asriman.com – Page 57 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?

Amat fasih lisan politikus dan birokrat bertutur. Tahun 2045 Indonesia akan menjadi negara dengan perekonomian terbesar ke-empat di dunia. Indonesia Emas!

Musababnya saat itu Indonesia memperoleh bonus demografi dimana 64% dari 297 juta penduduk Indonesia berada pada usia produktif, ditunjang oleh pula politik tanah air yang cenderung stabil.

Kenapa tahun 2045?

Indonesia merdeka pada tahun 1945, sehingga tepat pada tahun 2045 nanti umur Indonesia sudah 100 tahun. Satu abad. Waktu yang cukup untuk menjadi hebat. Ekonomi kita kuat. Indonesia Emas!

Kita harus optimis Indonesia Emas bukan hanya jargon, bukan hanya mimpi di siang bolong. Indonesia Emas harus terwujud.

Perwujudan Indonesia Emas harus di segala bidang kehidupan. Bidang ekonomi, sosial, Iptek, pertahanan dan bidang lainnya.

Indonesia Emas merupakan pengharapan bahwa semua kebutuhan rakyat sudah terpenuhi, terutama di bidang kebutuhan primer seperti pangan, sandang dan papan.

Khusus di bidang pangan, kebutuhan masyarakat tidak hanya terpenuhi, tetapi harusnya lebih jauh lagi, terpenuhi dengan cara berswasembada. (more…)

DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?

Dalam memasarkan produk setiap developer dituntut untuk kreatif. Salah satu contohnya adalah kreatif dalam menerapkan pricing strategi, sehingga berapapun uang muka yang dimiliki calon pembeli tetap diakomodir. Timbul istilah DP suka-suka konsumen

Di materi promosi sebuah proyek properti banyak ditemui skema pembayaran uang muka (down payment, DP) dengan cara Suka-suka Konsumen. Dirimu ingin meniru? Begini caranya:

Tetapkan harga dasar

Hal pertama yang harus ditetapkan adalah harga dasar dari produk kita, harga ini merupakan harga batas bawah yang bisa ditoleransi dalam menjual.

Misalnya harga bawah produkmu adalah 500juta. Harga ini sudah termasuk harga pokok produksi dan target keuntungan dan termasuk juga kewajiban-kewajiban berupa pajak-pajak yang musti dibayarkan dan biaya lainnya.

Prinsipnya, produk kita tidak boleh dijual di bawah harga tersebut.

Dapatkan nilai appraisal rumah

Selanjutnya kita hubungi bank pemberi kredit untuk mengetahui berapa nilai appraisal dari produk kita.

Setelah mengetahui nilai appraisal maka setelahnya mudah menentukan berapa uang DP yang menjadi kewajiban konsumen. (more…)

Begini Cara Mendapatkan Tanah untuk Proyek Dengan Harga Bagus

Tanah untuk proyek harus didapatkan dengan harga yang bagus sehingga nantinya produk dapat bersaing dengan kompetitor

Membeli dengan harga yang lebih murah

Ketika akan membeli properti seseorang selalu menginginkan untuk mendapatkan harga yang bagus. Maksudnya adalah uang yang dibayarkan lebih murah dibandingkan harga properti tersebut.

Dengan demikian sebuah pameo klasik dalam membeli properti dapat dipraktekkan.

Apa maksudnya pameo klasik?

Pameo klasik dalam membeli properti itu adalah mendapatkan keuntungan ketika membeli properti, demikian menurut Dolf De Roos, PhD, seorang investor properti internasional.

Maksudnya kita mendapatkan harga yang sangat bagus ketika membeli, dengan demikian nanti ketika akan menjual lagi atau digunakan sendiri kita sudah mendapatkan keuntungan.

Jadi dijual cepatpun kita sudah pasti mendapatkan keuntungan! Kira-kira begitu maksudnya. Karena ketika seseorang menjual cepat propertinya cenderung dengan harga yang lebih murah.

