Untuk dapat memulai pembangunan fisik proyek, perizinan sampai dengan diperolehnya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) harus sudah didapat. Karena PBG adalah persyaratan yang wajib dipenuhi untuk dapat membangun proyek.
Pembangunan fisik dalam arti persiapan lahan
Tetapi apabila pembangunan fisik proyek yang dimaksud adalah memulai pembangunan dalam pengertian yang luas boleh memulai kapan saja. Tujuan dari kegiatan ini adalah mempersiapkan lahan agar siap dibangun.
Misalnya untuk mulai merapikan lahan, boleh dimulai kapan saja. Karena untuk merapikan lahan tidak diperlukan izin khusus.
Kegiatan merapikan lahan ini wajib dilakukan jika kondisi lahan tidak bagus; banyak pohon-pohon, semak belukar, kontur lahan belum rata atau perlu pengurukan.
Jika lokasi lahan masih banyak pohon-pohon dan semak belukar maka harus dibersihkan semua supaya proyek kelihatan siap untuk dibangun.
Jika kontur lahan belum rata maka harus diratakan dengan cut and fill, sampai kondisi lahan seperti yang diiinginkan. Cut and fill bisa dengan menggunakan alat berat bisa dengan kegiatan yang ringan saja.
Berikutnya jika elevasi lahan rendah dari sekeliling maka perlu diuruk sampai elevasi yang diinginkan. Ketinggian elevasi harus sesuai dengan rekomendasi peil banjir yang diterbitkan oleh instansi di pemda setempat.
Satu lagi kegiatan yang biasa dilakukan developer adalah membangun pagar keliling supaya lahan rapi dan berbentuk. Sehingga memberikan kesan kepada masyarakat bahwa proyek akan dibangun di lokasi tersebut.
Pembangunan fisik dalam arti membangun persiapan fasum fasos
Apabila pembangunan fisik yang dimaksudkan adalah mulai membangun fasum fasos seperti membangun jalan, atau sekurangnya mulai membangun badan jalan dan saluran.
Kegiatan pembangunan badan jalan dan saluran ini sebaiknya dimulai ketika siteplan sudah disahkan. Karena ketika siteplan sudah disahkan maka posisi semua komponen proyek seperti posisi jalan dan saluran, kaveling-kaveling, RTH (Ruang Terbuka Hijau), taman-taman dan komponen proyek lainnya sudah diketahui.
Jika pembangunan jalan dan saluran ini dilakukan sebelum siteplan disahkan maka dikhawatirkan ada perubahan siteplan.
Apalagi perubahan siteplan tersebut menyebabkan posisi jalan yang sudah dibangun harus dipindah. Resikonya biaya proyek bisa bertambah, kondisi ini harus dihindari dalam pembangunan proyek.
Pembangunan fisik dalam arti membangun unit rumah
Apabila pembangunan proyek yang dimaksud adalah pembangunan unit rumah, maka pembangunan unit rumah harus dilakukan setelah PBG didapatkan. Atau semua perizinan sudah didapatkan.
Mulai dari rekomendasi-rekomendasi dari instansi pemerintah daerah setempat seperti rekomendasi dari dinas lingkungan hidup untuk mendapatkan rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) atau rekomendasi UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan), rekomendasi TPU (Tempat Pemakaman Umum) dari dinas pemakaman, rekomendasi Andalalin (Analisa Dampak Lalu Lintas) dari dinas perhubungan, rekomendasi peil banjir dari dinas tata air, rekomendasi PJU (Penerangan Jalan Umum) dari dinas perhubungan dan rekomendasi dari dinas-dinas lainnya seperti yang disyaratkan peraturan. Sampai dengan rekomendasi dari warga setempat, rekomendasi lurah dan camat.
Tetapi ada kalanya seorang developer membangun unit rumah untuk keperluan rumah contoh. Maka sedapat mungkin pembangunan unit rumah contoh ini di lokasi yang aman dari perubahan siteplan dengan demikian unit rumah tersebut nantinya bisa dimanfaatkan atau dijual.
Ada juga developer yang mempersiapkan biaya khusus untuk membangun rumah contoh ini, dimana rumah contoh dibangun tidak di lokasi proyek atau posisinya di luar siteplan.
Maka dengan kondisi ini ya aman-aman saja membangun unit rumah contoh dimanapun karena toh nantinya rumah tersebut akan dihancurkan dan tidak dapat dijual.
Jadi untuk mulai membangun fisik proyek ini bisa dimulai kapan saja jika yang dimaksud adalah untuk merapikan proyek, tetapi jika yang dimaksud pembangunan fisik adalah membangun unit rumah maka pembangunan bisa dimulai ketika PBG sudah didapat.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Perhatikan Kondisi Fisik Lahan yang Akan Diakuisisi
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Kapan Sebaiknya Dimulai Pemasaran Proyek Properti?
- Begini Cara Menjual Proyek Dengan Skema NUP
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Matang dan Tanah Mentah
- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?
- Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
