asriman.com – Page 40 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah

Berbisnis kavling tanah merupakan salah satu pilihan bisnis di bidang properti, selain menjadi developer, broker, kontraktor dan investor.

Dari segi pelaksanaan dan biaya yang dibutuhkan menjual properti dalam bentuk kaveling tanah saja lebih simple dibandingkan dengan menjual properti dalam bentuk produk jadi seperti rumah, apartemen, office building dan jenis properti lainnya.

Melakukan bisnis kaveling tanah lebih simpel

Lebih simpel di sini maksudnya jika dilihat dari sisi perizinan dan pekerjaan fisik proyek jika dibandingkan dengan proyek perumahan. Perizinan yang dibutuhkan tidak perlu lengkap seperti proyek perumahan atau proyek properti lainnya. Perizinan tidak memerlukan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Tetapi sebaiknya perizinan yang diurus oleh seorang pebisnis kaveling sebaiknya sampai dengan pengesahan siteplan. Tujuannya supaya ketika telah terjual lalu pembeli akan membangan kaveling-nya maka itu bisa dilakukan. Jangan sampai orang yang sudah membeli kaveling lalu tidak bisa membangun.

Dari sisi pelaksanaan fisik berbisnis kaveling tanah sangat simpel. Si developer tidak perlu membangun unit-unit rumah. Yang diperlukan hanya merapikan lahan dan membuat patok-patok kaveling untuk menentukan posisi kaveling sehingga pembeli tahu letak kaveling yang dibelinya.

Modalnya lebih kecil dibandingkan membangun perumahan

Biaya yang dibutuhkanpun terbilang lebih sedikit karena hanya butuh beli tanah dan beberapa urusan legalitas dan perijinan. Bisnis kaveling tanah bisa menjadi pilihan jika anda tidak memiliki modal yang cukup dan tidak ingin dipusingin oleh ribetnya pelaksanaan proyek.

Satu lagi, waktu pelaksanaan proyek juga tidak terlalu panjang jika dibandingkan dengan menjual produk properti dengan luasan area yang sama. (more…)

Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan

Sebagai developer properti atau calon developer properti, Anda harus tahu ciri-ciri lahan yang bagus untuk dijadikan proyek properti. Karena tidak semua tanah layak untuk dijadikan proyek properti, yang dalam pembahasan ini dikhususkan properti berupa perumahan. Banyak faktor yang harus dianalisa seperti tentang lokasi, harga tanahnya, cara bayar tanah kepada pemiliknya, bentuk tanahnya dan lain-lain.

Kesemua faktor tersebut akan mempengaruhi kesuksesan pelaksanaan proyek Anda nantinya. Oleh karena itu seorang developer wajib hukumnya untuk membekali diri dengan pengetahuan tentang strategi menganalisa kelayakan tanah.

Karena jika salah dalam menganalisa dan mengambil keputusan maka akibatnya bisa fatal. Ujung-ujungnya penjualan proyek Anda bisa terkendala, bahkan proyek bisa mangkrak. Untuk menganalisanya bisa dengan cara-cara sederhana, bisa juga dengan menyerahkan kepada ahlinya. Apabila lahannya tidak terlalu luas dan dirimu hanya sebagai orang perorang saja untuk menjadi pengembang maka bisa lakukan analisa sederhana. Nah, untuk menganalisa ini bisa dengan mencari caranya di internet karena sepertinya sudah banyak yang membahasnya.

Tetapi jika dirimu tidak confident untuk melakukannya sendiri maka dirimu bisa mengikuti workshop developer properti. Karena di dalam workshop salah satu materinya adalah bagaimana cara menilai lahan yang layak untuk dijadikan proyek selain banyak juga materi lainnya.

Untuk lahan yang luas dan membutuhkan analisa mendalam tentang potensi lahannya maka dirimu harus membuat analisa lengkap dengan para ahli yang mengerjakannya. Bisa dengan membentuk business development atau bisa juga dengan meng-hire konsultan properti untuk membuat feasibility study. (more…)

‘Intimidasi’ Konsumen Dengan Selling Point Produk Anda

Selling Point Produk Perumahan

Menjual properti adakalanya menjual persepsi. Ini berlaku untuk produk yang mengharuskan berkompetisi di suatu lokasi dengan produk sejenis. Jika terjadi kompetisi di lokasi tersebut berarti lokasi tersebut banyak demand terhadap properti. Lokasi yang memungkinkan kondisi seperti ini adalah lokasi di kota yang padat penduduk sehingga kebutuhan properti tinggi.

Karena demand tinggi maka akan banyak juga developer yang berlomba mengembangkan proyek di lokasi tersebut. Dengan kondisi tersebut harga tanah akan naik dan diikuti dengan naiknya harga properti. Ketika harga properti naik maka orang yang sanggup membeli properti juga semakin sedikit. Akibatnya pengembang yang sedang memasarkan produknya juga bersaing antar mereka untuk merebut jumlah pembeli yang sedikit itu.

Untuk memenangkan persaingan ini developer harus memiliki strategi jitu. Developer harus terus berkompetisi tentang berbagai hal. Bisa kompetisi tentang harga, fitur atau fasilitas atau kelebihan lainnya. Nah, selling point dari proyek Anda dengan kompetitor ini harus terus dikomunikasikan secara terus menerus. Sehingga hal tersebut bisa melekat di benak konsumen bahwa produkmulah yang paling bagus diantara produk sejenis.

Selling point memainkan peranan penting untuk menangguk minat calon konsumen. Bermain di area ini adalah tentang fakta, tidak boleh mengada-ada apalagi klaim kosongan. Karena pada tataran ini konsumen bisa menelisik sendiri, tidak akan begitu saja percaya kepada omongan tenaga marketing perumahan.

Karena selling point adalah tentang keunggulan kompetitif produk, tentang pembeda dengan dengan tetangga sebelah yang juga meneror konsumen dengan selling point-nya.

Apalagi proyek Anda berada di area yang sama, masih kelas jalan yang itu-itu juga dan jarak antar proyekpun hanya sejengkal dua jengkal, head to head, kata orang.

(more…)

Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal

Tidak semua orang bisa menjadi developer properti, itu benar, tetapi siapa saja bisa menjadi developer properti, asal ia mau belajar

Menjadi developer properti butuh modal besar, karena memang itulah salah satu sifatnya yaitu padat modal. Tetapi banyak juga orang suskes menjadi developer properti tanpa modal besar. Mereka memanfaatkan resource yang menjadi bahan bakar pokok dalam memulai sebuah proyek properti. Misalnya, jika tidak punya tanah maka bisa ‘diakali’ dengan kerjasama dengan orang yang memiliki tanah. Jadi tanahnya tidak dibeli tetapi nanti ada bagi hasil dengan pemilik lahan.

Selanjutnya jika tidak punya modal untuk memulai maka bisa ‘disiasati’ dengan cara mengajak orang yang memiliki modal untuk kerjasama membiayai proyek tersebut. Kompensasinya tentu saja ada bagi hasil untuk investor tersebut. Demikian juga jika tidak punya keahlian teknis maka bisa mengajak orang yang memiliki keahlian tersebut.

Melihat kondisi ini maka menjadi developer properti bisa dilakukan oleh semua orang. Bahkan dalam banyak contoh seseorang menjadi developer properti bisa memulai dalam kondisi tidak memiliki modal yang besar. Modal ada tetapi pas-pasan. Mereka kerjasama dengan pemilik lahan sehingga tanah tidak dibeli, mereka juga kerjasama dengan investor sehingga untuk membiayai proyek tidak perlu mengeluarkan uang dari kantong pribadi.

Inilah yang membuat bisnis developer properti menjadi menarik. Tetapi tentu tidak semua orang bisa sukses. Ini berlaku di semua bidang. Banyak yang sukses juga tidak sedikit yang gagal. Banyak orang yang ingin menjadi developer properti tetapi tidak semua orang sukses dalam memulainya.

Banyak hal yang menjadi penyebab, diantaranya adalah; ingin kaya mendadak di proyek pertama, malas belajar, tidak mau membayar harganya, tidak memiliki semangat juang dan tidak cakap mengelola cashflow.

Ingin kaya mendadak pada proyek pertama, tapi tidak memahami prosesnya

Ya, inilah salah satu penyebab developer properti pemula gagal, ingin kaya mendadak pada proyek pertama. Mereka seperti terbuai oleh pemberitaan bahwa setiap developer properti mendapatkan untung besar pada proyeknya. Mereka membayangkan akan mendapatkan untung besar di proyek pertama sehingga melupakan prosesnya.

Dan ketika menemukan kenyataan bahwa proses dan hasilnya tidak seperti yang dibayangkan mereka kecewa dan mundur. Kemudian pelan-pelan melupakan keinginannya menjadi developer properti.

Perlu dipahami bahwa tidak semua proyek properti sukses dan tidak semua developer properti itu dapat uang banyak di proyeknya.

Hal ini bisa dilihat dari banyaknya perumahan yang minta di-takeover karena developernya sudah tidak sanggup melanjutkan proyek dengan berbagai alasan.

Kenapa saya tahu tentang hal ini? Karena saya banyak sekali menerima penawaran takeover proyek properti setiap hari melalui blog saya asriman.com. (more…)

Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?

Ada kalanya seorang developer kesulitan dalam menjual proyeknya. Jika ini terjadi apa yang harus dilakukan? Untuk mengetahui apa yang harus dilakukan maka kita harus tahu dulu apa penyebab sebuah proyek tidak lancar penjualannya. Harus dilakukan analisa mendalam tentang proyek.

Ada beberapa kemungkinan yang menjadi penyebab sebuah proyek properti sulit dijual, diantaranya adalah harga kalah bersaing dan desain tidak bagus. Secara umum ini yang menjadi penyebab sebuah proyek tidak bisa terjual.

Harga kalah bersaing

Harga kalah bersaing merupakan sebab yang paling umum. Ia kalah bersaing dengan kompetitor atau proyek yang berdekatan dengan lokasi proyeknya. Tentang harga ini sangat berpengaruh terhadap perumahan dengan harga menengah ke bawah. Rentang harganya antara 200 juta sampai dengan 500 juta. Konsumen yang sanggup membeli rumah dengan harga ini sangat sensitif terhadap harga. Harga kita lebih mahal sedikit saja membuat mereka pindah membeli proyek sebelah.

Jika kondisi ini terjadi pada proyek Anda maka langkah yang harus dilakukan adalah menyesuaikan harga. Atau jika menurunkan harga tidak bagus untuk efek pemasaran, bisa juga dengan menambahkan fitur sehingga harga jual menjadi lebih murah karena ada tambahan keuntungan untuk pembeli.

Desainnya tidak bagus

Penyebab lainnya adalah desain unit-unit rumah tidak bagus. Atau desainnya sudah ketinggalan zaman. Untuk kondisi ini maka yang harus dilakukan adalah merubah desain menjadi desain yang sedang digandrungi saat ini.

Bisa juga desain tidak bagus ini kelihatan di marketing tools seperti brosur, flyer, dan media-media lainnya. Jika visualnya yang kurang bagus maka desain brosur dan media promosi lainnya yang harus diubah menjadi lebih bagus. Desain dan permaninan warnanya menjadi lebih hidup dan menjual. Karena marketing tools tersebut bekerja keras menjual. Ide-ide seperti ini seringkali didapatkan ketika berdiskusi dengan rekan-rekan developer atau bagi developer baru untuk mendapatkan teman diskusi dapat mengikuti workshop developer properti.

Pentingnya tanya jawab dalam workshop developer properti

Dalam setiap Workshop Developer Properti yang saya lakukan selalu ada sesi tanya jawab bebas yang memberikan kesempatan peserta bertanya tentang apapun permasalahan yang sedang mereka hadapi terkait properti.

Mulai dari legalitas sampai dengan permasalahan dengan kontraktor sampai dengan permasalahan tentang pemasaran produk.

Karena perserta workshop terdiri dari berbagai latar belakang, ada yang memang pemula sekali belum tahu harus memulai dari mana untuk menjadi developer properti tetapi ada peserta yang sudah melakukan apa yang saya ajarkan yaitu bagaimana memulai proyek properti walaupun tidak punya modal sama sekali. Artinya strategi yang diajarkan di workshop sudah dipraktekkan. (more…)

Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse

Ada beberapa syarat tanah akan bagus dibangun townhouse diantaranya bentuk lahan, luas lahan, sertifikasi dan syarat lainnya

Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena akan memberikan penghasilan yang besar, hal ini karena harga sebuah townhouse yang mahal karena lokasinya pada umumnya selalu di tengah kota, sehingga harganya mahal. Karena harganya mahal maka marginnya tentu saja juga besar. Sekurangnya lebih besar dibanding bisnis lain.

