Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek  

Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mendapatkan modal untuk berbisnis properti. Salah satunya adalah dengan cara meminjam dari teman atau dengan skema kerjasama pembiayaan.

Dimana modal yang dibutuhkan di bisnis properti utamanya sebagai developer adalah untuk mengakuisisi lahan, mengurus perijinan dan mengerjakan persiapan proyek.

Untuk mengakuisisi lahan memang dibutuhkan modal yang besar karena tanah merupakan komponen utama dalam sebuah proyek properti. Biaya mengurus perijinan memang tidak terlalu besar, masih jauh lebih kecil jika dibandingkan dengan biaya mengakuisisi lahan. 

Selain untuk mengakuisi lahan dan mengurus perijinan, biaya awal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengerjakan persiapan lahan. Besarnya biaya persiapan lahan ini tergantung kondisi lokasi.

Jika lokasi sudah siap untuk dibangun maka biaya persiapannya cukup untuk permbersihan lahan saja. Tetapi jika kondisi lahannya belum siap, maka dibutuhkan biaya yang lebih besar.

Kondisi lahan yang belum siap ini umumnya butuh pekerjaan berat seperti cut and fill atau pengurukan. Nah, biaya ini cukup besar.

Dengan cara meminjam, mungkin saja skemanya adalah hutang piutang, dimana hutang piutang ini akan jatuh tempo sesuai kesepakatan. Amat wajar kalau dengan skema hutang piutang ini akan ada pembayaran bunga untuk pemilik uang.

Bagi yang tidak menginginkan bunga ya tentu tidak usah pakai bunga. Cukup kembalikan modal pokok saja. Hutang tentu musti dibayar. (more…)

Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek

Untuk dapat memulai pembangunan fisik proyek, perizinan sampai dengan diperolehnya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) harus sudah didapat. Karena PBG adalah persyaratan yang wajib dipenuhi untuk dapat membangun proyek.

Pembangunan fisik dalam arti persiapan lahan

Tetapi apabila pembangunan fisik proyek yang dimaksud adalah memulai pembangunan dalam pengertian yang luas boleh memulai kapan saja. Tujuan dari kegiatan ini adalah mempersiapkan lahan agar siap dibangun.

Misalnya untuk mulai merapikan lahan, boleh dimulai kapan saja. Karena untuk merapikan lahan tidak diperlukan izin khusus.

Kegiatan merapikan lahan ini wajib dilakukan jika kondisi lahan tidak bagus; banyak pohon-pohon, semak belukar, kontur lahan belum rata atau perlu pengurukan.

Jika lokasi lahan masih banyak pohon-pohon dan semak belukar maka harus dibersihkan semua supaya proyek kelihatan siap untuk dibangun.

Jika kontur lahan belum rata maka harus diratakan dengan cut and fill, sampai kondisi lahan seperti yang diiinginkan. Cut and fill bisa dengan menggunakan alat berat bisa dengan kegiatan yang ringan saja.

Berikutnya jika elevasi lahan rendah dari sekeliling maka perlu diuruk sampai elevasi yang diinginkan. Ketinggian elevasi harus sesuai dengan rekomendasi peil banjir yang diterbitkan oleh instansi di pemda setempat.

Satu lagi kegiatan yang biasa dilakukan developer adalah membangun pagar keliling supaya lahan rapi dan berbentuk. Sehingga memberikan kesan kepada masyarakat bahwa proyek akan dibangun di lokasi tersebut.

Pembangunan fisik dalam arti membangun persiapan fasum fasos

Apabila pembangunan fisik yang dimaksudkan adalah mulai membangun fasum fasos seperti membangun jalan, atau sekurangnya mulai membangun badan jalan dan saluran.

Kegiatan pembangunan badan jalan dan saluran ini sebaiknya dimulai ketika siteplan sudah disahkan. Karena ketika siteplan sudah disahkan maka posisi semua komponen proyek seperti posisi jalan dan saluran, kaveling-kaveling, RTH (Ruang Terbuka Hijau), taman-taman dan komponen proyek lainnya sudah diketahui.

Jika pembangunan jalan dan saluran ini dilakukan sebelum siteplan disahkan maka dikhawatirkan ada perubahan siteplan.

Apalagi perubahan siteplan tersebut menyebabkan posisi jalan yang sudah dibangun harus dipindah. Resikonya biaya proyek bisa bertambah, kondisi ini harus dihindari dalam pembangunan proyek.

Pembangunan fisik dalam arti membangun unit rumah

Apabila pembangunan proyek yang dimaksud adalah pembangunan unit rumah, maka pembangunan unit rumah harus dilakukan setelah PBG didapatkan. Atau semua perizinan sudah didapatkan.

Mulai dari rekomendasi-rekomendasi dari instansi pemerintah daerah setempat seperti rekomendasi dari dinas lingkungan hidup untuk mendapatkan rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) atau rekomendasi UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan), rekomendasi TPU (Tempat Pemakaman Umum) dari dinas pemakaman, rekomendasi Andalalin (Analisa Dampak Lalu Lintas) dari dinas perhubungan, rekomendasi peil banjir dari dinas tata air, rekomendasi PJU (Penerangan Jalan Umum) dari dinas perhubungan dan rekomendasi dari dinas-dinas lainnya seperti yang disyaratkan peraturan. Sampai dengan rekomendasi dari warga setempat, rekomendasi lurah dan camat.

Tetapi ada kalanya seorang developer membangun unit rumah untuk keperluan rumah contoh. Maka sedapat mungkin pembangunan unit rumah contoh ini di lokasi yang aman dari perubahan siteplan dengan demikian unit rumah tersebut nantinya bisa dimanfaatkan atau dijual.

Ada juga developer yang mempersiapkan biaya khusus untuk membangun rumah contoh ini, dimana rumah contoh dibangun tidak di lokasi proyek atau posisinya di luar siteplan.

Maka dengan kondisi ini ya aman-aman saja membangun unit rumah contoh dimanapun karena toh nantinya rumah tersebut akan dihancurkan dan tidak dapat dijual.

Jadi untuk mulai membangun fisik proyek ini bisa dimulai kapan saja jika yang dimaksud adalah untuk merapikan proyek, tetapi jika yang dimaksud pembangunan fisik adalah membangun unit rumah maka pembangunan bisa dimulai ketika PBG sudah didapat.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Begini Aturannya Orang Asing Atau WNA Membeli Rumah Dan Apartemen Di Indonesia

Orang asing diperbolehkan membeli rumah dan apartemen di Indonesia dengan syarat WNA tersebut memiliki dokumen keimigrasian sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dokumen keimigrasian tersebut diantaarnya visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Jenis sertifikat yang dapat dimiliki oleh WA

Rumah tapak

Orang asing dapat memiliki rumah tapak diatas tanah hak pakai di atas tanah negara atau Hak Pakai di atas Hak Milik. Dimana tanah Hak Milik tersebut dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas tanah Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Orang asing juga dapat memiliki rumah dengan hak pakai di atas hak pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang hak pengelolaan.

Rumah susun/apartemen

Orang asing dapat memiliki rumah susun atau apartemen dengan alas hak berupa Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah negara.

Bisa juga Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah hak pengelolaan. Bisa juga dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

Cara orang asing memperoleh rumah

Orang asing dapat memperoleh rumah dengan cara peralihan hak berupa jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Untuk rumah tapak berupa Hak Milik atau Hak Guna Bangunan apabila akan dialihkan ke orang asing, maka Hak Milik dan HGB tersebut diubah dulu haknya menjadi Hak Pakai.

Kategori rumah untuk orang asing

Kepemilikan rumah untuk orang asing ini diatur dalam Pasal 186 Permen ATRBPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Rumah tapak

Rumah tapak untuk orang asing adalah rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jumlahnya 1 bidang tanah perorang/keluarga dan tanahnya paling luas 2.000 m2.

Rumah susun/apartemen

Untuk kategori rumah susun atau apartemen yang boleh dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun komersial atau tidak boleh rusunami (rumah susun sederhana milik).

Batasan harga rumah yang dapat dibeli oleh orang asing

Pembatasan harga untuk rumah tapak diatur berdasarkan propinsi. Hal diatur dalam Kepmen ATR/BPN 1241/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Batasan harga untuk rumah tapak

Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, DI Yogyakarta, Bali harga rumah yang boleh dibeli oleh orang asing adalah minimal Rp5 milyar.

NTB 3 milyar, Sumatera Utara, Kalimantan Timur, Sulawesi Selatan dan Kepri adalah 2 milyar. Dan propinsi lainnya 1 milyar.

Batasan harga untuk rumah susun atau apartemen

Jakarta 3 milyar, Banten, Jabar, Jateng, Jatim, Bali, Yogyakarta 2 milyar. Sedangkan provinsi lainnya 1 milyar.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Apakah Mengurus SHM Tanpa Jual Beli Dikenakan BPHTB

Ada seorang teman yang menanyakan ke saya tentang hal tersebut. Jadi suatu waktu dia mensertifikatkan tanah milik orang tuanya. Tanah tersebut masih girik atas nama orang tuanya. Dan akan dibuatkan SHM juga atas nama orang tuanya.

Dia kaget ketika mengurus ke kantor notaris ada timbul biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Dia mempertanyakan karena selama ini yang ia pahami bahwa yang terkena kewajiban BPHTB adalah pembeli ketika terjadi transaksi jual beli.

Sementara untuk kondisi tanah orang tuanya tidak ada transaksi jual beli, ia hanya mensertifikatkan tanah yang atas nama orang tuanya dan nantinya sertifikat juga atas nama orang tuanya. Jadi tidak ada proses peralihan hak atau jual beli.

Untuk menjawab pertanyaan ini kita lihat dulu apa itu BPHTB.

Pengaturan BPHTB diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Di dalam UU tersebut disebutkan bahwa BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Jadi dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa BPHTB akan tertagih apabila ada peristiwa hukum yang menyebabkan orang atau badang hukum memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

Selanjutnya di dalam UU tersebut juga dicantumkan perbuatan hukum apa saja yang menyebabkan timbulnya kewajiban BPHTB.

Diantara perbuatan hukum yang mendapatkan hak atas tanah dan bangunan adalah pemindahan hak dan pemberian hak baru.

Pemindahan hak bisa terjadi karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha atau hadiah.

pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelepasan hak.

Jadi orang yang mengurus sertifikat SHM atas namanya sendiri bukan karena jual beli tetap dikenakan BPHTB.

Besarnya BPHTB dalam perolehan hak baru ini sama perhitungannya dengan jual beli, hanya saja dasar perhitungannya adalah taksiran harga objek atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Sementara BPHTB karena jual beli dasar perhitungannya adalah nilai transaksi jual beli tersebut.

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x 5%

Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, dilihat mana yang lebih tinggi antara NJOP dengan nilai taksiran harga tanah.

Nilai taksiran harga tanah ini ditentukan oleh petugas dari instansi terkait, biasanya instansi yang mengurus tentang BPHTB adalah Dinas Pendapatan Daerah setempat atau Badan Pendapatan Daerah.

NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Angka konstanta yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Untuk Jakarta saat ini NPOPTKP adalah 80 juta, Surabaya 75 juta dan daerah lain di seluruh Indonesia adalah 60 juta.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang

Mental blok yang membuat Anda takut melangkah

Mental blok adalah akumulasi dari pemahaman yang salah tentang menjadi developer properti. Sekurangnya pemahaman tersebut membuat Anda takut memulai dan melangkah lebih jauh.

Mental blok yang sering menghantui seseorang adalah; jika tidak punya modal maka tidak mungkin bisa menjadi pengembang properti. Ia berfikiran bahwa modal adalah faktor penentu dan faktor utama.

Karena menurutnya bahwa mengerjakan sebuah proyek mutlak butuh modal besar. Sebenarnya yang ia fikirkan itu tidak sepenuhnya salah karena memang pada kenyataannya untuk memulai sebuah proyek properti itu butuh modal besar.

Kebutuhan modal atasi dengan mengajak investor

Tetapi ketiadaan modal itu bisa diatasi dengan mengajak orang lain (investor) untuk membiayai proyek. Itu konsep sederhananya. Tentu ada strategi untuk mengajak orang untuk membiayai proyek.

Salah satu strategi untuk mencari investor adalah dengan membuat proposal yang menarik. Jadi Anda perlu mempelajari cara agar bisa membuat proposal yang menarik.

Jadi jika Anda ingin sukses menjadi pengembang properti, pemikiran bahwa uang adalah modal utama yang harus ada perlu diperbaiki. Buang dahulu mental blok tentang modal uang ini, jika tidak Anda tidak akan kemana-mana.

Karena tidak mungkin juga ada orang yang akan membiayai proyek Anda sementara Anda adalah seorang pemula yang sedang belajar menjadi developer properti.

Bayangkan jika kondisinya terbalik, Anda punya uang lalu diajak membiayai sebuah proyek seseorang yang sedang belajar, seorang pemula. Tentu Anda berfikir dua kali untuk membiayainya bukan? Begitu juga orang lain melihat Anda.

Apalagi si investor juga baru dikenal dan mereka juga baru mengenal Anda semakin sulitlah membuat deal dengan mereka. (more…)

Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan

Saat ini orang asing boleh membeli apartemen di atas HGB murni dengan batasan harga

Ini Petunjuk Pelaksanaan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/09/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 187 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, telah diterbitkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/ SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing sebagai dasar batasan harga pemilikan rumah tapak maupun satuan rumah susun oleh Orang Asing.

Sehubungan dengan hal tersebut, guna kelancaran pelaksanaannya bersama ini disampaikan hal-hal sebagai berikut:

Bahwa guna meningkatkan investasi yang bertujuan untuk mendorong peningkatan perekonomian negara, Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagai payung hukum bagi masuknya investasi, salah satunya di bidang pertanahan melalui kemudahan bagi Orang Asing dalam memperoleh properti di Indonesia, yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. (more…)

Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan

menjadi mini developer properti
Menjadi pengembang bisa dilakukan secara kecil-kecilan saja. Langkahnya sederhana, beli tanah beberapa ratus meter, lalu pecah-pecah sesuai perencanaan dan urus perizinan. Lalu jual

Ingin menjadi developer perumahan tetapi tidak punya modal besar

Menjadi mini developer yang mengembangkan perumahan kecil-kecilan bisa menjadi alternatif bagi orang yang memiliki uang, tetapi dengan jumlah yang terbatas.

Karena untuk memulai sebuah perumahan yang terdiri dari beberapa unit saja tidak membutuhkan modal terlalu besar.

Mungkin hanya ratusan juta saja modalnya. Dimana modal yang dibutuhkan adalah untuk membeli tanah.

Karena rumah yang dibangun hanya kecil saja, maka tanah yang dibutuhkan juga tidak terlalu besar.

Misalnya ada tanah 300 m2 harganya Rp400 ribu permeter persegi, maka uang yang dibutuhkan untuk membeli tanah tersebut adalah hanya Rp120 juta saja.

Misalnya di lahan tersebut bisa dibangun 3 unit rumah, butuh uang untuk mengurus legalitas (sertifikat dan perizinan) misalnya 10 juta perunit, maka modal yang dibutuhkan untuk mengurus legalitas adalah Rp30 juta. (more…)

Jika Rumah yang Dibangun Developer Longsor, Bagaimana Tanggungjawab Developer

Pernah suatu kejadian bahwa suatu lokasi perumahan yang dibangun oleh developer tanahnya longsor. Longsor ini hanya terjadi di beberapa rumah saja tidak semua. Dan longsor tersebut terjadi di lokasi yang berada di tepi tebing.

Lalu si pemilik rumah tersebut mengajukan tuntutan kepada developer karena dulu dia mendapat informasi tentang perumahan tersebut ketika pemasaran bebas banjir dan bebas longsor.

Dengan kondisi ini bagaimana tanggungjawab developer?

Untuk menyelesaikan masalah ini harus dilihat dulu dari awal, apakah ada janji-janji developer atau jaminan developer bahwa perumahanan yang dibangunnya bebas banjir atau bebas longsor.

Mungkin saja dulu memang developer menjanjikan bebas longsor karena memang ada kekhawatiran secara di perumahan yang sedang dibangunnya memang ada titik-titik yang rawan longsor.

Jika terjadinya longsor karena kelalaian developer

Longsor karena kelalaian developer jika tidak ada penanganan khusus terhadap kondisi yang rawan longsor seperti unit rumah yang posisinya berada di pinggir tebing yang tinggi.

Dimana longsor bisa diatasi dengan melakukan tindakan preventif seperti membangun dinding penahan (retaining wall) atau batu barajuik di lokasi yang dianggap rawan.

Terhadap kondisi ini pemilik rumah yang rumahnya longsor bisa mengajukan ganti rugi kepada developer atau minta pertanggungjawaban.

Ganti rugi bisa saja dengan mengganti uang yang sudah dibayarkan kepada developer ditembah dengan denda atau dengan mengganti rumah baru dengan tipe yang sama. Terserah saja mana yang nyaman menurut pemilik rumah.

Secara hukum kejadian ini merupakan wanprestasi bagi developer karena tidak bisa memberikan apa yang dijanjikan. Dalam hal ini yang dijanjikan adalah bebas longsor.

Ini kondisi Wanprestasi menurut Pasal 1243 KUHPerdata:

  1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
  2. melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
  3. melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
  4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjiannya tidak boleh dilakukannya.

Wanprestasi developer dengan kondisi ini termasuk wanprestasi nomor 2

Jika terjadinya longsor karena force majeur

Akan tetapi jika longsor yang terjadi karena force majeur atau kondisi memaksa maka developer tidak bisa diminta pertanggungjawaban.

Kondisi memaksa dalam hal ini termasuk bencana alam seperti likuifaksi atau tanah bergeser secara masif.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas