asriman.com – Page 53 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

[TRUE STORY] Jangan Anggap Remeh Legalitas Proyek

Ini pengalaman Mas Kholil

18 bulan yang lalu saya ketemu Mas Kholil. Ia sedang memulai proyeknya di atas lahan keluarga, luasnya kurang lebih 1,2 ha.

Dia mulai membangun di bagian depan dulu, seluas 3000 m2. Pada saat saya berkunjung ke proyeknya, proyek sudah jalan dengan membangun lebih dari 20 unit.

Pada saat itu prestasi fisik masih kurang lebih 50%. Mas Kholil memulai semua dari nol. Sebagai pengusaha jasa umroh yang tutup karena Covid-19, ia memulai proyek propertinya dengan nol pengalaman, nol pelatihan, nol keahlian konstruksi, nol keahlian penjualan.

Di samping nol, juga mungkin minus modal karena usaha travelnya tutup karena Covid-19.

Satu-satunya yang tidak nol hanya lahan saja, yaitu milik orang tua. Ketika saya tanya dari mana duit buat mbangun unit rumahnya, dijawab, ya utang sana sini.

Ketika saya tanya apa yang bisa dibantu, ya modal pak. (dalam hati saya udah tahu jawabannya). Saya jawab, kalau butuh modal, saya juga lagi cari modal mas…

Dengan bekal nol yang ada, Mas Kholil memulai semua tanpa urus ijin dan legalitas lahan. Bangun aja terus. Dia menawarkan skema properti syariah murni, cicil bertahap, 5 sd 8 tahun. Dari sini dia dapat cashflow atau pemasukan.

Uang muka (DP) minimal sampai dengan seharga Borongan unit rumah, maka dia bangun. Tidak ada yang salah dari sistem ini. Tinggal pinter-pinter memilih calon konsumen yang bagus. Begitu dapat konsumen yang salah, gagal angsuran, maka selesai 1 unit gagal. (more…)

PMK NOMOR 81/PMK.010/2019 Tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan PPN

Pasal 1

(1) Atas penyerahan rumah umum, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.

(2) Rumah umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan rumah sederhana dan rumah sangat sederhana sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga Undang Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

Pasal 2

(1) Rumah sederhana dan rumah sangat sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dilnaksud dalam Pasal 1 ayat (2) adalah rumah yang memenuhi ketentuan, sebagai berikut:

a . luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enammeter persegi);

harga jual tidak melebihi batasan harga jual, dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini;
merupakan rumah pertama yang dimiliki oleh orang pribadi yang termasuk dalam kelompok masyarakat berpenghasilan rendah, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal, dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 (empat) tahun sejak dimiliki;
luas tanah tidak kurang dari 60 m2 (enam puluh meter persegi); dan
perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.

(2) Pengaturan hargajual sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b berlaku ketentuan sebagai berikut: (more…)

Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan

Mungkin hanya Pemerintah Daerah Kab. Bogor khususnya area Puncak, dimana kalau ada bangunan rumah tanpa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), langsung dirobohkan. Memang UU mengatur demikian. Pada dasarnya Pemda berhak merobohkan bangunan yang tidak berijin.

Dalam prakteknya banyak Pemda melakukan pembiaran, itu persoalan lain. Pembiaran yang dilakukan pemda atas pekerjaan fisik properti kita, adakalanya meninabobokan kita, sehingga kita menunda-nunda atau bahkan lengah.

Kita sering mengatakan “Pemda gampang, saya punya kenalan, terbukti saya bangun sebanyak ini, gak pernah ditegur, gak bakalan dibongkar, banyak kok developer lain yang belum ada ijinnya sudah pada bangun”.

Ada juga karena alasan keterbatasan modal, mengurus perijinan atau legalitas lahan kita tunda, dan kita lebih banyak fokus ke jualan dan bangun fisik.

Kelonggaran pemda kadang juga berlebihan, termasuk lahan hijau atau pertanianpun, kita bangun perumahan bisa jadi tidak ada yang menegur apalagi menghentikan.

Mungkin ada sudut pandang, itu tanah-tanah sendiri, boleh-boleh saja saya bangun. Mau sawah saya jadikan 10 rumah, itu hak saya.

Yang Diperjualbelikan Adalah Legalitasnya

Namun sebagai developer perumahan, kita mesti ingat bahwa unit rumah yang akan dibangun ini adalah untuk dijual dan yang dijual adalah legalitasnya, bukan semata-mata fisik tanah dan bangunan.

Tanah dan bangunan rumah tidak akan kemana-mana seperti mobil. Kita bisa beli mobil tanpa ada BPKB, mobil bisa dibawa pulang, tapi tanah dan rumah tetap akan utuh di lokasi.

Menjadi developer perumahan, yang diperjualbelikan adalah legalitasnya yaitu sertifikat pecahan dan ijin bangunannya. Kita sering menjumpai developer yang nekat bangun tanpa urus ijin sama sekali.

“Nanti saya jual cash keras mas, atau sistem Syariah, langsung cicil ke developer, tidak perlu KPR”.

Meskipun demikian, apa yang akan terjadi ketika yang membayar cash keras atau bertahap sudah lunas? Konsumen akan menuntut, legalitasnya mana? Yang akan ditanyakan mereka adalah legalitasnya, bukan tanah dan bangunannya. (more…)

Mengapa Harga Properti Naik terus?

Pertanyaan diatas telah menjadi hal yang biasa bagi Masyarakat di Negeri yang bernama Indonesia, bukan sesuatu yang mengherankan lagi, namun sangat disayangkan.

Banyak masyarakat Indonesia yang belum mampu membeli rumah karena kenaikan harga properti tiap tahunnya yang bisa naik 15- 35% . Tentu jumlah kenaikan harga ini sangat membuat bingung para pembeli dengan penghasilan pas-pasan.

Kenapa sih bisa begitu? Ada beberapa hal yang mempengaruhi kenaikan harga Properti seperti :

Supply and Demand

Ketersediaan Tanah yang sangat terbatas dan Permintaan akan Hunian semakin meningkat setiap tahun. Bumi yang diciptakan hanya satu kali dan angka kelahiran Penduduk Indonesia kurang lebih 4.000.000 (4 juta) Jiwa setiap tahun. Jadi tidaklah heran bila harga rumah Naik karena ini, dimana supply semakin menipis dan Permintaan semakin tinggi. (more…)

Tanda Terima Sertifikat Membawa Petaka

Hati-hati terhadap sertifikat palsu

Seorang kawan saya dibuat pusing tujuh keliling oleh kliennya. Ceritanya begini, dia diserahi satu sertifikat tanah yang berlokasi di Jakarta Selatan untuk dibangun townhouse.

Luasnya tidak begitu besar, sekitar 1200 meter-an tetapi dengan lokasi tanah yang berada di Jakarta sudah pasti harga jualnya sangat tinggi jika dibandingkan dengan harga tanah di luar Jakarta. Sekurangnya harganya 4 juta/m2, bisa dihitung harga totalnya.

Melihat fisik sertifikatnya kelihatan bahwa sertifikatnya adalah sertifikat asli karena kawan saya ini sudah tidak asing lagi dengan fisik sertifikat.

Tetapi ketika dilakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan ketahuan bahwa sertifikat ini adalah sertifikat palsu. (more…)

Strategi Memasarkan Properti yang Efektif Bagi Broker Properti Pemula

Kesulitan dalam memasarkan properti sebenarnya tidak perlu terjadi mengingat pangsa pasar properti cukup besar dengan tingkat kebutuhan yang terus bertambah.

Setiap saat hampir selalu ada orang-orang yang ingin menjual sekaligus membeli properti dengan berbagai bentuknya, seperti lahan, rumah, apartemen, dan sebagainya.

Namun, bagi broker pemula yang masih belum tahu bagaimana cara memasarkan properti yang efektif, berbagai kendala seolah selalu mengikuti.

Untuk itu, beberapa tips berikut ini bisa dijadikan sebagai bahan referensi:

Perhatikan Kualitas Properti

Pada saat seseorang ingin membeli sebuah properti, mereka pasti akan membekali diri dengan pengetahuan tentang barang yang akan dibeli.

