Berapa Modal yang Dibutuhkan Untuk Bisnis Developer Properti?

Bisnis developer properti dianggap sebagai sebuah bisnis yang padat modal atau membutuhkan modal yang besar. Anggapan ini tidak sepenuhnya benar, karena ada cara tertentu untuk meminimalisir kebutuhan modal

“Pak, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti?”

Pertanyaan ini beberapa kali saya terima dari pembaca blog saya, asriman.com. dan peserta Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan.

Terhadap pertanyaan ini saya harus jujur menjawabnya. Jumlahnya relatif, karena variabelnya banyak sekali, diantaranya; harga tanah, luas rencana proyek, lokasi, cara bayar tanah kepada pemilik lahan, besarnya kebutuhan biaya-biaya lain seperti perizinan, sertifikasi dan kondisi lokasi sehingga berpengaruh terhadap biaya persiapan.

Biaya untuk membeli lahan

Jika lahan yang akan direncanakan untuk proyek luas, maka kebutuhan terhadap modal juga lebih besar. Misalnya lahan yang akan dikembangkan seluas 1ha (10.000m2) maka modal yang jelas harus ada adalah untuk mengakuisisi lahan tersebut.

Pembayaran tanah secara tunai

Jika harga tanahnya Rp500.000 (limaratus ribu) per-meter persegi maka modal yang harus disediakan adalah Rp5 milyar rupiah. Ini untuk tanahnya saja dan dibayar tunai.

Belum lagi nanti ditambah dengan biaya mengurus sertifikat tanah, perizinan dan persiapan lahan.

Dengan luasan serupa, di lokasi lain mungkin harga tanah lebih murah, hal ini berkaitan dengan lokasi. Lokasi yang sudah ramai tentu harga tanah lebih mahal dibanding dengan lokasi yang masih sepi.

Hukum ekonomi juga berlaku di sini, jika lokasi ramai maka permintaan terhadap hunian akan tinggi (demand) maka harga akan naik. Kira-kira seperti itu.

Pembayaran tanah secara bertahap

Pembayaran tanah bisa dinegosiasikan sehingga tidak harus dibayar tunai di depan seluruhnya

Biaya untuk membeli tanah tersebut bisa menjadi lebih kecil jika pemilik tanah bersedia pembayaran dengan cara bertahap.

Sehingga untuk membeli tanah tersebut hanya diperlukan sebagian saja dari harga tanah dalam bentuk uang muka. Berapa besarnya?

Ya, tergantung negosiasi dengan pemilik lahan.

Semakin kecil permintaan uang muka yang diminta oleh pemilik tanah tentu semakin kecil juga modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek.

Bagi seorang pengembang yang memiliki modal yang terbatas, negosiasi cara pembayaran tanah ini menjadi sangat vital. Karena berkaitan dengan modal awal proyek.

Apabila diambil contoh di atas, luas tanah 1 ha dan harga per-meter persegi adalah Rp500.000 maka harga tanah total jika dibayar tunai adalah Rp5 milyar.

Akan tetapi jika pemilik lahan bersedia dengan pembayaran bertahap, maka uang yang dibutuhkan untuk mengakuisisi lahan tersebut sebagian kecil saja.

Taroklah misalnya pemilik lahan setuju pembayaran bertahap dan dia minta uang muka 10% saja, maka uang yang dibutuhkan hanya Rp500 juta saja.

Kerjasama lahan

Jika pemilik lahan tidak bersedia dengan pembayaran tanah secara bertahap ada penawaran lainnya yang bisa ditawarkan kepada mereka.

Penawaran itu berupa kerjasama lahan. Apa yang dimaksud dengan kerjasama lahan?

Kerjasama lahan adalah kerjasama antara pemilik lahan dengan developer dimana terdapat pembagian peran masing-masing.

Pemilik lahan menyediakan lahan sementara untuk membangun proyek mulai dari mengurus legalitas sampai dengan pembangunan dan pemasaran menjadi tanggungjawab developer.

Atas kerjasama lahan ini, pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya juga mendapatkan bagian dari laba proyek.

Berapa besarnya bagian pemilik lahan dan developer?

Besarnya bagian masing-masing negosiasi saja sesuai kesepakatan.

Yang jelas dalam kerjasama lahan ini tanah tidak dibayar di depan pada saat kesepakatan tercapai. Tanahnya dibayar nanti sesuai waktu dan besaran yang disepakati.

Pembayaran di depan cukup uang pengikat saja yang besarnya relatif, bisa saja sebear 2% sampai dengan 5% saja.

Jika dilihat contoh di atas harga tanah Rp5 milyar, maka uang ikatannya bisa saja Rp100 juta sampai dengan Rp200 juta saja.

Dengan adanya peluang seorang developer menawarkan pembayaran tanah secara bertahap dan kerjasama lahan kepada pemilik lahan maka modal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek bisa direduksi.

Hanya butuh uang untuk memulai proyek dalam bentuk pengurusan legalitas, perizinan dan persiapan lahan.

Biaya untuk mengurus legalitas proyek

Legalitas proyek perlu diurus di awal proyek karena tanpa legalitas seperti sertifikasi dan perizinan maka proyek tidak dapat dikerjakan

Biaya selanjutnya yang perlu diperhitungkan adalah biaya untuk mengurus legalitas proyek. Legalitas proyek terdiri dari dua jenis yaitu legalitas subjektif dan legalitas objektif.

Legalitas subjektif

Legalitas subjektif berhubungan dengan subjek atau pelaksana suatu proyek. Jika proyek dilaksanakan oleh perseroan terbatas (PT) maka legalitas subjektifnya adalah legalitas yang berhubungan dengan akta pendirian PT dan dokumen-dokumen yang mendampinginya.

Legalitas pendamping sebuah PT dalam bentuk Surat Keputusan Perseroan Terbatas (SK PT) dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham) yang menandakan bahwa sebuah perseroan sudah berbadan hukum.

Dokumen lainnya adalah Nomor Induk Berusaha (NIB) dari PT tersebut. NIB diurus secara online melalui webiste Online Single Submission (OSS) yaitu hxxps://oss.go.id

NIB ini adalah sebagai identitas PT di mata negara, kira-kira sama dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) bagi orang perseorangan.

PT cukup mengurus satu NIB saja dan dapat membangun proyek di banyak tempat.

Biaya untuk mendirikan PT ini beda-beda juga tergantung Notaris. Ada yang minta biaya Rp5 juta, Rp8 juta sampai dengan Rp20 juta.

Biasanya semakin bagus kantornya, biaya akta juga semakin mahal. Tetapi harap dicatat bahwa berapapun biaya aktanya kekuatan hukum akta tersebut sama saja. 😀

Legalitas objektif

Legalitas objektif suatu proyek terdiri dari sertifikat hak atas tanah dan perizinan. Sertifikat diurus di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) sementara perizinan proyek diurus di dinas-dinas di lingkungan pemda setempat.

Biaya mengurus sertifikat

Biaya untuk mengurus sertifikat tanah terdiri dari biaya untuk pengukuran, permohonan SK, dan pensertifikatan

Besarnya biaya pengukuran

-Untuk luas sampai dengan 10ha

Tu = (Luas tanah/500 x HSBKu) + Rp100.000

-Untuk luas antara 10ha sampai dengan 1.000 ha

Tu = (Luas tanah/4.000 x HSBKu) + Rp14.000.000

-Untuk luas tanah lebih dari 1.000 ha

Tu = (Luas tanah/10.000 x HSBKu) + Rp134.000.000

Dimana:

Tu = Tarif ukur

HSBKu = Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan pengukuran. Nilainya sebesar Rp 80.000

Contoh perhitungan biaya pengukuran untuk luas tanah 1 ha (10.000 m2)

Tu = (10.000/500 x 80.000) + Rp100.000

Tu = Rp1.700.000

SK hak atas tanah

Setelah proses pengukuran selesai dan didapatkan Peta Bidang Tanah (PBT) langkah selanjutnya adalah mengurus SK Hak atas Tanah untuk penerbitan Hak Guna Bangunan (HGB).

Untuk mengurus SK Hak atas Tanah ini tahapan yang dilakukan oleh BPN adalah pemeriksaan tanah oleh Panitia A.

Dimana anggota Panitia A terdiri dari beberapa seksi yang ada di BPN, mulai dari seksi pemberian hak, pengukuran dan pemetaan, seksi sengketa dan lainnya. Termasuk dalam anggota Panitia A ini kepala desa/lurah.

Besarnya tarif pemeriksaan tanah oleh Panitia A:

Tpa = (Luas Tanah/500 x HSBKpa) + Rp350.000

Dimana:

Tpa = Tarif Pemeriksaan Panitia A

HSBKpa = Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A. Besarnya Rp67.000

Contoh perhitungan besarnya biaya Panitia A untuk tanah seluas 10.000 m2

Tpa = 10.000/500 x Rp67.000 + Rp.350.000

Tpa = Rp1.690.000

Membukukan sertifikat

Step selanjutnya setelah Peta Bidang Tanah (PBT) didapat dan SK HGB juga sudah selesai adalah mengajukan permohonan untuk mencetak buku sertifikatnya.

Biayanya hanya biaya pelayanan saja sebesar Rp50.000

Besarnya biaya mengurus sertifikat ini bisa lebih besar jika pengurusannya diserahkan kepada pihak lain, misalnya Notaris atau biro jasa.

Biaya mengurus perizinan proyek

Perizinan proyek wajib diurus di awal sebelum proyek dilaksanakan. Karena pelaksanaan proyek berdasarkan perizinan yang didapatkan.

Misalnya untuk membangun jalan harus sudah ada kepastian tentang detil jalan tersebut. Demikian juga halnya membangun unit rumah wajib juga berdasarkan perizinan yang sudah didapatkan.

Banyak jenis perizinan dan rekomendasi-rekomendasi yang wajib diurus terlebih dahulu sebelum Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) didapatkan.

Rekomendasi-rekomendasi tersebut berasal dari dinas-dinas di lingkungan pemerintah daerah (Pemda) dan kantor pertanahan, termasuk rekomendasi dari warga, kepala desa/lurah dan camat.

Rekomendasi warga

Besarnya rekomendasi warga tergantung sosialisasi kepada warga sekitar proyek. Dari pengalaman untuk biaya rekomendasi warga untuk proyek seluas 1ha di bawah Rp20 juta.

Rekomendasi kepala desa/lurah dan camat

Sama dengan rekomendasi warga besarnya biaya rekomendasi untuk kepala desa atau lurah dan camat tergantung dari kepala desa/lurah atau camat setempat.

Anggaplah kepala desa/lurah dan camat setuju mengeluarkan rekomendasi dengan biaya Rp50 juta.

Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek)

Pentingnya Pertek adalah untuk melihat bahwa lokasi calon proyek sesuai dengan peruntukan atau zonasi yang ditetapkan pemerintah.

Jika membangun perumahan, memang di zona yang memang peruntukannya permukiman. Demikian juga rencana pembangunan proyek lainnya juga harus sesuai dengan ketentuan zona.

Jika zona tidak sesuai maka Badan Pertanahan Nasional (BPN) tidak bisa mengeluarkan Pertek.

Selain Pertek, kantor pertanahan juga mengeluarkan rekomendasi tentang Lahan Sawah Dilindungi (LSD).

Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang (CKTR)

Dinas CKTR mengeluarkan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). Dimana PKKPR ini sebagai pengganti dari izin lokasi dan Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (IPPT).

Pentingya PKKPR adalah untuk menentukan bahwa rencana pembangunan proyek sesuai dengan rencana tata ruang di daerah bersangkutan.

Selain itu Dinas CKTR juga mengeluarkan rekomendasi Lahan Sawah Dilindungi (LSD) bersama dengan kantor pertanahan dan Dinas Pertanian.

Rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup

Rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup (DLH) dalam bentuk Analisa Mengenali Dampak Lingkungan Hidup (Amdal).

Jika Amdal tidak diperlukan, maka hanya dibutuhkan UKL/UPL atau Usaha Pengelolaan Lingkungan dan Usaha Pemantauan Lingkungan.

Jika Amdal, UKL/UPL tidak diperlukan, maka seorang pengembang cukup membuat Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup (SPPL).

Rekomendasi dari Dinas Pemakaman

Rekomendasi dari Dinas Pemakaman didapat setelah developer menyediakan lahan untuk pemakaman calon penghuninya nanti.

Luas lahan yang wajib disediakan oleh developer adalah sebesar 2% dari luas lahan rencana proyek.

Lahan seluas 2% tersebut dibeli oleh developer di lokasi yang memang diplot oleh pemerintah untuk pemakaman.

Selanjutnya setelah dibeli oleh developer diserahkan ke pemda setempat. Dan selanjutnya Dinas Pemakaman mengeluarkan rekomendasi bahwa si developer telah menyerahkan lahan untuk cadangan tanah makam perumahannya.

Rekomendasi dari Dinas Pemadam Kebakaran

Dari Dinas Pemadam Kebakaran diperlukan rekomendasi agar perumahan nantinya dapat meminimalisir bahaya kebakaran dan penanggulangannya

Rekomendasi dari Dinas Pemadam Kebakaran bertujuan agar perumahan atau apartemen yang didesain memudahkan pemadam kebakaran jika suatu saat nanti terjadi kebakaran.

Desain dan tata letak harus memberikan ruang terhadap mobil pemadam kebakaran. Atau terdapat alat pemadam yang dapat mengantisipasi musibah kebakaran nantinya.

Rekomendasi dari Dinas Perhubungan

Dinas Perhubungan mengeluarkan rekomendasi Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin). Rekomendasi ini bertujuan agar pembangunan proyek tidak mengganggu arus lalu lintas di wilayah tersebut.

Selain mengeluarkan rekomendasi Andalalin, Dinas Perhubungan juga mengeluarkan rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU) yang bertujuan mengatur penerangan di dalam area perumahan.

Dalam rekomendasi tersebut terlihat titik-titik lampu penerangan jalan dalam jarak tertentu.

Rekomendasi dari Dinas Tata Air atau Bina Marga dan Sumber Daya Air

Dinas Tata Air atau Bina Marga dan Sumber Daya Air mengeluarkan rekomendasi peil banjir. Dimana peil banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi bangunan tersebut, agar tidak terdampak ketika banjir.

Di daerah lain mungkin saja dinas yang mengeluarkan rekomendasi peil banjir ini berbeda namanya ya tetapi tetap di lingkungan Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

Rekomendasi dari Dinas Pertanian

Dinas Pertanian memberikan rekomendasi bahwa lokasi proyek bukanlah termasuk lahan pertanian. Dinas Pertanian juga mengeluarkan rekomendasi bahwa lokasi proyek bukan termasuk Lahan Sawah Dilindungi (LSD) dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).

Pengesahan Siteplan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang

Siteplan disahkan setelah setelah semua persyaratan dipenuhi. Siteplan disahkan setelah petugas meneliti kesesuaian desain teknis terhadap peraturan.

Misalnya berapa besarnya kaveling efektif, Koefesien Dasar Bangunan (KDB), Garis Sempadan Bangunan (GSB), besarnya taman dan ruang terbuka hijau, kolam resapan air (waterpond), kebutuhan fasilitas sosial seperti rumah ibadah, dan lain-lain.

Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

DPMPTSP mengeluarkan surat rekomendasi untuk pengesahan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) disertai dengan pembayaran retribusi.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

PBG diajukan setelah semua persyaratan rekomendasi-rekomendasi terpenuhi. Semua rekomendasi-rekomendasi tersebut di-upload di website yang telah disediakan oleh pemerintah, yaitu hxxps://simbg.pu.go.id

Selain rekomendasi-rekomendasi tersebut turut di-upload juga dokumen-dokumen teknis perencanaan proyek. Mulai dari desain arsitektur, struktur, MEP (mekanikal, elektrikal dan plumbing), manajemen konstruksi dan dokumen lainnya.

Disertai pula meng-upload surat keahlian dari semua perencana yang terlibat dalam perencanaan.

Selanjutnya tidak lupa pemohon wajib meng-upload dokumen-dokumen alas hak atas tanah dan identitas pemohon.

Setelah semua diupload akan ada proses asistensi dari TPA (Tim Profesi Ahli) atau TPT (Tim Penilai Teknis) sampai dengan perencanaan dinyatakan sudah sesuai dan selanjutnya TPA/TPT mengeluarkan rekomendasi bahwa PBG dapat diterbitkan.

Biaya pengurusan perizinan hanya bisa dikira-kira

Untuk memperkirakan dan menghitung biaya perizinan sampai dengan terbitnya PBG memang ada kesulitan tersendiri karena ada beberapa rekomendasi yang harus dibuat oleh konsultan, sehingga ada biaya fee untuk konsultan tersebut.

Jika bisa dibuat pendekatan, untuk perizinan ini bisa dihitung Rp10.000 sampai dengan Rp20.000 permeter luas lahan rencana proyek.

Hitungan ini bukanlah hitam putih, banyak hal yang memengaruhinya. Bisa lebih murah dan bisa juga lebih mahal.

Nah, ada lagi penentu besar kecil biaya perizinan yaitu lokasi atau daerah. Karena masing-masing daerah memiliki kecenderungan biaya masing-masing.

Yang mana apabila dibandingkan antara satu daerah dengan daerah lainnya mungkin saja jauh berbeda biayanya.

Selain daerah, garis tangan juga berperan kali ya… hehehehe 😀

Memperkirakan biaya pengurusan sertifikat dan perizinan

Biaya-biaya mengurus sertifikat dan perizinan dapat diperkirakan berdasarkan luas lahan proyek dan berdasarkan jumlah unit yang akan dibangun. Perkiraan ini khusus untuk pembangunan perumahan.

Untuk pembangunan apartemen lain lagi perhitungannya karena lebih banyak faktor-faktor yang mempengaruhinya, seperti pertelaan, sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS), sertifikat laik fungsi (SLF) dan lain-lain.

Berdasarkan luas lahan

Berdasarkan luas lahan, biaya mensertifikatkan lahan proyek dan perizinan bisa dihitung dengan pendekatan sebagai berikut:

Mengurus sertifikat

Luas lahan x Rp15.000

Contoh perhitungan untuk luas lahan 10.000 m2

-Biaya pengurusan sertifikat adalah 10.000 m2 x Rp15.000 = Rp150.000.000

Pemecahan sertifikat

Biaya pemecahan sertifikat (splitzing) diperkirakan Rp3.000.000 per-unit

Anggap di lahan 10.000 m2 dapat dibangun 80 unit rumah, maka biaya pemecahan sertifikat menjadi;

-80 unit x Rp3.000.000 = Rp240.000.000

Mengurus perizinan sampai PBG

Luas lahan x Rp20.000

-Biaya pengurusan perizinan adalah 10.000 m2 x Rp20.000 = Rp200.000.000

Jadi jumlah total biaya pengurusan sertifikat dan perizinan adalah;

Rp150.000.000 + Rp240.000.000 + Rp200.000.000 = Rp590.000.000

Berdasarkan jumlah unit

Perkiraan biaya pengurusan sertifikat dan perizinan sampai dengan terbitnya PBG adalah Rp7.000.000 per-unit.

Biaya ini meliputi biaya pengurusan sertifikat berikut pemecahannya, biaya-biaya mengurus rekomendasi-rekomendasi di dinas di lingkungan pemerintah daerah sampai dengan terbitnya PBG.

Jadi untuk lahan seluas 1 ha (10.000 m2) dapat dibangun 80 unit rumah, maka biaya perkiraan mengurus perizinan ini adalah:

80 unit x Rp7.000.000 = Rp560.000.000

Lebih kurang besarnya biaya ini sama dengan perkiraan berdasarkan luas lahan proyek. Ya, beda-beda dikitlah 🙂

Biaya pengurusan ini tidak termasuk pajak-pajak, retribusi daerah atau biaya yang merupakan pemasukan resmi kepada negara. 🙁

Jika dihitung secara total biaya perizinan ini harusnya tidak lebih dari 5% dari RAB proyek.

Biaya ini sedapat mungkin disediakan di awal proyek sebagai running cost proyek. Karena jika biaya perizinan ini tidak cukup maka perizinan proyek tidak akan selesai dan tidak bisa melangkah ke tahap selanjutnya.

Karena perizinan adalah syarat awal dan syarat utama dalam memulai sebuah proyek.

Disclaimer: Perkiraan biaya ini bisa saja berbeda-beda tiap developer dan tiap daerah.

Biaya untuk persiapan lahan

Komponen biaya lainnya yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek adalah untuk pekerjaan persiapan fisik lahan. Pekerjaan persiapan ini dibutuhkan jika lahan masih dalam kondisi mentah.

Lahan dalam kondisi mentah harus dirapikan menjadi lahan siap bangun sebelum memulai proses pembangunan unit dan pemasaran.

Pekerjaan persiapan meliputi; pengurukan (jika lahan butuh pengurukan), atau hanya sekedar cut and fill, jika lahan hanya butuh perataan saja.

Termasuk dalam persiapan lahan ini jika ada pembangunan turap dan pagar keliling, merapikan lokasi dari pohon-pohon, puing bangunan dan lain-lain.

Pengurukan

Jika elevasi lahan lebih rendah dari peil banjir yang disaratkan, maka lahan butuh diuruk sampai aman dari banjir.

Besarnya biaya pengurukan ini tergantung banyaknya volume pengurukan. Masing-masing lokasi berbeda.

Cut and fill

Jika lahan tidak rata atau ada titik yang lebih tinggi dan ada juga yang lebih rendah, maka lahan tersebut dilakukan cut and fill atau perataan.

Prinsip kegiatan cut and fill ini adalah memotong yang ketinggian untuk diisikan ke titik lokasi yang kerendahan.

Besarnya biaya cut and fill ini berbeda-beda tergantung kondisi lokasi.

Land clearing

Biaya untuk land clearing berbeda-beda tiap lokasi tergantung kondisi lokasi masing-masing.

Jika lokasi sudah bersih atau hanya terdapat rumput-rumput ringan biaya pembersihannya juga tidak terlalu mahal. Bisa jadi hanya memerlukan tenaga manusia alias pacul men.

Tetapi apabila terdapat semak, rumput-rumput yang cukup lebat mungkin sebaiknya menggunakan alat berat.

Selain cepat mungkin juga lebih murah dibanding pacul men tadi. Ya, memang tergantung kondisi lokasi.

Pemasangan turap dan pagar keliling

Jika lokasi berbatasan dengan sungai, atau kondisi tanah agak gembur mungkin saja lokasi membutuhkan turap yang terbuat dari pasangan batu kali.

Kemudian dilanjutkan dengan pemasangan pagar keliling setinggi 2 meter atau lebih.

Biaya untuk membangun turap dan pagar keliling cukup tinggi, bisa 1 juta per-meternya. Tetapi jika hanya memasang pagar tanpa turap atau pondasi pagar batu kali biayanya bisa jadi hanya setengahnya.

Sebaiknya pembangunan turap dan pagar keliling ini dilakukan di awal proyek sehingga lahan kelihatan rapi nantinya jika pagar keliling sudah terpasang.

Biaya persiapan lahan ini harus dihitung sepresisi mungkin dan disediakan di awal proyek.

Biaya untuk membangun infrastruktur dan utilitas

Biaya proyek lainnya adalah untuk pembangunan infrastruktur dan utilitas berupa jalan dan fasilitasnya dan saluran.

Biaya membangun jalan ini cukup besar dibanding biaya proyek lainnya.

Bisa diperkirakan bahwa biaya infrastruktur dan utilitas ini antara 10% sampai dengan 20% dari RAB proyek.

Tetapi di awal proyek tidak perlu mempersiapkan semua biaya infrastruktur, karena infrastruktur dibangun bertahap sesuai dengan progres proyek.

Tetapi ada juga developer yang membangun infrastruktur di awal proyek sehingga lokasi betul-betul rapi. Biasanya developer seperti ini sudah memiliki modal yang cukup dan proyeknyapun dalam skala besar.

Biaya untuk membangun unit rumah

biaya membangun rumah

Biaya pembangunan seluruh unit rumah merupakan biaya yang paling besar dalam sebuah proyek perumahan. Ia mengambil porsi dari 40% sampai dengan 60% dari RAB proyek.

Tapi enaknya adalah biaya ini tidak harus disediakan di awal seluruhnya. Bahkan untuk membangun unit rumah bisa mendapatkan bantuan dari perbankan.

Bisa dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). KYG adalah bantuan pembiayaan dari perbankan kepada developer untuk membangun, baik membangun unit rumah maupun membangun infrastruktur.

Sementara KPR adalah bantuan pembiayaan kepada konsumen, yang mana bantuan pembiayaan tersebut bisa digunakan developer untuk membangun unit rumah yang sudah dibeli oleh konsumen.

Nah, berdasarkan kondisi ini, di awal proyek developer biasanya menerapkan strategi membangun beberapa unit saja sebagai rumah contoh.

Tujuannya tak lain adalah agar calon konsumen dapat melihat dan merasakan langsung calon rumahnya sehingga kemungkinan membeli lebih besar jika dibandingkan dengan tanpa rumah contoh.

Anggarkan Rp300.000.000 diawal untuk membangun rumah contoh ini harusnya sudah cukup jika membangun rumah menengah dua lantai. Sementara untuk membangun rumah 1 lantai cukup Rp150.000.000 saja.

Untuk membangun rumah subsidi ya lebih murah lagi.

Biaya untuk membangun pertamanan dan ruang terbuka hijau

biaya membangun taman

Biaya lainnya yang dibutuhkan adalah biaya untuk membangun taman dan ruang terbukan hijau (RTH). Biaya ini juga bersifat relatif tergantung model pertamanan dan RTH apa yang dibangun.

Termasuk di sini biaya untuk membangun area bermain untuk anak-anak agar dapat menarik calon konsumen yang sudah memiliki anak.

Mereka bisa membayangkan bahwa nantinya anak mereka akan mudah bermain-main di area perumahan karena terdapat fasilitas bermain.

Biaya untuk membangun pertamanan dan RTH tidak perlu dipersiapkan di awal. Nanti saja ketika akan serah terima kepada konsumen.

Uangnyapun tidak perlu dihitung sebagai modal awal karena nanti bisa diambil dari hasil penjualan proyek.

Biaya untuk membangun fasilitas sosial dan peribadatan

Biaya selanjutnya yang diperlukan adalah biaya untuk membangun fasilitas sosial dan peribadatan. Mungkin di dalam area perumahan nantinya akan dibangun musholla atau masjid.

Jika memungkinkan bisa jadi dibangun club house atau communal space yang bisa berfungsi untuk ruang pertemuan antar penghuni nantinya sehingga suasana perumahan lebih humanis dan ada keakraban antar penghuni.

Biaya untuk membangun fasos dan sarana peribadatan ini juga tidak perlu dipersiapkan sebagai modal awal. Karena nanti bisa diambil dari hasil penjualan.

Besarnya modal developer ya relatif

Jadi terhadap pertanyaan tentang besarnya modal yang dibutuhkan ya sangat relatif.

Tergantung luas lahan, tergantung daerah, tergantung kondisi lokasi, dan tergantung juga kemampuan Anda bernegosiasi; negosiasi dengan pemilik lahan, negosiasi dengan investor dan negosiasi dengan pihak terkait lainnya. Jadi tidak bisa dijawab hitam putih.

Tetapi perkiraan biaya-biaya di atas sudah bisa mewakili dan dijadikan dasar untuk menghitung kebutuhan modal awal sebuah proyek.

Yang paling ideal tentu saja modal dibutuhkan cukup untuk membeli tanah, mengurus perizinan dan mengerjakan persiapan lahan.

Developer tanpa modal

Ada narasi yang berkembang bahwa menjadi developer bisa tanpa modal, jika berfikir seperti itu sah sah saja.

Namun harus diberi pemahaman lanjutan bahwa tidak mungkin memulai sebuah proyek tersebut tanpa modal.

Memulai sebuah proyek tetap butuh modal, tetapi modal tersebut bisa dari orang lain yang setuju untuk membiayai proyek, orang itulah yang disebut investor.

Tantangannya adalah bagaimana Anda menemukan orang yang setuju untuk membiayai proyek Anda.

Tidak mudah memang, tetapi juga tidak ada yang tidak mungkin.

Selamat menjadi pengembang!

Lihat artikel lainnya:

asriman.com