asriman.com – Page 38 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Seberapa Penting Dukungan KYG untuk Industri Perumahan?

Kredit Yasa Griya (KYG) adalah produk pembiayaan yang diperuntukkan bagi pengembang properti. Penggunaan pembiayaan tersebut bisa untuk berbagai keperluan proyek, mulai dari membangun infrastruktur sampai dengan membangun unit rumah. Besarnya KYG yang dapat diberikan kepada seorang pengembang tergantung skala proyeknya.

Semakin besar proyeknya semakin besar juga pembiayaan yang dapat diberikan kepada developer tersebut. Besarnya proyek tersebut terlihat di dalam Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek. Tetapi selain itu ada hal lain yang dapat mempengaruhi besarnya pembiayaan KYG yang dapat diberikan oleh bank kepada developer yaitu track record dari si developer. Baik track record pribadi maupun track record sebagai badan usaha.

Pembiayaan lainnya yang bisa didapatkan developer adalah Kredit Pemilikian Rumah (KPR). Memang kredit ini untuk pembeli tetapi KPR ini sangat berguna bagi developer untuk membangun, terutama untuk membangun unit rumah yang dibeli oleh konsumen tersebut.

Karena pada umumnya developer menerapkan strategi KPR inden dimana akad kredit dilakukan pada saat rumah belum dibangun. Sehingga untuk membangun unit rumah tersebut bisa menggunakan uang akad dari bank. Itulah enaknya jika bisa akad dengan KPR inden, jadi untuk membangun tidak memerlukan uang dari kantor developer sendiri.

Seberapa penting dukungan KYG untuk developer

Banyak pertanyaan dari anggota Developer Properti Indonesia (DEPRINDO)–sebuah organisasi pengembang properti yang kami dirikan, kalau punya dana untuk membangun unit rumah, apakah masih diperlukan KYG.

Dimana KYG adalah sebuah produk pembiayaan dari Bank BTN untuk developer properti guna membangun proyek mulai dari pembangunan infrastruktur, unit rumah dan lain-lain. Pembiayaan untuk developer dari bank lain mungkin saja dengan nama yang berbeda, bukan KYG. Ada yang namanya kredit konstruksi atau nama lainnya. Tetapi intinya sama yaitu kredit kepada developer untuk membangun proyek.

Atau kalau ada cadangan membangun dua atau tiga unit apakah perlu KYG? Bukankah dengan jualan tiga unit cash flow kita bisa untuk membangun lagi lima unit berikutnya.

Studi Kasus 1

Jika kita berencana membangun 50 unit, asumsi tanah sudah dikuasai lunas, perijinan sudah selesai semuanya terus ada cadangan dana 500 juta, dimana uang ini untuk membangun 6 unit rumah masih perlukah KYG?

Bukankah jualan 6 unit rumah akan ada cash segar untuk bangun 10 unit lagi?

Jika yakin sampai 6 bulan ke depan dari 50 unit hanya terjual 6 unit barangkali tidak perlu dukungan KYG bank BTN juga pilihan bijak.

Pertanyaannya bagaimana jika calon konsumen yang berminat ada 20 orang? Apakah 14 lainya konsumen mau bersabar pesanannya dibangun nunggu 4 sampai dengan 15 bulan kedepan?

Saya yakin tidak, kita pasti mengharap 20 konsumen bisa dibangun sekaligus, dari mana dana buat membangun? Disitulah peran KYG BANK BTN dibutuhkan.

Bagaimana jika untuk membangun dapat dukungan dari pemborong? Bayarnya turn key alias dibayar jika bangunan jadi? Masih perlukah KYG?

Jawabannya adalah PERLU. (more…)

Bank Sangat Menyukai Agunan Berupa Properti

Ketika seseorang membutuhkan modal untuk usahanya maka salah satu cara untuk mendapatkan pembiayaan adalah dengan meminjam kepada lembaga pembiayaan seperti perbankan. Bank bersedia memberikan pinjaman dengan berbagai syarat, salah satunya adanya agunan atau collateral. Dan jaminan yang paling disukai oleh perbankan adalah properti.

Properti itu bisa dalam bentuk tanah, tanah dan bangunan, apartemen, gedung perkantoran atau properti lainnya. Salah satu penyebabnya adalah karena jaminan berupa properti itu adalah benda tidak bergerak. Bagaimanapun juga barangnya tidak akan hilang. Berbeda jika halnya jaminan berupa mesin-mesin produksi, mobil, kapal atau benda bergerak lainnya. Ada kemungkinan benda tersebut berpindah tempat atau bahkan hilang. Itulah resiko yang dihadapi oleh bank sebagai pemegang hak atas jaminan tersebut.

Jika barang jaminan tersebut hilang maka bank sangat beresiko menderita kerugian. Karena jika jaminan tersebut hilang maka bank tidak bisa mendapatkan uangnya kembali jika debitur tidak sanggup mengembalikan hutangnya. Oleh karena itulah bank sangat menyukai jaminan berupa properti.

Bank adalah perantara antara orang butuh uang dan orang yang kelebihan uang

Pada dasarnya sebuah bank adalah perantara antara orang yang membutuhkan uang dengan orang yang kelebihan uang.

Orang yang kelebihan uang menyimpan uangnya di bank sedangkan orang yang membutuhkan uang akan mengajukan pinjaman ke bank.

Bank dianggap sebagai lembaga terpercaya bagi nasabah untuk menyimpan dan mengelola uangnya karena operasional dan kebijakan sebuah bank diatur oleh undang-undang.

Nasabah yang menyimpan uang di bank mendapatkan bunga

Nasabah yang menyimpan uangnya di bank akan mendapatkan keuntungan berupa bunga tabungan.

Sedangkan uang nasabah yang disimpan di bank akan dikelola oleh bank dalam bentuk memberikan pinjaman kepada nasabah lainnya atau debitur dengan pengenaan bunga pinjaman.

Bank akan mendapatkan keuntungan karena besarnya bunga pinjaman jauh lebih besar daripada bunga tabungan.

Itulah sekelumit tentang hubungan sederhana antara nasabah, debitur dan bank.

Nah dari bahasan di atas kelihatan bahwa bank wajib membayar bunga terhadap uang nasabah yang dititipkan kepadanya dan uang untuk membayar bunga tabungan nasabah diperoleh dari bunga pinjaman debitur. Itulah sistem operasional dari bank.

Jadi dari perspektif ini sebenarnya bank sangat berkepetingan memberi pinjaman kepada debitur. (more…)

Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah

Pengembang properti seyogianya membutuhkan bantuan modal dari lembaga keuangan seperti pebankan. Pentingnya bantuan dari lembaga keuangan ini karena untuk mengembangkan proyek properti membutuhkan modal. Jika tidak punya modal sendiri maka modalnya dari bantuan pihak lain.

Modal yang utama yang dibutuhkan adalah untuk membangun fisik proyek. Itupun jika tanah sudah ada atau sudah dibeli. Jika tanah belum ada maka diperlukan modal yang lebih besar untuk membeli tanah.

Untuk pembangunan fisik proyek tidak hanya untuk membangun unit rumah, tetapi diperlukan juga untuk membangun infrastruktur seperti jalan, saluran dan infrastruktur lainnya. Untuk membangun ini diperlukan modal yang cukup besar.

Jika untuk membangun unit rumah bisa dengan modal dari pembeli. Atau dari bantuan kredit dari perbankan jika pembelian dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Jadi untuk membangun rumah tidak memerlukan uang besar dari developer sendiri.

Tetapi sebelum sampai untuk pembangunan unit, diperlukan sebelumnya untuk mengurus perizinan. Karena perizinan untuk membangun sebuah proyek properti sangat banyak yang harus diurus. Mulai dari perizinan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) dari pemerintah daerah setempat melalui dinas-dinas. Ada perizinan dari dinas lingkungan hidup, dinas pertanian, dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat, dinas perhubungan, dinas pemakaman, dan dinas lainnya.

Properti selalu dibutuhkan

Bisnis properti ngga ada matinya, demikian banyak orang berpendapat. Sayangnya itu benar. Selagi ada manusia di muka bumi ini, selama itu pula mereka akan butuh rumah sebagai tempat tinggal.

Bisnis properti itulah yang berhubungan dengan penyediaan tempat tinggal bagi manusia.

Oleh karena itu bisnis properti itu sangat prospektif, karena kebutuhan yang terus meningkat sementara tanah sebagai tempat berdirinya properti tersebut tidak diproduksi lagi.

Tanah yang kita lihat sekarang seperti ini, ya dari dulu seperti ini. Tidak ada lagi produksi tanah, tidak ada bumi kedua.

Hukum ekonomi berlaku di sini; jika persediaan berkurang, demand meningkat maka harga naik demikian sebaliknya.

Sehingga harga properti setiap tahun selalu naik. Dengan demikian bagi orang yang punya uang dan ingin berinvestasi, maka berinvestasi di properti amat menunguntungkan.

Jamak dipahami saat ini, bisnis properti amat akrab dengan cicilan, bunga, denda, yang kesemua itu tergolong dalam lingkaran riba. Dimana riba ini dilarang dalam Islam.

Bagi seorang muslim yang ingin menjalankan syariat Islam dalam berbisnis properti ada skema bisnis yang sesuai dengan hukum agama Islam, itulah yang selama ini dikenal dengan pengembangan properti syari’ah.

Karena mayoritas penduduk Indonesia adalah beragama Islam maka pengembangan properti syari’ah memiliki prospek yang cerah. Karena tersedia banyak sekali calon konsumen atau ketersediaan pembeli. Dalam bisnis apapun, jika calon pembeli sudah ada maka bisnis akan lebih mudah.

Pengertian pengembangan properti syariah

Pengembang atau developer properti syariah merupakan orang yang mengembangkan properti sesuai dengan Syariat Islam.

Hal ini ditandai dengan tidak melibatkan bank konvensional, dimana jika menggunakan bank konvensional akan ada akad yang bertentangan dengan syariat Islam seperti adanya bunga, denda sehingga mengandung unsur riba.

Mungkin Anda bertanya-tanya apakah bisa mengembangkan properti tanpa bantuan bank? Tentu saja bisa.

Mari kita lihat tahapan dalam pengembangan suatu proyek properti. Hal pertama yang harus dilakukan adalah membeli tanah. Lazim disebut mengakuisisi lahan.

Dalam tahapan ini tidak ada peran bank yang bisa membantu, karena bank umumnya tidak mau memberikan kredit untuk membeli tanah bagi developer. (more…)

Bagaimana Cara Menghadapi Peraturan Pemecahan 5 Bidang Tanah untuk Memecah Sertifikat?

Negara mengatur kepemilikan tanah dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM), dimana masyarakat hanya boleh memiliki maksimal 5 (lima) bidang saja atau dengan luas keseluruhan kepemilikan SHM tersebut tidak lebih dari 5000 m2 (Lima ribu meter persegi).

Pengaturan tentang batasan pemecahan SHM ini akan membatasi orang yang berprofesi sebagai developer properti, khususnya developer properti yang membangun perumahan skala kecil atau tanpa menggunakan PT. Karena jika pengembangnya adalah PT maka tanah harus diubah haknya menjadi SHGB. Dan enaknya SHGB ini tidak ada batasan dalam proses pemecahan. Berapapun pemecahan sertifikat yang direncanakan ok ok saja.

Tetapi pengembang skala kecil yang masih menjadi developer atas nama perorangan dan tanahnya SHM maka hal ini akan sedikit terhalangi, terutama ketika akan mengajukan pemecahan sertifikat. Yang masuk pengembang kategori kecil ini adalah pengembang yang tidak mendirikan PT, jadi tanahnya tetapi atas nama perseorangan. Di sinilah masalahnya ketika akan mengajukan pemecahan sertifikat. Karena mungkin saja tanahnya tidak cukup luas tetapi rencana pemecahan lebih dari 5 bidang.

Misalnya tanahnya luas 2000 m2 nanti akan dipecah menjadi 15 unit kaveling yang akan dibangun rumah, maka pemecahan sertifikat yang langsung menjadi 15 unit inilah yang tidak bisa dilakukan.

Pengaturan tentang hal ini seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Ada orang yang memiliki tanah SHM lebih dari 5 bidang

Pada kenyataannya kepemilikan tanah lebih dari 5 (lima) bidang atau luasan tidak lebih dari 5000 m2 ini sering terjadi terutama bagi masyarakat yang memiliki riwayat land lord (tuan tanah) dari keluarga terdahulu sehingga memiliki tanah dalam jumlah banyak.

Kepemilikan tanah yang berasal dari kepemilikan dengan sejarah keluarga akan melekat kepada ahli warisnya. Hal ini menyebabkan si pemilik saat ini bisa saja memiliki tanah dalam jumlah besar. (more…)

Baca Ini Sebelum Menjadi Developer Properti, Agar Sukses Lebih Cepat

Menjadi developer properti adalah sebuah perjalanan panjang. Berbeda dengan bisnis lain yang bisa diselesaikan dalam waktu cepat. Misalnya bisnis kuliner, bisa selesai dalam sehari. Hari ini, pagi-pagi disiapkan barang dagangannya kemudian sore atau malam sudah kelihatan hasilnya, apakah untung atau rugi.

Tetapi bisnis properti sebagai developer memerlukan waktu yang lebih lama. Karena banyak proses yang harus dilewati. Mulai dari mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan dan membangun unitnya untuk dijual kepada konsumen.

Dengan kondisi itu memerlukan waktu untuk sukses di bisnis ini, tetapi bagi sebagian orang itu adalah tantangan terdapat beberapa cara yang musti dipahami sehingga sukses dapat lebih cepat dapat diraih.

Anda harus Memahami Kelebihan dan Kekurangan Diri

Pintar membaca diri, itulah yang dimaksud pada bagian ini. Intinya adalah, Anda harus memahami kelebihan Anda dan sanggup memanfaatkan kelebihan tersebut dalam berbisnis.

Tentu saja memanfaatkan kelebihan tersebut dalam artian yang positif. Misalnya Anda mahir dalam menganalisa properti dan membuat proposal proyek maka lakukan ini terus-menerus.

Dengan begitu Anda akan menjadi semakin mahir dan suatu saat ada peluang dan kesempatan datang maka Anda sudah sangat siap untuk mengambil peluang tersebut.

Ingat lagi! Kesempatan apabila bertemu dengan kesiapan, alamat sukses bisa diraih.

Sebaliknya, jika Anda merasa bahwa Anda memiliki kekurangan maka Anda wajib memperbaiki kekurangan tersebut dengan cara apapun.

Misalnya Anda tidak memahami bagaimana caranya menjadi developer properti maka Anda harus terus belajar tentang developer properti. Karena saat ini amat banyak media pembelajaran yang bisa Anda manfaatkan.

Selanjutnya, jika kekurangan Anda adalah tidak memiliki modal maka Anda harus sanggup menutupi kekurangan tersebut dengan berbagai cara. (more…)

Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank

Dalam pengembangan proyek properti pada umumnya developer membutuhkan bantuan pembiayaan dari perbankan. Tetapi ada juga developer yang tidak memerlukan bantuan dari perbankan. Mereka ingin menerapkan prinsip-prinsip syariah dalam mengembangkan proyek.

Apakah mungkin mengembangkan proyek properti tanpa bantuan bank?

Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta workshop Developer Properti yang saya adakan. Pertanyaan ini memang wajar ada di fikiran developer properti pemula karena sifat bisnis properti yang padat modal. Butuh modal besar. Yah, kelihatan mustahil mengembangkan proyek properti tanpa bank.

Tapi saya mengatakan bahwa; Amat mungkin kita mengembangkan proyek properti tanpa bank, dengan beberapa syarat tentu saja.

Syarat yang paling mudah adalah, kita sudah punya lahannya atau punya uang untuk membeli lahan secara kontan. Nantinya untuk membangun juga menggunakan uang sendiri atau investor.

Sedangkan untuk penjualan kepada konsumen juga hanya melayani konsumen yang memiliki uang tunai untuk membeli rumahnya. Atau konsumen mencicil langsung ke developer. Apik tho? ^_^

Tapi itu terlalu ekstrim, hanya developer yang kaya raya bisa menjalankan strategi seperti itu. (more…)

Pralelang, Tahapan Krusial dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

Lelang adalah salah satu cara untuk menjual properti, di samping cara menjual secara konvensional yang sama-sama sudah dipahami bersama. Lelang bisa dengan cara lelang sukarela (non eksekusi) bisa juga dengan cara lelang eksekusi.

Lelang sukarela dilakukan apabila memang pemilik properti menjual propertinya melalui lelang. Dengan harapan ketika menjual properti dengan lelang tersebut ada banyak pembeli sehingga ia mendapatkan harga yang bagus untuk propertinya.

Sementara lelang eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Pemilik properti terpaksa menjual propertinya dengan cara dilelang.

Ada tiga tahapan yang harus dilalui jika suatu objek hak tanggungan akan dilelang, yaitu pralelang, hari lelang (auction day) dan pasca lelang. Tahapan pralelang merupakan tahapan yang sangat penting dalam seluruh rangkaian lelang karena pada tahapan ini terdapat proses verifikasi terhadap keabsahan proses lelang yang akan dilakukan.

Tidak hanya mengenai legalitas yang harus dipastikan keamanannya tetapi juga tentang fisik objek lelang juga harus terjamin kelancaran penguasaannya setelah lelang dilaksanakan.

Pada tahapan ini juga pelaksana lelang sudah harus memastikan bahwa pemenang lelang dapat menerima/menguasai objek lelang tersebut dengan aman. (more…)

Persistence dan Konsisten, dibutuhkan untuk Menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Dibutuhkan persistence dan konsistensi untuk menjadi developer properti jika kondisimu tidak punya modal yang cukup. Persisten dalam mencari peluang dan konsisten dalam melakukan prosesnya.

Karena alasan inilah menjadi developer properti tanpa modal bagi sebagian orang merupakan hal yang mustahil karena secara logika mereka itu tidak mungkin. Banyak musabab yang memberikan alasan ketidakmungkinan tersebut, terutama karena merasa tidak memiliki modal yang cukup.

Karena di dalam pemikiran banyak orang bahwa untuk menjadi developer properti tersebut membutuhkan modal yang besar. Pemikiran itu tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar. Karena untuk menjadi developer properti itu memang membutuhkan modal yang besar tetapi dengan cara dan strategi tertentu kebutuhan modal tersebut bisa disiasati.

Jika tidak punya modal untuk membeli lahan, ya bisa kerjasama dengan pemilik lahan. Banyak strategi yang bisa dipraktekkan. Intinya tanahnya tidak perlu dibayar tunai di depan tetapi dibayar sesuai dengan progress proyek. Jadi uang untuk membayar tanah nantinya dari hasil penjualan proyek.

Selanjutnya untuk memulai proyek selain untuk membeli tanah juga ada kebutuhan lainnya seperti untuk mengurus perizinan dan pekerjaan persiapan proyek, termasuk dalam langkah ini adalah mengurus sertifikasi tanah dan membuat desain dan perencanaan proyek.

Untuk menelaah lebih jauh mari kita lihat komponen-komponen proyek yang setiap posnya membutuhkan modal.

Kebutuhan Modal Awal Proyek

Dalam memulai sebuah proyek properti, khususnya bagi orangnya yang belum memiliki tanah, maka wajib hukumnya untuk mencari tanah terlebih dahulu sampai dengan pengerjaan fisik proyek. Untuk mendapatkan tanah inilah dibutuhkan modal awal. Besarnya tentu bervariasi tiap orang karena kondisinya beda-beda.

Uang untuk membeli tanah

Modal awal pertama dibutuhkan untuk membeli tanah, jika tidak ada tanah ya tidak akan mungkin ada proyek, karena proyek properti, apapun itu berdiri di atas tanah.

Menurut pengalaman, anggaran untuk membeli tanah menyedot porsi besar pada suatu proyek properti. Jika dihitung sekurangnya tiga puluh persen dari RAB proyek tersedot untuk biaya tanah. (more…)