asriman.com – Page 38 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB

gsb adalah — Aspek teknis seperti Kaveling Efektif, KDB, GSB dan lain-lain sangat penting untuk diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan untuk proyek properti

Luas tanah efektif

Luas tanah efektif (sering juga disebut kavling efektif) adalah prosentase luasan lahan yang bisa dijadikan kavling untuk dijual dibandingkan dengan luas lahan secara keseluruhan.

Menurut pengalaman, besarnya luas tanah efektif yang ideal adalah 60%.

Maksudnya, luas tanah yang bisa dijual adalah 60% dari luas lahan sementara 40% sisanya harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum dan fasos), diantaranya untuk jalan dan fasilitasnya, untuk penghijauan atau taman, fasilitas olah raga, untuk fasilitas ibadah, dan fasilitas umum dan fasilitas sosial lainnya.

Contohnya jika anda memiliki lahan 10.000 meter persegi (m2) dan menurut peraturan di daerah tersebut luas tanah efektifnya adalah 60% maka luas tanah yang bisa dijadikan kavling untuk dijual adalah 6.000 m2 saja, sedangkan sisanya harus diperuntukkan bagi fasum dan fasos yang tidak boleh dijual.

Peraturan tentang besarnya kaveling efektif ini penting untuk diperhatikan karena ada lokasi tertentu yang pemerintah daerahnya menerapkan peraturan kaveling efektif lebih kecil dari 60%.

Kondisi ini memberi kesulitan tersendiri bagi developer karena kaveling yang bisa dijual menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi dan mungkin saja produk Anda akan sulit bersaing.

Sebaliknya ada juga pemerintah yang mengijinkan kaveling efektifnya lebih besar dari 60%. Nah, ini yang luar biasa, Anda memiliki kaveling yang bisa dijual menjadi lebih besar sehingga Anda bisa menjual dengan harga lebih rendah.

Dengan catatan Anda adalah developer baik yang tetap pada target keuntungan tertentu. Jika tidak, tentu Anda akan tetap pada harga semula (dengan perhitungan kaveling efektif 60%) supaya keuntungan bisa menjadi lebih besar. Hehehe. (more…)

Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti

kerjasama-lahan-dengan-bagi-unit

Berbeda dengan praktek kerjasama lahan dengan pola bagi hasil atau pembayaran bertahap yang sering dipraktekkan di daerah-daerah di Pulau Jawa, kerjasama lahan dengan perhitungan bagi unit banyak disepakati di beberapa daerah di Sumatera, seperti di Riau, Sumatera Barat dan Sumatera Selatan dan provinsi lainnya.

Pada prinsipnya, kerjasama lahan dengan perhitungan bagi unit sama saja dengan kerjasama lahan dengan perhitungan bagi keuntungan.

Yaitu pemilik lahan menyediakan lahannya dan developerlah yang melakukan pembangunan proyek sampai selesai pemasarannya.

Pada kerjasama lahan dengan prinsip bagi keuntungan, pemilik lahan dan developer mendapatkan bagian berupa prosentase keuntungan dalam bentuk jumlah uang.

Namun dalam kerjasama lahan dengan prinsip bagi unit, bagian pemilik lahan berupa kepemilikan unit rumah dengan prosentase tertentu, demikian juga halnya developer juga mendapatkan bagian jumlah unit sesuai kesepakatan.

Besarnya bagian masing-masing pihak tergantung harga unit rumahnya. Dimana semakin tinggi harga rumahnya, maka semakin besar bagian pemilik lahan.

Logikanya adalah jika semakin tinggi harga rumah tentu semakin mahal juga harga tanahnya. Demikian sebaliknya, semakin murah harga unit rumahnya maka semakin kecil bagian pemilik lahan. (more…)

Cara Mudah Berternak Properti Bagi Developer

berternak-properti

“Sejak memulai proyek pertama, saya sudah memiliki rumah 7 unit di 5 lokasi berbeda.” Begitu kata seorang teman ketika ngobrol tentang pengalamannya menjadi developer.

Kenapa bisa begitu? Dia menerapkan konsep beternak properti dalam menjalankan bisnisnya!.

Beternak properti maksudnya adalah memiliki banyak properti di lokasi yang berbeda-beda. Strategi ini bisa dijalani ketika anda memiliki proyek properti di banyak lokasi.

Namun tidak semua unit di proyek-proyek tersebut anda jual, sisakan beberapa unit untuk dimiliki sendiri.

Sehingga dengan memiliki properti ini anda akan mendapatkan keuntungan pada saat properti tersebut sudah naik harganya seiring perjalanan waktu.

Cara mengambil manfaat dari properti tersebut bisa dijual, bisa juga disewakan, sehingga menghasilkan passive income dan yang jelas nilai aset properti tersebut terus meningkat.

Bagaimana strategi yang bisa diterapkan? Anda bisa menerapkan strategi 10-9-1. Maksudnya, dari 10 unit yang dibangun, jual 9 unit saja dan miliki 1 unit. Penerapannya tidak harus seperti ini, bisa dimodifikasi sesuai kebutuhan.

Jika proyek anda 7 unit maka bisa diterapkan 7-6-1, 7 unit dibangun, 6 unit dijual dan 1 unit ditahan. Begitu seterusnya, logikanya apabila jumlah unit lebih banyak maka anda dapat dengan mudah juga memiliki lebih banyak unitnya.

Contohnya jika anda mengembangkan 85 unit rumah maka anda bisa menerapkan strategi 85-80-5. Yaitu dari 85 unit rumah, yang dijual hanya 80 unit saja dan dimiliki seniri 5 unit. Strategi ini sangat fleksibel untuk dijalankan. (more…)

Cara Mudah Menjadi Investor Properti

investasi properti

Tidak ada langkah yang harus anda lakukan untuk mewujudkan impian anda menjadi investor properti selain action!.

Begitu banyaknya buku yang anda baca, begitu seringnya anda ikut seminar atau workshop properti tidak akan ada artinya jika anda tidak memulai.

Nah, untuk memulainya langkah pertama yang harus anda lakukan adalah hunting properti lalu ajukan penawaran kepada pemilik, dan kalau memungkinkan lakukan sesuatu terhadap properti tersebut sehingga nilainya naik dalam waktu cepat.

Hunting properti

Mencari properti yang sedang dijual bisa dilakukan dengan melihat iklan di koran, portal jual beli properti dan lain-lain. Lihat di bagian properti (rumah, tanah, apartemen dan lain-lain) yang dijual. Pilih dan tandai properti yang penjualnya menjual dalam keadaan mendesak.

Memang kalimat iklannya (copy writing) tidak bisa menjadi patokan tetapi ngga apa-apa tandai saja untuk diseleksi nanti.

“Rumah dijual cepat, BU, akan bagi-bagi waris”.

“Rumah dijual cepat, mendesak, pemilik akan pindah ke luar negeri”.

“Jual cepat, mendesak, BU, untuk berobat”.

Itulah beberapa alasan orang menjual murah propertinya. Apabila harta merupakan warisan, maka biasanya para pemilik ingin sama-sama menikmati propertinya secara adil apalagi para ahli waris memang sedang membutuhkan uang. Solusi yang paling ideal adalah dengan menjual properti tersebut agar uang hasil penjualan tersebut dapat dibagi-bagi. (more…)

Berapa Idealnya Nilai Saham Pemilih Tanah Untuk Proyek Kerja Sama?

Tulisan ini mengulang catatan saya di group ini jauh di atas. Karena susah mencari dan kebetulan ada member yang bertanya, saya coba jawab lagi.

Bagi yang masih ingat tulisan saya beberapa waktu lalu, ya biarlah buat pencerahan baru.

Pertanyaannya adalah jika pemilik tanah mau kerjasama, tanah 2 ha, harga 200 ribu, atau setara 4 milyar, berapa nilai saham untuk pemilik tanah?

Atau pertanyaan adalah apakah pemilik tanah sahamnya 4 milyar? Bagaimana jika kita developer punya modal 1 milyar, apakah saham kita hanya 20 persen? dan pemilik tanah 80%?.

Jika properti yang akan kita bangun dengan skema kerjasama adalah properti untuk dijual, maka cara menentukan pembagian saham di atas adalah salah. Jika uang tanah diperlukan sebagai setoran modal, maka nanti seluruh tanah termasuk rumah di atasnya tersebut tidak mudah dijual.

Kalaupun sampai dijual, pemilik tanah tidak berhak atas uang tanah, karena tanah adalah modal sahamnya.

Secara teknis menjadi rumit jika setiap rumah dijual terus uang tanah dibayar ke pemilik tanah sebelum akad jual beli atau KPR, harus ada rapat umum pemegang saham (RUPS) untuk mengadakan perubahan komposisi pemegang nilai saham. (more…)

Begini Cara Membangun Super Team Untuk Kesuksesan Bisnis Properti Anda

Seorang developer harus terus berfikiran untuk maju ke depan

Setelah Anda memiliki success story untuk satu proyek, diharapkan Anda tidak berhenti dan merasa puas di proyek pertama. Sekarang saatnya anda beranjak ke proyek berikutnya.

Sewajarnyalah Anda memikirkan proyek dengan skala yang lebih besar.

Misalnya di proyek pertama Anda berhasil mengembangkan perumahan dengan luas tanah 5.000 meter persegi (m2), maka selanjutnya Anda harus berani mengembangkan proyek dengan skala yang lebih luas.

Kenapa? Di sebuah proyek properti, luas tanah 5.000 m2 dan 3 hektare atau 6 hektare atau bahkan lebih, proses pelaksanaan proyek tetap sama, dan kalau mau dihitung pusingnyapun tetap sama.

Langkah awalnya tetap mengurus legalitas, lalu mengurus perijinan dan membangun fisiknya, lantas dijual. Itu saja. Perbedaannya hanya pada proses perijinan, dimana untuk luasan tertentu diperlukan jenis perijinan terentu.

Misalnya untuk luasan 6 hektare diperlukan UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan), sementara untuk luasan proyek yang lebih kecil dari 5 hektare tidak diperlukan ijin tersebut, butuhnya Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL) saja.

Untuk proyek perumahan dengan skala yang lebih luas, taroklah 10 hektar ke atas, maka untuk izin lingkungan diperlukan AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan)

Selanjutnya untuk membangun fisik proyek (unit) tetap dilakukan per-unit. Lainnya, ditagih materialpun tetap sama, seperti ditelepon malam-malam saat anda makan malam dengan keluarga, ditelepon saat anda piknik bareng keluarga hari Minggu. Hehehe.

Selanjutnya, mengajukan sambungan PLN-pun sama, membangun perkerasan jalan juga sama, mengurus kontraktor juga sama. Jadi sama saja bukan?

Kalau boleh memilih Anda harus membangun proyek besar sekalian. Hanya saja tentu saja modal yang dibutuhkan lebih besar.

Nah, untuk mewujudkan itu semua anda tidak bisa hanya mengandalkan diri sendiri lagi. Karena bagaimanapun tenaga dan energi anda ada batasnya.

Anda akan kelimpungan jika mengurus proyek yang lebih besar seorang diri. Oleh karena itu Anda harus memiliki tim yang solid. Anda harus membangun super team bukan menjadi Superman. Karena superman is dead! (more…)

Begini Cara Mendapatkan Pembeli Properti yang Dijual

Begitu Anda memiliki properti untuk dijual langkah turutannya sudah menunggu, yaitu mencari pembeli untuk properti Anda tersebut.

Akan sia-sia jika Anda berhasil mendapatkan properti untuk dijual namun Anda tidak sanggup menjual.

Bayangkan jika properti tersebut juga dipasarkan oleh orang lain, sehingga ada kemungkinan orang lain tersebut yang berhasil menjualnya dan merekalah yang berhasil mendapatkan komisi.

Untuk langkah awal Anda bisa memasarkan kepada orang-orang yang Anda kenal, seperti keluarga dan teman-teman. Selain itu Anda juga bisa memasarkan ke tetangga, orang yang beraktifitas di sekitar lokasi, anggota perkumpulan, dan lain-lain.

Jika belum berhasil juga Anda bisa memasarkannya dengan beriklan di koran, majalah dan lain-lain.

Selanjutnya bisa dengan mengiklankan di internet, seperti di portal jual beli properti dan forum-forum. Dan lain-lain.

Keluarga dan Teman-teman

Anda sangat beruntung jika ada keluarga Anda yang berniat membeli properti. Mereka akan menyerahkan urusan pembelian properti kepada Anda. (more…)

Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi

Langkah awal mengurus perizinan

Langkah-langkah pengembangan perumahan bersubsidi sama saja dengan pengembangan perumahan non subsidi, yaitu mengurus perijinan, perencanaan, pembangunan dan pemasaran.

Pengurusan perijinan dan perencanaan bisa berjalan paralel, sedangkan pembangunan dan pemasaran juga bisa dilakukan beriringan.

Lebih jauh, pemerintah melalui Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (PP 64 Tahun 2016), telah mengatur tahapan pelaksanaan pengembangan perumahan untuk MBR dalam 4 tahapan yaitu tahap persiapan, tahap prakonstruksi, tahap konstruksi dan tahap pascakonstruksi.

Tahap Persiapan

Langkah pertama yang harus dilakukan oleh perusahaan pengembang (PT) setelah memperoleh tanah untuk dibangun perumahan MBR adalah membuat perencanaan dan perancangan proyek yang mencakup perencanaan dan perancangan unit-unit rumah berserta kelengkapannya berikut perencanaan dan perancangan prasarana, sarana, dan utilitas umum. (more…)