Bank Central Amerika Serikat atau yang lebih dikenal The Fed, berencana akan melakukan Tapering, hal ini dilakukan seiring membaiknya perekonomian USA.
Terus apa dampak yang akan terjadi, khususnya pada bisnis propert?. Sebelum bicara dampak, sedikit penjelasan apa itu Tapering dari The Fed dan kondisi yang medahuluinya.
Kebijakan Stimulus Perekenomian dari The Fed
Seiring perekonomian yang memburuk akibat Pandemi Covid19, berbagai upaya dari pemerintah dan bank central suatu negara melakukan berbagai upaya penyelamatan perekonomian.
Salah satu kebijakan adalah berupa rangsangan (Stimulus) agar perekonomian berjalan berupa mengguyur pasar dengan likuiditas yang melimpah. The Fed mencetak Dollar baru dan selanjutnya digunakan untuk membeli surat utang negara (US Treasury) perbulan kurang lebih US$120 milyar.
Dengan diguyur uang di pasar, uang yang melimpah ini menjadikan suku bunga simpanan menjadi sangat rendah. Di sisi lain The Fed membuat suku bunga acuan perbankan sangat kecil, bahkan nyaris 0% per tahun.
Dengan bunga simpanan yang rendah, diharapkan pelaku usaha dapat meminjam ke bank dengan bunga pinjaman yang rendah. Dengan bunga pinjaman rendah inilah usaha akan berjalan dan perekonomian akan tumbuh.
Dengan bunga simpanan yang rendah pula, diharapkan pemilik modal atau investor tidak menyimpan di bank karena tidak ada nilai lebihnya.
Diharapkan investor akan memilih menggunakan modalnya untuk berbisnis dan roda perekonomian berjalan.
Dampak kebijakan The Fed tidak hanya berimplikasi di negara USA, tapi berdampak hampir ke seluruh dunia, mengingat mata uang Dollar dipakai untuk perdagangan dunia.
Bunga simpanan yang sangat rendah di USA ini menjadikan investor membawa dana-nya ke seluruh dunia untuk mencari pasar yang lebih memberikan keuntungan.
Dengan kata lain, Dollar yang tidak ada nilai bungannya di negaranya, menyebar keseluruh dunia termasuk di Indonesia.
Dollar yang melimpah termasuk di Indonesia inilah menjadikan mata uang rupiah menjadi menguat. Dolar masuk keseluruh negara di dunia bisa dalam bentuk investasi langsung maupun pasar uang seperti obligasi dan surat utang. Juga masuk dalam bentuk pembelian saham.
Untuk investor konservatif, masuk dalam rekening simpanan di berbagai negara yang memiliki suku bunga simpanan lebih tinggi daripada disimpan di USA.
Menyetop Stimulus dengan Tapering
Kebijakan mengguyur likuiditas hanya bersifat jangka pendek. Ada resiko paralel jika terlalu lama dilakukan yaitu terjadinya inflasi yang tidak terkendali.
Seiring membaiknya perekonomian dengan kebijakan di atas, The Fed berencana menghentikan kebijakan pembelian surat utang.
Atau dengan kata lain kegiatan mengguyur likuiditas akan dikurangi atau distop. Pengurangan stimulus inilah yang disebut Tapering.
Dengan berkurangnya stimulus berupa mengguyur likuiditas atau bahkan distop akan berakibat berkurangnya uang (dollar) beredar.
Berkurangnya uang beredar akan berdampak pada kenaikan suku bunga simpanan di USA dan saham saham perusahaan multinasional yang berbasis di USA.
Dampak dari kenaikan suku bunga simpanan di USA akan menjadikan aliran dana yang semula disimpan di berbagai negara akan keluar (outflow), kembali ke negara USA, termasuk dari Indonesia.
Sederhananya, dollar yang semula melimpah di RI akan berkurang karena akan pulang ke negaranya, harga Dollar akan naik dan Rupiah berpotensi mengalami depresiasi atau penurunan nilai.
Dampak Tapering
Tapering pernah dilakukan The Fed di tahun 2013. Tapering waktu itu dilakukan secara mendadak, sehingga menimbulkan kepanikan pasar.
Pasar panik ketika mengetahui stimulus perekonomian dihentikan akan berdampak pada keruntuhan sistem perekonomian. Terjadi kepanikan hingga lepas kendali dari pelaku pasar. Situasi hilang kendali ini selanjutnya disebut Tantrum atau Taper Tantrum.
Namun Tepering di November ini, dilakukan dengan penuh kehati-hatian. Sinyal akan terjadi tapering telah disampaikan The Fed beberapa waktu lalu, semua pelaku pasar diharapkan bersiap menghadapi. Dampak tapering kali ini diperkirakan tidak menjadi Taper Tantrum.
Dampak Tapering akan menggoyang beberapa keranjang investasi seperti emas, industri berbasis bahan baku impor, termasuk industri properti.
Seiring dollar yang akan pulang kampung karena bunga simpanan dan yield atau imbal hasil obligasi yang akan naik, menjadikan kelangkaan dollar di dalam negeri (RI).
Orang akan berburu Dollar dengan dampak turunnya minat investasi di logam mulia emas. Dampak tapering akan menjadikan harga emas turun. Jika Anda berminat investasi di emas, lebih bijak untuk menunda sampai dampak tapering menjadi terukur.
Dengan keluarnya Dollar dari dalam negeri ke USA, menjadikan stok dan cadangan dollar akan terkuras dari pasar dalam negeri.
Harga Dollar akan naik, rupiah akan terdepresiasi. Harga dollar yang akan lebih mahal, berdampak pada aneka industri yang mengandalkan bahan baku impor.
Mengingat impor harus dengan Dollar. Hasil jualan dalam bentuk rupiah di Indonesia harus ditukar ke Dollar untuk membeli bahan baku dari luar negeri.
Dampak Tapering pada bisnis Properti
Meskipun secara kasat mata industri properti terlihat dengan basis sumber daya lokal, namun pada dasarnya faktor pendukung bahan baku properti masih banyak berbasis impor.
Keramik atau granit masih menggunakan bahan baku impor. Pabrik cat, pabrik baja, pabrik barang-barang kelengkapan rumah seperti kunci, engsel, stailess, masih banyak dengan menggunakan bahan baku komponen impor.
Untuk impor, pabrik ini harus menukar hasil jualannya ke developer berupa rupiah ke dollar. Dollarnya langka, harga dollar naik. Dengan demikian harga bahan baku akan naik yang berdampak lansung pada kenaikan bahan properti yang diproduksi.
Menyikapi dampak Tapering di bisnis properti
Dengan Tapering yang sudah di depan mata, pelaku industri properti harus bersiap akan terjadinya kenaikan harga bahan baku. Beberapa pilihan dalam menyikapi tapering antara lain:
- Menghitung lebih detail dan jeli dalam Menyusun RAB.
- Menyesuaikan kembali harga beli bahan baku berbasis impor seperti keramik, semen, besi, kaca dan lainnya yang akan naik. Lebih bijak asumsi harga satuan atas bahan baku berbasis impor dinaikan pada saat menghitung RAB
- Menghitung Kembali dampak harga jual yang naik dengan kemampuan dan daya beli pasar properti yang akan dituju.
- Wait and See, jika proyek masih dalam perencanaan dalam volume dan luasan yang cukup besar.
- Mengambil potensi pasar yang ada dalam bentuk promo berupa discount untuk memperoleh penjualan dini diawal sebelum dampak Tapering terjadi.
Demikian pemahaman saya, jika ada keliru mohon koreksi. Kepada anggota DEPRINDO untuk tetap semangat namun jeli menyikapi potensi perubahan pasar akibat kebijakan Tapering dari bank central Amerika ini.
Mandor Tomo | SEKJEN DEPRINDO
Lihat artikel lainnya:- Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti
- Ini Besaran Bunga KPR yang Ideal Menurut Pengembang
- Ini Stimulus di Properti yang Sudah Diberikan; DP 0%, PPN 0% dan BPHTB Juga 0
- Begini Siklus Bisnis Properti di Indonesia
- Bisnis Properti tidak akan Pernah Rugi, Sebuah Jebakan Berfikir Yang Menyesatkan
- Ini Dia Strategi Jitu Mencari Properti di Bawah Harga Pasar
- Menghadapi Potensi Resesi dan Prospek Bisnis Properti
- Menyambut Booming Pasar Properti Dari Calon Konsumen Pelaku UKM
- Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?
- Horeee, Sekarang Membeli Rumah Bisa dengan DP 0 Persen
- Bagaimana Kondisi Bisnis Properti di Tahun 2021?
- Bebas Uang Muka dan Bebas PPN Sudah Kawin. Langgengkan!
- Fakta Ekonomi Properti: Trendnya Lambat Sehingga Mudah Diprediksi
- Triumvirat Penyediaan Perumahan Bagi MBR
- Ingin Punya Rumah Idaman Sendiri? Yuk Simak Langkah-Langkah Mengajukan KPR
