prosesnya sama saja dengan tanah yang belum bersertifikat.

Transaksi dilakukan dengan penandatanganan akta pelepasan hak dengan akta Notaris, selanjutnya PT memohonkan sertifikat HGB.

Dalam prosesnya bahwa tanah dilepaskan dulu haknya oleh si pemilik kepada negara. Atas pelepasan tersebut ia mendapatkan ganti rugi. Ganti rugi ini diberikan oleh perusahaan yang nantinya akan memohonkan HGB.

Dalam peristiwa hukum pelepasan hak ini juga tertagih pajak-pajak yang musti dibayarkan oleh pihak yang melepaskan hak dan juga oleh pihak yang menerima hak.

Yang melepaskan hak adalah pemilik tanah, ia dikenakan PPh 2,5% sementara yang menerima hak adalah PT, ia dikenakan BPHTB sebesar 5%.

SHM diturunkan mejadi HGB terlebih dahulu

Atas transaksi tanah SHM bisa juga dengan cara memohonkan perubahan hak dari SHM menjadi HGB, permohonan ini sering dinamakan penurunan hak. Setelah sertifikat tersebut menjadi HGB maka selanjutnya dilakukan AJB dengan PT. Proses AJB ini secara normal saja seperti transaksi AJB pada umumnya.

Atas AJB tersebut si penjual terkena kewajiban membayarkan PPh 2,5% dan PT sebagai pembeli tertagih BPHTB 5%.

Masa berlaku HGB

HGB ini berlaku selama 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun. Lalu setelah habis masa berlaku setelah dieprpanjang bisa diajukan pembaruan untuk jangkan waktu 30 tahun lagi.

 

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas