proses jual beli rumahMenurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. PPAT memiliki wilayah kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Demikian Juga jika berkantor di Kota Bekasi, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.

Sebelum dilakukan jual beli PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Kepentingan lainnya adalah untuk menyerahkan asli sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.

Pemeriksaan sertifikat ke BPN

Pemeriksaan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT yang bertujuan untuk mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.

Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya

Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak

Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera.

Dokumen yang disiapkan oleh penjual:

  1. Asli sertifikat
  2. Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
  3. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
  4. Fotokopi KTP dan KK suami dan istri
  5. Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
  6. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
  7. Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
  8. Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

  1. Fotokopi KTP dan KK
  2. Fotokopi NPWP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia

Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).

Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani AJB

Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJB maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.

Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan tidak termasuk harga gonogini. Untuk menentukan objek jual beli ini merupakan harga gonogini atau bukan, bisa dilihat dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal diperolehnya objek jual beli. Jika tanah dan bangunan diperoleh sebelum tanggal pernikahan atau sesudah perceraian maka harta tersebut bukan merupakan harta gonogini.

Penandatanganan Akta Jual Beli

Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.

Balik nama sertifikat

Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu. Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.

Dan sertifikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeli…. its very that simple 🙂

 

Share Button
See more..
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik...
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Pertanyaan diatas merupakan sebuah kisah nyata. Silahkan lanjut dibaca... Jual...
Ada beberapa langkah yang harus dilalui seorang developer dalam mengakuisi lahan...
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa....
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya....
Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No....
Transaksi jual beli dengan kondisi normal hanya butuh waktu dan cara yang sangat...
Seringkali kita sebagai developer mendapatkan tanah yang menguntungkan untuk...
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang ditandatangani antara konsumen dengan...
Suatu hari datang klien ke kantor Notaris untuk mengurus balik nama terhadap Akta...
Adakalanya, karena sesuatu hal kita hanya membeli sebagian saja dari luas tanah...
Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
Tagged on:         

86 thoughts on “Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

  • Pingback: Tips supaya KPR disetujui Bank

  • Pingback: Keuntungan Menggunakan Professional Broker dan Broker Tradisional

  • January 8, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Ya Allah, weblog ini sgt membantu. Terima kasih banyak ya bos atas wawasannya 🙂

    Reply
  • April 9, 2014 at 12:20 pm
    Permalink

    Assalamualaikum, afwan mau tnya kalau pengalihan hak selain jual beli (hibah, waris, APHB) apakah perlu menggunakan AJB? apakah prosedur pengalihan haknya jg sama seperti ini? jazakallah.

    Reply
    • April 9, 2014 at 11:39 pm
      Permalink

      Dear Bela,
      Peralihan hak atas tanah bisa dengan AJB, Akta Hibah, APHB, Risalah Lelang, Turun Waris. Jadi masing-masing proses itu sesuai dengan kondisi subjek dan objek tanahnya. Jika peralihan haknya adalah jual beli maka peralihan hak tersebut menggunakan Akta Jual Beli, begitupun jika peralihan haknya berupa hibah, maka proses peralihan hak tersebut menggunakan akta hibah begitu seterusnya. Semua akta-akta tersebut sudah tersedia blankonya di kantor PPAT, kecuali turun waris, peralihan cukup berdasarkan Surat Keterangan Waris dan proses lelang berdasarkan risalah lelang.
      Prosedur peralihan untuk semua jenis peralihan diatas sama, yaitu dibuatkan akta peralihan di PPAT atau Balai Lelang untuk selanjutnya di daftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
      Demikian semoga membantu

      Reply
  • May 11, 2014 at 5:04 pm
    Permalink

    Assalamualaikum…mau tanya kalau untuk balik nama bisa hanya dengan ajb saja dan sertifikat aslinya ga? Soalny udh ga tau penjual rmh ini tgl dmn krn beli rmh ini itu nenek sy blg skitar tahun 85 dan hny memiliki sertifikat asli sm ajb saja apa bisa dibalik nama atas nama nenek sy? Proses nya bagaimana y?

    Reply
    • May 18, 2014 at 3:48 am
      Permalink

      Dear Cita,
      Untuk mengajukan balik nama atas sertifikat cukup dengan asli AJB dan asli sertifikat.
      Syarat formal lainnya yaitu:
      -Bayar BPHTB
      -SPPT PBB tahun berjalan
      -Identitas para pihak, bisa dimintakan di PPAT yang membuat AJB tahun tersebut
      Intinya adalah untuk pengajuan balik nama tidak memerlukan lagi si penjual dulunya

      Semoga membantu

      Reply
  • May 26, 2014 at 10:57 am
    Permalink

    Assalamualaikum….
    saya mau membeli rumah SHM, hanya saja nama di sertifikat masih pemilik lama,bukan nama penjualnya yg skr. apakah bisa langsung dibalik nama atas nama saya?
    Bagaimana caranya dan kira2 biayanya sampai berapa?
    Terima kasih.