Tetap untung, ya karena harga beli properti itu dulunya lebih murah.

Kata kuncinya tak lain adalah membeli properti tersebut dengan harga yang super duper murah.

Nah bagaimana caranya supaya kita mendapatkan properti dengan harga sangat murah tersebut?

Terutama properti dalam bentuk tanah untuk dikembangkan menjadi proyek properti? Mari simak lebih lanjut.

Tersedia banyak pilihan dalam waktu yang sama

Pastikan ketika mencari lahan, tersedia banyak pilihan sehingga kita dapat memilih yang paling sesuai dengan kriteria

Salah satu strategi untuk mendapatkan tanah dengan harga murah adalah dengan cara memiliki banyak pilihan dalam waktu yang sama.

Maksudnya dalam suatu waktu kita tidak hanya terpaku pada satu pilihan lokasi tanah.

Sehingga kita lebih fleksibel dalam mengajukan penawaran karena kita ada beberapa pilihan lokasi. Jika tidak deal dengan yang ini kita masih punya banyak pilihan lokasi lain. (more…)

Menghadapi Potensi Resesi dan Prospek Bisnis Properti

Resesi ekonomi diramalkan akan terjadi di tahun 2023, namun banyak yang meramalkan bahwa Indonesia akan selamat dari resesi tersebut

Warning akan potensi resesi di tahun 2023 sudah banyak kita dengar. Dari sudut pandang makro atau ekonomi global menunjukan tanda-tanda terjadinya resesi menjadi sangat mungkin.

Indonesia sebagai negara dalam kelompok Emmerging Market yaitu negara dalam proses pertumbuhan mau tidak mau akan terdapak baik secara langsung atau tidak langsung.

Pelan tapi pasti, pemerintah kita sudah mulai mengantisipasi potensi resesi. Menaikan suku bunga untuk mengurangi uang beredar untuk menjaga inflasi dan menjaga nilai tukar rupiah, pelan tapi pasti sudah diputuskan otoritas.

Mengurangi subsidi dari membakar uang untuk belanja BBM masyarakat juga pilihan yang tepat dari sudut pandang ekonomi.

Apalagi jika pengurangan dana subsidi tersebut masih bisa dialihkan untuk subsidi yang bersifat stimulus atau perangsang ekonomi.

Mungkinkan Indonesia bertahan?

Jika resesi terjadi, apakah bangsa kita bisa bertahan?

Secara teori masih sangat bisa. Sumber daya yang dimiliki Indonesia sangat mungkin sebagai modal untuk bertahan.

Ketika resesi terjadi, semua negara bertahan dengan kekuatan sendiri-sendiri. Penghasil pangan akan mengurangi ekspor dan mengutamakan kebutuhan rakyatnya, demikian juga penghasil energi, sumber daya mineral, dan lain-lain.

Bangsa kita memiliki semua kecuali minyak bumi. Dengan posisi sebagai negara pengimpor minyak bumi, kita akan kelabakan ketika harga minyak bumi melambung.

Namun di luar itu, Indonesia akan menikmati surplus dari komoditas dan sumber daya mineral yang belum banyak di pakai di dalam negeri.

Stok masih lebih banyak untuk diekspor dengan harga melambung seperti batu bara, nikel, bouksit, timah, CPO, Rokok, Mie Instan, dan lain-lain. Ekspor barang-barang ini dengan harga surplus akan menutup minus belanja impor BBM. (more…)

Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan

Jika jual beli hanya berdasarkan kuitansi saja maka atas sertifikat objek jual beli tidak bisa diajukan baliknama. Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Begini bunyinya: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Atas kondisi ini solusi yang bisa dilakukan adalah melakukan penandatanganan akta jual beli. Walaupun sebenarnya pembayaran sudah lunas diterima seluruhnya oleh penjual.

Jadi secara normatif kondisi tersebut belum terjadi jual beli sehingga secara hukum sertifikat tersebut masih atas nama penjual.

Kondisi lainnya adalah jual beli hanya berdasarkan surat jual beli di bawah tangan saja. Maka jual belinya juga tidak sah. Hal ini jika jual beli dilakukan setelah berlakunya PP No. 24/1997. Tetapi apabila jual beli di bawah tangan tersebut dilakukan sebelum terbitnya PP No. 24/1997 maka jual belinya tetap sah.

Sehingga berdasarkan surat jual beli di bawah tangan (baik jual beli dengan meterai atau surat segel) bisa diajukan baliknama ke kantor BPN.

Hanya saja jika belum ada pembayaran pajak-pajak seperti PPh untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli maka pajak-pajaknya harus dibayarkan pada saat pengajuan baliknama berdasarkan nilai taksiran harga saat ini.

Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya

Kondisi ini kerap kali terjadi ketika akan mentransaksikan sebidang tanah atau tanah dan bangunan. Kondisinya adalah sertifikat atas tanah dan bangunan yang akan ditransaksikan belum dibaliknama ke atas nama pemilik sekarang. Jadi sertifikatnya masih atas nama pemilik lama.

Pemilik sekarang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB) sebagai pegangan bahwa ia telah membeli objek tersebut dari pemilik sebelumnya.

Apa langkah yang harus dilakukan jika kondisi tersebut terjadi pada Anda?

Ajukan baliknama berdasarkan AJB

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan baliknama atas sertifikat tersebut ke kantor BPN. Baliknama diajukan berdasarkan AJB dengan melampirkan persyaratan baliknama sebagaimana peraturan yang berlaku.

Syarat balikannama tersebut diantaranya:

Asli sertifikat
Asli AJB
Foto copy KTP dan KK penjual, beserta KTP pasangan
Foto copy NPWP penjual
Foto copy KTP dan KK pembeli
Foto copy NPWP pembeli
Bukti pembayaran PPh yang sudah divalidasi atas nama pernjual
Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi atas nama pembeli
Bukti pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak); PNBP ini dibayarkan setelah adanya bukti Surat Perintah Setor yang dikeluarkan oleh petugas BPN

Setelah baliknama selesai (kemungkinan dalam waktu 2 minggu atau lebih) maka selanjutnya bisa dilakukan penandatanganan AJB dengan pembeli sekarang.

Langkah ini adalah yang paling aman untuk semua pihak. Pembeli sekarang terlindungi karena ia membayar hanya setelah sertifikat atas nama pemilik yang akan menjual sekarang.

Tetapi langkah ini memiliki kelemahan yaitu terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan pembeli dengan waktu dilaksanakannya jual beli. Penjual tidak menerima uang penjualan tanah miliknya saat ini terjadi kesepakatan karena harus menunggu baliknama.

Sementara proses baliknama bisa saja melebihi waktu yang diharapkan. Ini bisa membuat pembeli berubah fikiran atau membatalkan rencana pembelian.

PPJB terlebih dahulu

Untuk menghindari kerugian penjual karena terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan diterimanya uang penjualan atas tanah miliknya maka dapat dilakukan penandatanganan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) terlebih dahulu. Penandatanganan PPJB bisa dengan pembayaran lunas atau dengan sebagian.

PPJB lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli tersebut dengan PPJB lunas maka pembeli memberikan uang jual beli seluruhnya walaupun sertifikat beluk dibaliknama ke atas nama penjual sekarang.

Dalam PPJB tersebut dicantumkan pasal yang menyatakan bahwa AJB akan dilaksanakan setelah sertifikat dilakukan baliknama ke kantor BPN. Dimana nanti dalam AJB tersebut yang bertindak sebagai penjual adalah pembeli berdasarkan kuasa di dalam PPJB.

Jadi pada saat penandatanganan AJB tidak diperlukan kehadiran pemilik karena mungkin saja ia sudah tidak bisa dihubungi karena ia sudah menerima uang hasil penjualan tanah miliknya.

Jika PPJB lunas yang disepakati terdapat keraguan dari pembeli tentang proses jual beli selanjutnya. Karena mungkin saja ia ragu apakah bisa proses baliknama lancar saja. Bagaimana jika baliknama ada kendala di kantor BPN.

Untuk mengantisipasi ini diperlukan ketelitian Notaris yang akan membuat akta PPJB. Notaris harus memastikan bahwa atas sertifikat tersebut tidak ada kendala. Sertifikat tidak ada sengketa, tidak dalam kondisi terblokir atau ada catatan apapun.

Jadi sebelum penandatanganan PPJB Notaris wajib melakukan pengecekan ke kentor BPN atau saat ini pengecekan sertifikat sudah bisa dilakukan secara online dari kantor Notaris saja.

PPJB tidak lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli dilakukan hanya sebagian saja ketika penandatanganan PPJB maka nantinya ketika penandatanganan AJB penjual wajib hadir untuk menandatangani AJB. Penandatanganan AJB diiringi dengan pelunasan jual beli.

Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti

dampak kenaikan suku bunga terhadap properti — Kenaikan suku bunga sangat berdampak terhadap pengembangan properti. Salah satunya adalah naiknya harga material

BI menaikkan suku bunga acuan

Era bunga rendah tampaknya mulai berakhir. BI menaikan memutuskan menaikkan suku bunga acuan atau BI 7-Day Reverse Repo Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 4,25 persen.

Selain itu, suku bunga deposit facility yang juga naik sebesar 50 bps menjadi 3,5 persen, dan suku bunga lending facility naik sebesar 50 bps menjadi 5 persen (CNN Indonesia, 22/9/2022).

Kenaikan suku bunga salah satunya untuk mengantisipasi larinya cadangan devisa agar tidak keluar.

Namun demikian, meski sudah naik, nilai tukar Rupiah masih tetap menurun di banding USD.

Dengan kondisi nilai tukar terus menurun, bisa jadi suku bunga perbankan akan terus naik untuk menahan devisa tidak terlalu banyak yang keluar.

Sebelum kenaikan suku bunga, perekonomian global juga sudah di hamtam perang Rusia-Ukraina dengan imbas kurangnya stok pangan dan tersendatnya aliran minyak bumi dan gas.

Dampak langsung bangsa kita tidak terhindarkan adalah dengan kenaikan harga BBM di dalam negeri.

Sebagai negara pengimpor minyak, Indonesia mau tidak mau mengikuti kenaikan harga minyak bumi agar APBN tidak jebol.

Suku bunga naik untuk menjaga inflasi

kenaikan suku bunga bank — Naiknya suku bunga untuk menjaga inflasi

Sebelum bicara dampak, sedikit teori ekonomi mengapa suku bunga harus naik. Suku bunga naik dalam rangka menjaga inflasi. (more…)

Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?

Sertifikat rumah awalnya dalam bentuk HGB atas nama developer, lalu baliknama berdasarkan AJB

Sertifikat HGB atas nama developer

Jika seseorang membeli rumah dari developer maka sertifikat atas rumah tersebut awalnya adalah SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan. Kenapa sertifikat tersebut masih dalam bentuk HGB?

Karena pada saat pengurusan sertifikat dan jual beli dengan konsumen tanah proyek masih milik developer.

Jika developernya PT maka sertifikat harus HGB, karena PT sebagai badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dalam bentuk SHM. Hal ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.

Dalam UU tersebut SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia dan badan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Sementara PT badan hukum yang didirikan untuk menjalankan usaha tidak termasuk badan hukum yang ditetapkan pemerintah boleh memiliki tanah dalam bentuk SHM.

Lalu saat dibeli oleh konsumen dan dilakukan penandatanganan akta jual beli (AJB) dan dibaliknama ke atas nama konsumen tersebut, saat itu masih dalam bentuk HGB. (more…)