Sesedikit apapun pengetahuannya, dia pasti dapat membedakan mana produk yang berkualitas dan mana yang tidak.

Untuk itu, perhatikan betul kualitas dari setiap properti yang Anda tawarkan, pelajari secara detail keunggulan dari masing-masing properti yang Anda tawarkan, dan pada saat memberikan penjelasan kepada calon konsumen, beri penekanan terhadap keunggulan dari properti tersebut.

Salah satu misal menjelaskan tentang kualitas dari kayu yang digunakan untuk kusen atau atap rumah, kualitas dari keramik yang menghiasi lantai rumah dan sebagainya.

Pastikan Anda menguasai selling point dari properti yang Anda pasarkan. Karena selling point itulah daya tarik properti Anda.

Ketika memberikan keterangan tentang properti yang sedang Anda jual pastikan Anda menguasai seluruh aspek dari properti tersebut. (more…)

Self Development: Strategi Meningkatkan Kualitas Diri dan Hubungan dengan Orang Lain

Meningkatkan kualitas diri pribadi sehingga dapat meningkatkan kualitas hubungan dengan orang atau pihak lain, itulah salah satu tujuan dan manfaat pengembangan diri.

Dengan kualitas diri yang meningkat maka orang tersebut akan dapat memberikan peran dan pelayanan yang lebih baik dan lebih luas guna menciptakan hubungan yang harmonis antar orang, antara orang dengan organisasi serta antara sebuah organisasi dengan organisasi lain.

Tujuan dan manfaat tersebut hanya salah satu dari sekian banyak tujuan dan manfaat yang bisa diperoleh dari upaya pengembangan diri. Berikut beberapa tujuan dan manfaat lainnya:

Membangun Kesadaran Diri

Kesadaran diri adalah langkah yang paling dasar dalam proses pengembangan diri. Dengan kesadaran diri Anda akan lebih mengenal diri sendiri dan akan terus berusaha untuk belajar dan mengkaji tujuan hidup yang ingin dicapai.

Kesadaran diri akan membuat Anda memperoleh kebahagiaan yang sejati, karena dengan kesadaran diri Anda dapat membangun kehidupan sesuai dengan bakat dan potensi yang Anda miliki serta berpijak dari diri pribadi yang sebenarnya.

Memiliki Arah Hidup yang Jelas

Setelah kesadaran diri dimiliki, Anda akan dapat melihat lebih jelas gambaran dari arah kehidupan dan apa yang ingin Anda capai dalam hidup.

Dengan mengetahui apa yang menjadi tujuan dalam hidup, Anda tidak akan pernah menyia-nyiakan waktu karena hampir semua waktu yang Anda miliki akan tercurah untuk dapat mewujudkan apa yang menjadi tujuan hidup. (more…)

Ini Dia Alasan Anda Harus Punya Taman Minimalis di Belakang Rumah

Berbicara tentang taman, gambaran sebagian besar orang akan tertuju pada sebidang tanah yang ditanami berbagai jenis tanaman hias di depan rumah.

Jarang sekali orang yang membayangkan taman di belakang rumah, sehingga para pengembang rumah tipe minimalis modern pada umumnya akan melengkapi rumah yang mereka tawarkan dengan taman di depan rumah serta sebidang lahan yang dibiarkan kosong di belakang rumah.

Sesempit apapun lahan di belakang rumah, akan menjadi tidak baik jika dibiarkan terbengkalai.

Semak belukar yang tumbuh tidak terawat, tidak hanya akan mengotori pemandangan tapi juga bisa menjadi sumber penyakit.

Untuk itu, manfaatkan lahan tersebut sebagai taman, karena banyak keuntungan yang bisa Anda peroleh dengan membuat taman minimalis belakang rumah.

Berikut beberapa benefit yang bisa didapatkan:

Menambah Keindahan Rumah

Daya kreatifitas ditambah sentuhan nilai seni membuat lahan sesempit apapun tidak menjadi penghalang untuk berkreasi dengan berbagai jenis tanaman. (more…)