    Reply
    • May 26, 2014 at 2:59 pm
      Permalink

      Dear Yahya,
      Harus dilihat dulu peralihan dari pemilik lama ke penjual sekarang dengan akta apa. Jika menggunakan Akta Jual Beli hanya saja belum balik nama harus diajukan balik nama terlebih dahulu ke atas nama penjual sekarang. Jika tidak menggunakan AJB bisa dengan menghadirkan pemilik yang dulu yang namanya tercantum di sertifikat. Jadi jual beli seakan-akan dari pemilik lama ke anda.
      Biaya-biaya yang bisa saya cantumkan hanyalah berupa pajak-pajak. Penjual diwajibkan membayar PPH sebesar 5% dari transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar) dan pembeli diwajibkan membayar BPHTB yang besarnya juga 5% dari nilai transaksi atau NJOP setelah dikurangi terlebih dahulu dengan pengurangan yang sesuai dengan daerahnya. Biaya lainnya hanya berupa biaya akta yang besarnya lebih kurang 1% dari nilai transaksi dan biaya balik nama yang bersifat negotiable.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • June 12, 2014 at 2:24 am
    Permalink

    terima kasih atas nfonya..mu nanya nih kalok jual beli hanya sampai kepala desa itu sah gak.. sertifikat tanah juga tidak ada, trims bantuannya

    Reply
  • June 30, 2014 at 12:13 pm
    Permalink

    Assalammualaikum.
    Saya mau jual tanah, tp anak2 saya menuntut haknya sedangkansertifikat atas nama saya. Apakah jual beli saya bisa dibatalkan mereka. (suami saya tlh meninggal)
    Mohon penjelasannya

    Reply
    • June 30, 2014 at 3:30 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam Wr Wb,
      Hukum kita menganut sistem percampuran harta apabila sudah terikat dalam tali perkawinan, kecuali ada perjanjian kawin. Dalam kasus Bu Dewi Nur memang anak-anak memiliki hak setengah dari nilai harta warisan tersebut dimana hak mereka mewakili hak dari ayah mereka atau suami dari Ibu Dewi Nur yang sudah meninggal. Mengenai nama yang tercantum dalam sertifikat tidak mempengaruhi kepemilikan harta tersebut, sama saja apabila sertifikat tercantum atas nama suami atau atas nama istri saja. Dalam praktek jual beli terhadap tanah warisan tersebut diperlukan persetujuan dari anak-anak sehingga jual beli tidak bisa dilaksanakan apabila tidak ada persetujuan dari anak-anak tersebut.
      Demikian semoga membantu

      Reply
  • July 4, 2014 at 6:12 am
    Permalink

    Ass.. Mau tanya saya beli rumah pas uang muka pemiliknya masih hidup, pas mau dilunasi udah meninggal. gimana ya bikin surat perjanjian jual belinya? boleh ga minta diemailkan contohnya. terima kasih sebelumnya

    Reply
    • August 11, 2014 at 3:06 pm
      Permalink

      Jika pembayaran DP diikuti dengan penandatanganan Akta Pengikatan Jual Beli maka Bapak tinggal mengikuti pasal-pasal dalam akta tersebut. Jika hanya berupa komitmen atau Pengikatan Jual Beli di bawah tangan maka untuk melanjutkan proses Bapak harus berhubungan dengan ahli warisnya

      Semoga membantu

      Reply
  • August 21, 2014 at 7:09 am
    Permalink

    apa perlu hitam di atas putih, jika penjual sering didapati ragu pastinya tingkat penwaran?

    Reply
  • August 24, 2014 at 1:52 am
    Permalink

    terima kasih atas informasinya.
    maaf mau tanya,,kenapa ya misal membuat sertifikat tanah membutuhkan waktu yang sangat lama.,padahal sudah habis banyak biaya,karena sebenarnya lewat jasa orang.,mohon pencerahannya rincian biaya dalam pembuatan sertifikat tanah??terima kasih sebelumnya..

    Reply
  • August 26, 2014 at 4:48 pm
    Permalink

    Assalamualaikum. Saya mau bertanya mengenai perkara rumah peninggaln mama saya tpi sertifikat aslinya ada di adik tirinya yaitu Tante saya sedangkan Tante saya itu sudh engga ada dn sertifikat aslinya hilang trus bagaimana caranya untuk mengurusnya soalnya saya tidak tau caranya saya ini anak Satu-satunya Otomatis saya ini ahli waris yg sah…tpi anak dri adik tiri mama saya mengambil hak saya jdi bagaimana saya bingung…, kira2 dikantor PBB ada foto copyan

