asriman.com – Page 55 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Jika Rumah yang Dibangun Developer Longsor, Bagaimana Tanggungjawab Developer

Pernah suatu kejadian bahwa suatu lokasi perumahan yang dibangun oleh developer tanahnya longsor. Longsor ini hanya terjadi di beberapa rumah saja tidak semua. Dan longsor tersebut terjadi di lokasi yang berada di tepi tebing.

Lalu si pemilik rumah tersebut mengajukan tuntutan kepada developer karena dulu dia mendapat informasi tentang perumahan tersebut ketika pemasaran bebas banjir dan bebas longsor.

Dengan kondisi ini bagaimana tanggungjawab developer?

Untuk menyelesaikan masalah ini harus dilihat dulu dari awal, apakah ada janji-janji developer atau jaminan developer bahwa perumahanan yang dibangunnya bebas banjir atau bebas longsor.

Mungkin saja dulu memang developer menjanjikan bebas longsor karena memang ada kekhawatiran secara di perumahan yang sedang dibangunnya memang ada titik-titik yang rawan longsor.

Jika terjadinya longsor karena kelalaian developer

Longsor karena kelalaian developer jika tidak ada penanganan khusus terhadap kondisi yang rawan longsor seperti unit rumah yang posisinya berada di pinggir tebing yang tinggi.

Dimana longsor bisa diatasi dengan melakukan tindakan preventif seperti membangun dinding penahan (retaining wall) atau batu barajuik di lokasi yang dianggap rawan.

Terhadap kondisi ini pemilik rumah yang rumahnya longsor bisa mengajukan ganti rugi kepada developer atau minta pertanggungjawaban.

Ganti rugi bisa saja dengan mengganti uang yang sudah dibayarkan kepada developer ditembah dengan denda atau dengan mengganti rumah baru dengan tipe yang sama. Terserah saja mana yang nyaman menurut pemilik rumah.

Secara hukum kejadian ini merupakan wanprestasi bagi developer karena tidak bisa memberikan apa yang dijanjikan. Dalam hal ini yang dijanjikan adalah bebas longsor.

Ini kondisi Wanprestasi menurut Pasal 1243 KUHPerdata:

tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
melakukan sesuatu yang menurut perjanjiannya tidak boleh dilakukannya.

Wanprestasi developer dengan kondisi ini termasuk wanprestasi nomor 2

Jika terjadinya longsor karena force majeur

Akan tetapi jika longsor yang terjadi karena force majeur atau kondisi memaksa maka developer tidak bisa diminta pertanggungjawaban.

Kondisi memaksa dalam hal ini termasuk bencana alam seperti likuifaksi atau tanah bergeser secara masif.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jangan Panik, Jika Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak, Bisa Ajukan Sertifikat Pengganti Ke BPN

Sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah. Dengan adanya surat tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki tanah tersebut dengan bukti berupa surat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Pengertian sertifikat tanah menurut Peraturan Pemerintah

Tentang pengertian sertifikat tanah ini tercantum di dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam pasal tersebut menyatakan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Dalam hal sertifikat tanah hilang atau rusak maka sertifikat tersebut bisa dimohonkan sertifikat pengganti ke kantor BPN setempat.

Tentang sertifikat hilang atau rusak ini diatur di dalam Pasal 57 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:

Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Permohonan sertifikat pengganti karena hilang atau rusak hanya dapat diajukan oleh orang atau pihak yang namanya tercantum di dalam sertifikat. Atau bisa juga orang penerima hak jika ada peralihan hak dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang. (more…)

Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang

Bisnis developer properti adalah bisnis jangka panjang karena banyak tahapan yang harus dilakukan dalam pengembangan sebuah proyek properti, diantaranya adalah pengurusan legalias, permbangunan dan pemasaran

Semua orang yang ingin berbisnis properti sebagai developer harus paham bahwa bisnis developer properti itu bisnis jangka panjang. Ini perlu dipahami supaya tidak salah dalam mengatur perencanaan bisnis.

Perlunya pemahaman tentang karakter bisnis developer properti ini jika Anda melakukan bisnis dengan skema mengajak orang lain sebagai partner. Partner sebagai investor, pemilik lahan atau partner dalam bentuk lainnya.

Dengan mengetahui sifat dasar bisnis developer properti ini diharapkan Anda tidak menjanjikan pengelolaan bisnis dalam waktu yang pendek.

Janji kepada investor tentu saja dalam bentuk pengembalian modalnya dalam waktu dekat, sementara janji kepada pemilik lahan adalah janji untuk pembayaran tanahnya lebih cepat. (more…)

Bagaimana Mengurus Tanah Warisan Dari Orang Tua ke Atas Nama Ahli Waris

Jika seorang meninggal dunia maka ia meninggalkan para ahli waris dan warisan. Para ahli waris adalah istri atau suami dan anak-anaknya.

Jika seorang suami meninggal maka yang menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya sedangkan jika seorang istri meninggal maka yang menjadi ahli warisnya adalah suami dan anak-anaknya.

Berkas-berkas yang perlu diurus jika seseorang meninggal dunia

Surat keterangan kematian

Surat keterangan kemartian bisa didapatkan dari rumah sakit, kepolisian dan nantinya dilaporkan kepada luran dan camat setempat dengan perantaraan RT dan RW terlebih dahulu. (more…)

Bagaimana Solusinya Jika Tanah Terkurung Oleh Tanah Orang Lain

Sebidang tanah terkurung oleh bidang tanah orang lain

Kondisi ini sering terjadi, dimana sebidang tanah berada di tengah-tengah bidang tanah orang lain tanpa adanya jalan akses masuk.

Terhadap kondisi ini sebenarnya si pemilik tanah yang terkurung bisa mengajukan untuk mendapatkan akses jalan kepada pemilik tanah yang mengurungnya.

Jika tidak dapat dilakukan secara baik-baik maka bisa diajukan tuntutan perdata di pengadilan.

Nanti hakim akan gelar perkara tentang masalah tersebut. Harusnya pemilik tanah yang terkurung tersebut bisa mendapatkan akses masuk ke tanahnya.

Karena ada pengaturan tentang jalan akses ini, yaitu dalam Pasal 667 dan 668 KUH Perdata. Mari kita lihat bunyi pasal-pasal tersebut.

Pasal 667 KUH Perdata

Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

Pasal 668 KUH Perdata

Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu. (more…)

Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik

Ketika seseorang membeli rumah baru dari developer sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut masih dalam kondisi HGB (Hak Guna Bangunan). Walaupun sertifikat sudah dibaliknama ke atas nama pembeli.

Jadi kondisi awal dari sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut HGB atas developer, lalu terjadi peralihan hak berupa jual beli kepada pembeli.

Berdasarka akta jual beli diajukan baliknama ke atas nama pembeli, dalam hal ini pembelinya adalah perseorang atau individu.

HGB atas nama perseorang tersebut selanjutnya bisa diajukan perubahan menjadi SHM ke Kantor BPN.

Persyaratan yang perlu dilampirkan adalah:

Asli sertifikat HGB.
Foto copy IMB atau PBG. IMB atau PBH harus mencantumkan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal. Atau IMB/PBG adalah untuk rumah tinggal. Artinya jika IMB/PBG selain rumah tinggal tidak dapat diajukan peningkatan hak menjadi SHM.
Foto copy identitas pemilik HGB. Identitas yang diperlukan diantaranya KTP dan KK.
Surat permohonan pengajuan perubahan HGB menjadi SHM.
Menandatangani surat pernyataan bahwa pemohon tidak akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang dengan luas keseluruhan melebihi 5.000 m2.
Nanti membayar uang pemasukan ke negara yang diterbitkan pada saat pendaftaran berkas. Karena hitungan pemasukan ke negara berhubungan Zona Nilai Tanah (ZNT).
Nanti juga membayar uang pelayanan bidang pertanahan sebesar Rp50.000,-

HGB tidak lebih lemah dibanding SHM

Pada umumnya masyarakat menganggap bahwa HGB lebih lemah dibandingkan dengan SHM. Sebenarnya hal ini tidaklah tepat karena baik HGB maupun SHM merupakan bukti kepemilikan yang kuat.

Baik HGB maupun SHM merupakan amanat UUPA yang dijamin oleh negara kekuatan kepemilikannya. Hanya saja HGB memiliki jangka waktu berlaku sementara SHM berlaku selamanya.

HGB berlaku selama 30 tahun, bisa diperpanjang selama 30 tahun lagi dan haknya dapat diperbarui selama 20 tahun. Dengan demikian HGB dapat berlaku selama 80 tahun.

Dari sisi lain, HGB sama dengan SHM, misalnya keduanya dapat diperjualbelikan, dapat dijaminkan, dan dapat juga diwariskan. Jadi apapun tindakan hukum yang dapat dilakukan terhadap SHM juga dapat dilakukan terhadap HGB.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB

AJB (Akta Jual Beli) adalah bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB harus dibuat dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Dimana di dalam AJB itu terdapat detil peralihan hak yang terdiri dari data detil subjek dan objek jual beli.

Subjek jual beli

Subjek jual beli adalah para penjual dan pembeli. Dimana di dalam AJB diwakili oleh data-data yang terdapat di dalam KTP (Kartu Tanda Penduduk).

Objek jual beli

Objek jual beli adalah tanah dan bangunan yang diperjualbelikan. Di dalam AJB objek diwakili oleh nomor sertifikat.

Objek jual beli lainnya adalah data-data yang ada dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). PBB berguna untuk menentukan nilai dari objek pajak tersebut.

Nilai PBB menentukan besarnya pajak yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli dalam transaksi.

Karena besarnya pajak jual beli dilihat antara nilai transaksi dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dilihat mana yang lebih besar. (more…)

Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti melibatkan penjual dan pembeli. Kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak.

Pajak untuk penjual

Untuk penjual pajak yang dikenakan adalah Pajak Penghasilan (PPh). Tentang pengertian PPh ini diatur dalam Pasal 1 PP 34/2016, pajak penjualan tanah adalah “penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang pajak penghasilan (“PPh”) yang bersifat final.

Besarnya PPh ini bisa berbeda-beda tergantung kondisi transaksi properti tersebut. Berikut beberapa kondisi tersebut:

0% atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara (BUMN) yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah (BUMD) yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud undang-undang mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
1% atas dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah subsidi atau perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
2,5% dari jumlah bruto nilai transaksi selain perumahan sederhana.

Contoh perhitungan PPh: (more…)