Berinvestasi di properti di Indonesia merupakan investasi yang sangat menguntungkan, salah satunya karena kita bisa memulai bisnis properti tanpa modal.

Banyak orang yang sudah merasakan keuntungan dalam bisnis properti dengan cara ini, walaupun banyak juga orang yang gagal melakukannya. 

Bisnis properti tanpa modal perlu kecermatan

Mereka yang sukses dalam melakukan bisnis properti tanpa modal adalah mereka yang pintar membaca dan memanfaatkan peluang karena tidak semua properti bisa diperlakukan menjadi bisnis tanpa modal.

Diperlukan kecermatan, ketelitian dan analisa mendalam tentang properti yang akan dijadikan objek bisnis tanpa modal tersebut. Apabila salah dalam mengambil keputusan maka keuntungan yang di depan mata bisa tiba-tiba hilang.

Bagi sebagian orang, perkembangan bisnis properti dari tahun ke tahun dapat dimanfaatkan untuk mendapatkan keuntungan. Memang tidak semua orang bisa membaca peluang bisnis properti tanpa modal ini.

Masih banyak orang yang beranggapan bahwa berinvestasi di bidang properti harus menyediakan modal yang besar.

Baca juga: Ikuti Workshop Developer Properti

Hal ini tidaklah sepenuhnya salah karena memang persepsi umum yang berlaku adalah membeli barang harus dengan uang. Tidak mengherankan jika banyak orang yang tidak bisa menjalankan model bisnis ini.

Ditambah lagi regulasi pemerintah yang terus berkembang dari tahun ke tahun yang bisa mempersempit ruang gerak pebisnis properti.

Untuk memulai bisnis properti Anda harus banyak mencari ilmu dan tips bisnis properti tanpa modal, jangan sampai ketika terjun ke bisnis properti tanpa ilmu sama sekali, karena itu bisa berakibat fatal.

Informasi tentang bagaimana memulai bisnis properti tanpa modal dapat dengan mudah Anda dapatkan saat ini.

Bisa melalui buku-buku, membaca di internet dan mengikuti seminar, training atau workshop yang membahas bagaimana cara beli properti tanpa modal. 

Selanjutnya bagaimana trik membeli properti tanpa modal ini bisa anda dapatkan di forum-forum properti, buku-buku atau seminar dan workshop properti.

Dengan menguasai tips dan triknya diharapkan anda bisa memulai usaha properti tanpa modal sehingga Anda tidak salah langkah dalam memulai bisnis properti.

Mungkinkah membeli properti tanpa modal?

Bagaimana caranya membeli properti tanpa modal? Pertanyaan ini sering diajukan oleh orang yang belum pernah menggeluti bisnis properti karena pada kenyataannya untuk membeli properti dibutuhkan uang dalam jumlah besar.

Pemahaman awam bahwa tidaklah mungkin kita membeli sesuatu apalagi dengan harga yang mahal bahkan sampai milyaran rupiah dengan tanpa uang.

Adalah aneh bagi sebagian orang jika ada yang bisa melakukan bisnis properti tanpa uang. Dan untungnya properti memiliki sifat baik yaitu bisa dibeli dengan memanfaatkan uang orang lain. 

Ya, itulah strateginya, membeli properti tanpa uang adalah dengan cara memanfaatkan uang orang lain untuk membelinya. 

Uang orang lain itu bisa dalam bentuk uang dari saudara sendiri, teman, atau uang dari lembaga keuangan. Kenapa uang dari lembaga keuangan bisa digunakan?

Karena pada umumnya lembaga keuangan seperti bank sangat menyukai jaminan berupa properti.

Jenis bisnis properti yang bisa Anda geluti tanpa modal

Banyak jenis bisnis properti yang bisa kita geluti, diantaranya sebagai professional broker, developer, flipper dan sebagai investor properti. Sebagai broker Anda hanya perantara antara penjual dan pembeli.

Menjadi broker properti

Sebagai broker properti Anda membantu menjualkan properti milik orang lain, ketika transaksi terjadi Anda memperoleh uang komisi.

Besarnya komisi dalam jual beli properti untuk broker diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Indonesia (Permendag) Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau P4.

Dalam Permendag No. 51 ini, pemerintah mengatur batasan komisi bagi broker properti yakni minimal 2% dan maksimal 5% dari nilai transaksi dan disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada pengguna jasa.

Sementara, komisi bagi broker properti dalam jasa sewa menyewa properti ditetapkan antara 5% dan maksimal 8% dari nilai sewa.

Karena sifatnya adalah imbal jasa, maka dalam melakukan bisnis properti sebagai broker Anda tidak butuh modal alias tanpa modal.

Jikapun membutuhkan uang, jumlahnya tidak seberapa. Uang tersebut dibutuhkan untuk keperluan pemasaran saja.

Misalnya untuk memasang iklan di portal jual beli properti, memasang iklan di media cetak, memasang iklan di lokasi properti tersebut atau untuk sekedar membeli paket data internet.

Hubungan dengan pemilik properti adalah jasa. Pemilik properti tidak minta uang ke Anda ketika Anda memasarkan propertinya.

Jadi jelas di sini bahwa untuk menjadi broker properti tidak membutuhkan modal.

Supaya Anda melakukan pekerjaan sebagai broker properti terarah dan menghasilkan, maka akan lebih baik jika Anda menjadi agent di sebuah perusahaan agensi broker properti.

Karena ketika Anda mendaftar menjadi agent di sebuah perusahaan broker properti, biasanya mereka akan mengadakan training untuk para agent-nya. Ikuti saja training itu.

Nanti di dalam training Anda akan diajari bagaimana caranya menjadi broker properti yang benar.

Dalam training tersebut Anda akan belajar banyak bagaimana memasang listing di portal jual beli properti, mulai dari menyusun kata-kata sampai pengambilan foto objek yang akan dijual.

Hal ini penting untuk dipelajari karena tampilan iklan dalam bentuk kalimat penjualan dan foto-foto sangat berpengaruh terhadap ketertarikan.

Jika narasi dalam menjual dan mendeskripsikan produk yang sedang dijual bagus dan mengundang penasaran orang maka iklan Anda akan mendapat perhatian dari calon pembeli.

Ditambah lagi dengan foto-foto dengan kualitas bagus dan cara pengambilan foto yang pas maka itu akan menambah ketertarikan calon pembeli.

Akan tetapi jika narasi iklan dibuat asal-asalan dan gambarnya pun jelek maka iklan tersebut tidak akan diperhatikan orang. Walaupun sebenarnya produknya bagus dan menguntungkan jika dibeli orang.

Terlebih lagi penggunaan narasi iklan yang sudah sangat umum, seperti:

“Dijual rumah di Bandung”

“Dijual tanah di Bogor”

“Dijual tanah di Jakarta Selatan”

“Dijual ruko di Bekasi”

Iklan seperti ini sudah amat umum narasinya. Tidak berbeda dengan banyak iklan yang bertebaran di luar sana. Karena ada ribuan iklan yang menggunakan narasi tersebut. Jadi iklan Anda tidak memiliki keunikan.

Jadi PR Anda adalah bagaimana membuat iklan dengan narasi yang paling menarik. Bombastis tidak apa-apa asalkan jangan berbohong. Berbohong memang tidak boleh. Karena nanti akan merugikan Anda.

Satu lagi keuntungannya jika Anda menjadi agen di sebuah perusahaan broker properti adalah pada umumnya perusahaan agensi tersebut sudah memiliki database, baik database tentang produk yang sedang dijual maupun database konsumen.

Ini sudah selangkah lebih maju, karena Anda tidak perlu lagi mencari listingan untuk dipasarkan, bantu pasarkan listingan yang sedang dipasarkan. Itu boleh-boleh saja.

Jika suatu listingan ditangani oleh seorang agen atau rekan kerja Anda, maka tawarkan untuk ikut memasarkan listing tersebut. Nanti jika terjadi penjualan maka Anda berbagi komisi.

Ada juga istilah co-broke, yaitu jika suatu listingan dipasarkan oleh seorang agent, lalu Anda memiliki pembeli. 

Maka dalam kasus ini komisi transaksi dibagi dua antara broker dari pihak penjual dan broker dari pihak pembeli. Dalam hal ini Anda adalah broker pihak pembeli. Anda berhak atas 50% dari komisi.

Menjadi developer properti

Sebagai developer properti, Anda membangun tanah kosong menjadi produk properti seperti rumah, apartemen dan produk properti lainnya. Bisakah menjadi developer properti tanpa modal? Bisa! Ayo kita bahas caranya.

Tanahnya tidak usah Anda beli tunai, negosiasikan saja cara pembayarannya dengan pemilik lahan agar tanahnya bisa dibayar ketika proyek sudah berjalan.

Membeli lahan secara tunai

Jika tanah dibeli tunai maka butuh modal yang amat besar untuk memulai sebuah proyek properti. Bayangkan jika Anda akan membangun sebuah proyek di atas lahan 1 hektar saja.

Anda akan butuh uang sekurangnya 5 milyar untuk membeli tanah saja jika harga tanah 500.000 per-m2.

Negosiasikan cara pembayaran tanah

Salah satu solusinya supaya modal proyek menjadi lebih kecil adalah dengan cara menegosiasikan cara pembayaran tanahnya.

Negosiasi bertujuan agar pemilik bersedia agar tanah tidak dibayar tunai. Pembayaran tanah bisa dibayarkan secara bertahap.

Tahapan pembayaran tanah bisa disepakati tiap 6 bulan sampai lunas. Sebagai ikatan di awal bisa disepakati pembayaran uang muka atau sekedar uang ikatan kesepakatan.

PPJB

Seiring dengan pembayaran uang muka pembayaran tanah tersebut dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan surat kuasa.

Pentingnya PPJB adalah untuk menyepakati besarnya dan tahapan pembayaran dan hal-hal lainnya, seperti hak dan kewajiban dan sanksi-sanksi jika para pihak wanprestasi.

Misalnya tiap enam bulan si pemilik lahan menerima 10% persen dari harga tanahnya sampai lunas. Itu salah satu contoh saja.

Bisa juga tiap 6 bulan developer wajib membayar ke pemilik lahan 20% dari harga tanah. Atau pemilik lahan tidak mau lama-lama, paling lama dalam jangka waktu 1 tahun harus sudah lunas seluruhnya. Ya, bebas-bebas saja, asalkan para pihak sepakat maka itulah yang harus dijalani.

Hak dan kewajiban para pihak

Sementara hak dan kewajiban para pihak wajib pula diatur dalam PPJB tersebut. Misalnya hak pemilik lahan adalah menerima pembayaran atas tanahnya sesuai dengan kesepakatan, baik tentang besarnya ataupun tentang waktunya.

Sementara hak developer adalah berhak untuk mengelola tanah menjadi proyek properti dalam arti yang seluas-luasnya, mulai dari mengurus perizinan, membangun fisik proyek, memasarkan sampai dengan serahterima kepada konsumen.

Satu lagi hak developer adalah menerima tanah dalam kondisi tidak sengketa. Karena jika ada sengketa itu menjadi tanggung jawab pemilik lahan untuk menyelesaikan sengketa tersebut tanpa melibatkan developer.

Sebaliknya kewajiban pemilik lahan adalah menyerahkan tanah dalam kondisi tidak sengketa dan menyediakan semua legalitas tanah dan menyerahkan kepada Notaris yang ditunjuk.

Karena surat-surat tanah harus disimpan di tempat netral supaya tidak merugikan pihak lainnya. Dan selama masa perjanjian surat-surat tanah tidak boleh diambil oleh salah satu pihak saja tanpa persetujuan dari pihak lainnya.

Selanjutnya kewajiban developer adalah mengelola proyek dengan sebaik-baiknya dan membayar harga tanah sesuai dengan tahapan yang disepakati.

Sanksi-sanksi

Satu lagi yang musti disepakati di dalam PPJB adalah sanksi-sanksi jika ada pihak yang wanprestasi. Wanprestasi di pihak pemilik lahan adalah jika tanah tersebut terdapat tuntutan dari pihak lain.

Apabila tuntutan tersebut menyebabkan proyek berhenti maka pemilik lahan harus bertanggungjawab mengembalikan semua uang yang sudah diterimanya dari developer ditambah denda.

Besaran denda ini terserah saja sesuai kesepakatan, ada yang minta denda 100%, ada yang minta denda 50% dan ada pula yang tidak minta denda. Uang pokoknya saja dikembalikan sudah ok.

Sementara wanprestasi di pihak developer adalah developer tidak sanggup membayar tahapan harta tanah sesuai kesepakatan. Atau sanggup membayar tetapi tidak tepat waktu.

Atas kondisi ini developer bisa didenda sesuai dengan waktu keterlambatan. Bisa didenda tiap hari keterlambatan, bisa juga tiap bulan. Bebas saja. Besarnya denda juga bebas.

Ada yang menetapkan denda 1 per-mile perhari keterlambatan. Sehingga jika terlambat satu bulan maka developer kena denda 30 per-mile atau 3%. 

Dapatkan investor

Langkah selanjutnya jika Anda ingin menjadi developer dalam keadaan tidak punya modal adalah mencari investor untuk membiayai proyek.

Karena walaupun tanah tidak dibayar tunai, tetapi dalam memulai proyek tetap membutuhkan modal awal.

Kebutuhan modal tersebut untuk mengurus perizinan dan legalitas tanah, mengerjakan persiapan lahan, membangun infrastruktur awal, kebutuhan over head dan biaya lainnya.

Besarnya keutuhan modal ini tergantung lokasi proyek dan kondisi fisik tanah. Ada daerah yang mengurus perizinan proyek membutuhkan biaya yang mahal, tetapi ada juga daerah yang tidak membutuhkan modal terlalu besar untuk mengurus perizinan.

Jika daerah tersebut sudah ramai dan demand terhadap kebutuhan rumah tinggi maka biaya perizinan dan legalitas biasanya juga tinggi.

Tetapi jika suatu daerah masih sepi dan kebutuhan terhadap rumah masih rendah, maka biaya perizinan juga tidak terlalu besar.

Demikian juga kondisi fisik lahan juga amat menentukan besarnya biaya persiapan proyek.

Kondisi fisik tanah yang sudah berupa tanah keras dan cenderung rata, maka biaya persiapan lahan tidak terlalu besar. Mungkin hanya perlu pembersihan lahan saja dengan tenaga manusia.

Selanjutnya jika kondisi fisik lahan berupa tanah sawah, rawa, tidak rata maka membutuhkan biaya yang lumayan besar untuk kegiatan persiapannya.

Karena mungkin saja butuh pengurukan, cut and fill dengan menggunakan alat berat. Nah, biaya untuk kegiatan dengan alat berat ini membutuhkan biaya yang cukup besar.

Kebutuhan awal proyek inilah yang membutuhkan modal dari investor.  Seorang investor tertarik membiayai proyek tentu saja karena ada rangsangan berupa keuntungan yang didapatkannya ketika proyek sudah selesai dalam bentuk pengembalian modal ditambah keuntungan. 

Cara menentukan keuntungan kepada pemilik lahan ada beberapa cara. Cara pertama adalah dengan cara fix return.

Cara ini mirip hutang piutang. Jadi besarnya keuntungan untuk investor sudah ditentukan di awal dalam bentuk persentase dari modal yang disetorkan.

Misalnya dalam 2 tahun si investor mendapatkan 50% dari modal yang ia setorkan. Maka ketika waktunya tiba maka hal itu harus dipenuhi.

Ia tidak mau tahu apakah proyek berjalan dengan baik atau tidak, baginya yang jelas ketika waktunya tiba ia menerima haknya sesuai dengan yang diperjanjikan di awal.

Cara selanjutnya adalah dengan cara sharing profit atau bagi hasil. Cara ini yang paling adil karena yang disepakati adalah persentase, bukan nominal besarnya.

Jadi berapapun laba proyek di waktu yang diperjanjikan maka itulah yang dibagi sesuai persentase sesuai kesepakatan.

Satu lagi keadilan dalam skema ini adalah bagi untung juga bagi rugi. Artinya tidak hanya laba yang dibagi, jika ketepatan proyek merugi maka atas kerugian proyek tersebut si investor juga harus mau menerima resiko.

Ya, prinsipnya jelas, bagi untung juga bagi rugi.

Di sini jelas bahwa Anda hanya butuh kemampuan kelola proyek properti. Dan kemampuan tersebut bisa Anda pelajari melalui buku-buku, seminar-seminar atau workshop dan training properti. Itulah sarana Anda untuk belajar.

Flipper

Sebagai flipper, Anda bisa melakukan bisnis properti tanpa modal. Strategi flipper ini adalah dengan cara membuat perjanjian pembayaran dengan pemilik properti dalam jangka waktu tertentu dan akan dilunasi jika kita sudah berhasil menjual properti tersebut.

Itulah tata kerja seorang flipper, yaitu dengan cara membeli properti untuk kemudian dijual lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama. Biasanya waktu yang sering disepakati adalah 3 bulan.

Jadi pengertian flipping itu adalah membalik transaksi dari Anda yang berposisi sebagai pembeli menjadi berposisi sebagai penjual dalam waktu yang tidak terlalu lama.

Titik krusial kesuksesan Anda sebagai seorang flipper adalah mendapatkan properti dengan harga murah, atau di bawah harga pasar.

Sehingga nantinya ketika kesepakatan sudah terjadi Anda dapat dengan mudah menjualnya kembali. 

Harga jual kepada pembeli akhir harusnya lebih tinggi dari harga kesepakatan dengan pemilik properti, sehingga ada selisih harga. Dan selisih harga itulah nanti yang menjadi keuntungan bagi seorang flipper.

Untuk mengamankan Anda harus dibuatkan perjanjian kesepakatan dengan pemilik properti. Dimana di dalam kesepakatan tersebut disebutkan bahwa Anda berhak menjual dengan harga berapapun.

Jika ada orang yang membeli properti selama masa perjanjian lebih tinggi dari harga kesepakatan dengan pemilik properti maka atas kelebihan tersebut menjadi hak Anda.

Kesepakatan ini harus dipastikan dipahami oleh pemilik properti supaya nanti jangan terjadi kesalahpahaman dan transaksi gagal.

Terakhir, yang harus kita sadari bahwa bisnis apapun mengandung resiko begitu juga bisnis properti. Jangan terlena oleh kata-kata yang sering kita dengar bahwa berinvestasi properti tidak pernah rugi… karena sebenarnya tidak ada bisnis yang meng-guarantee anti rugi.

MARI PAHAMI INVESTASI PROPERTI TANPA MODAL INI DENGAN PROPORSIONAL

Selamat mencoba!!

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

Tags

Tips Sukses Bisnis Properti Tanpa Modal

8 thoughts on “Tips Sukses Bisnis Properti Tanpa Modal

  • Pingback:www.asriman.com » Mendirikan PT Nggak Perlu Setor Modal

  • Pingback:www.asriman.com » Hernan Cortes, Kisahnya Menginspirasi

  • April 19, 2015 at 4:20 am
    Permalink

    mantap gan,selain tanpa modal kita juga harus punya semangat juang tinggi. sukses trus yah gan

    Reply
  • May 12, 2015 at 1:22 pm
    Permalink

    Untuk bisnis properti sendiri membutuhkan keahlihan khusus dalam merancang, mendesain dan mengelola properti. Semua harus diperhitungan secara matang terlebih dahulu agar prospek keuntungannya besar. 🙂

    Reply
  • May 15, 2015 at 8:16 am
    Permalink

    terimakasih tulisannya, sangat menginspirasi.

    Reply
  • November 23, 2015 at 11:18 pm
    Permalink

    Bisnis properti memang sangat menjanjikan. Harga hampir di pastikan selalu naik, management sederhana, dan jgua bisa di jadikan sebagai sumber passive income.. Thanks

    Reply
  • March 21, 2016 at 10:45 am
    Permalink

    Terimakasih atas penjelasannya ! , harapanny semoga saya bisa menjalani bisnis sya dengan baik

    Reply
  • March 3, 2017 at 2:34 pm
    Permalink

    Wah saya Mau coba belajar dan mencari Inspirasi Baik terimakasih Atas Postingannya

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 20-21 Januari 2024 di Jakarta

× Info Workshop Developer Properti