asriman.com – Page 64 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Ketika Pembayaran Tanah Ke Pamilik Lahan Masih Uang Muka Apakah Sudah Bisa Memasarkan?

Saat ini harga tanah sudah semakin tinggi, sehingga diperlukan modal besar untuk menjadi pengembang. Pengembang yang dimaksud di sini adalah orang yang ingin menjadi developer tetapi belum memiliki tanah tetapi tidak punya uang banyak untuk membeli tanah.

Pilihannya adalah membeli tanah secara bertahap dimana dengan membeli tanah secara bertahap ini di tahap awal hanya diperlukan uang sebagian saja untuk membayar uang muka untuk tanah.

Besarnya uang muka ini tergantung kesepakatan antara pemilik tanah dengan developer, bisa 5% saja dari harga tanah bisa juga 10%. Ya, tergantung negosiasi.

Negosiasi juga tergantung dari kondisi keuangan dan kebutuhan pemilik lahan. Jika saat itu ia tidak terlalu membutuhkan uang banyak maka mungkin uang muka sebesar sepuluh persen sudah bisa ia terima. Tetapi jika pemilik lahan sedang membutuhkan banyak uang maka tentu ia ingin pembayaran uang muka sebesar kebutuhannya.

Nah, sekarang kita anggap bahwa pemilik lahan setuju bahwa pembayaran uang muka sepuluh persen. Dan ditandatanganilah perjanjian. Perjanjian yang ditandatangani bisa dalam bentuk PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), bisa juga dalam bentuk Perjanjian Kerjasama (PKS).

Baik PPJB atau PKS memiliki kondisi tersendiri. Ada plus minus dan kondisi yang harus diakomodir.

Sudah banyak artikel tentang PPJB dan kerjasama atau PKS yang dibahas di blog ini. (more…)

Jika Pemilik Tanah Meninggal Apa yang Harus Dilakukan Oleh Ahli Waris

Sering ditemui ketika akan membeli sebidang tanah ternyata nama yang tertera di dalam sertifikat sudah meniggal dunia. Lalu yang menjual adalah para ahli warisnya. Apakah bisa? Dan bagaimana langkahnya?

Untuk diketahui bahwa jika seseorang meninggal maka hartanya menjadi hak para ahli waris. Sebenarnya tidak hanya hartanya yang menjadi hak ahli waris, hutang dan kewajibannya pun menjadi kewajiban para ahli waris.

Siapa ahli warisnya? Ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya, jika yang meninggal adalah adalah suami.

Demikian juga jika yang meninggal istri maka ahli warisnya adalah suami dan anak-anaknya. Semua ahli warisnya nanti akan tertera di dalam Surat Keterangan Waris (SKW).

Bagaimana cara membuat surat ketarangan waris? Untuk membuat SKW harus dilihat dulu yang meninggoi ini siapa. Apakah pribumi asli, atau WNI keturunan.

Untuk WNI keturunanpun dilihat juga apakah dari Tionghoa, Eropa, India atau negara-negara lainnya.

Surat Keterangan Waris untuk WNI Pribumi

Untuk warga negara Indonesia pribumi, Surat Keterangan Waris dibuat dibawah tangan, ditandatangani oleh semua ahli waris, dengan disaksikan atau turut ditandatangani oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui dan dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat.

Surat keterangan waris tersebut nanti dikasi nomor registrasi di kantor lurah/kepala desa dan camat. (more…)

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.

Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau properti lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.

Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya.

Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya. (more…)

Apa Itu Buyback Guarantee Developer?

Buyback Guarantee pada PKS Inden

Beberapa anggota di Deprindo untuk pertama kalinya dapat dukungan dari Bank berupa PKS dukungan KPR.

Selain tanda-tangan PKS, mereka juga menandatangani Perjanjian Buyback Guarantee. Ada yang bertanya mengapa mesti ada Buyback Guarantee developer?

Sebagian anggota menterjemahkan Buyback Guarantee berupa jaminan developer untuk membeli kembali atas rumah yang dijual ke konsumen dengan fasilitas KPR Bank, jika dalam perjalanan kredit konsumen bermasalah atau menunggak.

Buyback Guarantee hanya untuk developer yang masih berhutang ke bank

Terjemahan seperti ini kurang tepat, yang dimaksud adalah konsumen atau debitur menunggak atau gagal bayar dalam kondisi terdapat kewajiban developer yang belum dipenuhi/tidak dipenuhi.

Dengan demikian jika seluruh kewajiban developer sudah terpenuhi, tapi konsumen tetap menunggak, pada dasarnya Buyback Guarantee tidak berlaku.

Sebagai contoh, jika PKS KPR yang diterima Developer adalah KPR Indent, setelah akad KPR, Developer akan menerima pencairan dana KPR, padahal barang yang dibeli konsumen berupa rumah belum ada (Indent).

Sementara di sisi lain konsumen sudah mulai membayar cicilan di bulan berikutnya. Di sini terdapat resiko bank, jika developer terlambat membangun, bisa jadi debitur atau konsumen menjadi ragu atas kinerja developer, jika keterlambatan melampaui batas kewajaran, resiko debitur bisa saja tidak mau membayar cicilan dan menunggak. (more…)

Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti wajib membayar pajak

Setiap transaksi yang terjadi di bidang real estate dikenakan pajak, karena dalam transaksi terjadi perpindahan barang/hak dari suatu subjek pajak kepada subjek pajak lainnya.

Terdapat dua komponen dalam suatu transaksi jual beli properti, yaitu subjek dan objek pajak.

Subjek dan objek pajak

Subjek pajak terdiri dari Penjual dan Pembeli, sementara objek pajak adalah propertinya.

Dalam hal ini penjual dan pembeli diwakili oleh data-data yang ada dalam Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) untuk subjek pajak berupa orang pribadi.

Jika penjual dan pembeli adalah badan hukum atau perseroan terbatas (PT), yayasan maka subjek pajaknya adalah data-data yang tercantum di dalam akta-akta perseroan atau akta yayasan, mulai dari akta pendirian dan akta-akta perubahannya (jika ada). (more…)

Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama

Ketika akan memulai sebuah proyek properti, katakanlah proyek perumahan skala kecil, dirimu perlu mempersiapkan modal awal. Karena sebuah proyek properti mutlak butuh modal awal. Modal awal tersebut diantaranya untuk persiapan proyek, perizinan dan overhead.

Persiapan proyek

Persiapan proyek membutuhkan uang banyak sekali. Kebutuhan proyek untuk persiapan ini diantaranya adalah untuk membuat desain proyek dan perapihan lahan.

Membuat desain proyek

Kebutuhan uang pertama adalah untuk membuat desain proyek. Langkah ini wajib di awal karena tanpa desain kita tidak bisa mengkomunikasikan proyek kepada pihak lain, seperti calon konsumen.

Selain untuk calon konsumen, perlunya desain proyek adalah untuk kebutuhan perizinan. Tanpa desain proyek perizinan tidak bisa diurus.

Karena ketika dirimu mengurus perizinan proyek ke instansi berwenang, mereka membutuhkan desain untuk menentukan apakah desain tersebut sesuai dengan perencanaan suatu daerah.

Desain awal ini mungkin hanya butuh perencanaan siteplan dan komponen proyek lainnya yang dibutuhkan saat awal. Siteplan yang dibutuhkan juga siteplan awal saja atau prasiteplan.

Jadi di awal ini belum diperlukan DED (Detail Engineering Design) atau gambar kerja. Karena gambar kerja itu dibutuhkan nanti ketika akan mengurus PBG secara online. Semua gambar-gambar itu nanti akan diupload.

Uang untuk perapihan lahan

Kegiatan awal proyek lainnya yang membutuhkan uang adalah untuk merapihkan lahan. Besarnya uang untuk merapihkan lahan ini tergantung kondisi lokasi. (more…)

Dampak Ketika Salah Memperlakukan Kegagalan Tenaga Marketing

Seorang anggota DEPRINDO yang menjalankan proyek milik bos-nya, mengeluh atas rendahnya penjualan di proyeknya.

Karena rendahnya prestasi penjualan, Owner telah mengganti tenaga marketing sampai 4 kali. Penjualan proyek saat ini ditangani tenaga marketing baru.

Dari sisi kemampuan, terlihat tenaga marketing yang baru sangat bisa dihandalkan. Namun tetap saja realisasi penjualan masih sangat rendah.

Dia tidak mengeluh karena kurang sigapnya marketing baru dalam berjualan atau ketersediaan pasar, namun adanya hambatan akibat kekeliruan sang big bos ketika memperlakukan tenaga marketing lama yang diganti.

Ada 2 hal yang dia anggap keliru yaitu keterlambatan membayar fee marketing dan bahasa “kasar” yang menyinggung marketing lama. Perlu diketahui, untuk kegiatan pemasaran, selain fee marketing, developer menyediakan anggaran operasional berupa uang transportasi, baik staff marketing yang melakukan canvasing maupun sales koordinatornya. (more…)

Begini Cara Menerapkan Gimmick Marketing Free Biaya-Biaya, BPHTB dan PPN

Saat ini banyak developer yang menerapkan strategi marketing free biaya-biaya, free BPHTB, dan free PPN. Biaya-biaya dalam pembelian rumah dari developer adalah biaya Notaris dan biaya KPR bank.

Sementara BPHTB dan PPN adalah pajak-pajak yang timbul karena transaksi jual beli rumah dari pengembang. Dalam hal ini pengembangnya adalah perseroan terbatas (PT).

Semua biaya-biaya dan pajak tersebut sebenarnya kewajiban pembeli. Namun demi strategi penjualan bisa saja menjadi tanggugjawab developer. Sekarang kita sigi apa saja biaya-biaya tersebut dan besaran masing-masingnya.

Biaya notaris

Jenis biaya untuk Notaris/PPAT ini biasanya untuk pengecekan sertifikat, PPJB, AJB, dan Baliknama.

Pengecekan sertifikat

Besarnya biaya pengecekan sertifikat ini tidak mahal, murah saja, hanya Rp50 ribu saja per-sertifikat. Tetapi Notaris meminta biaya lebih kepada kliennya karena konon katanya ada biaya tidak resmi yang musti dibayarkan ke petugas BPN tiap pelayanan. Mungkin iya mungkin tidak.

Biaya PPJB

Selanjutnya biaya yang mungkin timbul adalah biaya akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika transaksi didahului dengan PPJB. PPJB ini tidak wajib, jika seorang konsumen membeli dengan tunai tidak perlu PPJB.

PPJB dibuat jika pembelian oleh konsumen dengan cara bertahap. Atau dengan KPR. Jika dicantumkan tarifnya biasanya tarifnya paling tinggi 1% dari nilai yang tertera di dalam PPJB. (more…)