Strategi Mendapatkan Modal Kerja untuk Developer Properti

Banyak cara untuk mendapatkan modal kerja sebagai developer untuk mengembangkan sebuah proyek properti. Diantaranya meminjam ke orang tua, saudara, teman, mertua atau mengajukan kredit kontruksi ke lembaga keuangan atau bank.

Modal dari orang tua dan saudara

Meminjam ke orang tua sangat gampang sekali, tinggal datang ke orang tua bermanis-manis ria dan langsung bilang bahwa Anda akan berbisnis properti dan membutuhkan modal.

Silahkan presentasi kepada orang tua Anda dengan rencana bisnis sebaik mungkin, pada akhirnya rasa sayang kepada anak akan mengucurkan pinjaman atau pemberian. Karena memang tidak ada orang tua yang mau melihat anaknya kecewa.

Tentu saja dengan syarat orang tua Anda memiliki uang untuk dipinjamkan.

Bisa juga meminjam dengan sistem bagi hasil, ini lebih baik karena kita meminjam diiringi oleh kewajiban mengembalikan uang yang dipinjam disertai dengan rencana bagi hasilnya.

Sama juga dengan meminjam modal ke saudara. Saudara adalah kerabat paling dekat dan tentu saja percaya kepada kita.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Sehingga jika kita membutuhkan modal untuk berbisnis, bisa dengan mudah mengajukan kepada saudara.

Namun apabila meminjam modal kepada saudara, track record persaudaraan selama ini sangat berpengaruh.

Maksudnya jika Anda pernah memiliki hutang piutang yang belum terselesaikan dengan saudara, maka Anda kesulitan meminta pinjaman modal kepadanya.

Itu amat manusiawi, dan memang kondisi itu yang membuat antar saudara bertengkar.

Misalnya dulu Anda mengajak saudara berbisnis air isi ulang, setelah bisnis jalan sampai sekarang tidak ada laporan keuangannya. Entah untung bisnis itu entah tidak.

Jangan sampai kondisi ini terjadi, sekecil apapun hubungan bisnis dengan saudara yang harus jelas duduk tegaknya.

Kondisi sebaliknya; jika pernah berbisnis dengan saudara dan bisnis itu menguntungkan dan memberikan hasil kepada saudara sebagai investor, maka untuk bisnis selanjutnya saudara pasti akan sangat terbuka.

Bahkan untuk bisnis yang lebih besar, jika ia punya uang ia tidak keberatan ikut lagi.

Misalnya dulu Anda minjem uang untuk membuka warung pecel lele, lalu waring ini maju dan jelas bagi hasilnya.

Nah, sekarang Anda mengajukan pendanaan lagi kepada saudara untuk berbisnis properti dengan mempresentasikan proposal yang amat menarik, besar kemungkinan ia mau.

Karena track record Anda dalam berbisnis dengannya amat baik.

Contoh bisnis air isi ulang dan pecel lele hanya untuk ilustrasi saja, karena memang banyak sekali kemungkinan bisnis yang bisa dilakukan.

Meminjam kepada teman

cara mendapatkan modal proyek Begitu juga meminjam kepada teman untuk modal bisnis properti, sah-sah saja dilakukan. Teman di sini maksudnya dalam skala yang luas, karena memang banyak sekali klasifikasi teman itu.

Ada teman sama-sama sekolah di TK, sama sekolah di SD, teman satu SMP dan SMA, teman sama-sama kuliah atau ngekos. Bisa juga teman sama-sama pengajian atau di organisasi tertentu.

Semua teman dengan klasifikasi di atas memiliki kedekatan tersendiri dengan kita.

Teman sama-sama TK biasanya adalah teman sekampung, begitu juga dengan teman SD, SMP dan SMA. Biasanya ini teman yang paling dekat karena terikat kultur dan daerah yang sama.

Hanya saja sifatnya jarang ketemu. Tetapi dengan adanya media sosial saat ini bisa jadi terasa dekat.

Sementara teman sama kuliah pendekatan lebih kepada bisnisnya karena sudah berada di tataran intelektual yang sama.

Harus ada bukti tertulis term of pinjam meminjam

Peminjaman harus disertai dengan bukti tertulis supaya tidak terjadi dispute di kemudian hari.

Walaupun antar teman sendiri musti ada kejelasan untuk landasan berpijak dalam hal pinjam-meminjam.

Karena sering kejadian antar teman ribut di kemudian hari karena ketidakjelasan term of pinjam-meminjamnya… hehehehe…

Karena sebenarnya sudah banyak contoh kejadian seseorang tertipu oleh temen sendiri. Kok bisa?

ditipu teman developer

Ya karena kita sudah sangat akrab dan mengenal dirinya luar dalam, keluarganya dan apapun mengenainya, lalu kita percaya dalam hal berbisnis sehingga melupakan kaedah umum pinjam-meminjam.

Jadi walaupun sudah sangat akrab sekali jika berurusan dengan bisnis musti jelas dengan perjanjian tertulis. Hindari perjanjian atau deal-deal secara lisan.

Jangan sampai bisnis bermasalah, uang hilang, teman juga hilang. Sayang sekali kan?

Harusnya jika bisnis gagal ya musti dijelaskan gagalnya kenapa dan apa yang bisa dilakukan selanjutnya. Harus tetap berkomunikasi.

Karena banyak kasus bisnis antar teman yang berantakan ada seorang teman yang berucap. Ini semacam basehat dalam pertemanan dan bisnis.

Ia seorang pebisnis kawakan, begini katanya kira-kira “sebaiknya dengan kawan kita berkawan saja begitu juga dengan saudara kita bersaudara saja” artinya dengan kawan atau saudara sebaiknya tidak berbisnis… antah iyo antah indak…

Tentu saja ini tidak salah dan tidak sepenuhnya benar. Karena banyak orang berbisnis dengan saudara dan teman lancar-lancar saja.

Bahkan ada bisnis antar saudara dan teman menjadi besar. Semua tergantung kepada orang yang menjalankan bisnis tersebut bukan hubungan pribadi antara orang yang menjalankan bisnis tersebut.

Nah, itulah cara yang bisa Anda lakukan jika ingin mencari modal untuk proyek Anda.

Jadi lebih mengutamakan orang-orang yang sudah Anda kenal dan mereka juga mengenal Anda dengan baik.

Inilah konsekuensinya jika Anda tidak punya modal ketika ingin menjadi developer properti karena bagaimanapun juga untuk mengerjakan proyek membutuhkan modal besar.

Modal yang paling besar adalah untuk membeli tanah

modal membeli tanah Dalam pengembangan sebuah proyek properti modal yang paling besar adalah untuk membeli lahan. Modal ini harus ada di depan, karena jika tidak ada tanah maka tidak akan ada proyek.

Tak kurang untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi antara 20 sampai dengan 30% dari nilai proyek.

Namun ada solusinya supaya kebutuhan modal untuk membeli tanah ini tidak terlalu besar yaitu dengan menegosiasikan cara pembayaran tanah. Maksudnya pembayaran tanah tidak tunai di depan seluruhnya.

Bisa dengan pembayaran di depan sebesar 10% saja dulu, lalu sisanya 90% lagi dibayar secara bertahap per-enam bulan sampai lunas.

Tetapi untuk mencari pemilik lahan yang bersedia dengan skema ini memerlukan kesabaran. Karena sesungguhnya semua orang dalam menjual tanah miliknya menginginkan pembayaran tunai.

Mereka tidak mau menunggu, apalagi developer yang mengajukan penawaran baru mereka kenal. Tentu amat beresiko bagi mereka.

Karena ada kemungkinan pembayaran oleh developer terkendala jika proyek tidak berjalan lancar.

Karena sudah menjadi rahasia umum bahwa jika developer mengajukan penawaran tanah secara bertahap, developer mengharapkan pembayaran tanah selanjutnya adalah dari hasil penjualan proyek.

Artinya jika penjualan proyek lancar, maka pembayaran tanah tanpa kendala. Sebalinya jika penjualan proyek tersendat maka ada kemungkinan pembayaran tanah selanjutnya juga akan delay.

Modal untuk perizinan

Modal selanjutnya dibutuhkan untuk perizinan. Ini jenis modal wajib karena perizinan harus diurus di depan sebelum aktifitas lainnya. Terutama aktifitas pemasaran.

Jika tidak ada pemasaran tentu tidak ada penjualan yang menghasilkan pemasukan ke proyek.

Saya memberikan penekanan terhadap pemasaran karena uang masuk proyek ya dari pemasaran.

Artinya jika tidak ada izin proyek belum bisa dipasarkan. Itulah gambarannya pentingnya perizinan di sebuah proyek properti.

Jika sudah ada perizinan sampai dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sekarang berubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), maka aktifitas pemasaran bisa di-gaspoll untuk memenuhi target penjualan dan target uang masuk.

Mengurus HGB atas nama PT developer

mengurus hgb pt developer Paralel dengan perzinan harus diurus juga sertifikasi. Kegiatan sertifikasi ini bertujuan untuk menerbitkan sertifikat tanah proyek atas nama developer.

Jika developer berbentuk badang hukum perseroan terbatas (PT) maka sertifikat proyek nanti terbit dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB) tetapi jika proyek tidak terlalu luas dan atas nama pribadi saja sertifikatnya bisa Sertifikat Hak Milik (SHM).

HGB ini diurus di kantor pertanahan setempat, berbeda dengan perizinan yang diurus di pemerintah daerah (pemda) di bawah Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) dan dinas-dinas terkait yang ada di lingkungan pemda.

Persiapan lahan

Modal selanjutnya yang diperlukan adalah untuk persiapan lahan. Besarnya modal untuk persiapan lahan ini tergantung kondisi lokasi.

Jika lokasinya ekstrim dan membutuhkan pekerjaan berat maka diperlukan modal yang cukup besar. Tetapi jika hanya membutuhkan pekerjaan kecil maka modal yang diperlukan juga tidak terlalu besar.

Pekerjaan berat itu seperti cut and fill dan pengurukan. Cut and fill diperlukan jika kondisi site tidak rata, sehingga butuh pekerjaan berat untuk meratakannya, yaitu memindahkan tanah di lokasi yang lebih tinggi ke lokasi yang lebih rendah.

Pekerjaan persiapan ini akan lebih besar cost-nya jika site membutuhkan pengurukan, karena elevasi tanah site lebih rendah.

Patokan elevasinya adalah kondisi visual dan rekomendasi peil banjir dari dinas terkait di kementrian PUPR.

Kondisi visual maksudnya dilihat dari penglihatan langsung. Misalnya lokasi rendah dari jalan yang ada di depannya, tentu ini memberikan kesan yang kurang bagus bagi calon pembeli nantinya.

Tidakpun begitu lokasi proyek yang lebih rendah dari jalan feng sui-nya kurang bagus dan mempengaruhi minat beli orang.

Sementara jika dilihat dari rekomendasi peil banjir, elevasi proyek harus di atas level yang ditentukan dalam rekomendasi peil banjir tersebut.

Selanjutnya jika kondisi lahan sudah bagus; padat dan rata, pekerjaan persiapan lahan tidak memerlukan cost yang besar.

Paling nanti hanya untuk pembersiah rumput, semak, pohon-pohon, puing atau lainnya. Ngga perlu alat berat, tinggal kerahkan pacul man, selesai.

Pendanaan dari bank atau lembaga keuangan

Jika karena sesuatu dan lain hal, Anda tidak bisa mendapatkan modal kerja dengan cara di atas karena sesuatu dan lain hal; orang tuapun ngga punya uang, saudara dan teman juga sebelas dua belas kondisinya dengan kita, juga sedang membutuhkan uang untuk modal, maka jalan lainnya yang bisa ditempuh adalah dengan cara mengajukan pembiayaan kepada lembaga keuangan.

Pendanaan yang bisa Anda manfaatkan adalah Kredit Kontruksi atau Kredit Yasa Griya (KYG) yang memang dikhususkan untuk developer, dengan persyaratan-persyaratan tentu saja.

Namun untuk mendapatkan KYG ini syaratnya cukup berat yaitu sertifikat tanah proyek harus selesai dulu dan perizinan juga sudah beres.

Jadi tidak bisa mengajukan pendanaan proyek di awal-awal apalagi untuk membeli lahan.

Memang ada produk perbankan untuk membeli lahan dalam bentuk KPL (Kredit Pemilikan Lahan) tetapi ini khusus untuk perumahan subsidi saja.

Dan pencairan KPL-pun setelah sertifikat dan perizinan selesai diurus. Artinya di tahap awal tetap membutuhkan modal. Terutama untuk mengurus sertifikat dan PBG.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com