Dalam penjualan perumahan lazim dilakukan beberapa jenis pembayaran oleh konsumen, diantaranya pembayaran secara tunai atau cash keras, tunai bertahap dan dengan bantuan pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR). Masing-masing cara bayar tersebut ada kelebihan dan keurangannya. Untuk pembayaran tunai keras keuntungannya bagi developer adalah developer mendapatkan uang masuk sebesar harga produk. Di samping itu proses juga cepat karena tidak ada proses penilaian dari lembaga keuangan seperti jika pembelian dengan KPR.
Kekurangan pembelian dengan cara tunai keras ini adalah biasanya ada pengurangan harga. Karena hal yang membuat konsumen mau membeli secara tunai, apalagi pada saat pembayaran tunai tersebut rumah belum dibangun, adalah adanya diskon harga.
Cara pembelian oleh konsumen dengan cara tunai bertahap kelebihannya kurang lebih sama dengan pembayaran tunai yaitu developer cepat mendapatkan uang masuk tanpa adanya proses perbankan. Hanya saja penerimaan harganya tidak sekaligus tetapi bertahap sesuai dengan kesepakatan dan kesanggupan konsumen. Dengan pejualan tunai bertahap ini diharapkan tenor bertahapnya tidak terlalu lama, 3 tahun adalah jangka waktu ideal.
Kekurangannya jika pembayaran dengan tunai bertahap ini adalah adanya resiko telat bayar atau gagal membayar cicilan. Sehingga di dalam PPJB ketika kesepakatan terjadi harus dicantumkan cara penyelesaian jika konsumen tidak membayar cicilan. Inilah pembeda dengan bank sebagai kreditur karena kalau dengan bank, bank sudah memiliki mekanisme sendiri jika terjadi gagal bayar.
Pembayaran selanjutnya adalah pembayaran dengan KPR. Cara bayar KPR ini merupakan cara pembelian yang paling banyak digunakan oleh masyarakat ketika membeli rumah. Dari sisi pengembang cara bayar KPR ini sama saja dengan pembelian secara tunai karena ia menerima pembayaran harga rumahnya ketika terjadi akad kredit dengan pembeli. Walaupun pada saat akad rumah belum dibangun. Jika rumah belum dibangun ketika akad terdapat mekanisme pencairan dari bank. Pencairan dilakukan bank secara bertahap terhadap developer sesuai dengan progress pembangunan rumah.
Untuk langkah pembelian dengan tunai bertahap sudah dibahas di beberapa artikel, kali ini kita bahas tentang pembangunan unit dan alur kerja seorang developer properti jika pembelian dari konsumen adalah tunai bertahap.
Apa saja tahapan-tahapan kerjanya? Mari kita bahas.
Penerimaan Uang Tanda Jadi dari Konsumen
Uang tanda jadi (UTJ) dari konsumen diterima ketika konsumen setuju untuk membeli unit diikuti dengan ditandatanganinya booking form atau form pemesanan kaveling.
Dalam booking form tersebut tertera lokasi unit yang dipesan oleh konsumen dan kesepakatan harga. Misalnya ada konsumen yang ingin membeli unit di Blok A-1 atau Unit yang berada di Blok A Nomor 1.
Selain itu juga dicantumkan harga rumah dan tahapan pembayarannya. Kapan akan dibayarkan uang muka yang diikuti dengan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
Petugas dari developer yang mengurus UTJ ini adalah bagian marketing. Petugas bagian marketinglah yang mengurus dan menyediakan semua persyaratan yang harus disediakan oleh konsumen.
Jamak terjadi kalau konsumen meminta perubahan bentuk bangunan atau mungkin saja ada pekerjaan tambah atau kurang dalam hal spesifikasi dan bentuk bangunan. Jika ada permintaan seperti ini bagian marketing harus berkoordinasi dengan bagian desain atau arsitek, tentu saja dengan sepengetahuan site manager.
Contoh booking form ini ada di bonus dokumen untuk peserta workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula.
Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
PPJB ditandatangani sesuai dengan waktu yang dijadwalkan ketika konsumen membayar uang tanda jadi dan menandatangani booking form, umumnya satu bulan setelah UTJ cukup untuk mempersiapkan segala sesuatunya.
PPJB ditandatangani setelah desain rumah disetujui oleh konsumen dan uang muka pembelian rumah sudah dibayarkan.
Dalam PPJB dicantumkan bagaimana jadwal pembayaran dan pelunasan oleh konsumen. Tak lupa pasal-pasal tentang sanksi juga dibuat agar developer dan konsumen ada ikatan dan ada paksaan untuk memenuhi kesepakatan yang ada dalam PPJB. PPJB ini masih dipersiapkan oleh bagian marketing.
Surat Perintah Kerja (SPK) Pembangunan Unit Rumah kepada Kontraktor
SPK diberikan kepada kontraktor untuk memulai membangun unit yang sudah dipesan oleh konsumen. Dalam SPK tersebut dicantumkan detil dari pekerjaan.
Diantaranya desain unit rumah yang digambarkan dalam gambar kerja, waktu penyelesain pembangunan, bersarnya nilai kontrak pembangunan dan cara pembayaran dari developer ke konsumen.
Dalam SPK dicantumkan juga sanksi-sanksi jika pelaksanaan pekerjaan tidak sesuai dengan detil yang disepakati, baik dari spesifikasi material dan waktu pelaksanaan.
Jika terdapat perbedaan spek material maka kontraktor wajib mengganti sesuai dengan kesepakatan termasuk ukuran-ukuran bangunan, dan lain-lain.
Demikian juga apabila ada keterlambatan pembangunan dari kontraktor, maka kontraktor harus menerima sanksi berupa denda yang besarnya sesuai kesepakatan.
Lazimnya dalam pelaksanaan proyek pembangunan perumahan waktu yang diperlukan untuk membangun satu unit rumah satu lantai membutuhkan waktu dua sampai empat bulan saja.
Akan lebih cepat lagi jika pembangunan menggunakan metode rumah instan seperti yang sudah mulai banyak yang menawarkan. Sedangkan untuk membangun rumah dua lantai bisa dalam waktu 5 bulan sampai dengan 7 bulan.
Jika yang dibangun adalah perumahan subsidi maka waktu yang dibutuhkan lebih singkat lagi, maksimal dua bulan sudah bisa selesai. Bahkan jika pembangunannya lancar dari sisi material dan peralatan pembangunan satu unit rumah subsidi bisa selesai dalam waktu tiga minggu saja.
Di samping adanya SPK kepada kontraktor, bisa juga disusulkan dengan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK), atau surat perintah mulai membangun (SPMB) atau apapunlah namanya, apabila segala sesuatunya sudah siap. SPMK ini diperlukan jika kontraktor meminta waktu tenggang kepada developer untuk mempersiapkan segala sesuatunya.
Diantaranya mungkin saja kontraktor perlu mempersiapkan tenaga kerja atau man power, mempersiapkan peralatan dan pembelian material. Agar pada saat pekerjaan sudah dimulai tidak ada lagi kendala.
Karena dalam pembangunan proyek tenaga kerja, alat dan material ini punya peranan yang sangat vital.
Surat Perintah Kerja kepada kontraktor ini diurus oleh site manager proyek.
Serah Terima Bangunan dari Kontraktor ke Developer
Setelah pembangunan unit rumah selesai maka dilakukan serah terima dari kontraktor kepada developer. STB ini dilakukan paling lama satu minggu setelah pembangunan selesai, ditandai dengan pengecekan atau opname oleh site manager dan jajarannya.
Berita Acara Serah Terima Bangunan (BAST)
Setelah bangunan selesai dan diserahkan kepada developer oleh kontraktor maka selanjutnya developer menyerahkan bangunan kepada konsumen, diiringi dengan penadatanganan BAST.
BAST ditandatangani paling lama satu minggu setelah serah terima bangunan dari kontraktor kepada developer.
BAST ini ditandatangani oleh direktur utama atau direktur operasional perusahaan developer.
Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Seiring dengan Serah Terima Bangunan dari kontraktor kepada developer yang dilanjutkan dengan acara serah terima kepada konsumen, bagian keuangan mempersiapkan segala sesuatu yang diperlukan untuk keperluan penandatanganan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hal-hal yang perlu dipersiapkan adalah kuitansi-kuitansi pembayaran seperti pembayaran pelunasan harga rumah, pembayaran pajak-pajak, pembayaran biaya-biaya untuk notaris atau PPAT dan biaya-biaya lainnya.
Balik Nama Sertifikat
Setelah dilakukan penandatanganan AJB langkah selanjutnya yang dilakukan adalah pendaftaran balik nama di kantor pertanahan setempat. Baliknama diajukan berdasarkan akta jual beli dan pengurusan baliknama ini juga dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan.
Dengan demikian selesai sudah pembangunan satu unit rumah sampai dengan baliknama kepada konsumen.
Alur kerja ini khusus untuk pembelian secara bertahap oleh konsumen. Jika konsumen membeli dengan kredit pemilikan rumah (KPR) maka alur kerjanya beda lagi.
Terutama tentang jadwal pembangunan yang biasanya dimulai setelah penadantanganan akad kredit di bank. Itu jika KPR-nya inden. Jika kesepakatannya adalah KPR ready stock seperti pembangunan perumahan subsidi maka akad kredit dilakukan setelah pembangunan selesai seratus persen.
Lihat artikel lainnya:Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Begini Cara Menjadi Developer Tanpa KPR Bank
- Dalam Menjual Fleksibellah Terhadap Calon Pembeli
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Rumah Subsidi yang Dijual Tunai dengan Diskon tidak Kena PPN
- Kelebihan dan Kekurangan Membeli Rumah Secara Tunai
- Ini Dokumen yang Harus Anda Persiapkan untuk Keperluan Penjualan Proyek Properti
- Beli Rumah Cash Keras Tapi Developer Ngga Mau PPJB. Nah Lho?
- Developer Bisa Jualan Walaupun Bangunannya Belum Ada
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?
- Strategi Jitu Memasarkan Properti
- Cashback, Killing Marketing Method
- Memahami Hard Cash, Installment, KPR dan Balloon Payment dan Syarat-Syaratnya
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
Salam,
Salam kenal Pak Tanjung.
Saya sedikit awam mengenai PPJB cash bertahap Pak, Saya pembeli property,dan saya sudah melunasi cicilan uang muka (DP),dan kemudian pembayaran berikutnya akan dilakukan dengan skema pembayaran cash bertahap 60×cicil. Dalam waktu dekat saya akan tanda tangan PPJB, yang saya mau tanyakan: Ketika penanda tanganan PPJB pihak developer apa bisa tidak hadir???
Seharusnya pada penandatanganan PPJB semua pihak harus hadir. Jika PPJB menggunakan akta notaris maka notaris menyatakan bahwa para pihak hadir di hadapannya.
Tetapi pada prakteknya ada yang melakukan penandatanganan tidak pada waktu yang bersamaan. Mungkin saja sulit menentukan waktu untuk penandatanganan secara bersama-sama.
Salam kenal Pak Tanjung, saya calon konsumen yang akan membeli properti dari developer dengan pembayaran cash keras. Berapa lama biasanya total waktu yang dibutuhkan untuk proses surat menyurat dari pelunasan, PPJB, AJB, SHGB sampai dengan SHM? Terima kasih Pak. Karena jujur saya agak gambling untuk melakukan pembelian rumah indent dengan cara cash keras.
Tergantung kondisi proyeknya:
1. apakah IMB sudah ada? Jika IMB belum ada maka dibutuhkan waktu untuk menyelesaikan IMB terlebih dahulu.
2. Apakah sertipikat proyek sudah ada? Jika sudah ada SHGB PT dan sudah dipecah maka prosesnya hanya baliknama saja, paling butuh waktu 1 bulan.
Jadi tergantung kondisi legalitas proyeknya.
Jika tanah proyek belum bersertipikat, membuat HGB perlu waktu 5 bulan, pemecahan 1 bulan, dan baliknama ke konsumen 2 minggu, lanjut peningkatan HGB ke SHM atas nama pembeli 2 minggu
sudah saya buat video jawaban lengkapnya, silahkan ditonton ya:
https://youtu.be/UZLpv8LnQL4
Salam kenal pak…
Saya salah satu customer unit perumahan dgn sistem cash bertahap. PPJB telah tertandatangan pada oktober 2018 dan berdasarkan PPJB tersebut pelunasan terakhir 2019, dan alhamdulilah sudah lumas. Cuman apesnya hingga saya tulis pesan ini unit tidak kunjung terralisasi bahkan lahan pun blm siap dibangun. Hanya rumah contoh saya yg baru jadi. Saya coba hubungi developer hanya dijanjikan akhir 2020. Mohon saran timdakan/langkah apanyang hisa saya lakukan untuk mengecek bahwa ini bukan investasi bodong. Minimal saya bisa tahu legalitas atas tanah tersebut. Terima kasih.
Kembali lihat isi PPJB, dalam PPJB harusnya tertulis detil tentang perjanjian. Berapa harga rumah, bagaimana tahapan prmbayaran, kapan pelunasan dan kapan rumahnya akan dibangun.
Jika tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan maka pihak developer sudah wanprestasi karena tidak sanggup memenuhi apa yang diperjanjikan dalam PPJB. Maka developernya bisa dituntut karena cidera janji.
Salam kenal Bpk,
Perkenalkan saya Fajar ingin sedikit bertanya untuk pembelian unit secara cash bertahap konsumen bisa menempati rumah setelah pembayaran berapa persen? Apa harus menunggu selama 2th sesuai dengan kesepakatan cash bertahap ya? Terimakasih
Lihat isi PPJB-nya
Selamat malam pak saya tito, saya mau membeli tanah di perumahan secara cash
Saya disuruh bayar DP 30% tanda jadi, lalu pelunasan saat pembuatan AJB. Lha lama jadi nya SHGB itu 7 bulan.
Apa itu sudah aman jika saya sudah membayar 100% harga objek jual beli pada saat AJB saja?
Terima kasih pak
saya sudah bikin video untuk menjawab pertanyaan ini, silahkan ditonton:
https://youtu.be/cLtig_43xPQ
Selamat malam, saya rencana mau ambil perumahan dengan cash. Tapi langkahnya balik nama SHM tanpa notaris. Jadi dari PPJB langsung SHM tanpa AJB karena membutuhkan biaya tambahan lebih mahal jadi pihak developer menunggu semua unit terjual baru ia pecah sertifikat induknya. Apakah ini strategi developer menyakinkan pembeli? Apa resiko bagi pembeli
bisa saja
Selamat sore pak, saya ada rencana pembelian rumah dengan cara cash dari developer syariah..yg saya tanyakan tahapannya bagaimana ya pak setelah saya bayar cash apakah ada jaminan atau pegangan kita dr developernya sebelum bayar atau sesudah bayar. Terima kasih
biasanya jika konsumen membayar secara tunai, maka pegangan bagi konsumen adalah PPJB dengan akta notaris. sambil pastikan sertifikatnya memang sedang diurus oleh notaris
saya membeli satu unit rumah dengan cara cash keras, unit rumah sudah jadi, ppjb sudah ada, saya sudah tanda tangan ajb dinotaris, kemudian saya disuruh tunggu kurang lebih 3 sampai dengan 6 bulan, ketika saya hendak meminta salinan ajb dinotaris, notaris bilang roya belum selesai. pertanyaan saya apakah pembelian cash keras saya ini aman
saran saya jika notaris sudah menyatakan bahwa proses ini aman, maka silahkan dilanjutkan
Selamat siang, saya mau bertanya saya beli rumah di perumahan pada tahun 2016 secara tunai dan lunas pada tahun tersebut. 2018 saya request custom rumah saya tanpa merubah IMB dan sekaligus melunasi biaya tambahan tersebut.Rumah saya baru dikerja hingga beres pada pertengahan 2019. Saya sudah serah terima kunci pada tahun 2019. Namun sampai saat ini saya belum terima SHM rumah saya. Padahal kewajiban pembayaran saya sudah saya lunasi pada tahun 2018. Apakah masih wajar sampai saat ini saya belum terima SHM??
Mohon informasinya. Terima kasih
harus ditanyakan ke developer tentang shm tersebut. harusnya jika sudah lunas langsung ajb dan baliknama shm nya
Selamat Siang Pak, saya membeli satu unit rumah dengan sistem cash keras, saya sudah membayarkan booking fee kepada developer dan mengisi form pembelian unit tsb. Pertanyaannya ketika saya melakukan pelunasan dengan cash keras, pihak developer apakah hanya memberikan kwitansi? info yang saya terima tidak ada PPJB nnti ketika lunas langsung AJB dinotaris, apakah memang langkahnya seperti itu?