Demand terhadap townhouse ini selalu tinggi karena pada umumnya populasi orang di kota-kota besar selalu bertambah tiap tahun tetapi tidak diiringi oleh penambahan luas tanah. Karena memang begitulah kondisinya, TANAH TIDAK DIPRODUKSI LAGI!

Tetapi dalam membangun townhouse Anda tidak bisa asal trabas saja, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan diantaranya bentuk lahan, ukuran atau dimensi lahan, sertifikasi lahan, clean and clear tentang batas-batas dan fisik lahannya.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan sangat penting karena akan menentukan efektifitas pembagian kaveling. Dimana lahan yang berbentuk kotak atau persegi lebih efektif jika dibandingkan dengan bentuk lahan yang tidak beraturan. (more…)

Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan

Semestinya jika ada bangunan tanpa izin maka itu harus dirobohkan. Karena jika tidak ada izin berarti tidak ada kajian terhadap tata ruang setempat dan mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peruntukan atau tata ruang yang sudah dibuat oleh pemerintah daerah setempat. Selain itu mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peraturan dan standar.

Jadi secara tata ruang bangunan tanpa izin mungkin saja akan melanggar penataan ruang dan dari sisi keselamatan bangunan tanpa izin juga berbahaya dan membahayakan penghuni nantinya. Selain tentu bangun tanpa izin berarti melanggar peraturan.

Sisi lainnya yang juga merugikan adalah jika sebuah bangunan tanpa izin, maka mereka tidak membayar retribusi atas pembangunan tersebut kepada pemerintah daerah setempat. Dengan demikian pemerintah daerah kehilangan pemasaukan ke kas daerahnya.

Bangunan tanpa izin wajib dibongkar

Mungkin hanya Pemerintah Daerah Kab. Bogor khususnya area Puncak, dimana kalau ada bangunan rumah tanpa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), langsung dirobohkan. Memang UU mengatur demikian. Pada dasarnya Pemda berhak merobohkan bangunan yang tidak berijin.

Dalam prakteknya banyak Pemda melakukan pembiaran, itu persoalan lain. Pembiaran yang dilakukan pemda atas pekerjaan fisik properti kita, adakalanya meninabobokan kita, sehingga kita menunda-nunda atau bahkan lengah.

Kita sering mengatakan “Pemda gampang, saya punya kenalan, terbukti saya bangun sebanyak ini, gak pernah ditegur, gak bakalan dibongkar, banyak kok developer lain yang belum ada ijinnya sudah pada bangun”.

Ada juga karena alasan keterbatasan modal, mengurus perijinan atau legalitas lahan kita tunda, dan kita lebih banyak fokus ke jualan dan bangun fisik.

Kelonggaran pemda kadang juga berlebihan, termasuk lahan hijau atau pertanianpun, kita bangun perumahan bisa jadi tidak ada yang menegur apalagi menghentikan.

Mungkin ada sudut pandang, itu tanah-tanah sendiri, boleh-boleh saja saya bangun. Mau sawah saya jadikan 10 rumah, itu hak saya.

Yang Diperjualbelikan Adalah Legalitasnya

Namun sebagai developer perumahan, kita mesti ingat bahwa unit rumah yang akan dibangun ini adalah untuk dijual dan yang dijual adalah legalitasnya, bukan semata-mata fisik tanah dan bangunan.

Tanah dan bangunan rumah tidak akan kemana-mana seperti mobil. Kita bisa beli mobil tanpa ada BPKB, mobil bisa dibawa pulang, tapi tanah dan rumah tetap akan utuh di lokasi.

Menjadi developer perumahan, yang diperjualbelikan adalah legalitasnya yaitu sertifikat pecahan dan ijin bangunannya. Kita sering menjumpai developer yang nekat bangun tanpa urus ijin sama sekali.

“Nanti saya jual cash keras mas, atau sistem Syariah, langsung cicil ke developer, tidak perlu KPR”.

Meskipun demikian, apa yang akan terjadi ketika yang membayar cash keras atau bertahap sudah lunas? Konsumen akan menuntut, legalitasnya mana? Yang akan ditanyakan mereka adalah legalitasnya, bukan tanah dan bangunannya. (more…)