cara-ajb

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT.

Untuk diketahui bahwa wilayah kerja PPAT adalah berdasarkan daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja.

Demikian Juga jika berkantor di Kota Bekasi, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.

Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan tanpa AJB. Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan maka untuk mengajukan baliknama sertifikat tersebut harus dibuatkan lagi AJB di PPAT.

Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut.

Ini penting dilakukan karena suatu kondisi legalitas tanah memerlukan persyaratan masing-masing. Contohnya, jika penjual masih hidup akan berbeda syaratnya dengan kondisi penjual sudah meninggal dunia.

Jika pemilik sertifikat masih hidup maka pengurusan jual beli lebih sederhana, yaitu lengkapi syarat subjektif dan syarat objektif maka penandatanganan AJB sudah bisa dilakukan.

Syarat subjektif berhubungan dengan subjek jual beli, dalam hal ini adalah pemilik sertfifikatnya dari sisi penjual yang diwakili oleh identitas pemilik seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK). Begitu juga syarat dari sisi pembeli juga harus melengkapi syarat demikian.

Syarat objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek transaksi yaitu sertifikat (atau girik), SPPT PBB dan bukti pelunasannya, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bagi objek yang berupa tanah dan bangunan.

Tetapi apabila pemilik sudah meninggal dunia, maka yang berhak menjual adalah ahli warisnya. Siapa ahli warisnya? Untuk mengetahui ahli waris, maka harus dibuatkan Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI pribumi dibuat secara bawah tangan yang diketahui oleh lurah dan camat.

Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa SKW dibuat oleh Notaris. Lainnya, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Proses akan lebih panjang jika ada diantara ahli waris yang masih di bawah umur atau tidak cakap melakukan perbuatan hukum, seperti gila, sudah sangat tua dan kondisi lainnya. Untuk kondisi seperti ini harus dibuatkan terlebih dahulu surat penetapan pengadilan mengenai wali yang berhak mewakili mereka.

Itulah beberapa kondisi yang mungkin terjadi ketika akan membuat akta jual beli. Jika menemui kondisi seperti ini sebaiknya para pihak terlebih dahulu konsultasi ke kantor Notaris untuk mendapatkan langkah dan syarat-syarat jual beli.

Karena kewajiban PPAT-lah untuk menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Supaya para pihak mengetahui persyaratan yang harus dipenuhi.

Pengecekan sertifikat ke BPN atau Kantor Pertanahan

pengecekan-sertifikat

Sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli terlebih dahulu harus dilakukan pengecekan sertifikat untuk melihat kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan. Pengecekan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT, tidak boleh dilakukan oleh orang pribadi. PPAT yang melakukan pengecekanpun harus PPAT yang akan membuat AJB-nya.

Jadi jika sertifikat sudah dilakukan pengecekan oleh seorang PPAT, kemudian akan dilakukan AJB di PPAT lain maka PPAT yang kedua harus melakukan pengecekan ulang.

Kepentingan lainnya pengecekan sertifikat adalah untuk melihat apakah pada sertifikat tersebut ada catatan atau tidak. Catatan yang mungkin terjadi adalah blokir dari pihak lain seperti pengadilan, kepolisian atau orang pribadi. Adanya blokir di sertifikat menandakan bahwa tanah tersebut masih tersangkut masalah hukum.

Jika sertifikat ada catatan berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Prinsipnya siapa yang memblokir maka dialah yang harus mengangkat blokir tersebut.

Jika blokir dikirimkan oleh pengadilan, maka pengadilan jugalah yang harus mengangkat blokir tersebut.

Demikian juga jika pemblokiran dikirimkan oleh kepolisian dengan surat resmi maka pengangkatan blokir juga harus dilakukan oleh kepolisian dengan surat resmi juga.

Selanjutnya jika catatan di sertifikat dikirimkan oleh orang pribadi karena sesuatu hal, maka orang tersebutlah yang harus mencabut blokirnya.

Jika kondisi sertfikat dalam keadaan ada blokir maka pengecekan sertifikat tidak bisa dilakukan. Pemilik bisa mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) untuk mengetahui kondisi yuridisnya. Karena dalam SKPT akan terlihat siapa yang memblokir dan apa masalahnya.

Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya

Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya.

Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli berguna untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak.

Jika PBB ada tunggakan maka tunggakan pembayaran tersebut harus dibayarkan terlebih dahulu karena jika tidak dibayar nanti tidak bisa dilakukan validasi pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), jika tidak bisa validasi pajak-pajak tersebut maka jual beli tidak bisa dilaksanakan.

Selanjutnya penyerahan SPPT PBB berguna untuk menghitung biaya-biaya yang menjadi kewajiban masing-masing pihak, karena ada biaya-biaya yang dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Seperti  perhitungan biaya akta AJB ada PPAT yang menghitung berdasarkan nilai NJOP. Untuk perhitungan pajak-pajak berdasarkan nilai transaksi sebenarnya dan NJOP.

Jika nilai transaksi sebenarnya lebih tinggi dari NJOP maka perhitungan pajak berdasarkan nilai transaksi sebenarnya. Tapi jika kondisi sebaliknya, nilai NJOP lebih tinggi dari nilai transaksi maka dasar pengenaan pajak adalah NJOP.

Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak

syarat-ktp-dan-kk

Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera.

Dokumen yang disiapkan oleh penjual:

  1. Asli sertifikat
  2. Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
  3. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
  4. Fotokopi KTP dan KK suami dan istri
  5. Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
  6. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
  7. Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
  8. Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

  1. Fotokopi KTP dan KK
  2. Fotokopi NPWP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia

Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).

Contohnya, yang meninggal suami, sertifikat atas nama istri dan saat ini istri berniat menjual objek tersebut, maka untuk kondisi ini tetap harus dibuatkan Surat Keterangan Waris atas nama suami, dimana ahli warisnya adalah istri dan anak-anak mereka.

Dalam penandatanganan AJB diperlukan tandatangan seluruh ahli waris. Dengan catatan, harta tersebut merupakan harta gono gini, yang didapat pada masa pernikahan.

Cara menentukan harta tersebut harta gono gini ya mudah sekali, lihat bukti perolehan yang ada di sertifikatnya bandingkan dengan tanggal pernikahan mereka. Jika harta tersebut diperoleh setelah tanggal di akta penikahan maka harta tersebut dianggap harta gono gini.

Hal ini berbeda dengan pemahaman awam bahwa jika sertifikat atas nama istri, yang meninggal suami, maka tanah tersebut miliknya istri, tidak ada hak ahli waris dari yang meninggal dalamnya. Hal ini salah!.

Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani AJB

Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri.

Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJB maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.

Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan yang dihitung bukan sebagai gonogini.

Penandatanganan Akta Jual Beli

Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.

AJB dibuat rangkap 4, yang terdiri dari 2 akta berupa salinan dan 2 akta berupa akta asli yang berisi tandatangan para pihak. 2 akta yang berupa salinan diserahkan kepada masing-masing pihak (penjual dan pembeli) 1 eksemplar. Sedangkan 2 akta asli diserahkan 1 eksemplar untuk BPN sebagai dasar untuk balik nama, selanjutnya 1 eksemplar di simpan di kantor PPAT sebagai minuta akta.

Balik nama sertifikat

Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu. Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.

Dan sertifikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeli…. its very that simple 🙂

Penulis: Asriman A. Tanjung
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia

Masukkan Nama dan Email Anda untuk Mendapatkan Info Lengkap Workshop Developer Properti

Lihat artikel lainnya:
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik...
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Karena sering menerima tawaran tanah dari pembaca blog atau kenalan, kadang saya...
Cara PT Mengakuisisi Tanah Berstatus SHM Apabila PT akan mengakuisisi tanah berupa...
Sebelum mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti anda harus memastikan...
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya....

Article Tags:

Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
Tagged on:         

217 thoughts on “Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

  • Pingback: Tips supaya KPR disetujui Bank

  • Pingback: Keuntungan Menggunakan Professional Broker dan Broker Tradisional

  • January 8, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Ya Allah, weblog ini sgt membantu. Terima kasih banyak ya bos atas wawasannya 🙂

    Reply
    • April 18, 2017 at 3:02 pm
      Permalink

      Gimana caranya klo sertifikatnya hilang sedangkan tanah mau di jual…..ap bisa langsung balik nama atas pembeli tanpa membuat sertifikat yg hilang lgi….mhon pencerahanya

      Reply
    • May 8, 2017 at 6:29 am
      Permalink

      mau nanya apabila penjual tidak mau/ingkar membuat AJB dan hanya memberikan sertifikat asli, apakah hukum jual beli tanah tersebut menjadi batal atau tetap sah? dan apakah penjual dapat dituntut baik secara perdata atau pidana, mohon pencerahan

      Reply
      • May 15, 2017 at 3:28 am
        Permalink

        Apabila AJB belum ditandatangani artinya secara hukum belum ada terjadi jual beli walaupun sertifikat asli sudah berpindah tangan. Dan walalupun pembayaran sudah lunas kepada pemilik. Sertifikat tetap tidak bisa dibaliknama ke atas nama pembeli.

        Reply
  • April 9, 2014 at 12:20 pm
    Permalink

    Assalamualaikum, afwan mau tnya kalau pengalihan hak selain jual beli (hibah, waris, APHB) apakah perlu menggunakan AJB? apakah prosedur pengalihan haknya jg sama seperti ini? jazakallah.

    Reply
    • April 9, 2014 at 11:39 pm
      Permalink

      Dear Bela,
      Peralihan hak atas tanah bisa dengan AJB, Akta Hibah, APHB, Risalah Lelang, Turun Waris. Jadi masing-masing proses itu sesuai dengan kondisi subjek dan objek tanahnya. Jika peralihan haknya adalah jual beli maka peralihan hak tersebut menggunakan Akta Jual Beli, begitupun jika peralihan haknya berupa hibah, maka proses peralihan hak tersebut menggunakan akta hibah begitu seterusnya. Semua akta-akta tersebut sudah tersedia blankonya di kantor PPAT, kecuali turun waris, peralihan cukup berdasarkan Surat Keterangan Waris dan proses lelang berdasarkan risalah lelang.
      Prosedur peralihan untuk semua jenis peralihan diatas sama, yaitu dibuatkan akta peralihan di PPAT atau Balai Lelang untuk selanjutnya di daftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
      Demikian semoga membantu

      Reply
      • February 26, 2017 at 1:04 pm
        Permalink

        Assalamualaikum…mau tanya pak…thn2007 saya beli tanah dr tmn…sampai skrg belum balik nama…saya tanya rt/rw …saratnya harus ad bukti PBB terakhir…yg jd masalah saya tanya ketemen yg jual tanah itu…semenjak beli tanah dia jg belum pernah bayar pajak…sekarang saya pingin balik nama gmn caranya?sementara sarat bukti pajak gk ad…..gmn solusinya? Terimakasih atas bantuanya

        Reply
        • February 27, 2017 at 8:58 am
          Permalink

          Bisa diajukan pembuatan SPPT PBB di Dispenda.

          Reply
  • May 11, 2014 at 5:04 pm
    Permalink

    Assalamualaikum…mau tanya kalau untuk balik nama bisa hanya dengan ajb saja dan sertifikat aslinya ga? Soalny udh ga tau penjual rmh ini tgl dmn krn beli rmh ini itu nenek sy blg skitar tahun 85 dan hny memiliki sertifikat asli sm ajb saja apa bisa dibalik nama atas nama nenek sy? Proses nya bagaimana y?

    Reply
    • May 18, 2014 at 3:48 am
      Permalink

      Dear Cita,
      Untuk mengajukan balik nama atas sertifikat cukup dengan asli AJB dan asli sertifikat.
      Syarat formal lainnya yaitu:
      -Bayar BPHTB
      -SPPT PBB tahun berjalan
      -Identitas para pihak, bisa dimintakan di PPAT yang membuat AJB tahun tersebut
      Intinya adalah untuk pengajuan balik nama tidak memerlukan lagi si penjual dulunya

      Semoga membantu

      Reply
  • May 26, 2014 at 10:57 am
    Permalink

    Assalamualaikum….
    saya mau membeli rumah SHM, hanya saja nama di sertifikat masih pemilik lama,bukan nama penjualnya yg skr. apakah bisa langsung dibalik nama atas nama saya?
    Bagaimana caranya dan kira2 biayanya sampai berapa?
    Terima kasih.

    Reply
    • May 26, 2014 at 2:59 pm
      Permalink

      Dear Yahya,
      Harus dilihat dulu peralihan dari pemilik lama ke penjual sekarang dengan akta apa. Jika menggunakan Akta Jual Beli hanya saja belum balik nama harus diajukan balik nama terlebih dahulu ke atas nama penjual sekarang. Jika tidak menggunakan AJB bisa dengan menghadirkan pemilik yang dulu yang namanya tercantum di sertifikat. Jadi jual beli seakan-akan dari pemilik lama ke anda.
      Biaya-biaya yang bisa saya cantumkan hanyalah berupa pajak-pajak. Penjual diwajibkan membayar PPH sebesar 5% dari transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar) dan pembeli diwajibkan membayar BPHTB yang besarnya juga 5% dari nilai transaksi atau NJOP setelah dikurangi terlebih dahulu dengan pengurangan yang sesuai dengan daerahnya. Biaya lainnya hanya berupa biaya akta yang besarnya lebih kurang 1% dari nilai transaksi dan biaya balik nama yang bersifat negotiable.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • June 12, 2014 at 2:24 am
    Permalink

    terima kasih atas nfonya..mu nanya nih kalok jual beli hanya sampai kepala desa itu sah gak.. sertifikat tanah juga tidak ada, trims bantuannya

    Reply
  • June 30, 2014 at 12:13 pm
    Permalink

    Assalammualaikum.
    Saya mau jual tanah, tp anak2 saya menuntut haknya sedangkansertifikat atas nama saya. Apakah jual beli saya bisa dibatalkan mereka. (suami saya tlh meninggal)
    Mohon penjelasannya

    Reply
    • June 30, 2014 at 3:30 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam Wr Wb,
      Hukum kita menganut sistem percampuran harta apabila sudah terikat dalam tali perkawinan, kecuali ada perjanjian kawin. Dalam kasus Bu Dewi Nur memang anak-anak memiliki hak setengah dari nilai harta warisan tersebut dimana hak mereka mewakili hak dari ayah mereka atau suami dari Ibu Dewi Nur yang sudah meninggal. Mengenai nama yang tercantum dalam sertifikat tidak mempengaruhi kepemilikan harta tersebut, sama saja apabila sertifikat tercantum atas nama suami atau atas nama istri saja. Dalam praktek jual beli terhadap tanah warisan tersebut diperlukan persetujuan dari anak-anak sehingga jual beli tidak bisa dilaksanakan apabila tidak ada persetujuan dari anak-anak tersebut.
      Demikian semoga membantu

      Reply
  • July 4, 2014 at 6:12 am
    Permalink

    Ass.. Mau tanya saya beli rumah pas uang muka pemiliknya masih hidup, pas mau dilunasi udah meninggal. gimana ya bikin surat perjanjian jual belinya? boleh ga minta diemailkan contohnya. terima kasih sebelumnya

    Reply
    • August 11, 2014 at 3:06 pm
      Permalink

      Jika pembayaran DP diikuti dengan penandatanganan Akta Pengikatan Jual Beli maka Bapak tinggal mengikuti pasal-pasal dalam akta tersebut. Jika hanya berupa komitmen atau Pengikatan Jual Beli di bawah tangan maka untuk melanjutkan proses Bapak harus berhubungan dengan ahli warisnya

      Semoga membantu

      Reply
  • August 21, 2014 at 7:09 am
    Permalink

    apa perlu hitam di atas putih, jika penjual sering didapati ragu pastinya tingkat penwaran?

    Reply
  • August 24, 2014 at 1:52 am
    Permalink

    terima kasih atas informasinya.
    maaf mau tanya,,kenapa ya misal membuat sertifikat tanah membutuhkan waktu yang sangat lama.,padahal sudah habis banyak biaya,karena sebenarnya lewat jasa orang.,mohon pencerahannya rincian biaya dalam pembuatan sertifikat tanah??terima kasih sebelumnya..

    Reply
  • August 26, 2014 at 4:48 pm
    Permalink

    Assalamualaikum. Saya mau bertanya mengenai perkara rumah peninggaln mama saya tpi sertifikat aslinya ada di adik tirinya yaitu Tante saya sedangkan Tante saya itu sudh engga ada dn sertifikat aslinya hilang trus bagaimana caranya untuk mengurusnya soalnya saya tidak tau caranya saya ini anak Satu-satunya Otomatis saya ini ahli waris yg sah…tpi anak dri adik tiri mama saya mengambil hak saya jdi bagaimana saya bingung…, kira2 dikantor PBB ada foto copyan

    Reply
  • August 27, 2014 at 4:27 am
    Permalink

    Assalamualaikum,
    Saya mau tanya saya kan mau beli rumah sedangkan rumah tersebut belum memiliki sertifikat. ⱭPª saja yg diperlukan untuk jual beli apabila kondisi nya seperti itu? Dan bagaimana nanti ke depan nya apabila saya mau membuat sertifikat rumah tersebut ⱭPª saja yang diperlikan. Terima kasih

    Reply
  • September 10, 2014 at 10:05 am
    Permalink

    Saya mau tanya, saya mau menjual tanah kavling atas nama saya yang saya beli sendiri setelah saya menikah, suami pengangguran dan tidak pernah memberikan nafkah, sekarang dia pergi entah ke mana saya tidak tahu dan tidak bisa dihubungi, bagaimana proses akta jual belinya, terima kasih

    Reply
  • September 12, 2014 at 3:13 am
    Permalink

    Siang pak, numpang tanya :
    Kalau PPJB rumah yg masih nyicil dengan developer, di tengah jalan nama pengen diganti ke nama anak atau saudara kandung, apakah pergantian nama tersebut harus membayar BPHTB ? padahal belum ada AJB. Terima kasih atas penjelasannya pak Asriman.

    Reply
  • September 29, 2014 at 5:12 am
    Permalink

    Siang pak, ijin bertanya :
    Mengenai salah satu persyaratan penjual dalam AJB adalah menyediakan foto copy NPWP.
    Kalau Nama pemilik di sertifikat Hak Milik adalah wanita sudah berusia 75 tahun dan tidak memiliki NPWP dan tidak memiliki aktifitas produksi lagi, apakah diwajibkan memiliki NPWP dalam pengurusan AJB atas rumah yang dijualnya.

    Terima kasih sebelumnya untuk penjelasan dari Pak Asriman.

    Reply
    • September 30, 2014 at 10:04 pm
      Permalink

      Tetap diwajibkan memiliki NPWP walaupun sudah lanjut usia. Pembuatan NPWP saat ini bisa ditunggu di kantor pajak setempat. Laporan pajaknya nanti bisa dibuat nihil saja.

      Terima kasih

      Reply
  • October 17, 2014 at 2:14 am
    Permalink

    pagi pak..
    saya mau menanyakan, jika pihak penjual tidak memiliki buku/akta nikah dan KK masing-masing suami istri ini pisah (suami kk sendiri, istri kk bersama dengan anak-anak) apakah jual bisa dilaksanakan dan apabila bisa apa yang harus kita lakukan untuk proses jual beli tersebut pak..?
    dari penjelasan pihak kedua mereka melangsungkan pernikahan hanya dengan adat tidak ada surat menyurat apapun tentang pernikahan mereka..
    mohon penjelasannya pak, apa yang harus kita lakukan..?
    terimakasih, mohon penjelasannya pak..

    Reply
    • October 18, 2014 at 1:56 am
      Permalink

      Secara hukum mereka tidak ada perkawinan, artinya atas tanah tersebut dianggap hanya milik pihak yang tercantum dalam sertifikat. Jadi jika pihak tersebut ingin menjual tidak memerlukan persetujuan dari pihak lain. Dalam komparisi akta dicantumkan bahwa yang bersangkutan tidak pernah melangsungkan perkawinan secara hukum Indonesia.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • October 21, 2014 at 12:49 pm
    Permalink

    Malam, saya mau tanya. Ibu saya mau jual rumah,rmh tsb berada d komplek baru dlu dibeli alm. Ayah namun sertifikat hak miliknya atas nama ibu. Saat ke notaris ibu sy hanya buat SHM tanpa ada AJB dan Imb. Apa ibu saya harus buat Ajb dlu sbln transaksi jual beli

    Reply
    • October 21, 2014 at 10:42 pm
      Permalink

      Karena SHM sudah atas nama Ibu maka untuk menjual tanah tersebut bisa langsung dilakukan. AJB nantinya akan ditandatangani oleh ahli waris dari Ayah, yaitu Ibu dan anak-anaknya.

      Semoga membantu

      Reply
  • November 1, 2014 at 10:19 am
    Permalink

    sore pak,saya mau tanya saya mau membeli rumah di surabaya cuma rumah tersebut masih dalam proses kpr dan akan dilunasi oleh pemilik tetapi menunggu pembayaran dari saya ( posisi bank kpr ada di makasar ). apa yg harus saya lakukan agar saya tidak tertipu / memiliki dasar hukum yg kuat buat saya dikarenakan jumlah uang muka untuk pelunasan cukup banyak (rencana penjual sendiri yg akan mengurus ke makasar ) .. terima kasih

    Reply
    • November 1, 2014 at 2:53 pm
      Permalink

      Dear Pak Dedy,
      Kondisi ini bisa disiasati dengan bantuan notaris. Jadi silahkan Bapak melunasi hutang pemilik ke bank sehingga keluar surat roya. Tetapi sertifikat aslinya nanti akan diambil oleh notaris sehingga tidak ada peluang pemilik akan berbuat curang. Setelah sertifikat di kantor notaris bisa dilakukan transaksi dengan melengkapi jumlah pembayaran ke pemilik dipotong dengan bantuan pelunasan hutang pemilik ke bank.
      Tetapi pemilik musti setuju dan percaya bahwa notaris berada di posisi netral yang akan membantu proses transaksi.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • November 2, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Malam pak maaf mau tnya sedikit aku berniat sembeli sebuah rmh Surat2 AJB notaris-tanda tangan Ahli waris sm Riwayat tanah tersebut tpi PBB tidak adamenurut penjual itu tanahnya asalnya dari Girik yg saya tnyakan apakah bisa di buat Sertifikat klo surat2 PBB tidak ada terima kasih

    Reply
    • November 2, 2014 at 9:54 pm
      Permalink

      Membuat sertifikat harus melampirkan SPPT PBB tahun terakhir. SPPT PBB tersebut bisa diajukan di Kantor Pelayanan Pajak setempat. Jadi sebelum diajuin permohonan sertifikat harus dilakukan pengajuan permohonan SPPT PBB terlebih dahulu. Tanpa adanya PBB permohonan sertifikat tidak bisa diajukan.
      Permohonan SPPT PBB cukup melampirkan alas hak atau bukti kepemilikan dan foto copy KTP dan KK pemilik saat ini.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

  • Pingback: www.asriman.com » Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

  • Pingback: www.asriman.com » Begini Cara Perusahaan Menjual Tanah

  • November 8, 2014 at 11:15 am
    Permalink

    Saya mau tanya bang…saya ingin membeli tanah berikut bangunan sebuah rumah. Dan tidak memiliki sertifikat. Tanah trsbut hanya memiliki ajb saja..gimana untuk solusinya?

    Reply
    • November 8, 2014 at 9:41 pm
      Permalink

      Tanah dengan alas hak berupa AJB saja bisa dijual belikan. Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke kantor pertanahan setempat. Sebaiknya kosultasi dengan notaris setempat.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:12 am
    Permalink

    Bang, saya mau tanya
    kalo pemblokiran sertifikat bisa dilakukan gak bang, kalo sertifikatnya masih di BTN?

    Reply
    • November 14, 2014 at 11:56 pm
      Permalink

      Bisa memblokir sertifikat dengan melampirkan alasan pemblokiran. BPN akan melihat apakah blokir tersebut bisa diterima.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:56 am
    Permalink

    Selamat siang,
    Saya barusan membeli tanah dan sertifikat dibuat atas nama saya. Saya berencana agar balik nama sertifikat menjadi milik istri saya. Bagaimana sebaiknya prosesnya dan berapa biaya yang dibutuhkan?
    Terima kasih.

    Reply
    • November 15, 2014 at 12:01 am
      Permalink

      Balik nama sertifikat bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah dll. Tapi balik nama dari suami ke istri tidak bisa dilakukan.

      Reply
  • November 15, 2014 at 5:29 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,

    Solusi atau bagaimana cara mensiasati agar bisa dibalikkan nama dari suami ke istri. Mengingat dana mayoritas dari pemberian orang tua istri. mertua saya dan sudah terlanjur memakai nama saya sebagai suami. Dab ternyata mertua menginginkan tanah tersebut atas nama istri.
    Terima kasih.

    Reply
    • November 16, 2014 at 1:48 am
      Permalink

      Jual beli suami istri itu dilarang undang-undang pak, seperti tercantum dalam Pasal 1467 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”)
      Kalau keinginan itu tetap akan dilaksanakan, cara yang bisa ditempuh adalah menjual dulu objek itu kepada orang lain kemudian dijual lagi kepada istri Bapak. Resikonya Bapak harus membayar pajak-pajak jual beli seperti BPHTB dan PPh.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 7, 2014 at 1:20 pm
    Permalink

    Dear Pak Asriman…
    saya mau beli tanah dri seorang tngan kedua. Tpi sertifikat msh atas nama pemilik pertama. Kira2 pajak jual beli yg nanggung saya atau penjual dgn pemilik setifikat?
    Mksh

    Reply
    • December 9, 2014 at 1:07 am
      Permalink

      -Jika dibuat akta jual beli dari orang pertama kepada pembeli sekarang, pajak penjual dibuat atas nama orang yang namanya di sertifikat. Uangnya terserah dari siapa saja. Dan pajak pembeli ditanggung oleh pembeli sekarang.
      -Jika sertifikat dibaliknama terlebih dahulu ke atas nama orang kedua, orang kedua juga dikenakan pajak-pajak selayaknya jual beli. Orang pertama sebagai penjual dan orang kedua sebagai pembeli. Kemudian balik nama ke atas nama orang ketiga atau Bapak Shidiq maka pajak-pajak dibayarkan lagi, dimana orang kedua sebagai penjual dan Bapak sebagai pembeli.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 10, 2014 at 3:56 am
    Permalink

    Saya dalam proses pembelian rumah second melalui KPR. saat ini KPR saya sudah disetujui. Pemilik rumah berdomisili jauh di Sulawesi sedangkan saya dan rumah yang akan saya beli di Bekasi. Untuk proses AJB notaris meminta penjual menyerahkan dokumen asli sertifikat, PBB dan IMB untuk di cek ke BPN. Tapi si penjual tidak mau menyerahkan dengan alasan takut tertipu,dan hanya mau menyerahkan kalau saya membayar DP dulu 50%. Padahal saya sudah membayar tanda jadi sebesar 6 juta sebelum KPR saya di setujui. Apa yang harus saya lakukan Pak. Supaya transaksi ini bisa tetap berjalan tanpa merugikan salah satu pihak. Terima kasih. Salam

    Reply
    • December 11, 2014 at 12:53 am
      Permalink

      Dear Ade,
      Tahapan jual beli memang harus menyerahkan asli dokumen ke notaris supaya dicek ke instansi berwenang. Sangat keterlaluan penjual itu sampai tidak percaya kepada notaris. Harusnya dia percaya ke Notaris. 🙂
      Kalau percaya sama penjual ya turuti kemauannya. Kalau ragu mengenai kejujuran penjual itu kita harus mengambil sikap karena apa jaminannya sertifikatnya benar, sementara ia sudah minta uang 50%. Sangat beresiko bagi pembeli cara seperti ini.

      Reply
  • March 18, 2015 at 3:07 am
    Permalink

    Selamat pagi saya beli rumah masih AJB atas nam orang lain dan setahun kemudian orang tersebu meninggal akan tetapi masih ada suami dan anaknya ,bagaimana saya mengurus perubahan AJB ke SERTIFIKAT sedangkan AJB tersebut belum atas nama saya (3 thn ini PBB saya yg membayarkannya) terima kasih (indah ciganjur jak-sel)

    Reply
    • March 20, 2015 at 1:46 am
      Permalink

      Jika AJB terakhir masih atas nama penjual, maka wajib dibuat lagi AJB ke pembeli sekarang. Penandatangan AJB adalah ahli waris dari orang yang meninggal tersebut yaitu anak dan suaminya. Setelah AJB ditandatangani maka bisa langsung diajukan permohonan sertifikat ke BPN.

      Reply
  • April 7, 2015 at 9:59 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum Wr,wb

    salam kenal pak Asriman, dari saya,

    untuk konsultasi dan pengurusan dengan memakai biro jasa bapak, bisa dihubungi di no telepon berapa ya pak.

    terima kasih sebelumnya,

    salam sukses.

    Dahnan

    Reply
  • April 8, 2015 at 4:01 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum wr. Wb,
    Salam kenal pak Asriman. Saya berencana membeli sebidang tanah, dengan status tanah tsb bersertifikat atas nama si istri. Harta tsb merupakan harta perolehan dr si istri (bekerja diluar negeri) akan tetapi msh terikat status perkawinan (pisah tp belum cerai). Thn 2007, dilakukan proses perceraian melalui pengacara dan pengurusan sertifikat, proses sertifikat selesai ketika proses cerai msh berlangsung. Apakah otomatis tanah tsb msh mrpkan harta bersama (gono gini) meskipun itu murni dr jerih payah si istri/perempuan? Apa yg perlu dilakukan jika saat ini si suami tidak diketahui rimbanya dan si istri ingin menjual tanah tsb? Terima kasih.

    Reply
  • April 13, 2015 at 6:18 am
    Permalink

    mau tanya dong.
    aku beli rumah kena bea balik nama dua kali.
    soalx awalx dulu developer beli tanah dari dua kepemilikan

    itu wajar gak sih?
    soalx saya baru tau pas mau akad
    gak dikasih tw dari awal.

    trus bisa gak mereka gabungin dulu biar jd satu nama.
    baru ke saya.

    Reply
  • May 15, 2015 at 2:45 pm
    Permalink

    Selamat malam…
    Tanah yang masih berupa segel di partial ukuran pembuatan sertifikatnya bgaimana proses dn prosedur pembuatannya ya..
    Contoh : satu segel ukuranya 1 ha, mau di buat sertifikat ukurannya hny 10×10 meter saja, jadi gmn flow prosesnya ya.. mohon masukannya..

    Thanks

    Reply
  • June 23, 2015 at 3:50 pm
    Permalink

    yth pak Asriman,

    Ibu saya menhibahkan rumah dgn shm pd thn 2007, sedangkan saya menikah dgn wna thn 1999 dan tidak memiliki perjanjian pra nikah.
    oleh notaris di sarankan menggunakan ktp saya yg masih berstatus blm menikah, yang kebetulan saat itu memang ktp saya masih blm di rubah.Dan sekarang administrasi ktp dan kk saya sudah menikah.

    Saya sangat khawatir dengan status rumah ini karena saya berniat untuk menjualnya, karena saya tidak mempunyai perjanjian pranikah, resiko dan konsekuinsi apa yg akan terjadi?

    Terima kasih banyak atas waktunya

    Reply
    • June 25, 2015 at 11:06 pm
      Permalink

      Jika harta didapatkan berdasarkan hibah maka harta tersebut bukan merupakan harta gono gini melainkan harta bawaan walaupun didapat pada masa pernikahan. Jika akan menjual maka tidak diperlukan persetujuan suami.
      Saya menyarankan hindari menggunakan data yang tidak valid.

      Demikian semoga membantu.

      Reply
  • June 28, 2015 at 8:36 pm
    Permalink

    saya tinggal didesa
    baru-baru ini saya membeli pekarangan…
    namun dari kelurahan saya hanya mendapatkan surat perjanjian jual-beli pekarangan,
    bagaimana saya bs meneruskan untuk balik nama sertifika
    terima kasih

    Reply
  • August 10, 2015 at 6:39 am
    Permalink

    Saya beli rumah kavling dg AJB Notaris. Kalau saya rumah jadi SHM saya harus ke notaris lagi atau langsung BPN?

    Reply
    • August 12, 2015 at 10:50 pm
      Permalink

      Sebaiknya ke Notaris terlebih dahulu, selanjutnya Notarislah yang mengurus segala sesuatunya ke BPN

      Reply
  • September 9, 2015 at 6:20 am
    Permalink

    Saya ada rumah warisan dari orang tua… Tapi tidak ada surat/sertifikat apa2 sama sekali ( AJB juga tidak ada) cuma ada bukti pembayaran PBB selama +/- 30 tahun… Pertanyaannya apakah bisa rumah tsb dibuatkan sertifikatnya?
    Terima kasih

    Reply
  • October 5, 2015 at 7:12 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum

    Mohon pencerahannya, bapak saya membeli rumah (sertifikat masih HGB) ditahun 2009 semua persyaratan komplit (akta jual beli notaris, PPAT, dll) namun sertifikat belum dibaliknama dikarenakan pada waktu itu pajak jual beli belum dibayarkan. Sekarang bapak saya sudah meninggal dunia dan belum sempat membalik nama sertifikat tersebut mohon sarannya apa yang harus saya lakukan untuk proses balik nama tsb mengingat diakta jual beli atas nama bapak, dan sampai sekarang pajak jual beli tsb di bayar.
    terima kasih.

    Reply
  • October 13, 2015 at 6:12 am
    Permalink

    Pak saya mau nanya,saya mau membeli tanah,tapi si penjual cuma ada surat pajak tanah aja,surat yg lain gak ada,gimana pak

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:43 am
      Permalink

      Minta si pemilik supaya tanah di sertifikatkan dulu pak.

      Reply
  • October 22, 2015 at 9:42 am
    Permalink

    Sore pak…
    Mohon pencerahan pak krn sy tdk paham.
    Saat ini posisi rumah berencana untuk di jual.status surat kini masi AJB an alm mama saya(tlh meninggal 3 thn ll).saya anak ke dua tetapi kk saya dan papa juga sdh meninggal,otomatis sy sbg ahli waris.kelak kalau ada yg beli rumah peningalan alm bgmn ya pak? Dan 1 lagi,dahulu alm mama sy beli rmh ini sy baca dari ajb luas tanah dgn di pbb berbeda.saya gak ngerti soalnya pak nanti klo ada yg mau beli bgmn.terima kasih

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:30 am
      Permalink

      Buat surat keterangan waris terlebih dahulu. Surat keterangan waris dari orang yang namanya tercantum dalam AJB terakhir. Jika mau menjual sebaiknya datang ke kantor PPAT setempat

      Reply
    • April 14, 2016 at 3:17 pm
      Permalink

      Selamat malam pak. Saya mau tanya apakah saya bisa membuat ajb, dengan surat segel.

      Reply
      • April 14, 2016 at 11:41 pm
        Permalink

        AJB atas tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta PPAT

        Reply
  • October 23, 2015 at 3:33 am
    Permalink

    Pak saya mohon penjelasan nya saya mau beli tanah di daerah kampung sumedang,tapi si penjual cuma ada surat pbb dan data data dari desa setempat,yg menyatakan tanah tsb milik si penjual, apa yg harus saya lakukan pak,

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:26 am
      Permalink

      Silahkan datang ke BPN setempat dengan membawa surat-surat tanah yang dipunyai. Nanti BPN akan memberi penjelasan tentang apa yang harus dilakukan dan dilengkapi jika ingin membeli tanah dan membuat sertifikatnya.

      Reply
  • Pingback: Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat | www.asriman.com

  • November 7, 2015 at 3:18 pm
    Permalink

    Assllamualaikum..pak saya mau bertanya..saya mau balik nama..dari tanah yg dberikan pakdhe bpk saya.sdngkn pakdhe dan bpk saya sdh meninggal.sertifkt atas nama anak pakdhe bpk saya.stlh bpk saya meninggal sertfkt dbrkn kpd saya.jika sertifikat mau saya ganti dg pemilikan saya.itu msk ke hibah ato jual beli..brp biayablek nama dan apa sj syaratny..

    Reply
    • November 9, 2015 at 1:16 am
      Permalink

      Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakaatuh…
      Peralihannya bisa dibuatkan Akta Hibah atau Akta Jual Beli. Akta Hibah sebagai dasar baliknama karena memang tidak ada penerimaan uang dalam prosesnya tapi pajak-pajaknya sama besarnya dengan jual beli.
      1. Kalau biaya tergantung besarnya NJOP dan lokasi rumahnya, silahkan konsultasi ke PPAT daerah setempat.
      2. Syarat baliknama:
      -asli sertifikat
      -foto kopi PBB tahun berjalan
      -foto kopi KTP dan KK para pihak
      -membayar PPH final
      -membayar BPHTB

      Reply
  • November 17, 2015 at 4:39 am
    Permalink

    siang pak, saya lagi kebingungan soal pembelian rumah, saya dan suami akan membeli rumah dan sudah membayar BPHTB, di sabtu ini kami menjadwalkan akan penandatangan AJB di notaris, dan kami sepakat untuk memakai nama suami…. dan masalahnya KTP suami belum dirubah (status belum menikah) kami sdh menikah 4 tahun… apakah data istri tidak di perlukan? pihak notaris tidak meminta KTP saya dan surat nikah kami, apakah rumah ini nantinya bisa dijual sendiri oleh suami tanpa persetujuan saya (istri) ?? apa dampaknya untuk harta perkawinan yg di beli selama masa perkawinan jika proses pembelian tersebut ktpnya belum menikah? … terima kasih

    Reply
    • November 17, 2015 at 11:11 pm
      Permalink

      Dalam jual beli tanah dan bangunan sebagai pembeli memang tidak diperlukan KTP suami/istri. Suami bisa menjual sendiri rumah tersebut nantinya tanpa persetujuan istri dengan cara mengaku sebagai orang yang belum menikah ke PPAT nantinya dengan bukti bahwa KTP-nya masih berstatus belum menikah.
      Tapi istri nanti bisa menuntut rumah tersebut sebagai harta gono-gini dengan bukti merujuk kepada tanggal menikah di buku nikah dan tanggal perolehan rumah tersebut seperti tercantum di Akta Jual Beli.

      Reply
      • December 28, 2016 at 1:21 am
        Permalink

        Nah ini sama kasusnya dengan saya . Mau nerusin tanya nih om . Kalo saja suami bilang istri saya gak bakal minta harta gono gini wong itu tanah dibeli sebelum menikah . Dan Shmnya hilang pas pindahan rumah . Jadi buat Shm baru setelah menikah . Itu gimanna ?

        Reply
        • December 28, 2016 at 2:10 am
          Permalink

          Harta tersebut bukanlah harta gono gini. Ketika permohonan sertifikat baru tidak diperlukan informasi apakah sertifikat tersebut sebagai harta gono gini atau tidak.
          Perlunya kepastian bahwa harta tersebut adalah harta gono gini atau tidak adalah ketika akan menjual tanah tersebut atau akan (maaf) bercerai-jangan sampai ya. 🙂

          Supaya tidak dianggap sebagai harta gono gini, si suami jangan lupa terus simpan bukti bahwa tanah tersebut didapat sebelum pernikahan. Biasanya di dalam sertifikat yang sudah selesai diurus tersebut akan ada riwayat asal dari sertifikat.
          Nah, riwayatnya itu harus nyambung dengan bukti yang dipegang bahwa harta tersebut adalah harta suami bukan harta gono gini.

          Reply
        • December 28, 2016 at 2:11 am
          Permalink

          Harta tersebut bukanlah dianggap sebagai harta gono gini. Ketika permohonan sertifikat baru tidak diperlukan informasi apakah sertifikat tersebut sebagai harta gono gini atau tidak.
          Perlunya kepastian bahwa harta tersebut adalah harta gono gini atau tidak adalah ketika akan menjual tanah tersebut atau akan (maaf) bercerai-jangan sampai ya. 🙂

          Supaya tidak dianggap sebagai harta gono gini, si suami jangan lupa terus simpan bukti bahwa tanah tersebut didapat sebelum pernikahan. Biasanya di dalam sertifikat yang sudah selesai diurus tersebut akan ada riwayat asal dari sertifikat.
          Nah, riwayatnya itu harus nyambung dengan bukti yang dipegang bahwa harta tersebut adalah harta suami bukan harta gono gini.

          Reply
  • November 30, 2015 at 4:14 am
    Permalink

    Pak maaf saya mau nanya. Saya mau beli tanah di Jaksel tpi saya domisili di Jakbar. Apakah sy harus mencari PPAT yg berlokasi di Jaksel? Apakah PPAT di Jakbar tidak bisa? 1 lagi pak, sy juga mau beli tanah di Lombok. Apakah sy tidak bisa pake jasa PPAT di Jkt? Peraturan sebenarnya bgmn pak. Krn sy bingung mau cari PPAT. Tks

    Reply
    • November 30, 2015 at 8:55 am
      Permalink

      Untuk peralihan atas tanah dan bangunan atau Jual Beli harus dibuat oleh PPAT dimana lokasi tanah berada. PPAT bertugas untuk tiap daerah tingkat dua. Jadi untuk tanah yang di Jakarta Selatan harus dibuat oleh PPAT di Jakarta Selatan juga, tidak dipengaruhi oleh domisili si pembeli.
      Biasanya PPAT di daerah manapun mempunyai kenalan atau relasi sesama PPAT di tiap-tiap daerah. Jadi cukup Bapak datang ke PPAT yang Bapak kenal di wilayah tempat tinggal Bapak maka PPAT tersebut bisa mencari dengan PPAT di wilayah lainnya di seluruh Indonesia.

      Reply
  • December 8, 2015 at 8:33 am
    Permalink

    Sore Pak!
    Saya beli Rumah di daerah Cikarang Bekasi yg masih proses KPR BTN baru jalan 1 tahun pada tahun 2010 dari rekan kerja Saya.karena rekan kerja saya mau pindah ke Jogjakarta.tapi tidak dengan AJB.
    sampe sekarang yg bayar angsuran KPR saya.
    Sekarang saya mau melunasi Rumah tersebut sekalian Balik nama sertifikat.
    Apa saja yang harus saya lakukan dan syaratnya apa saja?
    Posisi Penjual saat ini sudah pindah ke Daerah Jogja dan sudah bersetatus menikah +- sudah 5 tahun.
    Untuk proses pelunasan rencana saya akan mendatangkan penjual ke BTN Bekasi.
    apakah istri penjual harus ikut pada saat proses pelunasan dan pengambilan sertifikat serta proses balik nama.KTP penjual sudah ktp Jogja.mohon pencerahanya terima kasih…

    Reply
  • Pingback: Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM | www.asriman.com

  • February 8, 2016 at 10:20 pm
    Permalink

    hi, saya mau beli tanah tapi surat tanah masih status sporadik, untuk memastikan tanah itu tidak dalam sengketa, langkah-langkah apa yang harus saya lakukan?

    Reply
    • February 10, 2016 at 12:15 am
      Permalink

      Untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat bisa dilakukan pengecekan status tanah ke kantor desa dan kecamatan. Jangan lupa tanya-tanya juga ke tetangga tanah tentang riwayat tanah. Pejabat desa dan tetangga akan memberikan keterangan jika ada sengketa atas tanah dimaksud.

      Reply
  • February 12, 2016 at 1:02 pm
    Permalink

    Mohon tolong Pak,

    Sebagai WNA saya tidak boleh beli tanah.Dengan uang saya dan istri (wni) saya beli tanah dengan sertifikat atas nama saudara. Bukti itu adalh kepemilikan kami dibikin dengan akta notaris. Pertanyaan saya, seberapa kuat perjanjian ini bila saya ingin menjual dll, (mengingat sertifikat tidak atas nama kami).

    Terima kasih atas jawabannya

    Reply
    • February 13, 2016 at 12:00 am
      Permalink

      Perjanjian yang dibuat dengan akta notaris berfungsi sebagai bukti otentik. Hanya saja untuk menjual tanah tersebut harus dilakukan oleh orang yang namanya tercantum di sertifikat. Dalam proses jual beli atau penandatanganan akta jual beli, pemilik asli (WNA) tidak ada fungsinya.
      Semoga membantu

      Reply
  • February 26, 2016 at 12:07 pm
    Permalink

    Assalamualaikum
    Selamat Malam Pak

    Mohon informasi dan sarannya mengenai pembelian rumah second

    Saya Dwi dan sudah bersuami
    Kami berniat membeli rumah second tetapi penjual masih ada cicilan rumah tersebut ke Bank (KPR)

    Kami ingin melunasinya.
    Lalu setelah itu kami balik nama atas nama kami.
    Kira-kira berapa lama proses balik nama tersebut,?

    serta biaya-biaya apa saja yang harus kami tanggung untuk pembayaran ke PPAT,?

    Mohon bantuannya pak.
    Terima Kasih.

    Reply
    • February 26, 2016 at 10:20 pm
      Permalink

      Langkah-langkahnya:
      1. Lunasi kredit si pemilik ke bank
      2. Transaksi jual beli di PPAT
      3. Balik nama ke BPN (oleh PPAT)

      Biaya-biaya:
      1. BPHTB (+/- 5%)
      2. Biaya Akta Jual Beli (+/- 1%, negotiable)
      3. PNBP (+/- 1 per-mile)
      4. Biaya Balik Nama (Negotiable ke PPAT)

      Lama waktu pengurusan jika semua syarat lengkap paling lama 2 minggu

      Reply
  • April 14, 2016 at 6:17 am
    Permalink

    selamat siang pak,saya mau tanya,saya beli rumah seharga 100jt,tp tidak dihadapan notaris,cuma saksi2,rmhnya blm sertifikat,baru ajb,nah saya ingin balik nama ajb dulu baru ke sertifikat,apa aja ya pak persyaratannya,kira2 berapa duit,terima kasih

    Reply
    • April 14, 2016 at 11:48 pm
      Permalink

      Jika tanahnya masih berupa girik, bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dengan salah satu saksi adalah kepala desa atau lurah.
      Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke BPN.

      Bisa juga dibuatkan Akta Notaris Pengikatan Jual Beli. Dibarengi pengurusan sertifikat oleh pemilik, nah pelaksanaan AJB setelah sertifikat selesai.

      Reply
  • April 20, 2016 at 10:39 am
    Permalink

    Adik saya punya ajb tanah lalu nikah punya anak satu, adik saya&uaminya meninggal anaknya ikut saya. Surat kematian keduanya sudah tidak ada. AJb tanah mau saya sertifikatkan atas si anak tapi usinya baru 10 thn gimana caranya?

    Reply
    • April 21, 2016 at 3:13 am
      Permalink

      1. Buat surat keterangan kematian atas nama kedua orang tuanya
      2. Buat surat keterangan waris
      3. Buat penetapan pengadilan dari anak di awah umur kepada Anda untuk mengurus sertifikat tanah
      4. Ajukan permohonan atas nama anak di BPN setempat

      Reply
  • June 3, 2016 at 11:44 am
    Permalink

    saya mau tanya, prosedur dan tata cara balik nama untuk:
    sertifikat rumah
    sertifikat tanak
    balik namanya ke istri dari suami yg uda meninggalan.

    thanks

    Reply
    • June 4, 2016 at 12:55 am
      Permalink

      1. Sertifikat rumah dan sertifikat tanah adalah sama. Caranya silahkan baca lagi di artikel di atas
      2. Baliknama sertifikat atas nama suami yang sudah meninggal ke istrinya adalah dengan cara melampirkan surat keterangan waris dari suami.
      Catatan: Baliknama tersebut tidak bisa hanya ke atas nama istri saja, tetapi ke atas nama seluruh ahli waris yang tercantum dalam surat keterangan waris. Artinya jika mereka sudah memiliki anak, maka nama seluruh anak-anaknya juga tercantum di dalam sertifikat.

      Reply
  • June 19, 2016 at 1:48 pm
    Permalink

    Sy ingin menanyakan apakah sy bisa menjual tanah yg sy dapatkan dari mahar/mas kawin dr suami? Karena kami sudah bercerai, sertifikat masih atas nama suami. Dan suami tidak pernah membuat surat penyerahan tanah mahar tersebut secara resmi kepada saya. Tetapi di buku nikah disebutkan mahar tanah tersebut, tetapi ada masalah lg luas tanah di buku nikah berbeda dengan luas tanah di sertifikat. Mohon petunjuknya.

    Reply
    • June 20, 2016 at 3:59 pm
      Permalink

      Untuk mengalihkan hak harta suami ke istri yang sudah bercerai bisa dengan putusan pengadilan tentang pembagian harga gono gini. Dalam putusan tersebut harus menunjuk dengan jelas harta yang menjadi hak istri. Berdasarkan itu bisa diajukan baliknama sertifikat ke BPN.
      Kalau perbedaan luas tanah sudah masuk kepada hal teknis, yang penting adalah objeknya sama. Dalam hal ini objeknya adalah nomor sertifikat.
      Untuk lebih jelasnya silahkan konsultasi ke BPN setempat.

      Reply
      • June 20, 2016 at 8:57 pm
        Permalink

        Itu yang jd masalah pak, saat kami bercerai tahun 2012 dulu tidak ada pembagian harta gono gini. Karena usia perkawinan kami sangat singkat. Jd tidak ada harta gono gini di putusan pengadilan.

        Reply
        • June 26, 2016 at 4:29 am
          Permalink

          Kira-kira solusinya gimana ya pak? Karena sy tidak punya surat penyerahan dr suami atas tanah itu walaupun itu mahar, dan tidak ada harta gono gini jg di putusan pengadilan.
          Apakah sebaiknya saya kembalikan saja sertifikatnya ke mantan suami?

          Reply
          • June 26, 2016 at 6:04 am
            Permalink

            Jika suami masih bisa ditemui dan berniat baik menyerahkan properti tersebut bisa dibuat AJB. Jadi dasar peralihannya adalah Akta Jual Beli.

          • June 26, 2016 at 6:47 am
            Permalink

            Tapi sepertinya suami berat untuk memberikan pak, karena saya sebagai istri yang menggugat cerai (dalam hukum islam disebut khulu), dan suami tidak pernah menggauli saya (qabla dukhul). Apakah ada cara lain yg bisa sy gunakan untuk menguasai properti tersebut? Terima kasih

          • June 27, 2016 at 2:21 pm
            Permalink

            Solusinya bisa dengan memohonkan putusan/penetapan pengadilan. Nanti pengadilan yang memutuskan apakah harta itu dianggap sebagai mahar dan menjadi hak istri.

  • June 24, 2016 at 7:18 am
    Permalink

    Mohon Pencerahannya,

    Saya mau buat akta jual beli sekalian balik nama sertifikat. Rumah dibeli atas nama kakak saya dan saya yang melakukan pembayaran. Sampai saat ini kami belum ada sertifikat kepemilikan. Saya coba tanya ke orang legal, untuk buat sertifikat, dan beliau kasi solusi untuk mengalihkan hak dari kakak ke orang tua lalu dari orang tua ke saya, sehingga tidak perlu ada biaya kayak jual beli (Pph 5 % dan administrasi, yang biasanya untuk penjual). Pertanyaannya, apakah hal tersebut benar dan bisa dilakukan ?

    yang kedua, komponen biaya yang harus saya tanggung adalah sbb:
    1 bea akta jual beli
    2 bea pemisahan dan balik nama
    3 bea bali nama penerimaan kas negara
    4 BPHTB / SSB
    5 Kekurangan pajak PPH

    Point 1 – 4 saya sudah agak jelas, nah untuk yang point ke 5 (Kekurangan pajak PPH), yang rumusnya adalah harga 5% x (NJOP – Harga pembelian netto), apakah memang menjadi tanggung jawab saya ? dan apakah memang benar ada komponen biaya itu ?

    Mohon pencerahannya.
    Terima kasih.

    Reply
    • June 25, 2016 at 4:46 am
      Permalink

      -Bisa dilakukan hibah dari kakak ke orang tua terlebih dahulu, orang tua dikenakan BPHTB 5% (NJOP-NPOPTKP).
      -Hibah dari orang tua ke anak lagi, si anak dikenakan BPHTB 5% (NJOP-NPOPTKP).
      Milihat ini jumlah pajak yang ditanggung untuk peralihan hak dikenakan pajak +/- 10%.

      Jumlah ini sama saja jika peralihan dilakukan langsung dengan AJB atau akta Hibah. Pajaknya juga kena PPh 5% dan 5% (NJOP-NPOPTKP).
      Jika menggunakan hibah ke orang tua proses 2 kali resikonya waktu lebih lama, jika langsung pakai AJB proses hanya sekali.
      Silahkan dipilih.

      5 Kekurangan pajak PPH: Tidak ada komponen biaya ini. PPh ya dibayar sesuai hitungan. Harus dilihat kasusnya

      Reply
      • June 26, 2016 at 8:24 am
        Permalink

        Pak Asriman,

        – Kalau untuk proses hibah besarnya NPOPTKP itu 80 jt atau 350 jt ya ? Mohon konfirmasinya.
        – Apakah mungkin kekurangan Pajak PPh itu diincludekan karena tidak dilakukan langsung dengan AJB.
        – Apakah ada bedanya antara AJB dan Akta Hibah ? misalnya impact untuk ke depannya ??

        Terima kasih

        Reply
        • June 26, 2016 at 10:26 am
          Permalink

          1. Besarnya NPOPTKP untuk hibah adalah 80 juta, 350 juta untuk pewarisan.
          2. Harus lihat kasusnya, saya tidak bisa memberikan advice yang kasuistis apalagi tidak mengetahui kasus secara keseluruhan.
          3. AJB dan Akta Hibah memiliki kekuatan hukum yang sama.

          Reply
  • July 22, 2016 at 1:46 pm
    Permalink

    Assalamualaikum wr wb, Mohon Pencerahannya, Sah kah Hukumnya Bila Orang Lain Membuat Surat Hibah Kepemilikan Tanah Sendiri, Karna tuntutan ganti Rugi sudah membiayai pengobatan & mengurus orang sakit sedangkan surat hibah tsb tdk di tanda tangani oleh pemilik&ahli warisnya , Kemanakah Keluarga Saya harus meminta bantuan untuk mengambil kembali tanah keluarga yang sudah diambil tersebut, terima kasih

    Reply
    • July 26, 2016 at 3:17 am
      Permalink

      Akta Hibah dikatakan sah apabila sudah ditandatangani dengan sempurna. penandatanganan dilakukan oleh pemilik atau orang yang namanya tercantum dalam sertifikat. Jika syarata tidak terpenuhi maka akta hibah tidak sah. Syarat ini berlaku untuk akta-akta lainnya, kecuali ada Surat Kuasa yang sah menurut peraturan.

      Reply
  • August 15, 2016 at 7:15 am
    Permalink

    saya mau tanya
    jadi begini
    saya mau beli tanah, tanah tersebut sudah SHM tapi nama di SHMnya masih pakai nama pihak pemilik tanah pertama, nah pemilik tanah pertama tersebut udah meninggal dan tidak ada ahli waris
    dan juga saya beli dari pihak pemilik tanah ke dua, jadi pemiik tanah pertama menjual ke pihak kedua nah saya mau beli tanah itu dari pihak kedua.
    nah pertanyaan saya bisakah tanah tersebut saya balik nama atas nama saya ?

    Reply
    • August 15, 2016 at 1:35 pm
      Permalink

      Bisa. Tetapi langkah-langkahnya harus diurutkan lagi.
      1. Peralihan dari pemilik pertama ke pemilik kedua harus ada akta jual belinya. Jika tidak ada AJB maka harus dibuatkan dulu. Jika pemilik pertama sudah meninggal dunia, maka yang menandatangani AJB adalah ahli warisnya. Ahli warisnya pasti ada tinggal anda cari, mungkin itulah kesulitannya. Menurut hukum waris jika seorang meninggal dunia maka ahli warisnya adalah istri/suami dan anak-anaknya. Tetapi jika istri/suami dan anak-anak tidak ada maka ahli waris selanjutnya adalah orang tua, saudara dan seterusnya.
      Dengan AJB ini akan timbul kewajiban membayar pajak-pajak.
      2. Langkah serupa juga diperlukan ketika AJB dari pemilik kedua ke anda.

      Reply
  • September 3, 2016 at 2:46 am
    Permalink

    saya mau tanya,,istri saya dapat akta hibah dari neneknya.dan sudah membayar semua denda pajak,smpai dgn thun 2014.dimana pembayaran pajaknya ini masih atas njop tanah yg masih 3 petak / kontrakan.sktr 169 rb. yang mana 2 kontrakan tersebut sudah dijual kan ke orng lain.sementara klo saya ukur dgn kondisi tmpat tersebut hanya sktr 60 m .tapi kenapa tpi knpa di pajak bumi bangunannya smpai 2016 ini masih pembayaran 169rb,,,,mohon solusi

    Reply
    • September 3, 2016 at 10:03 am
      Permalink

      Ajukan pemecahan PBB sesuai dengan kondisi kepemilikan saat ini

      Reply
  • September 17, 2016 at 7:02 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,

    Saya ingin betanya mengenai permasalahn yang saya hadapi, yaitu :

    1. Paman saya (alhamarhum tanpa istri dan anak) memiliki AJB asli (bukan salinan) tertanggal 12 September 1992. Kami telusuri Notaris / PPAT sudah meninggal dan belum ditentukan penggantinya serta pihak penjual menginformasikan bahwa AJB tersebut adalah AJB “pura-pura” sebagai syarat peminjama bersama antara Paman saya dan penjual.
    2. Diketahui pula bahwa SHM bukan atas nama si penjual namun sudah atas nama orang yang kami tidak kenal sejak tahun 1994.

    Apakah AJB tersebut tetap berlaku? Dan bagaimana caranya kami mengurus AJB tersebut menjadi SHM?

    Mohon penjelasannya. Terima kasih

    Reply
    • September 18, 2016 at 10:44 pm
      Permalink

      Jika kondisinya seperti itu, proses AJB tidak benar. Harusnya jika sudah ditandatangani AJB seluruh surat-surat tanah harus sudah dipegang oleh pembeli. Jadi si penjual tidak berhak lagi melakukan sesuatu terhadap objek tersebut.

      Reply
  • October 5, 2016 at 10:46 am
    Permalink

    Ijin saya mau tanya baru pertama kali mau membeli tanah apakah yg perlu diperhatikan, ditanya, syarat, kisaran harga pengurusan, apabila sipenjual lewat makelar gimana pengurusannya, untuk tawar menawar berapa turun harha rata2. Terimakasih sebelumnya

    Reply
    • October 5, 2016 at 10:26 pm
      Permalink

      1. Pastikan tanah tidak sengketa dengan mengecek sertifikat ke BPN
      2. Untuk harga pengurusan sebaiknya langsung ke kantor notaris, bawa fotokopi PBB
      3. Makelar hanya untuk menghubungkan dengan si pemilik. Deal harga harus dengan pemilik.

      Reply
  • October 6, 2016 at 5:56 pm
    Permalink

    mohon pencerahan, saya akan membeli tanah pekarangan, tapi pemilik hanya mempunyai AJB atas namanya. langkah-langkah apa yang harus saya lakukan agar saya bisa merubah AJB tersebut menjadi sertifikat atas nama saya??

    Reply
    • October 6, 2016 at 11:10 pm
      Permalink

      1. Pastikan asli surat-surat tanahnya lengkap, tidak ada yang hilang.
      2. Minta pemilik mengurus surat keterangan tidak sengketa dari kepala desa/lurah.
      3. Minta pemilik mengurus surat keterangan riwayat tanah dari kepala desa/lurah.
      4. Minta pemilik mengurus surat keterangan penguasaan fisik dari kepala desa/lurah.

      Setelah berkas lengkap lakukan AJB ke PPAT, setelah itu ajukan permohonan sertifikat ke kantor pertanahan.

      Reply
  • October 20, 2016 at 9:25 am
    Permalink

    Assalamualaikum maaf ganggu saya mau tanya almh mertua saya sudah meninggal tp ternyata setelah meninggal ketika istri saya membersihkan rumah dan lemari almh di temukan ajb atas nama almrh bapak nya istri saya dan tidak ada satu pun saudara saudara nya yg mengetahui bahwa alm bapaknya istri saya ini pernah membeli sebidang tanah,, dan letak tanah nya pun tidak ada yg tau,,bahkan ibu mertua saya pun tidak tau,gimana ya cara untuk mengecek tanah itu di mana dan bagai mana cara memproses selanjut nya agar bisa menjadi milik istri dari almh bapak nya istri saya tersebut,,terimakasih atas pencerahan nya.trimakasih

    Reply
    • October 20, 2016 at 1:25 pm
      Permalink

      Salah satu jalan untuk menelusuri keberadaannya adalah dengan mencari informasi orang-orang yang terlibat dalam AJB tersebut. Bisa PPAT/camat, penjual,saksi-saksi dan lain-lain.

      Reply
  • October 20, 2016 at 4:54 pm
    Permalink

    pak saya mau tanya saya beli rumah .saya adalah tangan ke 4..pada saat tangan pertama itu menjual tanahnya di tahun 1990 ke tangan ke 2 melalui rt dan rw..trus tangan ke2 menjual tanah tersebut tahun 2006 ke tangan ke 3 melalui notaris sedangkan tangan ke 3 menjual kesaya tahun sekarang 2016 dan sudah menjadi ajb melalui nitaris..tapi semua prosedur sudah lengkap tapi ketika saya ke BPN bpn menanyakan asal usul tanah pada tahun 1990..yg saya tanyakan bagaimana jika tahun 1990 itu tidak ada asal usul keterangan tanah di mana saya bisa mengurus..apakah saya bisa membuat laporan kehilangan ke kepolisian mohon infonya pak trimakasih

    Reply
    • October 21, 2016 at 12:21 am
      Permalink

      Bisa minta surat keterangan riwayat tanah ke kantor desa/kelurahan.

      Reply
  • October 26, 2016 at 11:48 pm
    Permalink

    Slm saya jika ajb girik ada atas nama orang yg pinjam duit ma saya trus saya jadiin jaminan ke bank apa bisa

    Reply
    • October 27, 2016 at 1:45 am
      Permalink

      Tidak bisa, bank mintanya jaminan harus sertifikat.

      Reply
  • November 12, 2016 at 5:12 pm
    Permalink

    Pak saya mau nanya sebelum menikah istri saya sudah membeli tanah hak milik dansekarang sudah di bikin rumah apakah bisa diganti nama hak milik bersama

    Reply
    • November 14, 2016 at 12:33 pm
      Permalink

      Tidak bisa pak. Itu hak milik pribadi istri

      Reply
    • November 14, 2016 at 12:34 pm
      Permalink

      Tidak bisa pak. Tanah itu hak milik pribadi istri, jadi bukan merupakan harta bersama.

      Reply
  • November 17, 2016 at 10:52 am
    Permalink

    Pak, mau tanya.. Sy mau membeli rumah yang kebetulan itu kredit macet di bank.. Yang mengagunkan putranya(sertifikat ats nm ibunya).. Yang jadi masalah, suami dr ibu trsebut sdh mninggal.. Dan ibunya mnyerahkan ke putranya.. Baiknya sy membeli dgn sistem lelang bank (bila dirasa lebih mudah untuk balik nama) atau langsung sy temui pmiliknya?(putranya yg jd debitur macet trsebut)
    Terima kasih..

    Reply
    • November 17, 2016 at 10:13 pm
      Permalink

      Lebih baik di luar lelang. Jadi temui pejabat bank dan debiturnya

      Reply
  • November 23, 2016 at 6:50 am
    Permalink

    Mohon penjelasan saya akan mengurus sertifikat tapi tidak punya surat jualbeli ataupun kwitansi,surat petok sdh nama suami begitu jg PBB apakah msh perlu surat jual beli tersebut mengingat yg bersangkutan(pihak penjual sdh menunggal)bagaimana cara mengurusnya. Terimakasih

    Reply
    • November 23, 2016 at 10:19 pm
      Permalink

      Untuk mengurus sertifikat diperlukan riwayat peralihan dari pemilik terdahulu. Jika tidak ada, bisa dibuat laporan hilang dari kepolisian.

      Reply
  • November 26, 2016 at 6:12 am
    Permalink

    Saya mau tanya, saya ada beli ruko dr developer, saya ada bangun badan usaha CV, ruko tersebut pengikatan jual beli atas nama saya, mau saya balik namakan atas nama CV saya. Setelah cicilan lunas saya minta ke developer saya untuk dibuatkan sertifikat atas nama CV, saya ditagihkan pph 2,5% . Dan CV saya sudah saya ikutkan Tax amnsety dan mengakui keberadaan ruko atas nama badan usaha CV, mohon pencerahannya, supaya saya tidak kena biaya dobel2

    Reply
    • November 27, 2016 at 2:48 am
      Permalink

      CV bukan badan hukum sehingga tidak bisa sertifikat dibaliknama ke atas nama CV

      Reply
  • December 12, 2016 at 8:23 am
    Permalink

    Selamat siang,

    Saya Benni mau tanya. Sya mau beli rmh di depok ada shm atas nama 4 org( Si A,B,C, dan D) dan rumah itu sudah dijual ke si E (penjual) dengan bukti ajb tp belum didaftarkan ke ppat dan belum ada no ajb nya. Dan info dr penjual utk rmh itu akan dibaliknamakan lgsung atas nama saya saja, dengan dibuatkan ajb baru antar saya dan 4 org yg di shm, hanya saja pada saat ttd tgan ajb barunya ke 4 org tsbt tidak saya lihat dan ketahui rmh nya dan tdk didepan notaris, tiba2 saya lihat ajb nya sudah ada ttd tgan 4 org pemilik yg ada di SHM, krn penjual info dia saja yg urusi semua dan saya transfer uang pembelian kepada penjual. Mohon saran apa yg sebaiknya saya lakukam?

    Reply
    • December 13, 2016 at 4:27 am
      Permalink

      Ini sering dilakukan oleh orang (seperti posisi si E) untuk mengurangi kewajiban membayar pajak. Jadi proses jual beli dari pemilik asal ke si E dianggap tidak ada sehingga si E tidak wajib membayar pajak. Walaupun sebenarnya si E sudah membeli ke pemilik awal (A, B, C, D).
      Untuk kondisi seperti ini boleh saja dilakukan jual beli dari A, B, C dan D kepada Bapak. Tapi sebaiknya Bapak menandatangani AJB sebagai pembeli di hadapan PPAT, sambil Bapak menanyakan kepada PPAT tersebut alasan kenapa para penjual sudah menandatangani AJB terlebih dahulu.
      Sampaikan juga ‘ancaman’ jika terjadi masalah di kemudian hari maka Bapak akan menuntut pertanggungjawaban dari PPAT.

      Reply
  • January 3, 2017 at 6:06 am
    Permalink

    Sy mau tanya neh,
    ada yg jual rumah siap huni dan sy cocok tuk membelinya,

    yg sy heran surat rumahnya hanya AJB atas nama pemilik sendiri dan SPPT nya belum dipecah,

    Apakah aman tuk kelanjutannya kelak ?
    Krn sy mau balik nama AJB ats nama sy sendiri

    Reply
    • January 8, 2017 at 10:10 am
      Permalink

      Tidak masalah status rumah yang masih AJB, asalkan alas haknya jelas. Alas hak itu seperti girik, sertifikat atau jenis alas hak lainnya. Pemecahan SPPT bisa diajukan ke pemda setempat.

      Reply
  • January 6, 2017 at 2:39 pm
    Permalink

    ass. Maaf pak saya sayful .mau tanya
    saya mau balik nama di sertifikat rumah saya, tapi saya berada di pihak ke3, atas nama sertifikat masih pihak ke1 dan pihak ke2 sudah meninggal, saya membeli rumah tersebut kepada ahli waris dari pihak ke2, jadi bagaimana caranya pak kalo saya mau balik nama sertifikat tersebut..
    atas nama di sertifikat pihak ke1 , dan PPATnya atas nama pihak ke2.
    sebelumnya saya berterima kasih atas jawaban dan solusinya pak..

    Reply
    • January 8, 2017 at 9:53 am
      Permalink

      Berdasarkan AJB dari 1 ke 2 bisa diajukan baliknama ke pihak 2. Karena pihak 2 juga sudah meninggal maka baliknama langsung diajukan ke atas nama ahli waris pihak 2. Setelah sertifikat atas nama ahli waris pihak 2 maka dibuatkan AJB ke pihak 3. Selesai.

      Reply
  • January 11, 2017 at 12:29 pm
    Permalink

    Selamat malam
    Mohon bantuan dan penjelasannya,
    saya membeli rumah dengan KPR dan telah dibuatkan PPJB di hadapan notaris..
    namun di kemudian hari, pemilik rumah sebelumnya (penjual) saya sangat sulit untuk dihubungi dan saya khawatir jika KPR telah selesai (lunas), saya kesulitan untuk mendapatkan tandatangan dari pemilik rumah tersebut. Jika memang demikian, apakah ada solusi terhadap permasalahan saya?
    Mohon pencerahannya, terima kasih banyak sebelumnya

    Reply
    • January 11, 2017 at 11:18 pm
      Permalink

      Itu bukan KPR Bu. Itu namanya membeli dengan mencicil kepada pemilik.
      Jika membeli dengan KPR sudah tidak ada lagi hubungan dengan pemilik lama.

      Jaga kontak dan hubungan baik dengan pemilik lama, itu saja solusinya.

      Reply
      • January 24, 2017 at 10:35 am
        Permalink

        Saya KPR di Bank pak, maaf saya belum bilang kalau sertifikat saya belum pecah jadi sementara ini dibuatkan ppjb nya dulu.
        Sy masih kurang paham bila dengan KPR sudah tidak ada lagi hubungan dengan pemilik lama (penjual) maksudnya bgm ya pak?

        Jika sertifikatnya sudah ada (pecah), bukankah dibutuhkan penandatanganan AJB dengan pemilik lama (penjual) ya pak?

        terima kasih

        Reply
        • January 25, 2017 at 3:19 am
          Permalink

          Jika masih PPJB berarti belum KPR. Pastikan apakah Ibu sudah menandatangani Perjanjian Kredit (PK) di bank dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT.

          Jika belum menandatangani PK dan APHT berarti belum akad kredit, artinya pembelian rumah tersebut belum dengan KPR.

          Reply
          • January 26, 2017 at 3:56 am
            Permalink

            Saya sdh KPR pak, PK dan APHT nya juga sudah ada
            Yang menjadi pertanyaan saya itu adalah, semisal saya tidak bisa menemukan pemilik lama (developer/penjual) rumah saya ketika ingin tanda tangan AJB itu bagaimana pak solusinya? atau semisal yang bersangkutan tidak berkenan tanda tangan padahal sudah ada PPJB itu bagaimana pula pak?
            terima kasih

          • January 26, 2017 at 10:06 am
            Permalink

            Jika sudah tandatangan APHT tidak perlu lagi tandatangan pemilik lama. Penandatanganan APHT dilakukan setelah penandatanganan AJB. Jadi tidak perlu lagi kahadiran pemilik lama.

          • January 31, 2017 at 2:56 am
            Permalink

            Ok pak, terima kasih banyak atas penjelasannya

  • January 15, 2017 at 2:00 pm
    Permalink

    Saya mau tanya. Saya mau jual tanah, atas nama sertifikat tsb adalah nenek (masih hidup) ..Berhubung kai sudah meninggal, apakah ketika menjual tanah tsb harus melalui persetujuan dari ahli waris ? Mkasih jawaban nya

    Reply
    • January 16, 2017 at 1:44 pm
      Permalink

      Iya. Harus mendapat persetujuan dari ahli waris dari Kakek

      Reply
  • February 12, 2017 at 3:12 am
    Permalink

    Saya ingin bertanya, tante saya beli rumah tahun 2011 dari ibu susi (nama samaran), ibu susi beli rumah tsb dri pak tejo (nama samaran) tetapi surat rumah tersebut masih atas nama pak tejo sampai detik ini.. Apakah tante saya bisa mengubah nama surat rumah atas nama tante saya tanpa menghadirkan pak tejo? Karena sudah berusaha mencari pak tejo tidak ketemu sampai skrng.. Mohon bantuannya penjelasan terima kasih

    Reply
    • February 13, 2017 at 1:00 am
      Permalink

      Tergantung jenis peralihannya. Jika peralihan dari Pak Tejo kepada Ibu Susi menggunakan AJB yang dibuat di hadapan PPAT maka untuk jual beli kepada Tante sekarang tidak perlu kehadiran Pak Tejo, cukup Ibu Susi saja.

      Tetapi jika peralihan dari Pak Tejo ke Ibu Susi hanya di bawah tangan tanpa AJB PPAT maka diperlukan kehadiran Pak Tejo untuk menandatangani AJB dari Pak Tejo ke Tante.

      Pak Tejo harus dihadirkan untuk tandatangan AJB, karena peralihan hak atas tanah dan bangunan harus dengan AJB, tidak bisa di bawah tangan.

      Reply
      • February 15, 2017 at 1:58 pm
        Permalink

        Selamat malam,
        Saya ingin bertanya mengenai pengambilan sertifikat di bank.
        Jadi pada tahun 1995 ayah saya membeli rumah yg masih berstatus kredit di bank. Pada saat itu ayah ibu saya dan pemilik rumah melakukan transaksi jual beli dihadapan notaris. Jadi keluarga saya memegang AJB notaris, bukan AJB PPAT. Keluarga saya melanjutkan cicilan rumah tsb sampai lunas (15 tahun). Saat kami ingin mengambil sertifikat rumah ke bank, ternyata pemilik rumah yg lama sudah meninggal dan menurut pihak bank..kami tidak bisa mengambil sertifikat tsb kecuali dengan surat kuasa dari ahli waris. Yg jadi permasalahan adalah pemilik rumah tsb tidak memiliki anak tapi ternyata mereka mengadopsi anak yg sah secara hukum. Kami sudah menghubungi pihak keluarga dari pemilik rumah yg lama, namun seluruh keluarga sudah lost contact dgn si ahli waris (anak angkat tsb) dikarenakan anak tsb selama ini berkelakuan tidak baik (mencuri dsb), bahkan anak tsb pernah mengutarakan niat untuk memeras keluarga saya karna dia tau kalo rumah saya ini masih atas nama orang tua angkatnya.
        Mohon bantuannya, bagaimana cara untuk mengambil sertifikat rumah dan balik nama..apabila kami hanya memiliki AJB, PBB, dan kesaksian tetangga serta adik kandung pemilik rumah yg lama tanpa harus memakai ahli warisnya karena seperti yg saya ceritakan diatas, apakah ini bisa dilakukan?
        Apa jalan yang harus kami tempuh, mengingat sulit sekali mencari keberadaan ahli waris tsb.. Apakah adik kandung dari pemilik rumah bisa membantu?
        Terimakasih banyak

        Reply
        • February 17, 2017 at 12:52 am
          Permalink

          Secara hukum yang berhak atas rumah tersebut memang ahli waris pemilik yang namanya tercantum dalam sertifikat, karena tidak ada peralihan hak ke pemilik sekarang.
          Mau tidak mau harus menghadirkan si ahli waris untuk megambil surat-surat tanah di bank atau dengan surat kuasa untuk pengambilan sertifikat.

          Saya sarankan lihat lagi pasal-pasal yang ada dalam AJB di Notaris tersebut apakah ada yang menyatakan pembayaran lunas. Jika ada pasal yang menyatakan bahwa pembayaran sudah lunas kepada pemilik lama maka bank seharusnya sudah memahami bahwa yang berhak atas rumah tersebut sekarang adalah pemilik sekarang walaupun sertifikatnya belum baliknama dan pembayaran cicilan hutang dilakukan atas nama pemilik lama.

          Reply
  • February 17, 2017 at 9:11 am
    Permalink

    Selamat sore, saya mau tanya
    . Orang tua saya mempunyai hutang d bank dengan jaminan sertifikat rumah ats nama ibu saya , tanpa sepengetahuan orang tua saya ternyata sertifikat rumah itu d ambil oleh kaka kandung ibu saya lalu di jual . Pertanyaan saya apakah ibu saya bisa menuntut ?
    Sedangkan rumah saya sudah dijual ke orang lain , ibu saya juga tidak pernah melakukan proses ajb . Terima kasih

    Reply
    • February 17, 2017 at 2:54 pm
      Permalink

      Bisa dituntut. Mungkin saja ada pemalsuan surat penting (surat kuasa pengambilan ketika mengambil sertifikat di bank). Jika nanti akan berperkara pengadilan, hakimlah yang menentukan apakah tuntutan tersebut dikabulkan.

      Reply
  • February 23, 2017 at 1:26 pm
    Permalink

    Selamat malam, pak..
    Saya mau bertanya soal rumah/tanah yang tidak ada surat2nya. Begini pak, saya & keluarga menempati sebuah rumah yang berdiri di atas sebidang tanah, di sebuah kampung, di Surabaya Utara. Kami tinggal di situ secara mengontrak, sejak tahun 1977 – sekarang. Baik bangunan maupun tanah yang kami tempati itu, tidak ada surat2nya; IMB, sertifikat tanah, hak waris/hibah. Yang ada hanyalah surat pajak bangunan & bumi yang rutin kami bayar tiap tahunnya & atas nama bapak saya. Saat ini pemilik bangunan tidak ingin lagi mengontrakkan rumah itu karena lagi perlu uang, dan kami diminta untuk membeli rumah tersebut. Kami keberatan karena si pemilik bangunan tidak mempunyai surat2 apapun, karena kami kuatir suatu saat kami bisa kena gusur. Saya sudah coba check di BPN dan kepastiannya, itu adalah tanah kosong/tanah negara, bukan atas nama kepemilikan pribadi.
    Yang ingin saya tanyakan :
    1. apakah dibenarkan secara hukum jika pemilik bangunan ingin menjual bangunan tersebut yang tidak ada surat2 apapun, sementara kami berkeberatan dengan alasan bahwa kami sudah menempatinya selama 40 tahun & selalu membayar pajak? Si pemilik saat ini adalah anak angkat dari pemilik sebelumnya, tapi tidak memiliki bukti hibah atau hak waris dari pemilik sebelumnya.
    2. Lagipula kami sebetulnya ingin membeli rumah itu, tapi terhalang oleh tidak adanya surat2 dan bukti pendukung apapun, kecuali surat perjanjian kontrak yang selalu diperbaharui dalam waktu tertentu. Apakah dibenarkan secara hukum jika pemilik menjual rumah tersebut pada pihak lain, tanpa mempertimbangkan keberadaan kami yang sudah 40 tahun di situ serta keberatan2 kami mengenai fakta tentang tidak adanya surat2/bukti pendukung lainnya ?
    3. apakah kami bisa mengurus status tanah tersebut di BPN untuk disertifikatkan? Bagaimana proses/prosedurnya ?
    4. dalam kaitannya dengan pengurusan sertifikasi tanah, apakah si pemilik bangunan harus/perlu dilibatkan? ( misalnya dengan minta surat keterangan dari si pemilik bangunan untuk kepengurusan sertifikasi tanah. Karena kami mendapat keterangan tersebut dari pihak kelurahan setempat. )
    Mohon bantuan dan pencerahannya, pak..
    Terima kaih sebelumnya.

    Reply
    • February 24, 2017 at 12:58 am
      Permalink

      1. Betul pak. Bapak sudah benar, karena tanah tersebut tidak ada bukti haknya. Sebenarnya secara hukum si pemilik tanah tersebut sudah sah sebagai pemilik tanah. Karena menurut PP 24 tahun 1997 jika seseorang sudah menempati suatu bidang tanah secara berturut-turut selama 20 tahun atau lebih tanpa tuntutan dari pihak manapun maka dia berhak memohonkan sertifikat hak atas tanah tersebut. Dalam hal ini pemilik boleh mengajukan sertifikat atas tanah tersebut. Bapak tetap sebagai penyewa karena ada bukti sewa-menyewa walaupun sudah berjalan lama sekali.
      2. Sebaiknya minta si pemilik mensertifikatkan tanah tersebut terlebih dahulu setelah itu buat AJB ke Bapak. Atau buat pengikatan jual beli terlebih dahulu dimana salah satu pasalnya menyatakan bahwa AJB akan dilaksanakan setelah sertifikat selesai diurus oleh pemilik. Mengenai biaya pensertifikatan bisa Bapak bantu jika si pemilik tidak punya uang. Dimana uang tersebut menrupakan bagian dari harga rumah.
      Si pemilik tentu bebas menjual kepada siapa saja.
      3. Lihat jawaban nomor 2. Bapak bisa mensertifikatkan tanah tersebut setelah ada Akta Pengoperan Hak (karena tanah negara) dari pemilik ke Bapak. Saran saya Bapakj harus libatkan notaris dalam proses ini. Minta bantuan notaris untuk mensertifikatkan tanah. Karena Notaris tentu tahu syarat-syarat pembuatan sertifikat.
      4. Jika sudah ada Akta Pengoperan Hak dari pemilik ke Bapak si pemilik tidak perlu dilibatkan lagi dalam proses pembuatan sertifikat. Namun proses pembuatan Akta Pengoperan Hak tersebut harus harus melibatkan si pemilik dan keterangan dari lurah setempat. Karena tanpa keterangan dari lurah Notaris tidak akan bersedia membuat Akta Pengoperan Hak

      Reply
      • February 25, 2017 at 5:56 am
        Permalink

        Selamat siang, pak..
        Terima kasih sudah berkenan membantu. Cuma saya masih bingung akan beberapa hal terkait dengan kondisi real yang ada, yaitu :
        apakah yang dimaksud pada point pertama itu adalah si pemilik bangunan ataukah kami yang sudah menempati bangunan rumah tersebut selama 40 tahun? Karena selama kurun waktu tersebut, tidak pernah satu kalipun si pemilik bangunan berniat untuk mengurus sertifikasi tanah maupun rumah yang kami tempati. Bahkan pajak PBB yang harusnya menjadi kewajiban dari si pemilik bangunan, kamilah yang membayarnya sejak awal sampai saat ini. Bahkan pula sampai saat ini, pemilik bangunan tidak ada niatan mapun itikad untuk mensertifikasi, malah yang ada hanyalah keinginan untuk menjual bangunan rumah yang kami tempati. Jadi kami yang sudah mengontrak sekian lama merasa bahwa si pemilik hanya mau untung sendiri, tanpa mempertimbangkan keberadaan maupun keberatan kami yang sudah berdiam di situ selama 40 tahun. Ini yang kurang bisa kami terima, pak..
        Kami beranggapan bahwa si pemilik tidak boleh/tidak bisa/tidak dibenarkan secara hukum untuk menjual, berdasarkan kondisi2 yang sudah kami utarakan. Lagipula kan hukum tanah yang ada & berlaku di negara kita bukannya bersifat & mengacu secara horizontal ? Itu yang kami pahami, pak..
        Dan kalau toh si pemilik bangunan bersikeras menjual tanpa ada pemenuhan syarat maupun kondisi2 yang seharusnya dipenuhi terlebih dahulu, kami berpikir untuk menyelesaikannya secara hukum, karena kami merasa dirugikan.
        Bagaimana menurut Bapak ? Bagaimana seharusnya kami bersikap ?
        Mohon bantuan pencerahan & saran2nya, pak..
        Terima kasih sebelumnya, pak..

        Reply
        • February 25, 2017 at 10:49 pm
          Permalink

          Tanah dan bangunan itu tetap milik pemiliknya sampai kapanpun selama ada perjanjian kontrak antara Bapak dengan dia.
          Berapa lamapun Bapak mengontrak TIDAK AKAN merubah status tanah itu menjadi milik Bapak.

          Tentang persyaratan jual beli, minta notaris setempat untuk menyampaikan persyaratannya kepada si pemilik supaya dia memenuhinya. Jika persyaratan jual beli tidak dipenuhi jangan mau membeli tanah itu.

          Reply
  • March 21, 2017 at 3:30 pm
    Permalink

    Assalamualaikum pak..
    Mau tanya. sah atau tidak kalo salah satu anak yg sebagai saksi tidak menandatangani AJB yang d jual ayah nya? Anak nya ada 4 tanda tangan nya baru ada 3. Dan salinan AJB yang d pegang pembeli harus ada tanda tangan pembuat, saksi dan pembeli hak?
    Terimakasih. Wassalamualaikum

    Reply
    • March 23, 2017 at 5:50 am
      Permalink

      Kalau ibunya sudah meninggal maka seluruh anak wajib menandatangani AJB karena mereka berhak atas harta tersebut. Tetapi kalau kedua orang tua masih hidup maka tidak dibutuhkan tandatangan anak-anaknya.

      Reply
  • April 6, 2017 at 6:06 am
    Permalink

    Assalamualaikum..
    Tahun 2010 orang tua saya membeli rumah dgn status masih AJB atas nama penjual, tetapi orang tua saya tidak langsung membuat AJB atas namanyasendiri, saat ini orang tua saya hanya memegang surat AJB, PBB (yg masih dibayarkan sampe saat ini) dan kuitansi pelunasan saja..setelah itu penjual sudah tinggal di jauh dikampung saya tidak bisa menemukan alamat sekarang atau sanak saudaranya
    Saat ini recana mau dibuatkan sertifikat tapi harus berdasarkan AJB dahulu.. apa yg harus saya lakukan pak.. minimal untuk balik nama AJB dahulu atas nama orang tua saya.. kmarin saya sudah ke kelurahan tapi katanya ga bisa, harus ada fotokopi KTP penjualnya..

    Mohon di bantu pak.. terimakasih

    Reply
    • April 6, 2017 at 2:08 pm
      Permalink

      Harus ada AJB dari penjual ke orangtua bapak. Tanpa AJB tidak ada perpindahan hak, sehingga orang tua bapak tidak ada hak secara hukum terhadap rumah tersebut.

      Reply
  • April 13, 2017 at 4:52 am
    Permalink

    sertifikat apa bisa di rubah menjadi ajb unttuk di pisa pisa

    Reply
    • April 14, 2017 at 12:48 am
      Permalink

      Maksudnya gimana nih?

      Jika akan menjual tanah yang sudah bersertifikat sebagian, bisa diajukan pemecahan sertifikat tersebut terlebih dahulu kemudian AJB terhadap bidang yang sudah dipecah-pecah tadi.

      Reply
  • April 17, 2017 at 2:23 pm
    Permalink

    Pak/bu admin. Mohon pencerahan nya .. yang pertama, pada tahun 2002 saya telah membeli tanah, dan pada tahun ini, 2017 saya akan buatkan AJB. Nah, masalahnya pemiliknya (suami & istri) telah meninggal dunia. Kemudian langkah dan syarat-syarat apa yang perlu saya persiapkan? Terimakasih ..

    Reply
    • April 18, 2017 at 8:58 am
      Permalink

      Pemilik yang sudah meninggal harus dicari ahli warisnya, kemudian ahli warislah yang menandatangani akta jual beli.

      Reply
  • May 20, 2017 at 7:26 am
    Permalink

    Ass bapak mohon pencerahan.
    saya mau beli rumah dr salah seorang ahli waris, cuma status rumah tsb masih HGB yang sdh mati masa berlakunya dan atas nama dlm sertifikat HGB orang tua bapak. ahli waris ada 4 0rg : ibu dan 3 anak (semua masih hidup) sesuai surat ket kewarisan.
    pertanyaan saya bgmn langkah2 yg harus dilakukan dlm proses jual beli tsb, apakah pejabat PPAT dapat memproses AJB dan apakah sy selaku pembeli dapat mengajukan langsung balik nama penerbitan SHM an saya tanpa harus dilakukan perpanjangan HGB dan peningkatan HGB ke SHM serta pengalihan sertifikat an para ahli waris . peryaratan apa saja yg dibutuhkan, dan biaya apa saja yg muncul dlm proses jual beli tsb.

    Reply
    • May 22, 2017 at 1:50 pm
      Permalink

      Langkah2 yang harus dilakukan:
      Buat Akta Pengoperan Hak di Notaris. Kemudian langsung lakukan permohonan sertifikat atas nama pembeli. Prosesnya seperti memohonkan sertifikat untuk pertama kali, bukan balik nama. Nanti sertifikat muncul langsung atas nama pembeli.
      Persyaratan yang harus dilengkapi:
      1. Asli sertifikat
      2. Fotokopi PBB tahun berjalan
      3. Surat keterangan kematian nama yang tertera di sertifikat
      4. Surat Keterangan Waris
      5. Fotokopi KTP dan KK para ahli waris
      6. Fotokopi KTP dan KK pembeli
      7. Ahli waris dikenakan PPh 2,5%
      8. Pembeli dikenakan BPTHTB 5%

      Reply
  • May 28, 2017 at 10:59 am
    Permalink

    Saya mau beli kebun sawit 2 hektar, suratnya masih surat camat, belum SHM, kmudian yg menjual adalah ahli waris karna sudah meninggal, yg saya tanyakan jika saya mau membeli apakah prosedurnya membuat surat keterangan waris dan akta jual beli oleh camat setempat, atau bisa langsung ke notaris aja? Biayanya bagi dua atau pembeli saja yg dikenakan? (Surat camat yg asli hilang tinggal fotokopi yg dipegang ahli waris) terima kasih atas perhatiannya

    Reply
    • June 4, 2017 at 5:46 am
      Permalink

      1. Harus ada surat keterangan kematian pemilik
      2. Harus ada surat keterangan waris dari pemilik yang meninggal
      3. Nanti dibuat AJB dari ahli waris sebagai penjual dengan Bapak sebagai pembeli
      4. Biaya AJB bisa ditanggung bersama
      5. Jika asli girik hilang minta legalisir letter C di desa/kelurahan, biasanya BPN akan minta surat keterangan kehilangan dari kepolisian. Jika di daerah biasanya cukup dari Polsek setempat.
      6. AJB dilakukan di PPAT atau camat sebagai PPAT pengganti

      Reply
  • May 30, 2017 at 1:55 pm
    Permalink

    Saya beli rumah sertifikat nama pihak pertama tapi waktu saya mau jual pembelinya mau dibalik nama sedangkan pihak pertama tidak tau keberadaanny…gimana caranya biar bisa dibalik nama sertifikat itu atas nama pembeli sekarang

    Reply
    • June 4, 2017 at 5:39 am
      Permalink

      Jika sudah ada AJB tidak perlu lagi mencari pemilik pertama. Datanya bisa diminta di PPAT yang membuat AJB. Jika belum ada AJB nah ini yang masalah, harus dicari pemilik pertama

      Reply
  • June 5, 2017 at 7:16 am
    Permalink

    pak saya beli rumah ada akta AJB nya,,nah pas sy mau balik nama,,pemilik seblum nya sudah pindah dan di cari sudah tidak ada,,trus bagai mana agar AJB nya bisa saya balik nama,,apakah saya harus balik ke notaris sebelum nya,,disitu ada map terlampir kantor Notaris nya..

    Reply
    • June 5, 2017 at 11:02 pm
      Permalink

      Jika sudah ada AJB, tidak perlu lagi pemilik lama untuk mengajukan balik nama. Cukup berdasarkan AJB tersebut bisa dilakukan balik nama ke BPN. Sebaiknya balik nama diajukan oleh PPAT yang membuat AJB tersebut. Karena data-data pemilik lama masih ada di kantor tersebut.

      Reply
  • July 2, 2017 at 10:10 pm
    Permalink

    daya mau tanya dulu saya beli tanah dengan dokumenAJB namun pemindahan tangannya hanya menggunakan hitam diatas putih bermatrai 6000 apakah ini sudah kuat sebagai bukti

    Reply
    • July 14, 2017 at 3:32 am
      Permalink

      Peralihan hak atas tanah harus ada akta peralihan berupa AJB dari PPAT/Camat atau akta peralihan hak dari Notaris.

      Reply
  • July 18, 2017 at 2:43 am
    Permalink

    Selamat pagi.
    Saya mau tanya. Pada tahun 1997 ayah saya membeli sebidang tanah dengan luas 500m2 dari 1000 m2. Dan baru di buat ajb nya pada tahun 2015 di ppats (camat) dan baru 2017 di serahkan.
    Yang menjadi pertanyaan saya. Kenapa pbb masih atas nama pemilik
    Apakah saya harus balik nama pbb. Sedang balik nama pbb harus ada bukti bpht dan pph namun ppats mengatakan belum ada pembayaran bphtb. Ketika saya hendak membayar bphtb saya di persulit karena ajb sudah di tanda tangan namun bphtb belum di bayarkan.
    Apakah ajb saya sah atau tidak.
    Bagaimana solusinya agar saya bisa bayat bphtb sementara ppat mematok 2 jt rupiah untuk itu. Padahal bphtb saya nihil. Mohon solusinya

    Reply
    • July 19, 2017 at 10:40 pm
      Permalink

      1. PBB memang masih atas nama pemilik lama jika tidak diajukan baliknama PBB
      2. AJB tetap sah. BPHTB tetap harus dibayar. Pembayaran pajak ke negara tidak boleh dipersulit sepanjang persyaratan untuk itu dilengkapi.
      3. Bayar BPHTB kok dipersulit?. Yang mempersulit siapa? Bayar BPHTB langsung ke bank. Jika tidak memahami prosesnya minta bantuan kantor PPAT atau orang yang biasa mengurus itu. Mungkin ada sedikit uang jasa untuk orang yang mengurus. Itu lebih baik.

      Reply
  • July 20, 2017 at 6:52 am
    Permalink

    Siang pak,

    Saya mau tanya,
    Ayah saya meninggal tanpa membuat wasiat.
    mengenai Warisan Rumah dan tanah.
    Rumah sudah atas nama ibu saya, semenjak beli.
    tapi tanah masih atas nama ayah saya, sampai sekarang.
    Urus kemana dan Bagaimana ya cara balik nama?

    Terima Kasih

    Reply
    • July 28, 2017 at 1:21 am
      Permalink

      Yang perlu diurus:
      1. Surat Keterangan Kematian
      2. Surat Keterangan Waris
      3. Ajukan permohonan baliknama ke BPN setempat berdasarkan 2 persyaratan di atas.

      Reply
  • July 22, 2017 at 6:07 pm
    Permalink

    Kepada Pak Asriman, saya mau bertanya:

    Saya membeli sebuah ruko dari developer atas nama saya pribadi dan sudah lunas tetapi belum AJB. Dan ruko ini kemudian dimasukkan ke SPH atas nama anak saya pada waktu tax amnesty utk mendapatkan keringanan bebas PPH Final. (Tebusan saya 2% dan anak masih 0,5%)

    Yang saya ingin tanya apakah saya harus menanggung BPHTB 5% utk AJB dan balik nama? Apakah ada beban biaya lain yg harus saya tanggung dan bagaimana untuk me minimalisir biaya nya?

    Terimakasih

    Reply
    • July 28, 2017 at 1:15 am
      Permalink

      Yang dibebaskan bagi peserta tax amnesty adalah PPh, sedangkan BPHTB masih tetap bayar.

      Reply
  • July 25, 2017 at 10:54 pm
    Permalink

    Assalamualaikum. wbr

    saya mau nanya baru2 ini saya buat ajb sama balik nama sekalian ke notaris . setelah siap balik nama notaris menyerahkan semua dokumen ke saya sertifikat sama ajb , iph dan bukti dan surat pajak lainya. yang menjadi pertanyaan saya untuk AJB kenapa yg saya terima tidak ada matrainya atau bukan asli apa ini bener apa ada kesalahan dari pihak notaris jadi sy trima hanya salinan

    tima kasih
    kono

    Reply
    • July 28, 2017 at 12:59 am
      Permalink

      Waalaikumsalam.
      Betul, yang dipegang para pihak adalah salinan dari AJB tersebut, sedangkan aslinya yang disimpan di kantor notaris/PPAT sebagai minuta.

      Reply
  • July 28, 2017 at 7:07 am
    Permalink

    Assalamu alaikum,
    Saya Marhani mau tanyakan tentang tanah ibu kandung saya(Nurhayati B. YAHYA), ibu saya menerima harta dari ayahnya dan sampai tahun 2005 lalu masih membayar pajak bumi dan bangunan. Di thn tsb juga ortuku menggadai tanahnya ke Dawang lalu saya dan ortuku ke Timika Papua pd bulan Juni 2005. Saat bln Puasa th 2005 ayah saya (MUSAKKIR) menyusul ke Timika. Sejak thn tsb sampai tahun 2017 ayah saya barulah mengunjungi desaku lagi di tgl 19 April 2017.sekitar thn 2007 tanah kebun ibu saya digadai ulang ke orang lain dan adik mama saya yang bayar itu orang dan adik sepupu saya dgn suaminya lg yang kelola kebun tsb.
    yang mau saya tanya kenapa bisa di saat kedua orang tuaku di perantauan tanahnya berubah kepemilikan dari Nurhayati menjadi Musakkir, dari luas 1 hektar lebih tinggal beberapa are a.n. yg baru padahal kedua ortu saya tidak pernah melakukan balik nama dan tidak pernah menyuruh orang lain untuk balik nama kepemilikannya. Gimana carany supaya oknum yg melakukan tindakan ilegal ini dan orang yang sudah bergelar sarjana hukum yg membantu tindakan ilegal ini bisa diketahui dan bisa mengakui semua perbuatannya dan mempertanggungjawabkannya?
    Ayah dan ibuku kaget dan tidak terima perubahan tsb.
    terima kasih

    Reply
  • August 5, 2017 at 11:12 am
    Permalink

    Assalamualaikum,
    Saya Vikridone, saya mau tanyakan soal perhitungan biaya pajak penjual pembeli dan biaya balik nama dari AJB menjadi SHM, saya ingin menjual rumah saya dengan luas tanah 96m2 dan luas bangunan 180m2, nilai njop tanah 2.508.000 dan nilai njop bangunan 3.100.000 berdasarkan pbb tahun 2017, surat rumah saya Girik dan AJB atas nama saya (pajak penjual dan pembeli sebelumnya sudah dibayar)
    jika saya jual rumah saya seharga 800.000.000 berapa perhitungan total biaya yg harus dibayar dengan kondisi menjadi SHM atas nama pembeli.
    Terimakasih

    Reply
    • August 5, 2017 at 6:40 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam…
      Ketika akan mensertifikatkan:
      -wajib membayar BPHTB 5% (800.000.000-80.000.000) = 36.000.000
      -biaya pengurusan sertifikat: tentatif

      Ketika menjual:
      -Biaya akta jual beli PPAT, PNBP dan baliknama
      -PPh Final 2.5%
      -BPHTB 5% (Nilai transaksi – 80.000.000) < ---kewajiban pembeli Catatan: Tanahnya di Jakarta, NPOPTKP 80.000.000 Selengkapnya, baca di sini: http://asriman.com/biaya-biaya-yang-timbul-dalam-proses-jual-beli-rumah/

      Reply
  • August 8, 2017 at 4:40 pm
    Permalink

    Assalamualaikum,
    Mohon pencerahan pak
    Saya membeli sebidang tanah dan bangunan dgn SHM atas nama 4 orang yaitu ibu dan 3 orang anaknya (bawah umur)
    Yg saya tanyakan, apa saja syarat balik nama sertifikat ke saya bila :
    1. AJB sudah ditandatangan di kantor notaris antara saya dan ibu yg namanya tertera di shm tsb.
    2. Bukti pelunasan bphtb dan pph sudah ada ( sudah dibayar)
    3. Apakah tandatangan dari 3 orang anak (bawah umur) yg tertera di shm tsb harus ada di ajb?
    Terima kasih sebelumnya,

    Reply
    • August 12, 2017 at 9:52 am
      Permalink

      Untuk menandatangani AJB yang penjualnya masih di bawah umur harus ada penetapan pengadilan tentang perwalian anak di bawah umur. Walinya nanti ya si ibu juga.

      Reply
  • August 9, 2017 at 8:39 am
    Permalink

    pak abisa tidak buat akte tp masih ada tungakan PBB.???

    Reply
    • August 11, 2017 at 2:01 pm
      Permalink

      jika membuat AJB harus melunasi PBB dulu.

      Reply
  • August 17, 2017 at 3:07 pm
    Permalink

    Ayahku beli tanah sudah ada kwitansi jual beli sertifikat juga ada permasalahnya penjual meninggalnya sebelum proses balik nama dan menunggu bertahun tahun keluarganya juga tidak ada yang datang gimana cara mengurus balik nama dalam kasus ini

    Reply
    • August 22, 2017 at 12:59 am
      Permalink

      Mau tidak mau harus tandatangan AJB untuk balik nama sertifikat. AJB harus ditandatangani oleh pemilik dalam hal ini keluarga.

      Reply
  • August 20, 2017 at 9:01 pm
    Permalink

    Assalamu alaikum…
    Maaf pa saya mau bertanya,semoga berkenan untuk menjawabnya…
    Ada tanah atas mau dijual masih AJB dan tanah tersebut atas nama istri yg sudah meninggal(suami masih ada)
    Tetapi oleh suami ini diserahkan kepada orang yg dipercayanya dgn dibekali surat kuasa (dari notaris) untuk mengurus semua urusan tanah tersebut termasuk surat menyurat
    Nah,pertanyaan saya
    Apakah kalau sdh ada surat kuasa tersebut harus ada tanda tangan dari ahli waris(anak²) juga..???

    Reply
    • August 22, 2017 at 12:57 am
      Permalink

      Jika sudah ada surat kuasa tidak perlu lagi persetujuan menjual.
      Dengan catatan dalam surat kuasa tersebut sebagai pemberi kuasa adalah suami dan anak-anaknya.

      Surat kuasa tersebut tidak sah jika hanya suami saja yang menandatangani sebagai pemberi kuasa untuk menjual. Karena objek tersebut adalah milik suami dan anak-anak sebagai ahli waris si ibu yang meninggal.

      Reply
  • August 22, 2017 at 9:25 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum wr wb,
    Mohon sharingnya, waktu pembuatan AJB nama yang dicantumkan dalam akta adalah nama suaminya…nah sekarang ingin dirubah nama tersebut dari nama suami menjadi nama istri.
    Pertanyaannya:
    Formulir apakah yang harus digunakan? AJB lagi atau Hibah? atau ada format lain?

    Salam,
    Ahmad

    Reply
    • August 22, 2017 at 1:00 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam…
      Jika suami masih hidup, tidak bisa diubah dari atas suami ke atas nama istri.

      Reply
  • August 29, 2017 at 2:48 pm
    Permalink

    assalamu’alaikum warahmatullahi wabarakatuh
    saya mau nanya pak kan saya beli tanah dan sudah di balik nama dan sudah ajb tp PBB NYA belum lantaran di minta struk PBB 2017 sedangkan adnaya PBB 2016 nah pas saya mau balik nama pbb dan saya minta PBB 2017 ke rt setempat pihak rt ketus pak dan enggan memmbatu lantaran katanya tidak lapor ke rt dan itu diluar sepengetahuan saya dan yg saya tanyakan dimana saya bisa dapatkan pbb 2017 selain ke rt? terima kasih sebelumnya.

    Reply
    • August 30, 2017 at 5:53 am
      Permalink

      PBB hanya dicetak 1 lembar tiap tahun untuk objek yang sama. Dari kantor dispenda sppt pbb diberikan ke kelurahan untuk didistribusikan ke masyarakat melalui ketua RT setempat.
      Jadi harus diminta di RT tersebut.

      Reply
  • September 5, 2017 at 1:21 pm
    Permalink

    Malam Pak… tulisan nya benar2 sangat berguna sekali

    Saya mau jual rumah di luar kota. SHM. Proses akan dilakukan pengecekan sertifikat ke BPN oleh notaris. Masalahnya Notaris yg dipakai adalah saudara dari pembeli. Semua biaya pembeli yg tanggung oleh krn itu kami tdk bisa untuk mengajukan ganti notaris. Ybs rencana mau bayar cash. Baru kasih tanda jadi 10 jt ( rumah dibawah harga 500jt)

    Krn di luar kota maka sertifikat akan kami tinggal di notaris tsb untuk pengecekan BPN. Mungkinkah kami dicurangi ? Kami khawatir kalau nama di sertifikat akan diganti ke nama pembeli krn mrk saudara.

    Bgm biasanya prosedur nya pada saat akad ? Ybs bayar lunas dulu baru ttd AJB ?

    Mohon bantuannya

    Terima kasih dan sukses selalu

    Reply
    • September 11, 2017 at 1:31 pm
      Permalink

      seorang notaris harus melindungi semua pihak, penjual dan pembeli. tidak boleh merugikan salah satu pihak walaupun dia adalah saudara pembeli. sertifikat tidak bisa dibaliknama tanpa tandatangan di ajb oleh penjual. jangan khawatir.

      Reply
  • September 11, 2017 at 10:16 am
    Permalink

    Tanya pak,
    Jika ada suatu kasus dimana suami istri tidak tinggal serumah, si istri punya KK sendiri, nah si suami ingin membelikan tanah utk istri namun terkendala NPWP, apakah bisa menggunakan NPWP suami namun tanah tsb atas nama istri?

    tks

    Reply
    • September 11, 2017 at 1:26 pm
      Permalink

      suami istri harus 1 kk. jika ingin menggunakan npwp suami untuk istri

      Reply
  • September 23, 2017 at 4:18 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum Pak,
    Sy rencana mau beli rumah kpr over kredit, dan masih 15 tahun lg cicilannya. Proses jual belinya juga hanya dengan notaris dengan dibuatkan ppjb & surat kuasa.
    Pertanyaannya, ketika sudah lunas nanti apakah sy bisa ambil sertifikatnya sendiri (dengan membawa surat kuasa) atau harus pemilik pertama yg ambil ke bank?
    Makasih..

    Reply
    • September 24, 2017 at 11:16 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam. bisa kita ambil dengan memperlihatkan surat kuasa pengambilan sertifikat dari pemilik pertama.

      Reply
      • September 28, 2017 at 2:44 am
        Permalink

        Assalamualaikum pak,
        Saya mau tanya, saya lagi proses balik nama tanah dan bangunan melalui ppat.
        Ppat minta si penjual mengeluarkan surat bahwa tanahnya tidak sengketa dan katanya mintanya ke kelurahan. Ppat nya juga bilang nanti dikelurahan dikenakan biaya 25%dari harga beli. Mohon pencerahannya. Terimakasih

        Reply
        • September 28, 2017 at 5:42 am
          Permalink

          Waalaikumsalam.
          Jika tanah belum sertifikat memang perlu surat keterangan tidak sengketa.
          Tetapi jika tanah sudah bersertifikat tidak perlu surat keterangan tidak sengketa ketika akan dijualbelikan, karena persyaratan tersebut sudah ada ketika permohonan sertifikat dulu.
          Tentang biaya 25% itu tidak ada aturannya.

          Reply
  • October 26, 2017 at 9:40 am
    Permalink

    Assalamualaikum.
    Pak saya mau tanya, rencana akan membeli kontrakan 15m2, pembayaran secara bertahap (3X bayar) (AJB),
    – bukti apa saja yg saya pegang setelah lunas..?
    – bila tidak langsung ajb dipindah atas nama saya (tdk lgs buat sertifikat), konseksuensi
    apa yg saya dapat..?
    – biaya buat ajb berapa ya..?

    Reply
    • October 27, 2017 at 12:34 am
      Permalink

      -setalah pembayaran surat-surat tanah harus berpindah dari pemilik ke pembeli.
      -bisa dibuat AJB saja tidak dibuatkan sertifikat. tidak ada konsekuensi, hanya saja tanahnya tidak sertifikat.
      -tentang biaya saya tidak bisa menjawab silahkan tanya PPAT/notaris di lokasi.

      Reply
  • November 10, 2017 at 10:22 am
    Permalink

    Assalamualaikum.
    Saya adi, saya ingin mengajukan pertanyaan,
    Saya membeli tanah kavling dan saya menerima ajb, tapi ajb tersebut masih atas nama pemilik pertama, bagaimana cara saya balik nama ajb tersebut atas nama saya dan bagaimana Jadi SHM atas nama saya.
    Terima kasih.

    Reply
    • November 11, 2017 at 2:54 am
      Permalink

      Waalaikumsalam,
      Tidak ada proses baliknama AJB.
      Yang ada adalah dari pemilik lama ke pemilik baru dibuatkan AJB.
      Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke kantor pertanahan.

      Reply
  • November 11, 2017 at 10:00 am
    Permalink

    Terima kasih kepada admin asriman.com .
    Saya mau bertanya.. Apa saja yg di tanda tangani Seorang Pembeli pada saat di hadapan Notaris saat melakukan Jual Beli Rumah.?

    Reply
    • November 11, 2017 at 3:51 pm
      Permalink

      1. Tandatangan di AJB
      2. Surat kuasa untuk baliknama sertifikat
      3. dan surat kuasa lain-lain

      Reply
      • November 12, 2017 at 3:15 pm
        Permalink

        Terima kasih atas jawaban nya.. Tapi apakah bisa di rincikan? Mengapa sebagai pembeli harus menandatangani suara kuasa?? Surat kuasa apakah yang dimaksud??

        Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *