cara-ajb

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Untuk diketahui bahwa wilayah kerja PPAT adalah berdasarkan daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Demikian Juga jika berkantor di Kota Bekasi, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.

Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan tanpa AJB. Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan maka untuk mengajukan baliknama sertifikat tersebut harus dibuatkan lagi AJB di PPAT.

tugas-notaris-dan-ppat

 

Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut.

Ini penting dilakukan karena suatu kondisi legalitas tanah memerlukan persyaratan masing-masing. Contohnya, jika penjual masih hidup akan berbeda syaratnya dengan kondisi penjual sudah meninggal dunia. Jika pemilik sertifikat masih hidup maka pengurusan jual beli lebih sederhana, yaitu lengkapi syarat subjektif dan syarat objektif maka penandatanganan AJB sudah bisa dilakukan.

Syarat subjektif berhubungan dengan subjek jual beli, dalam hal ini adalah pemilik sertfifikatnya dari sisi penjual yang diwakili oleh identitas pemilik seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK). Begitu juga syarat dari sisi pembeli juga harus melengkapi syarat demikian.

Syarat objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek transaksi yaitu sertifikat (atau girik), SPPT PBB dan bukti pelunasannya, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bagi objek yang berupa tanah dan bangunan.

Tetapi apabila pemilik sudah meninggal dunia, maka yang berhak menjual adalah ahli warisnya. Siapa ahli warisnya? Untuk mengetahui ahli waris, maka harus dibuatkan Surat Keterangan Waris (SKW). SKW untuk WNI pribumi dibuat secara bawah tangan yang diketahui oleh lurah dan camat. Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa SKW dibuat oleh Notaris. Lainnya, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

Proses akan lebih panjang jika ada diantara ahli waris yang masih di bawah umur atau tidak cakap melakukan perbuatan hukum, seperti gila, sudah sangat tua dan kondisi lainnya. Untuk kondisi seperti ini harus dibuatkan terlebih dahulu surat penetapan pengadilan mengenai wali yang berhak mewakili mereka.

Itulah beberapa kondisi yang mungkin terjadi ketika akan membuat akta jual beli. Jika menemui kondisi seperti ini sebaiknya para pihak terlebih dahulu konsultasi ke kantor Notaris untuk mendapatkan langkah dan syarat-syarat jual beli. Karena kewajiban PPAT-lah untuk menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Supaya para pihak mengetahui persyaratan yang harus dipenuhi.

Pengecekan sertifikat ke BPN atau Kantor Pertanahan

pengecekan-sertifikat

Sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli terlebih dahulu harus dilakukan pengecekan sertifikat untuk melihat kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan. Pengecekan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT, tidak boleh dilakukan oleh orang pribadi. PPAT yang melakukan pengecekanpun harus PPAT yang akan membuat AJB-nya.

Jadi jika sertifikat sudah dilakukan pengecekan oleh seorang PPAT, kemudian akan dilakukan AJB di PPAT lain maka PPAT yang kedua harus melakukan pengecekan ulang.

Kepentingan lainnya pengecekan sertifikat adalah untuk melihat apakah pada sertifikat tersebut ada catatan atau tidak. Catatan yang mungkin terjadi adalah blokir dari pihak lain seperti pengadilan, kepolisian atau orang pribadi. Adanya blokir di sertifikat menandakan bahwa tanah tersebut masih tersangkut masalah hukum.

Jika sertifikat ada catatan berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Prinsipnya siapa yang memblokir maka dialah yang harus mengangkat blokir tersebut. Jika blokir dikirimkan oleh pengadilan, maka pengadilan jugalah yang harus mengangkat blokir tersebut.

Demikian juga jika pemblokiran dikirimkan oleh kepolisian dengan surat resmi maka pengangkatan blokir juga harus dilakukan oleh kepolisian dengan surat resmi juga.

Selanjutnya jika catatan di sertifikat dikirimkan oleh orang pribadi karena sesuatu hal, maka orang tersebutlah yang harus mencabut blokirnya.

Jika kondisi sertfikat dalam keadaan ada blokir maka pengecekan sertifikat tidak bisa dilakukan. Pemilik bisa mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) untuk mengetahui kondisi yuridisnya. Karena dalam SKPT akan terlihat siapa yang memblokir dan apa masalahnya.

Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya

sppt-pbb-tanah

Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya.

Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli berguna untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Jika PBB ada tunggakan maka tunggakan pembayaran tersebut harus dibayarkan terlebih dahulu karena jika tidak dibayar nanti tidak bisa dilakukan validasi pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), jika tidak bisa validasi pajak-pajak tersebut maka jual beli tidak bisa dilaksanakan.

Selanjutnya penyerahan SPPT PBB berguna untuk menghitung biaya-biaya yang menjadi kewajiban masing-masing pihak, karena ada biaya-biaya yang dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Seperti  perhitungan biaya akta AJB ada PPAT yang menghitung berdasarkan nilai NJOP. Untuk perhitungan pajak-pajak berdasarkan nilai transaksi sebenarnya dan NJOP.

Jika nilai transaksi sebenarnya lebih tinggi dari NJOP maka perhitungan pajak berdasarkan nilai transaksi sebenarnya. Tapi jika kondisi sebaliknya, nilai NJOP lebih tinggi dari nilai transaksi maka dasar pengenaan pajak adalah NJOP.

Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak

syarat-ktp-dan-kk

Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera.

Dokumen yang disiapkan oleh penjual:

  1. Asli sertifikat
  2. Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
  3. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
  4. Fotokopi KTP dan KK suami dan istri
  5. Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
  6. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
  7. Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
  8. Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

  1. Fotokopi KTP dan KK
  2. Fotokopi NPWP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia

Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).

Contohnya, yang meninggal suami, sertifikat atas nama istri dan saat ini istri berniat menjual objek tersebut, maka untuk kondisi ini tetap harus dibuatkan Surat Keterangan Waris atas nama suami, dimana ahli warisnya adalah istri dan anak-anak mereka. Dalam penandatanganan AJB diperlukan tandatangan seluruh ahli waris. Dengan catatan, harta tersebut merupakan harta gono gini, yang didapat pada masa pernikahan.

Cara menentukan harta tersebut harta gono gini ya mudah sekali, lihat bukti perolehan yang ada di sertifikatnya bandingkan dengan tanggal pernikahan mereka. Jika harta tersebut diperoleh setelah tanggal di akta penikahan maka harta tersebut dianggap harta gono gini.

Hal ini berbeda dengan pemahaman awam bahwa jika sertifikat atas nama istri, yang meninggal suami, maka tanah tersebut miliknya istri, tidak ada hak ahli waris dari yang meninggal dalamnya. Hal ini salah!.

Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani AJB

Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri.

Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJB maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.

Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan yang dihitung bukan sebagai gonogini.

Penandatanganan Akta Jual Beli

developer-properti-perlu-badan-hukum

Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.

AJB dibuat rangkap 4, yang terdiri dari 2 akta berupa salinan dan 2 akta berupa akta asli yang berisi tandatangan para pihak. 2 akta yang berupa salinan diserahkan kepada masing-masing pihak (penjual dan pembeli) 1 eksemplar. Sedangkan 2 akta asli diserahkan 1 eksemplar untuk BPN sebagai dasar untuk balik nama, selanjutnya 1 eksemplar di simpan di kantor PPAT sebagai minuta akta.

Balik nama sertifikat

Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu. Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.

Dan sertifikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeli…. its very that simple 🙂

 

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik...
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Ada beberapa langkah yang harus dilalui seorang developer dalam mengakuisi lahan...
Pertanyaan diatas merupakan sebuah kisah nyata. Silahkan lanjut dibaca... Jual...
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan...
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli...

Article Tags:

Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

Dapatkan Update Terbaru Tentang Properti

Masukkan nama dan email anda di form di bawah ini, kami akan kirimkan update di inbox anda.

Tagged on:         

126 thoughts on “Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

  • Pingback: Tips supaya KPR disetujui Bank

  • Pingback: Keuntungan Menggunakan Professional Broker dan Broker Tradisional

  • January 8, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Ya Allah, weblog ini sgt membantu. Terima kasih banyak ya bos atas wawasannya 🙂

    Reply
  • April 9, 2014 at 12:20 pm
    Permalink

    Assalamualaikum, afwan mau tnya kalau pengalihan hak selain jual beli (hibah, waris, APHB) apakah perlu menggunakan AJB? apakah prosedur pengalihan haknya jg sama seperti ini? jazakallah.

    Reply
    • April 9, 2014 at 11:39 pm
      Permalink

      Dear Bela,
      Peralihan hak atas tanah bisa dengan AJB, Akta Hibah, APHB, Risalah Lelang, Turun Waris. Jadi masing-masing proses itu sesuai dengan kondisi subjek dan objek tanahnya. Jika peralihan haknya adalah jual beli maka peralihan hak tersebut menggunakan Akta Jual Beli, begitupun jika peralihan haknya berupa hibah, maka proses peralihan hak tersebut menggunakan akta hibah begitu seterusnya. Semua akta-akta tersebut sudah tersedia blankonya di kantor PPAT, kecuali turun waris, peralihan cukup berdasarkan Surat Keterangan Waris dan proses lelang berdasarkan risalah lelang.
      Prosedur peralihan untuk semua jenis peralihan diatas sama, yaitu dibuatkan akta peralihan di PPAT atau Balai Lelang untuk selanjutnya di daftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
      Demikian semoga membantu

      Reply
  • May 11, 2014 at 5:04 pm
    Permalink

    Assalamualaikum…mau tanya kalau untuk balik nama bisa hanya dengan ajb saja dan sertifikat aslinya ga? Soalny udh ga tau penjual rmh ini tgl dmn krn beli rmh ini itu nenek sy blg skitar tahun 85 dan hny memiliki sertifikat asli sm ajb saja apa bisa dibalik nama atas nama nenek sy? Proses nya bagaimana y?

    Reply
    • May 18, 2014 at 3:48 am
      Permalink

      Dear Cita,
      Untuk mengajukan balik nama atas sertifikat cukup dengan asli AJB dan asli sertifikat.
      Syarat formal lainnya yaitu:
      -Bayar BPHTB
      -SPPT PBB tahun berjalan
      -Identitas para pihak, bisa dimintakan di PPAT yang membuat AJB tahun tersebut
      Intinya adalah untuk pengajuan balik nama tidak memerlukan lagi si penjual dulunya

      Semoga membantu

      Reply
  • May 26, 2014 at 10:57 am
    Permalink

    Assalamualaikum….
    saya mau membeli rumah SHM, hanya saja nama di sertifikat masih pemilik lama,bukan nama penjualnya yg skr. apakah bisa langsung dibalik nama atas nama saya?
    Bagaimana caranya dan kira2 biayanya sampai berapa?
    Terima kasih.

    Reply
    • May 26, 2014 at 2:59 pm
      Permalink

      Dear Yahya,
      Harus dilihat dulu peralihan dari pemilik lama ke penjual sekarang dengan akta apa. Jika menggunakan Akta Jual Beli hanya saja belum balik nama harus diajukan balik nama terlebih dahulu ke atas nama penjual sekarang. Jika tidak menggunakan AJB bisa dengan menghadirkan pemilik yang dulu yang namanya tercantum di sertifikat. Jadi jual beli seakan-akan dari pemilik lama ke anda.
      Biaya-biaya yang bisa saya cantumkan hanyalah berupa pajak-pajak. Penjual diwajibkan membayar PPH sebesar 5% dari transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar) dan pembeli diwajibkan membayar BPHTB yang besarnya juga 5% dari nilai transaksi atau NJOP setelah dikurangi terlebih dahulu dengan pengurangan yang sesuai dengan daerahnya. Biaya lainnya hanya berupa biaya akta yang besarnya lebih kurang 1% dari nilai transaksi dan biaya balik nama yang bersifat negotiable.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • June 12, 2014 at 2:24 am
    Permalink

    terima kasih atas nfonya..mu nanya nih kalok jual beli hanya sampai kepala desa itu sah gak.. sertifikat tanah juga tidak ada, trims bantuannya

    Reply
  • June 30, 2014 at 12:13 pm
    Permalink

    Assalammualaikum.
    Saya mau jual tanah, tp anak2 saya menuntut haknya sedangkansertifikat atas nama saya. Apakah jual beli saya bisa dibatalkan mereka. (suami saya tlh meninggal)
    Mohon penjelasannya

    Reply
    • June 30, 2014 at 3:30 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam Wr Wb,
      Hukum kita menganut sistem percampuran harta apabila sudah terikat dalam tali perkawinan, kecuali ada perjanjian kawin. Dalam kasus Bu Dewi Nur memang anak-anak memiliki hak setengah dari nilai harta warisan tersebut dimana hak mereka mewakili hak dari ayah mereka atau suami dari Ibu Dewi Nur yang sudah meninggal. Mengenai nama yang tercantum dalam sertifikat tidak mempengaruhi kepemilikan harta tersebut, sama saja apabila sertifikat tercantum atas nama suami atau atas nama istri saja. Dalam praktek jual beli terhadap tanah warisan tersebut diperlukan persetujuan dari anak-anak sehingga jual beli tidak bisa dilaksanakan apabila tidak ada persetujuan dari anak-anak tersebut.
      Demikian semoga membantu

      Reply
  • July 4, 2014 at 6:12 am
    Permalink

    Ass.. Mau tanya saya beli rumah pas uang muka pemiliknya masih hidup, pas mau dilunasi udah meninggal. gimana ya bikin surat perjanjian jual belinya? boleh ga minta diemailkan contohnya. terima kasih sebelumnya

    Reply
    • August 11, 2014 at 3:06 pm
      Permalink

      Jika pembayaran DP diikuti dengan penandatanganan Akta Pengikatan Jual Beli maka Bapak tinggal mengikuti pasal-pasal dalam akta tersebut. Jika hanya berupa komitmen atau Pengikatan Jual Beli di bawah tangan maka untuk melanjutkan proses Bapak harus berhubungan dengan ahli warisnya

      Semoga membantu

      Reply
  • August 21, 2014 at 7:09 am
    Permalink

    apa perlu hitam di atas putih, jika penjual sering didapati ragu pastinya tingkat penwaran?

    Reply
  • August 24, 2014 at 1:52 am
    Permalink

    terima kasih atas informasinya.
    maaf mau tanya,,kenapa ya misal membuat sertifikat tanah membutuhkan waktu yang sangat lama.,padahal sudah habis banyak biaya,karena sebenarnya lewat jasa orang.,mohon pencerahannya rincian biaya dalam pembuatan sertifikat tanah??terima kasih sebelumnya..

    Reply
  • August 26, 2014 at 4:48 pm
    Permalink

    Assalamualaikum. Saya mau bertanya mengenai perkara rumah peninggaln mama saya tpi sertifikat aslinya ada di adik tirinya yaitu Tante saya sedangkan Tante saya itu sudh engga ada dn sertifikat aslinya hilang trus bagaimana caranya untuk mengurusnya soalnya saya tidak tau caranya saya ini anak Satu-satunya Otomatis saya ini ahli waris yg sah…tpi anak dri adik tiri mama saya mengambil hak saya jdi bagaimana saya bingung…, kira2 dikantor PBB ada foto copyan

    Reply
  • August 27, 2014 at 4:27 am
    Permalink

    Assalamualaikum,
    Saya mau tanya saya kan mau beli rumah sedangkan rumah tersebut belum memiliki sertifikat. ⱭPª saja yg diperlukan untuk jual beli apabila kondisi nya seperti itu? Dan bagaimana nanti ke depan nya apabila saya mau membuat sertifikat rumah tersebut ⱭPª saja yang diperlikan. Terima kasih

    Reply
  • September 10, 2014 at 10:05 am
    Permalink

    Saya mau tanya, saya mau menjual tanah kavling atas nama saya yang saya beli sendiri setelah saya menikah, suami pengangguran dan tidak pernah memberikan nafkah, sekarang dia pergi entah ke mana saya tidak tahu dan tidak bisa dihubungi, bagaimana proses akta jual belinya, terima kasih

    Reply
  • September 12, 2014 at 3:13 am
    Permalink

    Siang pak, numpang tanya :
    Kalau PPJB rumah yg masih nyicil dengan developer, di tengah jalan nama pengen diganti ke nama anak atau saudara kandung, apakah pergantian nama tersebut harus membayar BPHTB ? padahal belum ada AJB. Terima kasih atas penjelasannya pak Asriman.

    Reply
  • September 29, 2014 at 5:12 am
    Permalink

    Siang pak, ijin bertanya :
    Mengenai salah satu persyaratan penjual dalam AJB adalah menyediakan foto copy NPWP.
    Kalau Nama pemilik di sertifikat Hak Milik adalah wanita sudah berusia 75 tahun dan tidak memiliki NPWP dan tidak memiliki aktifitas produksi lagi, apakah diwajibkan memiliki NPWP dalam pengurusan AJB atas rumah yang dijualnya.

    Terima kasih sebelumnya untuk penjelasan dari Pak Asriman.

    Reply
    • September 30, 2014 at 10:04 pm
      Permalink

      Tetap diwajibkan memiliki NPWP walaupun sudah lanjut usia. Pembuatan NPWP saat ini bisa ditunggu di kantor pajak setempat. Laporan pajaknya nanti bisa dibuat nihil saja.

      Terima kasih

      Reply
  • October 17, 2014 at 2:14 am
    Permalink

    pagi pak..
    saya mau menanyakan, jika pihak penjual tidak memiliki buku/akta nikah dan KK masing-masing suami istri ini pisah (suami kk sendiri, istri kk bersama dengan anak-anak) apakah jual bisa dilaksanakan dan apabila bisa apa yang harus kita lakukan untuk proses jual beli tersebut pak..?
    dari penjelasan pihak kedua mereka melangsungkan pernikahan hanya dengan adat tidak ada surat menyurat apapun tentang pernikahan mereka..
    mohon penjelasannya pak, apa yang harus kita lakukan..?
    terimakasih, mohon penjelasannya pak..

    Reply
    • October 18, 2014 at 1:56 am
      Permalink

      Secara hukum mereka tidak ada perkawinan, artinya atas tanah tersebut dianggap hanya milik pihak yang tercantum dalam sertifikat. Jadi jika pihak tersebut ingin menjual tidak memerlukan persetujuan dari pihak lain. Dalam komparisi akta dicantumkan bahwa yang bersangkutan tidak pernah melangsungkan perkawinan secara hukum Indonesia.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • October 21, 2014 at 12:49 pm
    Permalink

    Malam, saya mau tanya. Ibu saya mau jual rumah,rmh tsb berada d komplek baru dlu dibeli alm. Ayah namun sertifikat hak miliknya atas nama ibu. Saat ke notaris ibu sy hanya buat SHM tanpa ada AJB dan Imb. Apa ibu saya harus buat Ajb dlu sbln transaksi jual beli

    Reply
    • October 21, 2014 at 10:42 pm
      Permalink

      Karena SHM sudah atas nama Ibu maka untuk menjual tanah tersebut bisa langsung dilakukan. AJB nantinya akan ditandatangani oleh ahli waris dari Ayah, yaitu Ibu dan anak-anaknya.

      Semoga membantu

      Reply
  • November 1, 2014 at 10:19 am
    Permalink

    sore pak,saya mau tanya saya mau membeli rumah di surabaya cuma rumah tersebut masih dalam proses kpr dan akan dilunasi oleh pemilik tetapi menunggu pembayaran dari saya ( posisi bank kpr ada di makasar ). apa yg harus saya lakukan agar saya tidak tertipu / memiliki dasar hukum yg kuat buat saya dikarenakan jumlah uang muka untuk pelunasan cukup banyak (rencana penjual sendiri yg akan mengurus ke makasar ) .. terima kasih

    Reply
    • November 1, 2014 at 2:53 pm
      Permalink

      Dear Pak Dedy,
      Kondisi ini bisa disiasati dengan bantuan notaris. Jadi silahkan Bapak melunasi hutang pemilik ke bank sehingga keluar surat roya. Tetapi sertifikat aslinya nanti akan diambil oleh notaris sehingga tidak ada peluang pemilik akan berbuat curang. Setelah sertifikat di kantor notaris bisa dilakukan transaksi dengan melengkapi jumlah pembayaran ke pemilik dipotong dengan bantuan pelunasan hutang pemilik ke bank.
      Tetapi pemilik musti setuju dan percaya bahwa notaris berada di posisi netral yang akan membantu proses transaksi.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • November 2, 2014 at 1:22 pm
    Permalink

    Malam pak maaf mau tnya sedikit aku berniat sembeli sebuah rmh Surat2 AJB notaris-tanda tangan Ahli waris sm Riwayat tanah tersebut tpi PBB tidak adamenurut penjual itu tanahnya asalnya dari Girik yg saya tnyakan apakah bisa di buat Sertifikat klo surat2 PBB tidak ada terima kasih

    Reply
    • November 2, 2014 at 9:54 pm
      Permalink

      Membuat sertifikat harus melampirkan SPPT PBB tahun terakhir. SPPT PBB tersebut bisa diajukan di Kantor Pelayanan Pajak setempat. Jadi sebelum diajuin permohonan sertifikat harus dilakukan pengajuan permohonan SPPT PBB terlebih dahulu. Tanpa adanya PBB permohonan sertifikat tidak bisa diajukan.
      Permohonan SPPT PBB cukup melampirkan alas hak atau bukti kepemilikan dan foto copy KTP dan KK pemilik saat ini.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

  • Pingback: www.asriman.com » Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

  • Pingback: www.asriman.com » Begini Cara Perusahaan Menjual Tanah

  • November 8, 2014 at 11:15 am
    Permalink

    Saya mau tanya bang…saya ingin membeli tanah berikut bangunan sebuah rumah. Dan tidak memiliki sertifikat. Tanah trsbut hanya memiliki ajb saja..gimana untuk solusinya?

    Reply
    • November 8, 2014 at 9:41 pm
      Permalink

      Tanah dengan alas hak berupa AJB saja bisa dijual belikan. Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke kantor pertanahan setempat. Sebaiknya kosultasi dengan notaris setempat.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:12 am
    Permalink

    Bang, saya mau tanya
    kalo pemblokiran sertifikat bisa dilakukan gak bang, kalo sertifikatnya masih di BTN?

    Reply
    • November 14, 2014 at 11:56 pm
      Permalink

      Bisa memblokir sertifikat dengan melampirkan alasan pemblokiran. BPN akan melihat apakah blokir tersebut bisa diterima.

      Reply
  • November 14, 2014 at 7:56 am
    Permalink

    Selamat siang,
    Saya barusan membeli tanah dan sertifikat dibuat atas nama saya. Saya berencana agar balik nama sertifikat menjadi milik istri saya. Bagaimana sebaiknya prosesnya dan berapa biaya yang dibutuhkan?
    Terima kasih.

    Reply
    • November 15, 2014 at 12:01 am
      Permalink

      Balik nama sertifikat bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah dll. Tapi balik nama dari suami ke istri tidak bisa dilakukan.

      Reply
  • November 15, 2014 at 5:29 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,

    Solusi atau bagaimana cara mensiasati agar bisa dibalikkan nama dari suami ke istri. Mengingat dana mayoritas dari pemberian orang tua istri. mertua saya dan sudah terlanjur memakai nama saya sebagai suami. Dab ternyata mertua menginginkan tanah tersebut atas nama istri.
    Terima kasih.

    Reply
    • November 16, 2014 at 1:48 am
      Permalink

      Jual beli suami istri itu dilarang undang-undang pak, seperti tercantum dalam Pasal 1467 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”)
      Kalau keinginan itu tetap akan dilaksanakan, cara yang bisa ditempuh adalah menjual dulu objek itu kepada orang lain kemudian dijual lagi kepada istri Bapak. Resikonya Bapak harus membayar pajak-pajak jual beli seperti BPHTB dan PPh.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 7, 2014 at 1:20 pm
    Permalink

    Dear Pak Asriman…
    saya mau beli tanah dri seorang tngan kedua. Tpi sertifikat msh atas nama pemilik pertama. Kira2 pajak jual beli yg nanggung saya atau penjual dgn pemilik setifikat?
    Mksh

    Reply
    • December 9, 2014 at 1:07 am
      Permalink

      -Jika dibuat akta jual beli dari orang pertama kepada pembeli sekarang, pajak penjual dibuat atas nama orang yang namanya di sertifikat. Uangnya terserah dari siapa saja. Dan pajak pembeli ditanggung oleh pembeli sekarang.
      -Jika sertifikat dibaliknama terlebih dahulu ke atas nama orang kedua, orang kedua juga dikenakan pajak-pajak selayaknya jual beli. Orang pertama sebagai penjual dan orang kedua sebagai pembeli. Kemudian balik nama ke atas nama orang ketiga atau Bapak Shidiq maka pajak-pajak dibayarkan lagi, dimana orang kedua sebagai penjual dan Bapak sebagai pembeli.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • December 10, 2014 at 3:56 am
    Permalink

    Saya dalam proses pembelian rumah second melalui KPR. saat ini KPR saya sudah disetujui. Pemilik rumah berdomisili jauh di Sulawesi sedangkan saya dan rumah yang akan saya beli di Bekasi. Untuk proses AJB notaris meminta penjual menyerahkan dokumen asli sertifikat, PBB dan IMB untuk di cek ke BPN. Tapi si penjual tidak mau menyerahkan dengan alasan takut tertipu,dan hanya mau menyerahkan kalau saya membayar DP dulu 50%. Padahal saya sudah membayar tanda jadi sebesar 6 juta sebelum KPR saya di setujui. Apa yang harus saya lakukan Pak. Supaya transaksi ini bisa tetap berjalan tanpa merugikan salah satu pihak. Terima kasih. Salam

    Reply
    • December 11, 2014 at 12:53 am
      Permalink

      Dear Ade,
      Tahapan jual beli memang harus menyerahkan asli dokumen ke notaris supaya dicek ke instansi berwenang. Sangat keterlaluan penjual itu sampai tidak percaya kepada notaris. Harusnya dia percaya ke Notaris. 🙂
      Kalau percaya sama penjual ya turuti kemauannya. Kalau ragu mengenai kejujuran penjual itu kita harus mengambil sikap karena apa jaminannya sertifikatnya benar, sementara ia sudah minta uang 50%. Sangat beresiko bagi pembeli cara seperti ini.

      Reply
  • March 18, 2015 at 3:07 am
    Permalink

    Selamat pagi saya beli rumah masih AJB atas nam orang lain dan setahun kemudian orang tersebu meninggal akan tetapi masih ada suami dan anaknya ,bagaimana saya mengurus perubahan AJB ke SERTIFIKAT sedangkan AJB tersebut belum atas nama saya (3 thn ini PBB saya yg membayarkannya) terima kasih (indah ciganjur jak-sel)

    Reply
    • March 20, 2015 at 1:46 am
      Permalink

      Jika AJB terakhir masih atas nama penjual, maka wajib dibuat lagi AJB ke pembeli sekarang. Penandatangan AJB adalah ahli waris dari orang yang meninggal tersebut yaitu anak dan suaminya. Setelah AJB ditandatangani maka bisa langsung diajukan permohonan sertifikat ke BPN.

      Reply
  • April 7, 2015 at 9:59 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum Wr,wb

    salam kenal pak Asriman, dari saya,

    untuk konsultasi dan pengurusan dengan memakai biro jasa bapak, bisa dihubungi di no telepon berapa ya pak.

    terima kasih sebelumnya,

    salam sukses.

    Dahnan

    Reply
  • April 8, 2015 at 4:01 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum wr. Wb,
    Salam kenal pak Asriman. Saya berencana membeli sebidang tanah, dengan status tanah tsb bersertifikat atas nama si istri. Harta tsb merupakan harta perolehan dr si istri (bekerja diluar negeri) akan tetapi msh terikat status perkawinan (pisah tp belum cerai). Thn 2007, dilakukan proses perceraian melalui pengacara dan pengurusan sertifikat, proses sertifikat selesai ketika proses cerai msh berlangsung. Apakah otomatis tanah tsb msh mrpkan harta bersama (gono gini) meskipun itu murni dr jerih payah si istri/perempuan? Apa yg perlu dilakukan jika saat ini si suami tidak diketahui rimbanya dan si istri ingin menjual tanah tsb? Terima kasih.

    Reply
  • April 13, 2015 at 6:18 am
    Permalink

    mau tanya dong.
    aku beli rumah kena bea balik nama dua kali.
    soalx awalx dulu developer beli tanah dari dua kepemilikan

    itu wajar gak sih?
    soalx saya baru tau pas mau akad
    gak dikasih tw dari awal.

    trus bisa gak mereka gabungin dulu biar jd satu nama.
    baru ke saya.

    Reply
  • May 15, 2015 at 2:45 pm
    Permalink

    Selamat malam…
    Tanah yang masih berupa segel di partial ukuran pembuatan sertifikatnya bgaimana proses dn prosedur pembuatannya ya..
    Contoh : satu segel ukuranya 1 ha, mau di buat sertifikat ukurannya hny 10×10 meter saja, jadi gmn flow prosesnya ya.. mohon masukannya..

    Thanks

    Reply
  • June 23, 2015 at 3:50 pm
    Permalink

    yth pak Asriman,

    Ibu saya menhibahkan rumah dgn shm pd thn 2007, sedangkan saya menikah dgn wna thn 1999 dan tidak memiliki perjanjian pra nikah.
    oleh notaris di sarankan menggunakan ktp saya yg masih berstatus blm menikah, yang kebetulan saat itu memang ktp saya masih blm di rubah.Dan sekarang administrasi ktp dan kk saya sudah menikah.

    Saya sangat khawatir dengan status rumah ini karena saya berniat untuk menjualnya, karena saya tidak mempunyai perjanjian pranikah, resiko dan konsekuinsi apa yg akan terjadi?

    Terima kasih banyak atas waktunya

    Reply
    • June 25, 2015 at 11:06 pm
      Permalink

      Jika harta didapatkan berdasarkan hibah maka harta tersebut bukan merupakan harta gono gini melainkan harta bawaan walaupun didapat pada masa pernikahan. Jika akan menjual maka tidak diperlukan persetujuan suami.
      Saya menyarankan hindari menggunakan data yang tidak valid.

      Demikian semoga membantu.

      Reply
  • June 28, 2015 at 8:36 pm
    Permalink

    saya tinggal didesa
    baru-baru ini saya membeli pekarangan…
    namun dari kelurahan saya hanya mendapatkan surat perjanjian jual-beli pekarangan,
    bagaimana saya bs meneruskan untuk balik nama sertifika
    terima kasih

    Reply
  • August 10, 2015 at 6:39 am
    Permalink

    Saya beli rumah kavling dg AJB Notaris. Kalau saya rumah jadi SHM saya harus ke notaris lagi atau langsung BPN?

    Reply
    • August 12, 2015 at 10:50 pm
      Permalink

      Sebaiknya ke Notaris terlebih dahulu, selanjutnya Notarislah yang mengurus segala sesuatunya ke BPN

      Reply
  • September 9, 2015 at 6:20 am
    Permalink

    Saya ada rumah warisan dari orang tua… Tapi tidak ada surat/sertifikat apa2 sama sekali ( AJB juga tidak ada) cuma ada bukti pembayaran PBB selama +/- 30 tahun… Pertanyaannya apakah bisa rumah tsb dibuatkan sertifikatnya?
    Terima kasih

    Reply
  • October 5, 2015 at 7:12 am
    Permalink

    Assalamu’alaikum

    Mohon pencerahannya, bapak saya membeli rumah (sertifikat masih HGB) ditahun 2009 semua persyaratan komplit (akta jual beli notaris, PPAT, dll) namun sertifikat belum dibaliknama dikarenakan pada waktu itu pajak jual beli belum dibayarkan. Sekarang bapak saya sudah meninggal dunia dan belum sempat membalik nama sertifikat tersebut mohon sarannya apa yang harus saya lakukan untuk proses balik nama tsb mengingat diakta jual beli atas nama bapak, dan sampai sekarang pajak jual beli tsb di bayar.
    terima kasih.

    Reply
  • October 13, 2015 at 6:12 am
    Permalink

    Pak saya mau nanya,saya mau membeli tanah,tapi si penjual cuma ada surat pajak tanah aja,surat yg lain gak ada,gimana pak

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:43 am
      Permalink

      Minta si pemilik supaya tanah di sertifikatkan dulu pak.

      Reply
  • October 22, 2015 at 9:42 am
    Permalink

    Sore pak…
    Mohon pencerahan pak krn sy tdk paham.
    Saat ini posisi rumah berencana untuk di jual.status surat kini masi AJB an alm mama saya(tlh meninggal 3 thn ll).saya anak ke dua tetapi kk saya dan papa juga sdh meninggal,otomatis sy sbg ahli waris.kelak kalau ada yg beli rumah peningalan alm bgmn ya pak? Dan 1 lagi,dahulu alm mama sy beli rmh ini sy baca dari ajb luas tanah dgn di pbb berbeda.saya gak ngerti soalnya pak nanti klo ada yg mau beli bgmn.terima kasih

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:30 am
      Permalink

      Buat surat keterangan waris terlebih dahulu. Surat keterangan waris dari orang yang namanya tercantum dalam AJB terakhir. Jika mau menjual sebaiknya datang ke kantor PPAT setempat

      Reply
    • April 14, 2016 at 3:17 pm
      Permalink

      Selamat malam pak. Saya mau tanya apakah saya bisa membuat ajb, dengan surat segel.

      Reply
      • April 14, 2016 at 11:41 pm
        Permalink

        AJB atas tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta PPAT

        Reply
  • October 23, 2015 at 3:33 am
    Permalink

    Pak saya mohon penjelasan nya saya mau beli tanah di daerah kampung sumedang,tapi si penjual cuma ada surat pbb dan data data dari desa setempat,yg menyatakan tanah tsb milik si penjual, apa yg harus saya lakukan pak,

    Reply
    • October 30, 2015 at 2:26 am
      Permalink

      Silahkan datang ke BPN setempat dengan membawa surat-surat tanah yang dipunyai. Nanti BPN akan memberi penjelasan tentang apa yang harus dilakukan dan dilengkapi jika ingin membeli tanah dan membuat sertifikatnya.

      Reply
  • Pingback: Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat | www.asriman.com

  • November 7, 2015 at 3:18 pm
    Permalink

    Assllamualaikum..pak saya mau bertanya..saya mau balik nama..dari tanah yg dberikan pakdhe bpk saya.sdngkn pakdhe dan bpk saya sdh meninggal.sertifkt atas nama anak pakdhe bpk saya.stlh bpk saya meninggal sertfkt dbrkn kpd saya.jika sertifikat mau saya ganti dg pemilikan saya.itu msk ke hibah ato jual beli..brp biayablek nama dan apa sj syaratny..

    Reply
    • November 9, 2015 at 1:16 am
      Permalink

      Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakaatuh…
      Peralihannya bisa dibuatkan Akta Hibah atau Akta Jual Beli. Akta Hibah sebagai dasar baliknama karena memang tidak ada penerimaan uang dalam prosesnya tapi pajak-pajaknya sama besarnya dengan jual beli.
      1. Kalau biaya tergantung besarnya NJOP dan lokasi rumahnya, silahkan konsultasi ke PPAT daerah setempat.
      2. Syarat baliknama:
      -asli sertifikat
      -foto kopi PBB tahun berjalan
      -foto kopi KTP dan KK para pihak
      -membayar PPH final
      -membayar BPHTB

      Reply
  • November 17, 2015 at 4:39 am
    Permalink

    siang pak, saya lagi kebingungan soal pembelian rumah, saya dan suami akan membeli rumah dan sudah membayar BPHTB, di sabtu ini kami menjadwalkan akan penandatangan AJB di notaris, dan kami sepakat untuk memakai nama suami…. dan masalahnya KTP suami belum dirubah (status belum menikah) kami sdh menikah 4 tahun… apakah data istri tidak di perlukan? pihak notaris tidak meminta KTP saya dan surat nikah kami, apakah rumah ini nantinya bisa dijual sendiri oleh suami tanpa persetujuan saya (istri) ?? apa dampaknya untuk harta perkawinan yg di beli selama masa perkawinan jika proses pembelian tersebut ktpnya belum menikah? … terima kasih

    Reply
    • November 17, 2015 at 11:11 pm
      Permalink

      Dalam jual beli tanah dan bangunan sebagai pembeli memang tidak diperlukan KTP suami/istri. Suami bisa menjual sendiri rumah tersebut nantinya tanpa persetujuan istri dengan cara mengaku sebagai orang yang belum menikah ke PPAT nantinya dengan bukti bahwa KTP-nya masih berstatus belum menikah.
      Tapi istri nanti bisa menuntut rumah tersebut sebagai harta gono-gini dengan bukti merujuk kepada tanggal menikah di buku nikah dan tanggal perolehan rumah tersebut seperti tercantum di Akta Jual Beli.

      Reply
  • November 30, 2015 at 4:14 am
    Permalink

    Pak maaf saya mau nanya. Saya mau beli tanah di Jaksel tpi saya domisili di Jakbar. Apakah sy harus mencari PPAT yg berlokasi di Jaksel? Apakah PPAT di Jakbar tidak bisa? 1 lagi pak, sy juga mau beli tanah di Lombok. Apakah sy tidak bisa pake jasa PPAT di Jkt? Peraturan sebenarnya bgmn pak. Krn sy bingung mau cari PPAT. Tks

    Reply
    • November 30, 2015 at 8:55 am
      Permalink

      Untuk peralihan atas tanah dan bangunan atau Jual Beli harus dibuat oleh PPAT dimana lokasi tanah berada. PPAT bertugas untuk tiap daerah tingkat dua. Jadi untuk tanah yang di Jakarta Selatan harus dibuat oleh PPAT di Jakarta Selatan juga, tidak dipengaruhi oleh domisili si pembeli.
      Biasanya PPAT di daerah manapun mempunyai kenalan atau relasi sesama PPAT di tiap-tiap daerah. Jadi cukup Bapak datang ke PPAT yang Bapak kenal di wilayah tempat tinggal Bapak maka PPAT tersebut bisa mencari dengan PPAT di wilayah lainnya di seluruh Indonesia.

      Reply
  • December 8, 2015 at 8:33 am
    Permalink

    Sore Pak!
    Saya beli Rumah di daerah Cikarang Bekasi yg masih proses KPR BTN baru jalan 1 tahun pada tahun 2010 dari rekan kerja Saya.karena rekan kerja saya mau pindah ke Jogjakarta.tapi tidak dengan AJB.
    sampe sekarang yg bayar angsuran KPR saya.
    Sekarang saya mau melunasi Rumah tersebut sekalian Balik nama sertifikat.
    Apa saja yang harus saya lakukan dan syaratnya apa saja?
    Posisi Penjual saat ini sudah pindah ke Daerah Jogja dan sudah bersetatus menikah +- sudah 5 tahun.
    Untuk proses pelunasan rencana saya akan mendatangkan penjual ke BTN Bekasi.
    apakah istri penjual harus ikut pada saat proses pelunasan dan pengambilan sertifikat serta proses balik nama.KTP penjual sudah ktp Jogja.mohon pencerahanya terima kasih…

    Reply
  • Pingback: Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM | www.asriman.com

  • February 8, 2016 at 10:20 pm
    Permalink

    hi, saya mau beli tanah tapi surat tanah masih status sporadik, untuk memastikan tanah itu tidak dalam sengketa, langkah-langkah apa yang harus saya lakukan?

    Reply
    • February 10, 2016 at 12:15 am
      Permalink

      Untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat bisa dilakukan pengecekan status tanah ke kantor desa dan kecamatan. Jangan lupa tanya-tanya juga ke tetangga tanah tentang riwayat tanah. Pejabat desa dan tetangga akan memberikan keterangan jika ada sengketa atas tanah dimaksud.

      Reply
  • February 12, 2016 at 1:02 pm
    Permalink

    Mohon tolong Pak,

    Sebagai WNA saya tidak boleh beli tanah.Dengan uang saya dan istri (wni) saya beli tanah dengan sertifikat atas nama saudara. Bukti itu adalh kepemilikan kami dibikin dengan akta notaris. Pertanyaan saya, seberapa kuat perjanjian ini bila saya ingin menjual dll, (mengingat sertifikat tidak atas nama kami).

    Terima kasih atas jawabannya

    Reply
    • February 13, 2016 at 12:00 am
      Permalink

      Perjanjian yang dibuat dengan akta notaris berfungsi sebagai bukti otentik. Hanya saja untuk menjual tanah tersebut harus dilakukan oleh orang yang namanya tercantum di sertifikat. Dalam proses jual beli atau penandatanganan akta jual beli, pemilik asli (WNA) tidak ada fungsinya.
      Semoga membantu

      Reply
  • February 26, 2016 at 12:07 pm
    Permalink

    Assalamualaikum
    Selamat Malam Pak

    Mohon informasi dan sarannya mengenai pembelian rumah second

    Saya Dwi dan sudah bersuami
    Kami berniat membeli rumah second tetapi penjual masih ada cicilan rumah tersebut ke Bank (KPR)

    Kami ingin melunasinya.
    Lalu setelah itu kami balik nama atas nama kami.
    Kira-kira berapa lama proses balik nama tersebut,?

    serta biaya-biaya apa saja yang harus kami tanggung untuk pembayaran ke PPAT,?

    Mohon bantuannya pak.
    Terima Kasih.

    Reply
    • February 26, 2016 at 10:20 pm
      Permalink

      Langkah-langkahnya:
      1. Lunasi kredit si pemilik ke bank
      2. Transaksi jual beli di PPAT
      3. Balik nama ke BPN (oleh PPAT)

      Biaya-biaya:
      1. BPHTB (+/- 5%)
      2. Biaya Akta Jual Beli (+/- 1%, negotiable)
      3. PNBP (+/- 1 per-mile)
      4. Biaya Balik Nama (Negotiable ke PPAT)

      Lama waktu pengurusan jika semua syarat lengkap paling lama 2 minggu

      Reply
  • April 14, 2016 at 6:17 am
    Permalink

    selamat siang pak,saya mau tanya,saya beli rumah seharga 100jt,tp tidak dihadapan notaris,cuma saksi2,rmhnya blm sertifikat,baru ajb,nah saya ingin balik nama ajb dulu baru ke sertifikat,apa aja ya pak persyaratannya,kira2 berapa duit,terima kasih

    Reply
    • April 14, 2016 at 11:48 pm
      Permalink

      Jika tanahnya masih berupa girik, bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dengan salah satu saksi adalah kepala desa atau lurah.
      Berdasarkan AJB tersebut bisa dimohonkan sertifikat ke BPN.

      Bisa juga dibuatkan Akta Notaris Pengikatan Jual Beli. Dibarengi pengurusan sertifikat oleh pemilik, nah pelaksanaan AJB setelah sertifikat selesai.

      Reply
  • April 20, 2016 at 10:39 am
    Permalink

    Adik saya punya ajb tanah lalu nikah punya anak satu, adik saya&uaminya meninggal anaknya ikut saya. Surat kematian keduanya sudah tidak ada. AJb tanah mau saya sertifikatkan atas si anak tapi usinya baru 10 thn gimana caranya?

    Reply
    • April 21, 2016 at 3:13 am
      Permalink

      1. Buat surat keterangan kematian atas nama kedua orang tuanya
      2. Buat surat keterangan waris
      3. Buat penetapan pengadilan dari anak di awah umur kepada Anda untuk mengurus sertifikat tanah
      4. Ajukan permohonan atas nama anak di BPN setempat

      Reply
  • June 3, 2016 at 11:44 am
    Permalink

    saya mau tanya, prosedur dan tata cara balik nama untuk:
    sertifikat rumah
    sertifikat tanak
    balik namanya ke istri dari suami yg uda meninggalan.

    thanks

    Reply
    • June 4, 2016 at 12:55 am
      Permalink

      1. Sertifikat rumah dan sertifikat tanah adalah sama. Caranya silahkan baca lagi di artikel di atas
      2. Baliknama sertifikat atas nama suami yang sudah meninggal ke istrinya adalah dengan cara melampirkan surat keterangan waris dari suami.
      Catatan: Baliknama tersebut tidak bisa hanya ke atas nama istri saja, tetapi ke atas nama seluruh ahli waris yang tercantum dalam surat keterangan waris. Artinya jika mereka sudah memiliki anak, maka nama seluruh anak-anaknya juga tercantum di dalam sertifikat.

      Reply
  • June 19, 2016 at 1:48 pm
    Permalink

    Sy ingin menanyakan apakah sy bisa menjual tanah yg sy dapatkan dari mahar/mas kawin dr suami? Karena kami sudah bercerai, sertifikat masih atas nama suami. Dan suami tidak pernah membuat surat penyerahan tanah mahar tersebut secara resmi kepada saya. Tetapi di buku nikah disebutkan mahar tanah tersebut, tetapi ada masalah lg luas tanah di buku nikah berbeda dengan luas tanah di sertifikat. Mohon petunjuknya.

    Reply
    • June 20, 2016 at 3:59 pm
      Permalink

      Untuk mengalihkan hak harta suami ke istri yang sudah bercerai bisa dengan putusan pengadilan tentang pembagian harga gono gini. Dalam putusan tersebut harus menunjuk dengan jelas harta yang menjadi hak istri. Berdasarkan itu bisa diajukan baliknama sertifikat ke BPN.
      Kalau perbedaan luas tanah sudah masuk kepada hal teknis, yang penting adalah objeknya sama. Dalam hal ini objeknya adalah nomor sertifikat.
      Untuk lebih jelasnya silahkan konsultasi ke BPN setempat.

      Reply
      • June 20, 2016 at 8:57 pm
        Permalink

        Itu yang jd masalah pak, saat kami bercerai tahun 2012 dulu tidak ada pembagian harta gono gini. Karena usia perkawinan kami sangat singkat. Jd tidak ada harta gono gini di putusan pengadilan.

        Reply
        • June 26, 2016 at 4:29 am
          Permalink

          Kira-kira solusinya gimana ya pak? Karena sy tidak punya surat penyerahan dr suami atas tanah itu walaupun itu mahar, dan tidak ada harta gono gini jg di putusan pengadilan.
          Apakah sebaiknya saya kembalikan saja sertifikatnya ke mantan suami?

          Reply
          • June 26, 2016 at 6:04 am
            Permalink

            Jika suami masih bisa ditemui dan berniat baik menyerahkan properti tersebut bisa dibuat AJB. Jadi dasar peralihannya adalah Akta Jual Beli.

          • June 26, 2016 at 6:47 am
            Permalink

            Tapi sepertinya suami berat untuk memberikan pak, karena saya sebagai istri yang menggugat cerai (dalam hukum islam disebut khulu), dan suami tidak pernah menggauli saya (qabla dukhul). Apakah ada cara lain yg bisa sy gunakan untuk menguasai properti tersebut? Terima kasih

          • June 27, 2016 at 2:21 pm
            Permalink

            Solusinya bisa dengan memohonkan putusan/penetapan pengadilan. Nanti pengadilan yang memutuskan apakah harta itu dianggap sebagai mahar dan menjadi hak istri.

  • June 24, 2016 at 7:18 am
    Permalink

    Mohon Pencerahannya,

    Saya mau buat akta jual beli sekalian balik nama sertifikat. Rumah dibeli atas nama kakak saya dan saya yang melakukan pembayaran. Sampai saat ini kami belum ada sertifikat kepemilikan. Saya coba tanya ke orang legal, untuk buat sertifikat, dan beliau kasi solusi untuk mengalihkan hak dari kakak ke orang tua lalu dari orang tua ke saya, sehingga tidak perlu ada biaya kayak jual beli (Pph 5 % dan administrasi, yang biasanya untuk penjual). Pertanyaannya, apakah hal tersebut benar dan bisa dilakukan ?

    yang kedua, komponen biaya yang harus saya tanggung adalah sbb:
    1 bea akta jual beli
    2 bea pemisahan dan balik nama
    3 bea bali nama penerimaan kas negara
    4 BPHTB / SSB
    5 Kekurangan pajak PPH

    Point 1 – 4 saya sudah agak jelas, nah untuk yang point ke 5 (Kekurangan pajak PPH), yang rumusnya adalah harga 5% x (NJOP – Harga pembelian netto), apakah memang menjadi tanggung jawab saya ? dan apakah memang benar ada komponen biaya itu ?

    Mohon pencerahannya.
    Terima kasih.

    Reply
    • June 25, 2016 at 4:46 am
      Permalink

      -Bisa dilakukan hibah dari kakak ke orang tua terlebih dahulu, orang tua dikenakan BPHTB 5% (NJOP-NPOPTKP).
      -Hibah dari orang tua ke anak lagi, si anak dikenakan BPHTB 5% (NJOP-NPOPTKP).
      Milihat ini jumlah pajak yang ditanggung untuk peralihan hak dikenakan pajak +/- 10%.

      Jumlah ini sama saja jika peralihan dilakukan langsung dengan AJB atau akta Hibah. Pajaknya juga kena PPh 5% dan 5% (NJOP-NPOPTKP).
      Jika menggunakan hibah ke orang tua proses 2 kali resikonya waktu lebih lama, jika langsung pakai AJB proses hanya sekali.
      Silahkan dipilih.

      5 Kekurangan pajak PPH: Tidak ada komponen biaya ini. PPh ya dibayar sesuai hitungan. Harus dilihat kasusnya

      Reply
      • June 26, 2016 at 8:24 am
        Permalink

        Pak Asriman,

        – Kalau untuk proses hibah besarnya NPOPTKP itu 80 jt atau 350 jt ya ? Mohon konfirmasinya.
        – Apakah mungkin kekurangan Pajak PPh itu diincludekan karena tidak dilakukan langsung dengan AJB.
        – Apakah ada bedanya antara AJB dan Akta Hibah ? misalnya impact untuk ke depannya ??

        Terima kasih

        Reply
        • June 26, 2016 at 10:26 am
          Permalink

          1. Besarnya NPOPTKP untuk hibah adalah 80 juta, 350 juta untuk pewarisan.
          2. Harus lihat kasusnya, saya tidak bisa memberikan advice yang kasuistis apalagi tidak mengetahui kasus secara keseluruhan.
          3. AJB dan Akta Hibah memiliki kekuatan hukum yang sama.

          Reply
  • July 22, 2016 at 1:46 pm
    Permalink

    Assalamualaikum wr wb, Mohon Pencerahannya, Sah kah Hukumnya Bila Orang Lain Membuat Surat Hibah Kepemilikan Tanah Sendiri, Karna tuntutan ganti Rugi sudah membiayai pengobatan & mengurus orang sakit sedangkan surat hibah tsb tdk di tanda tangani oleh pemilik&ahli warisnya , Kemanakah Keluarga Saya harus meminta bantuan untuk mengambil kembali tanah keluarga yang sudah diambil tersebut, terima kasih

    Reply
    • July 26, 2016 at 3:17 am
      Permalink

      Akta Hibah dikatakan sah apabila sudah ditandatangani dengan sempurna. penandatanganan dilakukan oleh pemilik atau orang yang namanya tercantum dalam sertifikat. Jika syarata tidak terpenuhi maka akta hibah tidak sah. Syarat ini berlaku untuk akta-akta lainnya, kecuali ada Surat Kuasa yang sah menurut peraturan.

      Reply
  • August 15, 2016 at 7:15 am
    Permalink

    saya mau tanya
    jadi begini
    saya mau beli tanah, tanah tersebut sudah SHM tapi nama di SHMnya masih pakai nama pihak pemilik tanah pertama, nah pemilik tanah pertama tersebut udah meninggal dan tidak ada ahli waris
    dan juga saya beli dari pihak pemilik tanah ke dua, jadi pemiik tanah pertama menjual ke pihak kedua nah saya mau beli tanah itu dari pihak kedua.
    nah pertanyaan saya bisakah tanah tersebut saya balik nama atas nama saya ?

    Reply
    • August 15, 2016 at 1:35 pm
      Permalink

      Bisa. Tetapi langkah-langkahnya harus diurutkan lagi.
      1. Peralihan dari pemilik pertama ke pemilik kedua harus ada akta jual belinya. Jika tidak ada AJB maka harus dibuatkan dulu. Jika pemilik pertama sudah meninggal dunia, maka yang menandatangani AJB adalah ahli warisnya. Ahli warisnya pasti ada tinggal anda cari, mungkin itulah kesulitannya. Menurut hukum waris jika seorang meninggal dunia maka ahli warisnya adalah istri/suami dan anak-anaknya. Tetapi jika istri/suami dan anak-anak tidak ada maka ahli waris selanjutnya adalah orang tua, saudara dan seterusnya.
      Dengan AJB ini akan timbul kewajiban membayar pajak-pajak.
      2. Langkah serupa juga diperlukan ketika AJB dari pemilik kedua ke anda.

      Reply
  • September 3, 2016 at 2:46 am
    Permalink

    saya mau tanya,,istri saya dapat akta hibah dari neneknya.dan sudah membayar semua denda pajak,smpai dgn thun 2014.dimana pembayaran pajaknya ini masih atas njop tanah yg masih 3 petak / kontrakan.sktr 169 rb. yang mana 2 kontrakan tersebut sudah dijual kan ke orng lain.sementara klo saya ukur dgn kondisi tmpat tersebut hanya sktr 60 m .tapi kenapa tpi knpa di pajak bumi bangunannya smpai 2016 ini masih pembayaran 169rb,,,,mohon solusi

    Reply
    • September 3, 2016 at 10:03 am
      Permalink

      Ajukan pemecahan PBB sesuai dengan kondisi kepemilikan saat ini

      Reply
  • September 17, 2016 at 7:02 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,

    Saya ingin betanya mengenai permasalahn yang saya hadapi, yaitu :

    1. Paman saya (alhamarhum tanpa istri dan anak) memiliki AJB asli (bukan salinan) tertanggal 12 September 1992. Kami telusuri Notaris / PPAT sudah meninggal dan belum ditentukan penggantinya serta pihak penjual menginformasikan bahwa AJB tersebut adalah AJB “pura-pura” sebagai syarat peminjama bersama antara Paman saya dan penjual.
    2. Diketahui pula bahwa SHM bukan atas nama si penjual namun sudah atas nama orang yang kami tidak kenal sejak tahun 1994.

    Apakah AJB tersebut tetap berlaku? Dan bagaimana caranya kami mengurus AJB tersebut menjadi SHM?

    Mohon penjelasannya. Terima kasih

    Reply
    • September 18, 2016 at 10:44 pm
      Permalink

      Jika kondisinya seperti itu, proses AJB tidak benar. Harusnya jika sudah ditandatangani AJB seluruh surat-surat tanah harus sudah dipegang oleh pembeli. Jadi si penjual tidak berhak lagi melakukan sesuatu terhadap objek tersebut.

      Reply
  • October 5, 2016 at 10:46 am
    Permalink

    Ijin saya mau tanya baru pertama kali mau membeli tanah apakah yg perlu diperhatikan, ditanya, syarat, kisaran harga pengurusan, apabila sipenjual lewat makelar gimana pengurusannya, untuk tawar menawar berapa turun harha rata2. Terimakasih sebelumnya

    Reply
    • October 5, 2016 at 10:26 pm
      Permalink

      1. Pastikan tanah tidak sengketa dengan mengecek sertifikat ke BPN
      2. Untuk harga pengurusan sebaiknya langsung ke kantor notaris, bawa fotokopi PBB
      3. Makelar hanya untuk menghubungkan dengan si pemilik. Deal harga harus dengan pemilik.

      Reply
  • October 6, 2016 at 5:56 pm
    Permalink

    mohon pencerahan, saya akan membeli tanah pekarangan, tapi pemilik hanya mempunyai AJB atas namanya. langkah-langkah apa yang harus saya lakukan agar saya bisa merubah AJB tersebut menjadi sertifikat atas nama saya??

    Reply
    • October 6, 2016 at 11:10 pm
      Permalink

      1. Pastikan asli surat-surat tanahnya lengkap, tidak ada yang hilang.
      2. Minta pemilik mengurus surat keterangan tidak sengketa dari kepala desa/lurah.
      3. Minta pemilik mengurus surat keterangan riwayat tanah dari kepala desa/lurah.
      4. Minta pemilik mengurus surat keterangan penguasaan fisik dari kepala desa/lurah.

      Setelah berkas lengkap lakukan AJB ke PPAT, setelah itu ajukan permohonan sertifikat ke kantor pertanahan.

      Reply
  • October 20, 2016 at 9:25 am
    Permalink

    Assalamualaikum maaf ganggu saya mau tanya almh mertua saya sudah meninggal tp ternyata setelah meninggal ketika istri saya membersihkan rumah dan lemari almh di temukan ajb atas nama almrh bapak nya istri saya dan tidak ada satu pun saudara saudara nya yg mengetahui bahwa alm bapaknya istri saya ini pernah membeli sebidang tanah,, dan letak tanah nya pun tidak ada yg tau,,bahkan ibu mertua saya pun tidak tau,gimana ya cara untuk mengecek tanah itu di mana dan bagai mana cara memproses selanjut nya agar bisa menjadi milik istri dari almh bapak nya istri saya tersebut,,terimakasih atas pencerahan nya.trimakasih

    Reply
    • October 20, 2016 at 1:25 pm
      Permalink

      Salah satu jalan untuk menelusuri keberadaannya adalah dengan mencari informasi orang-orang yang terlibat dalam AJB tersebut. Bisa PPAT/camat, penjual,saksi-saksi dan lain-lain.

      Reply
  • October 20, 2016 at 4:54 pm
    Permalink

    pak saya mau tanya saya beli rumah .saya adalah tangan ke 4..pada saat tangan pertama itu menjual tanahnya di tahun 1990 ke tangan ke 2 melalui rt dan rw..trus tangan ke2 menjual tanah tersebut tahun 2006 ke tangan ke 3 melalui notaris sedangkan tangan ke 3 menjual kesaya tahun sekarang 2016 dan sudah menjadi ajb melalui nitaris..tapi semua prosedur sudah lengkap tapi ketika saya ke BPN bpn menanyakan asal usul tanah pada tahun 1990..yg saya tanyakan bagaimana jika tahun 1990 itu tidak ada asal usul keterangan tanah di mana saya bisa mengurus..apakah saya bisa membuat laporan kehilangan ke kepolisian mohon infonya pak trimakasih

    Reply
    • October 21, 2016 at 12:21 am
      Permalink

      Bisa minta surat keterangan riwayat tanah ke kantor desa/kelurahan.

      Reply
  • October 26, 2016 at 11:48 pm
    Permalink

    Slm saya jika ajb girik ada atas nama orang yg pinjam duit ma saya trus saya jadiin jaminan ke bank apa bisa

    Reply
    • October 27, 2016 at 1:45 am
      Permalink

      Tidak bisa, bank mintanya jaminan harus sertifikat.

      Reply
  • November 12, 2016 at 5:12 pm
    Permalink

    Pak saya mau nanya sebelum menikah istri saya sudah membeli tanah hak milik dansekarang sudah di bikin rumah apakah bisa diganti nama hak milik bersama

    Reply
    • November 14, 2016 at 12:33 pm
      Permalink

      Tidak bisa pak. Itu hak milik pribadi istri

      Reply
    • November 14, 2016 at 12:34 pm
      Permalink

      Tidak bisa pak. Tanah itu hak milik pribadi istri, jadi bukan merupakan harta bersama.

      Reply
  • November 17, 2016 at 10:52 am
    Permalink

    Pak, mau tanya.. Sy mau membeli rumah yang kebetulan itu kredit macet di bank.. Yang mengagunkan putranya(sertifikat ats nm ibunya).. Yang jadi masalah, suami dr ibu trsebut sdh mninggal.. Dan ibunya mnyerahkan ke putranya.. Baiknya sy membeli dgn sistem lelang bank (bila dirasa lebih mudah untuk balik nama) atau langsung sy temui pmiliknya?(putranya yg jd debitur macet trsebut)
    Terima kasih..

    Reply
    • November 17, 2016 at 10:13 pm
      Permalink

      Lebih baik di luar lelang. Jadi temui pejabat bank dan debiturnya

      Reply
  • November 23, 2016 at 6:50 am
    Permalink

    Mohon penjelasan saya akan mengurus sertifikat tapi tidak punya surat jualbeli ataupun kwitansi,surat petok sdh nama suami begitu jg PBB apakah msh perlu surat jual beli tersebut mengingat yg bersangkutan(pihak penjual sdh menunggal)bagaimana cara mengurusnya. Terimakasih

    Reply
    • November 23, 2016 at 10:19 pm
      Permalink

      Untuk mengurus sertifikat diperlukan riwayat peralihan dari pemilik terdahulu. Jika tidak ada, bisa dibuat laporan hilang dari kepolisian.

      Reply
  • November 26, 2016 at 6:12 am
    Permalink

    Saya mau tanya, saya ada beli ruko dr developer, saya ada bangun badan usaha CV, ruko tersebut pengikatan jual beli atas nama saya, mau saya balik namakan atas nama CV saya. Setelah cicilan lunas saya minta ke developer saya untuk dibuatkan sertifikat atas nama CV, saya ditagihkan pph 2,5% . Dan CV saya sudah saya ikutkan Tax amnsety dan mengakui keberadaan ruko atas nama badan usaha CV, mohon pencerahannya, supaya saya tidak kena biaya dobel2

    Reply
    • November 27, 2016 at 2:48 am
      Permalink

      CV bukan badan hukum sehingga tidak bisa sertifikat dibaliknama ke atas nama CV

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *