Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!

Kebanyakan orang yang akan memulai menjadi developer properti, ketika ditawarin lahan oleh seorang broker malah bingung.  

Mereka masih ragu-ragu, apakah harga tanah ini apakah murah atau malah kemahalan, ini yang musti diketahui. Jangan sampai salah dalam menganalisa lahan.

Proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan di awal

Karena mayoritas proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan. Tanah yang harganya mahal dikiranya murah, ya tentu saja kalah bersaing dengan kompetitor karena kempetitor bisa menjual produknya lebih murah, karena si kompetitor sudah menganalisa kelayakan tanahnya.

Bagaimanapun harga jual produk sangat berpengaruh terhadap penjualan. Apalagi produk yang dijual adalah produk untuk kalangan menengah ke bawah.

Dimana pembelinya adalah orang-orang yang masih sensitif terhadap harga.

Berbeda jika halnya Anda menjual produk untuk kalangan atas, dimana pembelinya adalah orang-orang yang tidak lagi membeli karena harga tetapi karena dorongan lain. Misalnya membeli karena dorongan kebanggaan atau prestise, investasi, atau karena dorongan lainnya.

Kita ambil contoh, misalnya Anda ditawarin lahan dengan harga 500.000 per-m2, apakah lahan ini layak dibeli?

Nah, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat harga jual perumahan yang sedang dijual di sekitar lokasi tersebut.

Jika di lokasi tersebut perumahan yang sedang dijual adalah perumahan subsidi maka harga tersebut jelas mahal ngga ketulungan.

Karena apabila harga tanahnya 500.000 per-meter maka perumahan yang dibangun di situ adalah perumahan non subsidi. Harga jualnya harus di atas 200 juta-an untuk tipe kecil.

Jadi belum layak perumahan menengah ke atas dibangun di sekitar lokasi tersebut. Boleh saja Anda memaksa membangun perumahan komersil (non subsidi) tetapi nanti tidak ada yang mau beli.

Karena lokasinya tentu saja masih di daerah yang masih sepi, terpencil yang memang diperuntukkan untuk perumahan subsidi.

Satu lagi kenyataannya; orang yang sanggup membeli perumahan non subsidi biasanya tidak mau membeli perumahan yang berada di lokasi perumahan subsidi.

Ingat; macan berteman dengan macan, singa berteman dengan singa, jerapah berteman dengan jerapah dan kambing juga berteman dengan kambing.

Artinya orang nyaman berada di lingkungan yang kurang lebih sama dengan kondisi mereka. Orang yang punya uang tidak mau membeli rumah di lokasi perumahan subsidi.

Proyek mangkrak karena tanah sengketa

Penyebab lainnya sebuah proyek mangkrak adalah tanahnya sengketa. Jika sebidang tanah bersengketa karena masalah hukum maka tanah tersebut menjadi status quo.

Tanah tersebut tidak bisa dilakukan apapun terhadapnya. Semua kegiatan proyek harus berhenti sampai ada keputusan hukum yang bersifat tetap atau inkrah (inkracht van gewjisde).

Biasanya suatu kasus menjadi inkrah butuh waktu yang lama. Bisa dalam waktu 1 tahun, 2 tahun, 5 tahun, 10 tahun atau bertahun-tahun tidak selesai-selseai juga. 

Jadi bagi seorang developer jika ada seseorang menawarkan tanah yang sedang bersengketa sebaiknya ditinggalkan saja. Karena panjang sekali jalannya agar tanah tersebut menjadi clean and clear. Clean dari sisi penguasaan fisik dan clear dari sisi legalitas.

Proyek mangkrak karena salah manajemen

Ada juga proyek mangkrak karena salah manajemen. Hal sering terjadi jika pemilik proyek lebih dari satu orang. 

Proyek dilaksanakan oleh orang yang tidak memahami ilmu tentang tata kelola proyek atau tata kelola sebuah perusahaan.

Proyek mangkrak karena pemilik meninggal

Penyebab selanjutnya proyek mangkrak adalah pemilik meninggal dunia dan tidak ada anaknya yang bersedia atau mampu melanjutkan mengelola proyek. 

Akibatnya adalah proyek tidak ada yang mengelola. Pilihannya adalah proyek tersebut dijual. Namun tidak mudah menjual proyek, apalagi proyek dalam skala besar sehingga butuh pihak yang punya modal besar untuk membelinya. 

Sementara belum ada pembeli maka proyek tersebut dibiarkan saja sehingga terkesan mangkrak.

Brokernya juga ngga paham

Kembali ke harga tanah yang ditawarkan oleh broker tadi, selalu ada saja broker yang bilang bahwa harga tanah tersebut murah dan bagus.

Jelas, mereka bilang begitu karena kepentingan seorang broker adalah tanah terjual dan mereka dapat komisi. Lainnya mereka ngga peduli.

Apakah setelah kita beli tanahnya, lalu proyeknya mangkrak, tidak bisa dijual, atau tanah bermasalah, biasanya mereka tidak mau tahu.

Lalu berapa seharusnya harga jual rumah jika tanah dibeli dengan harga 500.000/m2?

Nah, inilah materi worskshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang kami adakan. Ini harus dibahas betul-betul kasus perkasus, karena banyak yang harus dipertimbangkan.

Mulai dari akses masuk lokasi, kondisi tanah, kondisi legal, peraturan daerah setempat, sampai dengan ketersediaan market.

Pentingnya memahami cara menganalisa lahan ini karena inilah langkah awal Anda dalam memulai proyek. Salah di tahap awal ini, maka selanjutnya proyek Anda akan bermasalah.

Tentu akan berbeda jika misalnya memang Anda sudah punya tanah. Kalau kondisinya seperti itu, ya tidak perlu analisa lahan lagi. Langsung bangun saja proyek Anda dan jual kurang lebih sama dengan kompetitor.

Salah satu strateginya adalah jual dengan harga lebih murah

Setelah melakukan analisa lahan, ujung-ujungnya adalah menetapkan harga jual untuk dapat bersaing dengan kompetitor.

Salah satu strategi yang bisa Anda terapkan adalah dengan cara menjual lebih murah dari kompetitor, itu jika Anda tidak percaya diri untuk menjual lebih mahal.

Berbagai hal musababnya, misalnya kompetitor sebelah adalah developer gabon dan mengembangkan proyek besar, tentu saja mereka unggul segala-galanya.

Mulai dari fasilitas kawasan, lokasi, mutu bangunan, gaya desain, tools dan sarana promosi mungkin mereka lebih baik dan menjual dengan harga mahal.

Konsekuensinya adalah harga jual perumahan Anda harus di bawah mereka. Itu konsekuensi logis. Atau proyek Anda memiliki sesuatu yang tidak dimiliki oleh kompetitor atau memiliki spec yang lebih baik dibanding kompetitor. Dan hal itulah yang menjadi selling point Anda. Mantap itu!

Misalnya harga jual sama tetapi dengan spesifikasi lebih baik. Mungkin saja dengan menyediakan rumah dengan tanah yang lebih luas, bangunan lebih besar, kamar lebih banyak dan spec material juga lebih mumpuni.

Contohnya kongkritnya; kompetitor menjual rumah tipe 45/84, satu lantai, dua kamar tidur dengan harga 600 juta, sementara kita juga menjual rumah dengan harga 600 juta dengan luas tanah sama, tetapi rumah kita adalah rumah 2 lantai dengan 3 kamar tidur.

Rumah dua lantai dengan 3 kamar tidur itulah selling point kita. Pangsa pasar kita adalah keluarga yang sudah agak mapan dengan anak lebih dari 2 sehingga mereka butuh lebih banyak kamar. Yes, that the point!

Jika head to head, adu kambing!

Kecuali memang head to head betulan, maksudnya luas lahan kurang lebih sama, lokasi juga berada di lokasi yang sama, maka terbuka peluang Anda melempar produk yang sama.

Sama dalam hal harga, pricing strategi, marketing strategi, mutu bangunan, desain dan lainnya.

Kondisi inilah yang terjadi di beberapa proyek besar yang berada di koridor Kota Tangerang sampai dengan Tangerang Selatan.

Di daerah ini ada beberapa developer gajah dengan proyek besar yang berebut konsumen. Sebut saja Paramount Serpong, Gading Serpong, Bumi Serpong Damai (BSD) dan Alam Sutera. Termasuk juga head to head competitor-nya adalah Bintaro Jaya.

Siapa yang menang? Pemenangnya yang pasti adalah mereka yang mengerti kemauan konsumen.

Lihat artikel lainnya:

• Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
• Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
• Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
• Membuka Proyek Baru Di Lokasi Baru, Lakukan Ini Supaya Proyek Sukses
• Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
• Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
• Pentingnya Aspek Pasar Dalam Penyusunan Studi Kelayakan Proyek Properti
• Syarat Menjadi Developer Perumahan
• Strategi Menyusun Rencana Pemasaran Properti
• Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?
• Cepat Sold Out 100% dengan Strategi Harga Progresif
• Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal
• Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan
• Pricing Strategy: Begini Cara Menetapkan Harga Perumahan untuk Memenangkan Persaingan
• Pacu Penjualan dengan Menurunkan Target Profit untuk Mendulang Untung