Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal

Pengembangan proyek tanpa bank amat mungkin dilakukan, bahkan di saat yang sama dirimu juga tidak punya uang untuk modal.

Kondisi ini amat sering saya temui terutama murid workshop developer properti yang saya adakan.

Jadi kondisinya itu amat ekstrim; Uang Tidak Punya, Tanah Tidak Punya, tapi untungnya masih punya semangat untuk maju.

Dengan adanya semangat maka kendala berupa ketidakpunyaan modal bisa diatasi.

Tetapi akan sulit kondisinya jika modal tidak punya semangat juga tidak punya.

Ini sering terjadi, sayangnya mayoritas seperti ini. Ketika ikut workshop semangat sekali, semangatnya masih tetap menyala di minggu pertama, dan mulai meredup di minggu kedua dan hilang di minggu-mingu selanjutnya.

Nah, jika kondisimu ekstrim sekali seperti di atas, jangan berkecil hati. Banyak kok yang seperti dirimu sudah sukses menjadi pengembang properti. Ini langkah-langkah yang musti dirimu lakukan:

Langkah Pertama, Cari Tanahnya dan Negosiasilah!

Ini langkah wajib, karena setiap proyek properti bahan bakunya adalah tanah. Tanpa tanah tidak akan ada proyek properti.

Jadi wajib hukumnya setiap orang yang ingin menjadi pengembang properti mencari tanah terlebih dahulu.

Akan lebih mudah tentu saja jika dirimu sudah punya tanah, atau sudah ada tanah milik seseorang yang bersedia diserahkan kepadamu.

Ya, Anda beruntung banget kalau begitu. Blessed banged deh 🙂

Saat ini media untuk mencari tanah sangat banyak tersedia, tinggal dirimu mau atau nggak.

Media yang paling bagus untuk mencari tanah itu adalah di internet. Ada banyak marketplace properti tersedia saat ini.

Jika ngga paham, buka saja Google lalu ketik ‘tanah dijual di lokasi yang diinginkan’.

Maka akan muncul banyak sekali website yang me-listing tanah dijual di lokasi tersebut. Tinggal telpon saja satu persatu penjualnya. Lalu negosiasi.

Perhatikan potensi, kondisi legal dan fisik tanah

Sebelum negosiasi dirimu harus sudah tahu betul segala sesuatu tentang tanahnya; potensinya, kondisi legal dan fisiknya.

Potensi berhubungan dengan captive market yang bisa diambil. Ini langkah yang paling krusial dalam pengembangan sebuah proyek, apakah ada market yang tersedia di lokasi tersebut.

Supaya mudah, langkah yang harus dilakukan adalah dengan melihat proyek properti yang sudah ada di sekitar lokasi tersebut.

Jika penjualan bagus maka masih ada peluang untuk ikut mengembangkan proyek di lokasi tersebut.

Jika ada proyek yang penjualannya tidak bagus maka ada resiko gagal jual jika mengembangkan proyek juga di sekitar lokasi tersebut.

Kondisi legal berhubungan dengan sertifikasi. Jika tanah sudah sertifikat maka langkah untuk mengurus legalitas lebih mudah jika dibandingkan dengan tanah yang belum bersertifikat.

Selain lebih mudah tentu biayanya juga lebih murah dan waktu lebih cepat.

Sedangkan kondisi fisik berhubungan dengan pekerjaan fisik nantinya yang musti dikerjakan. Misalnya apakah fisiknya perlu pekerjaan berat, seperti pengurukan, cut and fill atau sekedar pembersihan lokasi saja.

Kondisi fisik ini berhubungan dengan cost yang musti dipersiapkan ketika akan memulai proyek.

Yang paling bagus tentu lahan yang sudah datar, tanah keras dan tidak berada di bawah level banjir setempat.

Jika Deal dengan Pemilik Lahan, lanjutkan dengan MoU, PPJB dan Surat Kuasa

Setelah melakukan survey dan analisa, lalu negosiasi. Dan dirimu beruntung sekali.

Pemilik lahan setuju dengan penawaran yang dirimu ajukan. Itu mantap jiwa!

MoU

Ketika pemilik lahan menyatakan setuju terhadap penawaran yang kita ajukan maka segera bikin memorandum of understanding (MoU) atau perjanjian awal.

Dalam MoU tersebut cukup cantumkan hal-hal penting saja. Seperti harga tanah disepakati berapa, kapan dan bagaimana cara bayarnya.

PPJB

Jika pembayaran secara bertahap disetujui maka MoU musti ditindaklanjutin dengan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

Nah dalam PPJB inilah dicantumkan hal-hal penting lainnya yang harus disepakati.

PPJB yang paling bagus adalah PPJB dalam bentuk akta notaris sehingga mengikat untuk kedua belah pihak.

PPJB ini adalah perikatan otentik, sudah semacam kontrak bisnis sehingga sudah mencantumkan hak dan kewajiban, dan sanksi-sanksi jika para pihak lalai atau wanprestasi terhadap kewajibannya seperti yang tertera dalam kontrak.

Selain PPJB sebaiknya juga dibuat surat kuasa. Mulai dari surat kuasa mengurus perijinan, mengurus sertifikat tanah dan surat kuasa menjual.

Surat kuasa ini dibutuhkan jika sertifikat dan perijinan diurus masih atas nama pemilik lama.

Tetapi jika sertifikat diurus atas nama developer, dan perijinan juga atas nama developer maka tidak perlu ada surat kuasa.

Ya, memang banyak sekali kondisi jika dan maka, jika begini langkahnya harus begini, jika begitu langkahnya musti begitu.

Jadi keperluan legalitas ini sangat tergantung deal dengan pemilik lahan seperti apa.

Materi inilah yang dibahas di workshop dua hari Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula.

Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Segera Buat Desain Proyek

Setelah deal dengan pemilik lahan, maka selanjutnya yang musti dirimu lakukan adalah buat desain proyek lengkap dengan marketing tools sehingga bisa cepat dipasarkan.

Marketing tools berupa brosur, flyer, banner sudah cukup.

Sebelum membuat marketing tools ada baiknya dirimu mengukur lokasi sehingga mendapatkan ukuran yang sebenarnya sehingga bisa langsung dibuat perencanaan siteplan.

Dengan adanya siteplan, proyek kelihatan sudah siap untuk dipasarkan dan dibangun.

Pasarkan dan Terjual!

Setelah ada desain dan marketing tools maka proyek bisa dipasarkan.

Pemasaran bisa dilakukan dengan cara apapun sehingga proyek mudah terjual.

Bisa dengan membuat umbul-umbul di lokasi, banner atau baliho di lokasi yang banyak dilalui orang dan materi pemasaran lainnya.

Carilah konsumen yang bersedia membayar cash atau tunai bertahap karena kita ingin pengembangan proyek ini tanpa melibatkan bank, termasuk dalam hal penjualan kita tidak ingin ada bank terlibat sehingga kita tidak meggunakan KPR dalam penjualan. Jikapun KPR, cicilan konsumen langsung ke developer.

Mengurus Sertifikasi Lahan, Pemecahan Sertifikat dan Perijinan

Jika sudah berhasil menjual beberapa unit maka uangnya bisa dipakai untuk mengurus sertifikasi lahan, perijinan dan pemecahan dan keperluan lainnya.

Termasuk untuk mengerjakan persiapan lahan dan membangun infrastruktur proyek.

Deal dengan Kontraktor dan Membangun Unit

Sambil jalan dengan mengurus legalitas bisa dilakukan paralel dengan membangun unit dengan menggunakan kontraktor.

Kenapa harus kontraktor? Karena kita ingin mereduksi cost di sini sehingga kita harus mencari kontraktor yang bersedia membangun dengan cara turn key.

Yaitu pembayaran dilakukan setelah pekerjaan selesai.

Membayar Cicilan Tanah

Selain mengerjakan pembangunan fisik, cicilan tanah juga musti dibayarkan apabila sudah jatuh tempo.

Membayar cicilan tanah perlu jika deal dengan pemilik lahan adalah dengan cara pembayaran tanah secara bertahap.

Jadi pembayaran cicilan tanah diharapkan dari penjualan proyek sehingga tidak perlu investor dari luar.

Inilah langkah-langkah yang musti dirimu lakukan jika dirimu ingin menjadi developer properti tapi tidak punya uang. Juga tidak mau terlibat dengan bank.

Semoga sukses ya…

Lihat artikel lainnya:

• Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
• Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
• Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
• Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
• Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn
• Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
• Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
• Wajib Baca Untuk Anda yang Sering Terima Penawaran Takeover Proyek
• Mudahnya Menjadi Developer Jika Orang Terdekat Punya Tanah
• Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
• Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
• Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan
• Cara Mudah Berternak Properti Ala Developer
• Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!