    Reply
  • August 27, 2014 at 4:27 am
    Permalink

    Assalamualaikum,
    Saya mau tanya saya kan mau beli rumah sedangkan rumah tersebut belum memiliki sertifikat. ⱭPª saja yg diperlukan untuk jual beli apabila kondisi nya seperti itu? Dan bagaimana nanti ke depan nya apabila saya mau membuat sertifikat rumah tersebut ⱭPª saja yang diperlikan. Terima kasih

    Reply
  • September 10, 2014 at 10:05 am
    Permalink

    Saya mau tanya, saya mau menjual tanah kavling atas nama saya yang saya beli sendiri setelah saya menikah, suami pengangguran dan tidak pernah memberikan nafkah, sekarang dia pergi entah ke mana saya tidak tahu dan tidak bisa dihubungi, bagaimana proses akta jual belinya, terima kasih

    Reply
  • September 12, 2014 at 3:13 am
    Permalink

    Siang pak, numpang tanya :
    Kalau PPJB rumah yg masih nyicil dengan developer, di tengah jalan nama pengen diganti ke nama anak atau saudara kandung, apakah pergantian nama tersebut harus membayar BPHTB ? padahal belum ada AJB. Terima kasih atas penjelasannya pak Asriman.

    Reply
  • September 29, 2014 at 5:12 am
    Permalink

    Siang pak, ijin bertanya :
    Mengenai salah satu persyaratan penjual dalam AJB adalah menyediakan foto copy NPWP.
    Kalau Nama pemilik di sertifikat Hak Milik adalah wanita sudah berusia 75 tahun dan tidak memiliki NPWP dan tidak memiliki aktifitas produksi lagi, apakah diwajibkan memiliki NPWP dalam pengurusan AJB atas rumah yang dijualnya.

    Terima kasih sebelumnya untuk penjelasan dari Pak Asriman.

    Reply
    • September 30, 2014 at 10:04 pm
      Permalink

      Tetap diwajibkan memiliki NPWP walaupun sudah lanjut usia. Pembuatan NPWP saat ini bisa ditunggu di kantor pajak setempat. Laporan pajaknya nanti bisa dibuat nihil saja.

      Terima kasih

      Reply
  • October 17, 2014 at 2:14 am
    Permalink

    pagi pak..
    saya mau menanyakan, jika pihak penjual tidak memiliki buku/akta nikah dan KK masing-masing suami istri ini pisah (suami kk sendiri, istri kk bersama dengan anak-anak) apakah jual bisa dilaksanakan dan apabila bisa apa yang harus kita lakukan untuk proses jual beli tersebut pak..?
    dari penjelasan pihak kedua mereka melangsungkan pernikahan hanya dengan adat tidak ada surat menyurat apapun tentang pernikahan mereka..
    mohon penjelasannya pak, apa yang harus kita lakukan..?
    terimakasih, mohon penjelasannya pak..

    Reply
    • October 18, 2014 at 1:56 am
      Permalink

      Secara hukum mereka tidak ada perkawinan, artinya atas tanah tersebut dianggap hanya milik pihak yang tercantum dalam sertifikat. Jadi jika pihak tersebut ingin menjual tidak memerlukan persetujuan dari pihak lain. Dalam komparisi akta dicantumkan bahwa yang bersangkutan tidak pernah melangsungkan perkawinan secara hukum Indonesia.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • October 21, 2014 at 12:49 pm
    Permalink

    Malam, saya mau tanya. Ibu saya mau jual rumah,rmh tsb berada d komplek baru dlu dibeli alm. Ayah namun sertifikat hak miliknya atas nama ibu. Saat ke notaris ibu sy hanya buat SHM tanpa ada AJB dan Imb. Apa ibu saya harus buat Ajb dlu sbln transaksi jual beli

    Reply
    • October 21, 2014 at 10:42 pm
      Permalink

      Karena SHM sudah atas nama Ibu maka untuk menjual tanah tersebut bisa langsung dilakukan. AJB nantinya akan ditandatangani oleh ahli waris dari Ayah, yaitu Ibu dan anak-anaknya.

      Semoga membantu

      Reply
  • November 1, 2014 at 10:19 am
    Permalink

    sore pak,saya mau tanya saya mau membeli rumah di surabaya cuma rumah tersebut masih dalam proses kpr dan akan dilunasi oleh pemilik tetapi menunggu pembayaran dari saya ( posisi bank kpr ada di makasar ). apa yg harus saya lakukan agar saya tidak tertipu / memiliki dasar hukum yg kuat buat saya dikarenakan jumlah uang muka untuk pelunasan cukup banyak (rencana penjual sendiri yg akan mengurus ke makasar ) .. terima kasih

    Reply
    • November 1, 2014 at 2:53 pm
      Permalink

      Dear Pak Dedy,
      Kondisi ini bisa disiasati dengan bantuan notaris. Jadi silahkan Bapak melunasi hutang pemilik ke bank sehingga keluar surat roya. Tetapi sertifikat aslinya nanti akan diambil oleh notaris sehingga tidak ada peluang pemilik akan berbuat curang. Setelah sertifikat di kantor notaris bisa dilakukan transaksi dengan melengkapi jumlah pembayaran ke pemilik dipotong dengan bantuan pelunasan hutang pemilik ke bank.
      Tetapi pemilik musti setuju dan percaya bahwa notaris berada di posisi netral yang akan membantu proses transaksi.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • November 2, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Malam pak maaf mau tnya sedikit aku berniat sembeli sebuah rmh Surat2 AJB notaris-tanda tangan Ahli waris sm Riwayat tanah tersebut tpi PBB tidak adamenurut penjual itu tanahnya asalnya dari Girik yg saya tnyakan apakah bisa di buat Sertifikat klo surat2 PBB tidak ada terima kasih

    Reply
    • November 2, 2014 at 9:54 pm
      Permalink

      Membuat sertifikat harus melampirkan SPPT PBB tahun terakhir. SPPT PBB tersebut bisa diajukan di Kantor Pelayanan Pajak setempat. Jadi sebelum diajuin permohonan sertifikat harus dilakukan pengajuan permohonan SPPT PBB terlebih dahulu. Tanpa adanya PBB permohonan sertifikat tidak bisa diajukan.
      Permohonan SPPT PBB cukup melampirkan alas hak atau bukti kepemilikan dan foto copy KTP dan KK pemilik saat ini.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

  • Pingback: www.asriman.com » Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

  • Pingback: www.asriman.com » Begini Cara Perusahaan Menjual Tanah

  • November 8, 2014 at 11:15 am
    Permalink

    Saya mau tanya bang…saya ingin membeli tanah berikut bangunan sebuah rumah. Dan tidak memiliki sertifikat. Tanah trsbut hanya memiliki ajb saja..gimana untuk solusinya?

    Reply
    • November 8, 2014 at 9:41 pm
      Permalink

      Tanah dengan alas hak berupa AJB saja bisa dijual belikan. Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke kantor pertanahan setempat. Sebaiknya kosultasi dengan notaris setempat.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:12 am
    Permalink

    Bang, saya mau tanya
    kalo pemblokiran sertifikat bisa dilakukan gak bang, kalo sertifikatnya masih di BTN?

    Reply
    • November 14, 2014 at 11:56 pm
      Permalink

      Bisa memblokir sertifikat dengan melampirkan alasan pemblokiran. BPN akan melihat apakah blokir tersebut bisa diterima.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:56 am
    Permalink

    Selamat siang,
    Saya barusan membeli tanah dan sertifikat dibuat atas nama saya. Saya berencana agar balik nama sertifikat menjadi milik istri saya. Bagaimana sebaiknya prosesnya dan berapa biaya yang dibutuhkan?
    Terima kasih.

    Reply
    • November 15, 2014 at 12:01 am
      Permalink

      Balik nama sertifikat bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah dll. Tapi balik nama dari suami ke istri tidak bisa dilakukan.

      Reply
  • November 15, 2014 at 5:29 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,

    Solusi atau bagaimana cara mensiasati agar bisa dibalikkan nama dari suami ke istri. Mengingat dana mayoritas dari pemberian orang tua istri. mertua saya dan sudah terlanjur memakai nama saya sebagai suami. Dab ternyata mertua menginginkan tanah tersebut atas nama istri.
    Terima kasih.

    Reply
    • November 16, 2014 at 1:48 am
      Permalink

      Jual beli suami istri itu dilarang undang-undang pak, seperti tercantum dalam Pasal 1467 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”)
      Kalau keinginan itu tetap akan dilaksanakan, cara yang bisa ditempuh adalah menjual dulu objek itu kepada orang lain kemudian dijual lagi kepada istri Bapak. Resikonya Bapak harus membayar pajak-pajak jual beli seperti BPHTB dan PPh.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 7, 2014 at 1:20 pm
    Permalink

    Dear Pak Asriman…
    saya mau beli tanah dri seorang tngan kedua. Tpi sertifikat msh atas nama pemilik pertama. Kira2 pajak jual beli yg nanggung saya atau penjual dgn pemilik setifikat?
    Mksh

    Reply
    • December 9, 2014 at 1:07 am
      Permalink

      -Jika dibuat akta jual beli dari orang pertama kepada pembeli sekarang, pajak penjual dibuat atas nama orang yang namanya di sertifikat. Uangnya terserah dari siapa saja. Dan pajak pembeli ditanggung oleh pembeli sekarang.
      -Jika sertifikat dibaliknama terlebih dahulu ke atas nama orang kedua, orang kedua juga dikenakan pajak-pajak selayaknya jual beli. Orang pertama sebagai penjual dan orang kedua sebagai pembeli. Kemudian balik nama ke atas nama orang ketiga atau Bapak Shidiq maka pajak-pajak dibayarkan lagi, dimana orang kedua sebagai penjual dan Bapak sebagai pembeli.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 10, 2014 at 3:56 am
    Permalink

    Saya dalam proses pembelian rumah second melalui KPR. saat ini KPR saya sudah disetujui. Pemilik rumah berdomisili jauh di Sulawesi sedangkan saya dan rumah yang akan saya beli di Bekasi. Untuk proses AJB notaris meminta penjual menyerahkan dokumen asli sertifikat, PBB dan IMB untuk di cek ke BPN. Tapi si penjual tidak mau menyerahkan dengan alasan takut tertipu,dan hanya mau menyerahkan kalau saya membayar DP dulu 50%. Padahal saya sudah membayar tanda jadi sebesar 6 juta sebelum KPR saya di setujui. Apa yang harus saya lakukan Pak. Supaya transaksi ini bisa tetap berjalan tanpa merugikan salah satu pihak. Terima kasih. Salam

    Reply
    • December 11, 2014 at 12:53 am
      Permalink

      Dear Ade,
      Tahapan jual beli memang harus menyerahkan asli dokumen ke notaris supaya dicek ke instansi berwenang. Sangat keterlaluan penjual itu sampai tidak percaya kepada notaris. Harusnya dia percaya ke Notaris. 🙂
      Kalau percaya sama penjual ya turuti kemauannya. Kalau ragu mengenai kejujuran penjual itu kita harus mengambil sikap karena apa jaminannya sertifikatnya benar, sementara ia sudah minta uang 50%. Sangat beresiko bagi pembeli cara seperti ini.

      Reply
  • March 18, 2015 at 3:07 am
    Permalink

    Selamat pagi saya beli rumah masih AJB atas nam orang lain dan setahun kemudian orang tersebu meninggal akan tetapi masih ada suami dan anaknya ,bagaimana saya mengurus perubahan AJB ke SERTIFIKAT sedangkan AJB tersebut belum atas nama saya (3 thn ini PBB saya yg membayarkannya) terima kasih (indah ciganjur jak-sel)

    Reply
    • March 20, 2015 at 1:46 am
      Permalink

      Jika AJB terakhir masih atas nama penjual, maka wajib dibuat lagi AJB ke pembeli sekarang. Penandatangan AJB adalah ahli waris dari orang yang meninggal tersebut yaitu anak dan suaminya. Setelah AJB ditandatangani maka bisa langsung diajukan permohonan sertifikat ke BPN.

      Reply
  • April 7, 2015 at 9:59 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum Wr,wb

    salam kenal pak Asriman, dari saya,

    untuk konsultasi dan pengurusan dengan memakai biro jasa bapak, bisa dihubungi di no telepon berapa ya pak.

    terima kasih sebelumnya,

    salam sukses.

    Dahnan

    Reply
  • April 8, 2015 at 4:01 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum wr. Wb,
    Salam kenal pak Asriman. Saya berencana membeli sebidang tanah, dengan status tanah tsb bersertifikat atas nama si istri. Harta tsb merupakan harta perolehan dr si istri (bekerja diluar negeri) akan tetapi msh terikat status perkawinan (pisah tp belum cerai). Thn 2007, dilakukan proses perceraian melalui pengacara dan pengurusan sertifikat, proses sertifikat selesai ketika proses cerai msh berlangsung. Apakah otomatis tanah tsb msh mrpkan harta bersama (gono gini) meskipun itu murni dr jerih payah si istri/perempuan? Apa yg perlu dilakukan jika saat ini si suami tidak diketahui rimbanya dan si istri ingin menjual tanah tsb? Terima kasih.

    Reply
  • April 13, 2015 at 6:18 am
    Permalink

    mau tanya dong.
    aku beli rumah kena bea balik nama dua kali.
    soalx awalx dulu developer beli tanah dari dua kepemilikan

    itu wajar gak sih?
    soalx saya baru tau pas mau akad
    gak dikasih tw dari awal.

    trus bisa gak mereka gabungin dulu biar jd satu nama.
    baru ke saya.

    Reply
  • May 15, 2015 at 2:45 pm
    Permalink

    Selamat malam…
    Tanah yang masih berupa segel di partial ukuran pembuatan sertifikatnya bgaimana proses dn prosedur pembuatannya ya..
    Contoh : satu segel ukuranya 1 ha, mau di buat sertifikat ukurannya hny 10×10 meter saja, jadi gmn flow prosesnya ya.. mohon masukannya..

    Thanks

    Reply
  • June 23, 2015 at 3:50 pm
    Permalink

    yth pak Asriman,

    Ibu saya menhibahkan rumah dgn shm pd thn 2007, sedangkan saya menikah dgn wna thn 1999 dan tidak memiliki perjanjian pra nikah.
    oleh notaris di sarankan menggunakan ktp saya yg masih berstatus blm menikah, yang kebetulan saat itu memang ktp saya masih blm di rubah.Dan sekarang administrasi ktp dan kk saya sudah menikah.

    Saya sangat khawatir dengan status rumah ini karena saya berniat untuk menjualnya, karena saya tidak mempunyai perjanjian pranikah, resiko dan konsekuinsi apa yg akan terjadi?

    Terima kasih banyak atas waktunya

    Reply
    • June 25, 2015 at 11:06 pm
      Permalink

      Jika harta didapatkan berdasarkan hibah maka harta tersebut bukan merupakan harta gono gini melainkan harta bawaan walaupun didapat pada masa pernikahan. Jika akan menjual maka tidak diperlukan persetujuan suami.
      Saya menyarankan hindari menggunakan data yang tidak valid.

      Demikian semoga membantu.

      Reply
  • June 28, 2015 at 8:36 pm
    Permalink

    saya tinggal didesa
    baru-baru ini saya membeli pekarangan…
    namun dari kelurahan saya hanya mendapatkan surat perjanjian jual-beli pekarangan,
    bagaimana saya bs meneruskan untuk balik nama sertifika
    terima kasih

    Reply
  • August 10, 2015 at 6:39 am
    Permalink

    Saya beli rumah kavling dg AJB Notaris. Kalau saya rumah jadi SHM saya harus ke notaris lagi atau langsung BPN?

    Reply
    • August 12, 2015 at 10:50 pm
      Permalink

      Sebaiknya ke Notaris terlebih dahulu, selanjutnya Notarislah yang mengurus segala sesuatunya ke BPN

      Reply
  • September 9, 2015 at 6:20 am
    Permalink

    Saya ada rumah warisan dari orang tua… Tapi tidak ada surat/sertifikat apa2 sama sekali ( AJB juga tidak ada) cuma ada bukti pembayaran PBB selama +/- 30 tahun… Pertanyaannya apakah bisa rumah tsb dibuatkan sertifikatnya?
    Terima kasih

    Reply
  • October 5, 2015 at 7:12 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum

    Mohon pencerahannya, bapak saya membeli rumah (sertifikat masih HGB) ditahun 2009 semua persyaratan komplit (akta jual beli notaris, PPAT, dll) namun sertifikat belum dibaliknama dikarenakan pada waktu itu pajak jual beli belum dibayarkan. Sekarang bapak saya sudah meninggal dunia dan belum sempat membalik nama sertifikat tersebut mohon sarannya apa yang harus saya lakukan untuk proses balik nama tsb mengingat diakta jual beli atas nama bapak, dan sampai sekarang pajak jual beli tsb di bayar.
    terima kasih.

    Reply
  • October 13, 2015 at 6:12 am
    Permalink

    Pak saya mau nanya,saya mau membeli tanah,tapi si penjual cuma ada surat pajak tanah aja,surat yg lain gak ada,gimana pak

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:43 am
      Permalink

      Minta si pemilik supaya tanah di sertifikatkan dulu pak.

      Reply
  • October 22, 2015 at 9:42 am
    Permalink

    Sore pak…
    Mohon pencerahan pak krn sy tdk paham.
    Saat ini posisi rumah berencana untuk di jual.status surat kini masi AJB an alm mama saya(tlh meninggal 3 thn ll).saya anak ke dua tetapi kk saya dan papa juga sdh meninggal,otomatis sy sbg ahli waris.kelak kalau ada yg beli rumah peningalan alm bgmn ya pak? Dan 1 lagi,dahulu alm mama sy beli rmh ini sy baca dari ajb luas tanah dgn di pbb berbeda.saya gak ngerti soalnya pak nanti klo ada yg mau beli bgmn.terima kasih

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:30 am
      Permalink

      Buat surat keterangan waris terlebih dahulu. Surat keterangan waris dari orang yang namanya tercantum dalam AJB terakhir. Jika mau menjual sebaiknya datang ke kantor PPAT setempat

      Reply
    • April 14, 2016 at 3:17 pm
      Permalink

      Selamat malam pak. Saya mau tanya apakah saya bisa membuat ajb, dengan surat segel.

      Reply
      • April 14, 2016 at 11:41 pm
        Permalink

        AJB atas tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta PPAT

        Reply
  • October 23, 2015 at 3:33 am
    Permalink

    Pak saya mohon penjelasan nya saya mau beli tanah di daerah kampung sumedang,tapi si penjual cuma ada surat pbb dan data data dari desa setempat,yg menyatakan tanah tsb milik si penjual, apa yg harus saya lakukan pak,

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:26 am
      Permalink

      Silahkan datang ke BPN setempat dengan membawa surat-surat tanah yang dipunyai. Nanti BPN akan memberi penjelasan tentang apa yang harus dilakukan dan dilengkapi jika ingin membeli tanah dan membuat sertifikatnya.

