asriman.com – Page 62 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Sertifikat Fisik Itu Tidak Ditarik dan Digantikan Sertifikat Elektronik!

Ramai kontroversi di masyarakat tentang pemberlakuan sertifikat tanah elektronik mulai tahun 2021 ini berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

Dalam beberapa keterangan oleh pejabat berwenang di kementrian Agraria dan Tata Ruang masyarakat mendapati informasi bahwa sertifikat fisik atau analog yang ada di tangan masyarakat saat ini akan ditarik dan diganti dengan sertifikat eletronik.

Jadi wujud sertifikat elekronik ini seperti sebuah lembaran sertifikat yang memuat data tanah, tetapi tidak selengkap sertifikat fisik. Dalam sertifikat elektronik itu nanti hanya ada NIB atau Nomor Identifikasi Bidang.

Beda dengan sertifikat fisik yang memuat semua data tentang tanah. Mulai dari NIB, Nomor Surat Ukur, Petunjuk tentang asal tanah, riwayat penerbitan sertifikat sampai dengan peralihannya ke pemilk sekarang.

Lagi pula sertifikat elektronik itu nanti dikirim ke alamat elektronik atau email pemilik. Nanti pemilik bisa mencetak sendiri.

Berita simpang siur tentang penarikan sertifikat fisik ini tentu saja membuat masyarakat khawatir terutama tentang kemanan hak kepemilikannya terhadap properti miliknya. Karena data-data online secara eletronik rentan terhadap tindak kejahatan.

Terlebih masyarakat belum tahu tingkat keamanan data di pusat data kemenrian ATR nantinya. Memang perlu dipertanyakan apa urgensinya merubah sertifikat tanah menjadi sertifikat elektronik? Mungkin lebih baik jika program PTSL atau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau pensertifikatan massal yang sudah berjalan ditingkatkan lagi intensitasnya karena saat ini masih banyak bidang-bidang tanah yang masih belum bersertifikat. (more…)

Perbedaan Antara Sertifikat Tanah Elektronik dan Sertifikat Manual

Apa saja perbedaan antara sertifikat elektronik dengan sertifikat manual yang berbentuk buku saat ini seperti yang dipegang masyarakat? Sebelum membahas perbedaanya, kita lihat dulu asal usulnya.

Pemberlakukan sertifikat elektronik ini ditandai dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau ATR /Kepala Badan Pertanahan Nasional atau BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertifikat Elektronik.

Dengan adanya Permen tersebut, pelaksanaan pendaftaran tanah yang sebelumnya dilakukan secara manual konvensional akan diubah dan dilakukan secara elektronik.

Pendaftaran tanah secara elektronik ini meliputi semua kegiatan, baik pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali ini dikenal dengan proses permohonan sertifikat dari alas hak sebelumnya yang belum bersertifikat.

Sedangkan kegiatan pemeliharaan data adalah proses pelayanan masyarakat dalam hal perubahan nama atau baliknama, perubahan hak, pemasangan hak tanggungan, roya, pemecahan dan penggabungan bidang tanah dan jenis pelayanan kegiatan lainnya. (more…)

Ibunda Eks Wakil Menteri Luar Negeri Dino Patti Djalal Menjadi Korban Mafia Tanah

Diberitakan bahwa tiga sertifikat tanah milik Zurni Hasyim Djalal, ibunda dari eks wakil menteri luar negeri Dino Patti Djalal sudah beralih ke orang lain tanpa diketahuinya, yaitu tanah di Cilandak Barat, Pondok Indah, dan Kemang.

Artinya sertifikat atas tanah tersebut sudah dibaliknama ke atas nama orang lain. Sementara si pemilik mengaku belum pernah menjual objek tersebut.

Pertanyaan yang paling besar yang perlu dijawab adalah Kok bisa? Kok bisa sertifikat bisa dibaliknama ke orang lain tanpa diketahui oleh pemilik? Nah, untuk menjawab pertanyaan ini kita musti bahas dulu apa saja syarat baliknama sertifikat tersebut.

Tentang sertifikat asli ini menjadi pertanyaan besar, kok bisa ada di tangan orang lain? Mungkinkah sertifikat tanah tersebut dicuri, lalu si pemilik tidak melapor ke polisi? Karena jika sertifikat hilang dan melapor ke polisi atau sekurangnya mengajukan blokir ke BPN, maka BPN wajib mencatatkan blokir di buku tanahnya, dan sertifikat aman dari perbuatan hukum apapun, apakah menjual atau menjaminkan.

Ohya, yang pasti sertifikatnya sudah pasti asli, karena kalau sertifikat palsu pasti ketahuan ketika pengecekan sertifikat di kantor BPN untuk keperluan penandatanganan AJB, mengingat menurut petugas BPN bahwa syarat administrasi untuk proses baliknama ini sudah terpenuhi. Seperti; ada sertifikat asli dan akta jual beli, ini syarat utama. (more…)

Contoh Surat Permohonan Blokir Sertifikat ke BPN

Perlunya memblokir sertifikat

Blokir sertifikat diperlukan apabila kita khawatir terhadap keamanan sertifikat kita.

Dimana apabila kita sudah mengajukan permohonan blokir maka surat blokir tersebut akan dicatatkan pada buku tanah yang ada di BPN.

Dengan adanya catatan blokir tersebut maka tidak bisa lagi diajukan proses peralihan ataupun proses lainnya terhadap sertifikat tersebut.

Blokir bisa diajukan karena khawatir terhadap keamanan sertifikat karena hilang. Bisa juga diajukan karena adanya hubungan hutang piutang dengan jaminan sertifikat tersebut, dimana blokir ini melindungi kedua belah pihak.

Contoh surat blokir sertifikat

Contohnya Bagindo berhutang ke Sutan dengan jaminan sertifikat dengan perjanjian di bawah tangan dengan jaminan sertifikat milik Bagindo diserahkan ke Sutan.

Dalam perjalanannya terjadi sesuatu hal yang menyebabkan Bagindo wanprsestasi. Atas kondisi tersebut Bagindo yang khawatir (karena jumlah hutang jauh di bawah harga jaminan) jika sertifikatnya disalahgunakan oleh Sutan bisa megajukan pemblokiran sertifikat ke BPN. (more…)

Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB

Apakah Yang Dimaksud Dengan Sertifikat Tanah dan Bangunan, IMB dan SPPT PBB?

Ada beberapa dokumen yang melekat pada suatu objek berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan, diantaranya Sertifikat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) yang berfungsi sebagai penanda sahnya legalitas objek tersebut di mata hukum.

Masing-masing dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berbeda dan memiliki fungsi yang berbeda pula.

Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), IMB adalah urusannya pemerintah daerah setempat melalui dinas perijinan bangunan, baik tingkat kota/kabupaten atau kecamatan sedangkan SPPT-PBB manjadi domainnya Kantor Pelayan Pajak (KPP), tapi saat ini pengelolaan sudah dilimpahkan ke Pemerintah Daerah masing, sebagai tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal. (more…)

Berapa Lama Blokir Sertifikat Berlaku? Tata Cara Penghapusan Blokir

Memblokir sertifikat untuk menjaga hak para pihak

Jika ada sengketa terhadap suatu objek berupa tanah dan bangunan yang sudah bersertifikat, maka agar objek tersebut tidak disalahgunakan oleh salah satu pihak maka pihak lainnya bisa mengajukan blokir terhadap sertifikatnya kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dengan demikian objek tersebut tidak bisa lagi dilakukan suatu tindakan hukum, baik berupa mengalihkan, menjaminkan atau melakukan tindakan lainnya. Sehingga hak para pihak yang bersengketa terjaga.

Blokir orang pribadi atau badan hukum

Jika sengketa tersebut belum sampai ke pengadilan atau yang mengajukan blokir adalah orang pribadi atau badan hukum, maka masa berlaku blokir adalah 30 hari sejak permohonan blokir diajukan.

Setelah 30 hari, jika tidak ada tindak lanjut ke ranah hukum atau ke pengadilan maka blokir tersebut hapus dengan sendirinya. Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang No. 13 Tahun 2017 Tentang Tata Cara Blokir dan Sita.

Proses blokir memblokir ini tidak bisa diperpanjang. Ia akan hapus dengan sendirinya jika sudah lewat 30 sejak didaftarkan dan tanpa melanjutkan permasalahan yang berhubungan dengan objek tersebut ke pengadilan.

Blokir oleh pengadilan

Jika permasalahan yang berhubungan dengan objek tersebut dilanjutkan ke pengadilan maka selanjutnya pengadilan yang mengajukan blokir terhadap objek tersebut.

Jika pengadilan sudah mengajukan blokir maka blokir tersebut berlaku selamanya sampai ada keputusan yang berkekuatan hukum tetap atau inkrah.

Setelah adanya keputusan atau ketetapan dari pengadilan tentang hal yang berhubungan dengan objek tersebut, maka pengadilan mengajukan surat pencabutan blokir terhadap objek tersebut untuk selanjutnya kantor BPN menghapus catatan blokir.

Blokir oleh penegak hukum

Jika permohonan blokir diajukan oleh penegak hukum maka masa berlaku blokir tersebut adalah sampai dengan selesainya kasus hukum yang berhubungan dengan objek tersebut. (more…)

Cara Meningkatkan Status Tanah HGB menjadi SHM

Gampang mengurus HGB menjadi SHM

Di forum-forum diskusi dan grup WA masih banyak anggota grup yang bertanya-tanya bagaimana caranya meningkatkan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Karena saat ini masih banyak tanah yang jenis haknya berupa HGB.

Bagi sebagian orang amat sulit mengurusnya namun sebenarnya untuk mengurus peningkatan hak menjadi SHM tidaklah sulit, hanya diperlukan beberapa langkah saja.

Langkah sederhana yang bisa dilakukan adalah dengan mengajukan permohonan peningkatan hak ke kantor pertanahan. Tentu saja dengan melampirkan persyaratan sesuai peraturan.

Pemberian HGB untuk permohonan hak pertama kali

Masyarakat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai ketika memohonkan sertifikat untuk pertama kali apabila alas hak tanahnya bukan berasal dari girik.

Karena jika alas hak tanahnya berupa girik maka permohonan konversi hak untuk pertama kali diberikan SHM, sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Tanah yang diberikan HGB untuk pertama kali, asalnya bisa jadi berupa tanah pekarangan, tegalan, eigendom verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara occupatie vergunning (khusus DKI Jakarta, terutama di daerah Tebet dan Bintaro dimana tanah tersebut dikaveling oleh negara untuk penampungan masyarakat yang kena gusur pada saat pembangunan Komplek Olah Raga Senayan untuk Asian Games 1962).

Lainnya, HGB diberikan untuk pemohon badan hukum perseroan terbatas (PT) karena PT tidak diperkenankan memperoleh SHM.

(more…)

Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi

Langkah orang pribadi menjadi developer terbatas

Bagi Anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual kepada orang lain.

Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah tertentu seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh maksimal 5 (lima) bidang saja.

Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT).

Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets see…

Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat, bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli lahan?

Nah… bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashab menjadi Developer Properti Tanpa Modal banyak… hehehehe…