asriman.com – Page 37 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Cara Mudah Menetapkan Harga Perumahan Dengan Mengutak-Atik Uang Muka

Tak dipungkiri saat ini mayoritas penjualan properti khususnya perumahan masih dengan kredit pemilikan rumah (KPR).

Apalagi produk properti ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Karena kalangan MBR ini sangat kesulitan menyediakan uang tunai untuk membeli rumah.

Tidakpun untuk membeli rumah secara tunai, mereka masih kesulitan menyediakan sekedar uang muka pembelian.

Oleh karena itu dibutuhkan kecanggihan developer mengutak-atik uang muka supaya proyek tetap terjual meski konsumen tidak punya cukup uang untuk membayar DP.

Uang muka 0%

Apakah mungkin kita menetapkan uang muka 0%? Mungkin saja kalau memang proyek anda dinilai oleh bank lebih tinggi dari harga yang anda tetapkan dan memang konsumen sanggup mencicil sesuai nilai yang ditetapkan bank.

Mari kita ambil sebuah contoh, jika harga rumah 200.000.000,- dan loan to value (LTV) 85%–LTV adalah sebuah dasar atau metode yang digunakan untuk menentukan seberapa besar pinjaman yang dapat diberikan kepada debitur berdasarkan aset yang dijadikan jaminan.

Untuk bank syariah namanya FTV, finance to value–maka plafond kredit adalah 170.000.000,-.

Sedangkan uang muka yang menjadi kewajiban konsumen adalah 30.000.000,-. Masalah akan muncul jika si konsumen tidak punya uang sebanyak itu sehingga dia tidak sanggup membayar uang muka.

Nah, ada langkah yang bisa ditawarkan kepada konsumen dengan kondisi ini yaitu dengan menaikkan plafond kredit menjadi 200.000.000,- dengan demikian konsumen tidak perlu membayar uang muka lagi. Resikonya tentu saja nilai hutangnya bertambah sehingga jumlah cicilannyapun naik juga. (more…)

Inilah Keterampilan Wajib yang Harus Dimiliki Oleh Seorang Broker Properti

Selain terampil dalam mencari properti untuk dijualkan dan pandai dalam memasarkan atau mencari pembeli, ada beberapa keterampilan lain yang tidak kalah pentingnya.

Memahami Syarat-syarat Jual Beli Properti dan Biaya yang Timbul Karena Jual Beli.

Dalam proses jual beli properti—seperti rumah, tanah dan lain-lain—diperlukan biaya-biaya.

Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut sebagai uang jasa yang bersifat negotiable.

Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti biaya pengecekan sertifikat, biaya akta jual beli untuk PPAT/Notaris termasuk biaya pembuatan kuasa-kuasa bila diperlukan, biaya pengikatan jual beli, Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama sertifikat, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jika pembelian dengan bantuan lembaga pembiayaan dan biaya lain-lain. (more…)

Seorang Broker Properti harus Menguasai Product Knowledge

product knowledge proyek properti — Seorang tenaga marketing wajib menguasai product knowledge dari produk yang sedang dijualkan sehingga mampu menjawab setiap pertanyaan dari calon buyer. Dengan kondisi itu si calon buyer menjadi yakin dan kemungkinan besar akan membeli.

Product knowledge yang wajib dikuasai

Wajib hukumnya seorang broker properti menguasai product knowledge atau pengetahuan tentang produk yang dijual sehingga klien Anda betul-betul mendapatkan gambaran yang lengkap tentang properti yang akan dibelinya.

Di bidang properti ada dua macam product knowledge yang musti Anda kuasai yaitu product knowledge fisik dan legalitas.

Product knowledge fisik berhubungan dengan kondisi fisik properti, sedangkan product knowledge legalitas berhubungan dengan sertifikasi tanah dan perijinannya.

Ini contoh product knowledge fisik yang wajib anda ketahui

(more…)

Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?

Pada pelaksanaan sebuah proyek properti, tugas divisi legal adalah mengurus dan mempersiapkan seluruh urusan legalitas proyek, seperti legalitas perusahaan, legalitas tanah, hingga legalitas ketika terjadi penjualan.

Pentingnya bagian legal ini karena sebuah proyek properti tidak akan bisa dilaksanakan dan dijual jika urusan legalitas belum clear.

Oleh karena itu, sewajarnya developer memiliki tim legal yang handal supaya proyek dapat dilaksanakan sesuai target dan perencanaan.

Tugas dan tanggungjawab divisi legal dalam hal mengurus legalitas proyek

Dalam mengurus legalitas proyek bagian legal memiliki tugas untuk mengurus legalitas tentang tanah dan legalitas proyek berupa perizinan.

Legalitas tanah

Legalitas tanah berhubungan dengan alas hak tanah yang akan dijadikan proyek. Jika developer pelaksana proyek berupa perseroan atau PT, maka legalitas tanah dalam bentuk SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).

Sedangkan jika developer pengelola proyek berupa orang pribadi saja maka legalitas tanah bisa berupa SHM (Sertifikat Hak Milik). (more…)

Apa Sajakah Tugas Seorang Arsitek dalam Pembangunan Proyek Perumahan?

tugas arsitek

Sebagai perusahaan pengembang (developer), maka orang yang bertanggungjawab di bidang perencanaan haruslah seorang arsitek yang memiliki pengetahuan dan skill merancang proyek, seperti membuat konsep rancangan dan prarancangan (schematic design).

Konsep rancangan dibuat dengan memperhatikan dan mengakomodasi kepentingan pasar dan selera konsumen. Karena konsumenlah yang menentukan suatu rancangan bagus atau tidak.

Bagaimana caranya menentukan sebuah rancangan bagus atau tidak? Caranya mudah sekali, jika rancangan bagus maka produknya akan laku dan diterima pasar. Begitu sebaliknya, jika rancangannya jelek maka konsumen tentu tidak berminat untuk membeli. Tentu saja dengan memperhatikan faktor lainnya.

Jika konsep rancangan sudah ok, maka tugas arsitek selanjutnya adalah membuat prarancangan proyek. Prarancangan ini harus memperhatikan efektifitas baik dari segi teknis pelaksanaan, biaya dan waktu maupun dari sisi desain, terutama desain tapak atau siteplan.

Arsitek yang jago mampu mendesain siteplan yang efektif sehingga tanah non komersil bisa diminimalisir, dengan demikian lahan komersil menjadi lebih besar. Lahan komersil yang lebih luas membuat harga jual produk lebih murah sehingga proyek bisa bersaing. Tapi harus diperhatikan bahwa desain siteplan harus selaras dengan peraturan daerah setempat.

Setelah schematic design desainnya disepakati, tugas selanjutnya adalah mendisain bagian yang lebih detil seperti membuat perencanaan pola ruang, gambar fasad bangunan termasuk gambar-gambar 3 dimensi (3D), gambar kerja termasuk denah, gambar potongan, gambar detil bangunan dan gambar situasi.

Tata ruang yang dihasilkan harus nyaman, fungsional dan ergonomic.

Sementara fasad bangunan harus mampu memberikan nilai tambah estetis kepada proyek secara umum yang semuanya diejawantahkan dalam disain 3D dengan rendering kualitas prima pada marketing tools. Kenapa perlu membuat gambar 3D yang berkualitas? Karena gambar tersebutlah sebagai sarana kita untuk memikat hati calon konsumen.

Bayangkan jika anda ditawari sebuah rumah tetapi gambar brosurnya serba buram dengan pewarnaan yang tidak menarik, tentu kondisi ini akan mempengaruhi ketertarikan anda untuk membeli.

Lain halnya ketika anda disodori sebuah rumah dengan kualitas disain brosur yang jempolan maka otomatis anda akan merasa tertarik untuk mengetahui lebih jauh, sekurangnya itulah yang terjadi karena pandangan pertama.

Hal ini terjadi karena otak anda dipengaruhi oleh penglihatan visual anda. (more…)

SEBUAH GORESAN TANGAN SANG KETUM

“REI bergengsi karena dibidani oleh kombinasi antara obsesi Pak Ciputra dgn Visinya Pak Ali Sadikin

REI diasuh dgn tekun oleh Pak Siswono, Ferry Sonneville, MS Hidayat, Enggartiasto Lukita, dst..

Selama puluhan tahun memberi masukan kpd pemerintah untuk urusan perumahan, pertanahan, perpajakan, perijinan dan lain lain, juga menjalankan tugas profetis membina anggotanya.

REI menjadi satu satunya asosiasi di Indonesia yang berafiliasi dgn Federasi Realestat Dunia (FIABCI).

Tapi REI skrng sdh berubah, karena dunia pun berubah.

Semua hrs menyesuaikan diri dgn perubahan itu, DEPRINDO hrs menemukan identitas dirinya.

Jika yg lain bisa besar, DEPRINDO pun bisa!!!”

(Kalimat pembuka diskusi oleh seorang member DEPRINDO; M. Purba)

Luar biasa Pak Marim Purba, semoga bisa memberikan kontribusi terbaiknya juga di DEPRINDO ya pak! Terima kasih.

Insya Allah dari latarbelakang sejarah terbentuknya saja DEPRINDO sdh punya keunikan tersendiri pak beda dengan asosiasiasosiasi yang lain.

—> semua berawal dari pendidikan, pelatihan

—> insya Allah “ruh” ini yg akan tetap kita jadikan salah satu nilai lebih di DEPRINDO.

(more…)

Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?

Pemasaran ketika perizinan mulai diurus

Pada prinsipnya pemasaran sudah bisa dimulai saat perijinan proyek (Ijin Mendirikan Bangunan, IMB) dimana sudah terbit. Dimana IMB didapat setelah melalui proses perijinan mulai dari Ijin Lokasi (IL) sampai dengan disahkannya siteplan.

Perzinan seperti ini adalah sebelum terbitnya Omnibus Law Cipta Kerja yang diundangkan dengan UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja. Setelah UU Cipta Kerja perizinan berubah dari awalnya IMB diubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Demikian juga perizinan-perizinan lain seperti Izin Lokasi berubah menjadi PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang).

Jika IMB dan Izin Lokasi diurus di pemda setempat, maka PBG dan PKKPR diurus secara online melalui SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung).

Lebih baik memulai pemasaran ketika pengerjaan fisik

Namun supaya target pemasaran tercapai, pemasaran hendaknya dilakukan setelah ada persiapan lokasi disamping perijinan.

Sekurangya sudah ada pengerjaan beberapa pekerjaan seperti perataan lokasi, pembangunan jalan kavling dan gerbang proyek.

Apalagi proyek yang luas dan unitnya banyak sangat penting untuk melakukan persiapan lokasi agar calon konsumen yakin terhadap keberlangsungan proyek.

Pemasaran dengan kondisi ideal untuk konsumen

Jika pertimbangannya kondisi ideal untuk konsumen, maka pemasaran sebaiknya dilakukan pada saat rumah atau unit sudah selesai dibangun. Sehingga konsumen dapat melihat langsung rumah yang akan dibelinya.

Namun saat ini jarang developer yang menyiapkan unit ready stock karena dengan menyediakan unit yang ready stock developer membutuhkan modal yang besar untuk memulai proyek.

Tidak hanya itu, jika pembangunan unit dilakukan sebelum terjual maka developer berpotensi rugi ketika unit yang dibangun tersebut tidak terjual dalam jangka waktu yang lama.

Pemasaran dengan kondisi ideal untuk developer

Namun di sisi lain, menjual properti yang ready stock juga memberi keuntungan tersendiri bagi developer karena lebih mudah meyakinkan konsumen karena barangnya sudah ada.

Berbeda jika pembangunan proyek dilakukan setelah ada konsumennya atau yang lebih dikenal dengan istilah inden, developer tidak membutuhkan uang banyak untuk membangun karena pembangunan bisa dengan menggunakan uang muka dari konsumen. Inilah kondisi ideal untuk developer.

Bahkan developer tidak membutuhkan uang sama sekali untuk membangun unitnya apabila uang muka konsumen cukup untuk membiayai pembangunan. Jadilah ia menjadi developer tanpa modal!.

Menjual di awal-awal

Ada juga developer (umumnya developer kecil) yang menjual proyeknya di awal-awal sekali pada saat proyek belum memiliki PBG atau bahkan pengerjaan lapangan juga belum ada.

Tujuannya adalah; pertama untuk mengukur tingkat respon calon pembeli. Jika setelah dijual di awal-awal respon calon pembeli tidak bagus maka mungkin saja proyek tersebut urung dilaksanakan, mungkin pindah ke lokasi lain.

Tujuan selanjutnya adalah untuk mendapatkan modal dari calon pembeli. Karena penjualan di awal-awal ini biasanya dengan skema tunai tetapi dengan potongan harga yang lumayan besar.

Nah, modal yang didapat ini bisa digunakan untuk mengerjakan proyek sehingga pelaksanaan proyek tidak memerlukan modal dari kantong sendiri atau modal dari investor lain.

Namun dalam melaksanakan strategi ini seorang developer harus sangat hati-hati jangan sampai malah proyek gagal sementara orang sudah ada membeli. Runyamm.

Menjual degan strategi inden

Menjual dengan strategi inden memerlukan kerja keras bagi seorang developer untuk meyakinkan calon pembeli. Karena mereka hanya diyakinkan dengan alat-alat peraga seperti brosur yang memuat rencana gambar rumahnya atau melalui video tentang rekaan bentuk rumahnya jika sudah selesai dibangun nantiya. Saat ini jarang sekali developer yang hanya menjual bermodalkan gambar-gambar saja. Sekurangnya sudah ada rumah contoh untuk dilihat langsung oleh calon pembeli.

Kelebihan dan kekurangan membeli rumah inden dan ready stock untuk konsumen

Kelebihan dan kekurangan membeli rumah inden

Membeli rumah dengan kondisi inden memiliki kelebihan yaitu biasanya harganya lebih rendah. Kelebihan selanjutnya adalah dalam proses pembangunan pembeli dapat melihat langsung proses pembangunan calon rumahnya.

Mungkin saja nanti ada perubahan material atau aspek teknis lainnya. Perubahan ukuran kamar, kamar mandi, perubahan material sanitair, dan lain-lain,

Sementara kekurangan membeli rumah inden bagi konsumen adalah rumahnya tidak bisa langsung ditempati karena memang belum dibangun. Butuh waktu agar rumah tersebut bisa dimanfaatkan.

Kelebihan dan kekurangan membeli ruman ready stock

Kelebihan bagi konsumen jika membeli rumah dalam kondisi ready stock maka konsumen dapat melihat langsung rumah yang akan dibelinya dan langsung dapat menempati rumahnya begitu transaksi selesai.

Sementara keurangannya adalah biasanya harganya lebih mahal jika dibandingkan dengan rumah dengan kondisi inden.

Jika pembelian melalui KPR

Jika pembelian rumah dengan menggunakan KPR, biasanya kreditur lebih mudah menyetujui pembiayaan karena mereka dapat melihat langsung dan melakukan penilaian terhadap objek yang menjadi jaminan.

Tentu saja setelah semua persyaratan dari bank kreditur terpenuhi baik dari sisi konsumen maupun dari sisi rumah termasuk legalitas dan perizinannya.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Pentingnya Perencanaan Arus Kas (Cashflow) Pada Proyek Modal Pas-Pasan

Perumahan subsidi terkendala kuota?

Hari ini kita dapat kiriman berita di group WA member Deprindo dari Bpk Oni, anggota kita di Cirebon. Isi berita adalah pemborong yang marah dan sedang membongkar genteng perumahan developer karena jasa borongannya tidak dibayar.

Banyak spekulasi atas kejadian ini. Tebakan dari Pak Oni adalah karena quota FLPP yang terbatas, ketidak pastian aturan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang berganti PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan habisnya quota BP2BT di hari terakhir akad tanggal 26 November kemarin.

Seperti tanggapan saya group WA, kecil sekali kalau semata-mata karena quota FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) dan BP2BT (Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan).

Juga kecil sekali karena ketentuan aturan perubahan dari IMB menjadi PBG. Quota FLPP tidak terlalu menjadi issue bagi developer rumah subsidi.

Berbeda dengan tahun-tahun sebelumnya, dimana pada pertengahan tahun sudah nyaris habis. Pada tahun ini nyaris tidak terdengar kerisauan developer atas quota ini.

Quota cukup bahkan bisa jadi tidak semua terserap. Termasuk juga pengumuman stop FLPP di akhir tahun kemarin juga tidak menimbulkan riak dan ribut-ribut di developer. Developer telah siap akan habisnya quota.

IMB ke PBG

Demikian juga dari sisi keterlambatan penerapan aturan PBG. Aturan peralihan dari IMB ke PBG saat ini sudah bisa dikatakan tidak masalah lagi. (more…)