      Reply
  • Pingback: Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat | www.asriman.com

  • November 7, 2015 at 3:18 pm
    Permalink

    Assllamualaikum..pak saya mau bertanya..saya mau balik nama..dari tanah yg dberikan pakdhe bpk saya.sdngkn pakdhe dan bpk saya sdh meninggal.sertifkt atas nama anak pakdhe bpk saya.stlh bpk saya meninggal sertfkt dbrkn kpd saya.jika sertifikat mau saya ganti dg pemilikan saya.itu msk ke hibah ato jual beli..brp biayablek nama dan apa sj syaratny..

    Reply
    • November 9, 2015 at 1:16 am
      Permalink

      Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakaatuh…
      Peralihannya bisa dibuatkan Akta Hibah atau Akta Jual Beli. Akta Hibah sebagai dasar baliknama karena memang tidak ada penerimaan uang dalam prosesnya tapi pajak-pajaknya sama besarnya dengan jual beli.
      1. Kalau biaya tergantung besarnya NJOP dan lokasi rumahnya, silahkan konsultasi ke PPAT daerah setempat.
      2. Syarat baliknama:
      -asli sertifikat
      -foto kopi PBB tahun berjalan
      -foto kopi KTP dan KK para pihak
      -membayar PPH final
      -membayar BPHTB

      Reply
  • November 17, 2015 at 4:39 am
    Permalink

    siang pak, saya lagi kebingungan soal pembelian rumah, saya dan suami akan membeli rumah dan sudah membayar BPHTB, di sabtu ini kami menjadwalkan akan penandatangan AJB di notaris, dan kami sepakat untuk memakai nama suami…. dan masalahnya KTP suami belum dirubah (status belum menikah) kami sdh menikah 4 tahun… apakah data istri tidak di perlukan? pihak notaris tidak meminta KTP saya dan surat nikah kami, apakah rumah ini nantinya bisa dijual sendiri oleh suami tanpa persetujuan saya (istri) ?? apa dampaknya untuk harta perkawinan yg di beli selama masa perkawinan jika proses pembelian tersebut ktpnya belum menikah? … terima kasih

    Reply
    • November 17, 2015 at 11:11 pm
      Permalink

      Dalam jual beli tanah dan bangunan sebagai pembeli memang tidak diperlukan KTP suami/istri. Suami bisa menjual sendiri rumah tersebut nantinya tanpa persetujuan istri dengan cara mengaku sebagai orang yang belum menikah ke PPAT nantinya dengan bukti bahwa KTP-nya masih berstatus belum menikah.
      Tapi istri nanti bisa menuntut rumah tersebut sebagai harta gono-gini dengan bukti merujuk kepada tanggal menikah di buku nikah dan tanggal perolehan rumah tersebut seperti tercantum di Akta Jual Beli.

      Reply
  • November 30, 2015 at 4:14 am
    Permalink

    Pak maaf saya mau nanya. Saya mau beli tanah di Jaksel tpi saya domisili di Jakbar. Apakah sy harus mencari PPAT yg berlokasi di Jaksel? Apakah PPAT di Jakbar tidak bisa? 1 lagi pak, sy juga mau beli tanah di Lombok. Apakah sy tidak bisa pake jasa PPAT di Jkt? Peraturan sebenarnya bgmn pak. Krn sy bingung mau cari PPAT. Tks

    Reply
    • November 30, 2015 at 8:55 am
      Permalink

      Untuk peralihan atas tanah dan bangunan atau Jual Beli harus dibuat oleh PPAT dimana lokasi tanah berada. PPAT bertugas untuk tiap daerah tingkat dua. Jadi untuk tanah yang di Jakarta Selatan harus dibuat oleh PPAT di Jakarta Selatan juga, tidak dipengaruhi oleh domisili si pembeli.
      Biasanya PPAT di daerah manapun mempunyai kenalan atau relasi sesama PPAT di tiap-tiap daerah. Jadi cukup Bapak datang ke PPAT yang Bapak kenal di wilayah tempat tinggal Bapak maka PPAT tersebut bisa mencari dengan PPAT di wilayah lainnya di seluruh Indonesia.

      Reply
  • December 8, 2015 at 8:33 am
    Permalink

    Sore Pak!
    Saya beli Rumah di daerah Cikarang Bekasi yg masih proses KPR BTN baru jalan 1 tahun pada tahun 2010 dari rekan kerja Saya.karena rekan kerja saya mau pindah ke Jogjakarta.tapi tidak dengan AJB.
    sampe sekarang yg bayar angsuran KPR saya.
    Sekarang saya mau melunasi Rumah tersebut sekalian Balik nama sertifikat.
    Apa saja yang harus saya lakukan dan syaratnya apa saja?
    Posisi Penjual saat ini sudah pindah ke Daerah Jogja dan sudah bersetatus menikah +- sudah 5 tahun.
    Untuk proses pelunasan rencana saya akan mendatangkan penjual ke BTN Bekasi.
    apakah istri penjual harus ikut pada saat proses pelunasan dan pengambilan sertifikat serta proses balik nama.KTP penjual sudah ktp Jogja.mohon pencerahanya terima kasih…

    Reply
  • Pingback: Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM | www.asriman.com

  • February 8, 2016 at 10:20 pm
    Permalink

    hi, saya mau beli tanah tapi surat tanah masih status sporadik, untuk memastikan tanah itu tidak dalam sengketa, langkah-langkah apa yang harus saya lakukan?

    Reply
    • February 10, 2016 at 12:15 am
      Permalink

      Untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat bisa dilakukan pengecekan status tanah ke kantor desa dan kecamatan. Jangan lupa tanya-tanya juga ke tetangga tanah tentang riwayat tanah. Pejabat desa dan tetangga akan memberikan keterangan jika ada sengketa atas tanah dimaksud.

      Reply
  • February 12, 2016 at 1:02 pm
    Permalink

    Mohon tolong Pak,

    Sebagai WNA saya tidak boleh beli tanah.Dengan uang saya dan istri (wni) saya beli tanah dengan sertifikat atas nama saudara. Bukti itu adalh kepemilikan kami dibikin dengan akta notaris. Pertanyaan saya, seberapa kuat perjanjian ini bila saya ingin menjual dll, (mengingat sertifikat tidak atas nama kami).

    Terima kasih atas jawabannya

    Reply
    • February 13, 2016 at 12:00 am
      Permalink

      Perjanjian yang dibuat dengan akta notaris berfungsi sebagai bukti otentik. Hanya saja untuk menjual tanah tersebut harus dilakukan oleh orang yang namanya tercantum di sertifikat. Dalam proses jual beli atau penandatanganan akta jual beli, pemilik asli (WNA) tidak ada fungsinya.
      Semoga membantu

      Reply
  • February 26, 2016 at 12:07 pm
    Permalink

    Assalamualaikum
    Selamat Malam Pak

    Mohon informasi dan sarannya mengenai pembelian rumah second

    Saya Dwi dan sudah bersuami
    Kami berniat membeli rumah second tetapi penjual masih ada cicilan rumah tersebut ke Bank (KPR)

    Kami ingin melunasinya.
    Lalu setelah itu kami balik nama atas nama kami.
    Kira-kira berapa lama proses balik nama tersebut,?

    serta biaya-biaya apa saja yang harus kami tanggung untuk pembayaran ke PPAT,?

    Mohon bantuannya pak.
    Terima Kasih.

    Reply
    • February 26, 2016 at 10:20 pm
      Permalink

      Langkah-langkahnya:
      1. Lunasi kredit si pemilik ke bank
      2. Transaksi jual beli di PPAT
      3. Balik nama ke BPN (oleh PPAT)

      Biaya-biaya:
      1. BPHTB (+/- 5%)
      2. Biaya Akta Jual Beli (+/- 1%, negotiable)
      3. PNBP (+/- 1 per-mile)
      4. Biaya Balik Nama (Negotiable ke PPAT)

      Lama waktu pengurusan jika semua syarat lengkap paling lama 2 minggu

      Reply
  • April 14, 2016 at 6:17 am
    Permalink

    selamat siang pak,saya mau tanya,saya beli rumah seharga 100jt,tp tidak dihadapan notaris,cuma saksi2,rmhnya blm sertifikat,baru ajb,nah saya ingin balik nama ajb dulu baru ke sertifikat,apa aja ya pak persyaratannya,kira2 berapa duit,terima kasih

    Reply
    • April 14, 2016 at 11:48 pm
      Permalink

      Jika tanahnya masih berupa girik, bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dengan salah satu saksi adalah kepala desa atau lurah.
      Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke BPN.

      Bisa juga dibuatkan Akta Notaris Pengikatan Jual Beli. Dibarengi pengurusan sertifikat oleh pemilik, nah pelaksanaan AJB setelah sertifikat selesai.

      Reply
  • April 20, 2016 at 10:39 am
    Permalink

    Adik saya punya ajb tanah lalu nikah punya anak satu, adik saya&uaminya meninggal anaknya ikut saya. Surat kematian keduanya sudah tidak ada. AJb tanah mau saya sertifikatkan atas si anak tapi usinya baru 10 thn gimana caranya?

    Reply
    • April 21, 2016 at 3:13 am
      Permalink

      1. Buat surat keterangan kematian atas nama kedua orang tuanya
      2. Buat surat keterangan waris
      3. Buat penetapan pengadilan dari anak di awah umur kepada Anda untuk mengurus sertifikat tanah
      4. Ajukan permohonan atas nama anak di BPN setempat

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *