Persistence dan Konsisten, dibutuhkan untuk Menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Dibutuhkan persistence dan konsistensi untuk menjadi developer properti jika kondisimu tidak punya modal yang cukup. Persisten dalam mencari peluang dan konsisten dalam melakukan prosesnya.  

Karena alasan inilah menjadi developer properti tanpa modal bagi sebagian orang merupakan hal yang mustahil karena secara logika mereka itu tidak mungkin. Banyak musabab yang memberikan alasan ketidakmungkinan tersebut, terutama karena merasa tidak memiliki modal yang cukup.

Karena di dalam pemikiran banyak orang bahwa untuk menjadi developer properti tersebut membutuhkan modal yang besar. Pemikiran itu tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar. Karena untuk menjadi developer properti itu memang membutuhkan modal yang besar tetapi dengan cara dan strategi tertentu kebutuhan modal tersebut bisa disiasati.

Jika tidak punya modal untuk membeli lahan, ya bisa kerjasama dengan pemilik lahan. Banyak strategi yang bisa dipraktekkan. Intinya tanahnya tidak perlu dibayar tunai di depan tetapi dibayar sesuai dengan progress proyek. Jadi uang untuk membayar tanah nantinya dari hasil penjualan proyek.

Selanjutnya untuk memulai proyek selain untuk membeli tanah juga ada kebutuhan lainnya seperti untuk mengurus perizinan dan pekerjaan persiapan proyek, termasuk dalam langkah ini adalah mengurus sertifikasi tanah dan membuat desain dan perencanaan proyek.

Untuk menelaah lebih jauh mari kita lihat komponen-komponen proyek yang setiap posnya membutuhkan modal.

Kebutuhan Modal Awal Proyek

Dalam memulai sebuah proyek properti, khususnya bagi orangnya yang belum memiliki tanah, maka wajib hukumnya untuk mencari tanah terlebih dahulu sampai dengan pengerjaan fisik proyek. Untuk mendapatkan tanah inilah dibutuhkan modal awal. Besarnya tentu bervariasi tiap orang karena kondisinya beda-beda. 

Uang untuk membeli tanah

Modal awal pertama dibutuhkan untuk membeli tanah, jika tidak ada tanah ya tidak akan mungkin ada proyek, karena proyek properti, apapun itu berdiri di atas tanah.

Menurut pengalaman, anggaran untuk membeli tanah menyedot porsi besar pada suatu proyek properti. Jika dihitung sekurangnya tiga puluh persen dari RAB proyek tersedot untuk biaya tanah.

Baca juga: Ini jadwal workshop cara benar memulai bisnis developer properti bagi pemula

Uang untuk legalitas dan perizinan

Komponen proyek lainnya yang membutuhkan biaya adalah legalitas dan perijinan. Yang termasuk dalam Aspek Legalitas adalah proses sertifikasi lahan, lalu pemecahan sertifikat dari sertifikat induk sampai menjadi sertifikat pecahan per-kavling.

Urusan legalitas ini sangat penting untuk menjadi perhatian setiap developer properti karena apabila proyek bermasalah secara legal diperlukan waktu, energi dan biaya untuk menyelesaikannya.

Apalagi permasalahan legalitas sampai bergulir ke meja hijau, akan bertambah lagi effort untuk menyelesaikannya.

Halnya tentang perijinan, jika lahan proyek cukup luas maka diperlukan perijinan yang lebih kompleks, diantaranya PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang), Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek) sampai didapatnya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). 

PBG ini adalah pengganti IMB. Hal ini sesuai dengan amanat UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja. Pengurusan perijinan ini juga memerlukan biaya yang tidak bisa dipastikan besarnya, juga waktu yang cukup lama, tergantung lokasi.

Untuk mendapatkan PBG inilah diperlukan banyak sekali langkah karena PBG adalah produk akhir dimana sebelum PBG banyak sekali perizinan dan rekomendasi-rekomendasi yang diperlukan. Rekomendasi-rekomendasi ini musti didapatkan dari dinas-dinas yang ada di pemda setempat.

Dari dinas perhubungan diperlukan rekomendasi Andalalin (Analisis Dampak Lalu Lintas) dan rekomendasi PJU (Penerangan Jalan Umum). Dari dinas pertanian seorang developer harus mengurus rekomendasi bahwa tanah tersebut bukanlah lahan pertanian, termasuk rekomendasi tentang LSD (Lahan Sawah Dilindungi) dan LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan).

Selanjutnya ada juga dari dinas pemakaman, yang diperlukan adalah bahwa developer sudah mengurus penyediaan tanah makam. Dari dinas lingkungan hidup sebuah proyek harus mendapatkan rekomendasi Amdal, UKL/UPL atau SPPL, termasuk rekomendasi TPSS (Tempat Pembuangan Sampah Sementara).

Rekomendasi-rekomendasi itulah yang dibutuhkan untuk mendapatkan pengesahan siteplan untuk selanjutnya bisa mendapatkan PBG.

Uang untuk membuat perencanaan proyek

Sejalan dengan pengurusan legalitas dan perijinan, seyogianya seorang developer bisa membuat perencanaan proyek termasuk disain proyek.

Biaya untuk membuat perencanaan proyek ini diantaranya untuk menyewa konsultan perencana, termasuk di dalamnya perencanaan arsitektur mulai dari disain landscape, disain fasilitas umum dan fasilitas sosial, disain unit-unit rumah, unit komersil sampai dengan dengan detil mencakup gambar kerja dan gambar teknis bangunan dan lain-lain.

Melihat begitu banyaknya detil yang akan didisain sebaiknya memang perencanaan proyek dibuat oleh orang yang ahli di bidang ini sehingga produk yang dihasilkan betul-betul produk yang bermutu, disukai orang dan bisa dijual.

Uang untuk pematangan lahan

Selanjutnya pos yang memerlukan biaya adalah untuk pematangan lahan, karena pada umumnya lahan yang luas untuk dijadikan proyek masih berupa tanah mentah dengan kondisi yang apa adanya.

Ada lokasi yang masih berupa rawa-rawa, lahan pertanian, hutan dengan tanaman liar, cekungan atau gundukan, berupa empang, kebon kosong dan bentuk alami lainnnya.

Pengerjaan yang membutuhkan biaya yang cukup besar adalah jika tanah masih berupa cekungan atau berupa lahan basah, sehingga dibutuhkan pengurugan.

Selain membutuhkan biaya besar, pengurugan ini memakan waktu untuk proses pengeringan sampai siap untuk dibangun.

Ya… tanah yang diurug memerlukan proses konsolidasi supaya kondisinya sama dengan tanah asli.

Jika lahan sudah berupa tanah padat dan kering tidak dibutuhkan biaya yang terlalu besar. Biaya dibutuhkan paling hanya untuk pembersihan/land clearing atau paling berat adalah cut and fill untuk meratakan bagian yang lebih tinggi dan bagian yang lebih rendah.

Pada tahapan ini uang masuk proyek bisa dikatakan belum ada, karena belum ada penjualan.

Pemasaran di awal untuk menapatkan modal

Memang beberapa developer properti sering melakukan pemasaran proyek ketika kondisi proyek masih berupa lahan kosong yang biasa disebut pre-selling tapi hal ini hanya berlaku untuk proyek-proyek tertentu.

Ini biasa dilakukan oleh developer besar yang memiliki branding dan modal untuk pengerjaan proyek.

Branding dibutuhkan untuk memukau keyakinan konsumen terhadap kelangsungan proyek, sedangkan modal dibutuhkan untuk membangun sesuai dengan jadwal yang dikomunikasikan kepada konsumen.

Sekali mereka menjual proyek, maka mereka akan membangun sesuai dengan yang dijadwalkan.

Jadi pelaksanaan proyek tidak tergantung kepada terjual atau tidaknya proyek.

Untuk tipe penjualan seperti ini, biasanya developer menerapkan sistem pembayaran cicilan kepada developer, tanpa melibatkan bank untuk pembiayaan karena saat ini kebanyakan lembaga keuangan mensyaratkan agar properti lebih dahulu dibangun baru bisa diajukan pembiayaan.

Ya. Itulah kondisi proyek dan kebutuhan-kebutuhan biaya untuk memulai proyek. Hal ini mengikis keyakinan orang bahwa kelihatannya tidak mungkin menjadi developer tanpa modal.

Menjadi developer tanpa modal

Ada beberapa respon terhadap artikel yang Saya tulis sebelumnya tentang menjadi developer properti tanpa modal.

‘Kalo nulis mah gampang boss, kalo dilakuin ngga segampang itu’ begitu kata seorang pembaca.

Memang begitu kenyataanya, menjadi developer tanpa modal memang tidak mudah. Kalaulah mudah mungkin semua orang akan menjadi developer properti.

Bahkan sebaliknya menjadi developer properti itu lebih sulit dibandingkan dengan bisnis lainnya, sekali lagi tergantung pelakunya.

Tapi bagi sebagian orang yang tahu caranya, menguasai teknik-tekniknya menjadi developer properti tanpa modal itu bukanlah sesuatu yang mustahil.

Bukan developer tanpa modal, tetapi tanpa modal sendiri

Ohya perlu dibetulin dulu pemahaman developer properti tanpa modal yang sebenarnya bukan tanpa modal, untuk menjadi developer tetap membutuhkan modal tetapi bisa disiasati dengan menggunakan modal orang lain yang biasa disebut investor, bukan modal dari kantong sendiri.

Disinilah dibutuhkan pemahaman yang benar tentang aspek-aspek proyek yang membutuhkan biaya dan cara mengantisipasinya.

Ada teknik-teknik yang perlu dikuasai agar investor tertarik untuk membiayai proyek, diantaranya adalah merancang suatu sistem supaya kebutuhan modal awal proyek menjadi lebih kecil sehingga prosentase bagi hasil untuk investor lebih menguntungkan jika dibandingkan dengan keuntungan yang bisa diberikan oleh model investasi lainnya, seperti deposito, tabungan biasa dan lain-lain.

Tapi harus diingat bahwa rencana keuntungan yang menarik harus dibarengi dengan pola pengamanan investasi, karena bagi investor keamanan investasi menjadi perhatian utama sebelum jumlah keuntungan yang akan mereka dapatkan.

Prinsip awalnya, jika kebutuhan modal dimasukkan untuk membeli lahan, maka modal yang dibutuhkan menjadi sangat besar dan tidak menarik bagi investor tentang besaran bagi hasilnya.

Disinilah kerja keras seorang developer dibutuhkan untuk menemukan tanah yang sesuai dengan kriteria menguntungkan untuk developer dan untuk investor.

Sangat tergantung harga akuisisi tanah dan cara bayarnya

Kriteria umum dan wajib dipenuhi untuk menjadi developer tanpa modal adalah harga tanah sesuai dengan harga pasaran dan pada saat membeli tanah pembayaran bisa dibayar dengan uang muka maksimal sepuluh persen saja, dimana lebih kecil uang DP lebih baik lagi karena mereduksi kebutuhan modal awal.

Pembayaran selanjutnya bisa dengan pola bertahap atau dengan sistem bagi hasil keuntungan bersih. Dengan sistem pembayaran ini pemilik tanah dibayar ketika ada penjualan terhadap unit produk.

Dalam pelaksanaannya, setelah uang muka dibayarkan kepada pemilik tanah, pengerjaan proyek sudah bisa dilakukan, mulai dari land clearing sampai dengan disain dan penjualan. Semua hak dan kewajiban akan dituangkan dalam perjanjian yang dibuat di hadapan Notaris.

Pertanyaannya, dimana dan bagaimana kita menemukan tanah yang pemiliknya mau dibayar dengan pola bayar uang muka maksimal sepuluh persen?

Pertanyaan ini menjadi krusial karena inilah awal bermula menjadi developer properti tanpa modal. Menurut pengalaman, probabilitas untuk mendapatkan lahan dengan pola dan kondisi yang sesuai dengan keinginan ini sangat kecil dimana kemungkinannya adalah sekitar dua persen saja.

Artinya jika ingin mendapatkan satu lahan yang sesuai dengan kriteria, kita harus melakukan survey sekurangnya lima puluh lokasi tanah. Kondisi ini menjadi berat karena pertanyaan berikut harus dijawab, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk survey lima puluh lokasi dan darimana kita mendapatkan sumber informasi tanah dijual sampai lima puluh kali?

Pengalaman Saya melakukan survey beberapa lokasi, banyak sekali kondisi unik yang saya temui karena memang tiap lokasi memiliki kekhasan masing-masing.

Ada lokasi yang aneh, membuat kesal sampai membuat Saya tertawa. Ada kondisi tanahnya yang jelek ngga ketulungan, harganya mahal nggak kira-kira, melebihi harga normal sampai lokasi seperti tempat jin membuang anak. 😀

Mensiasati probabilitas yang Kecil

Kondisi inilah yang menyurutkan langkah sebagian orang untuk terus berusaha mendapatkan lahan dengan kriteria hot deal seperti syarat di atas.

Untuk mensiasati kondisi ini Anda harus melakukan survey sebanyak mungkin lokasi, mencari sebanyak mungkin informasi tanah dijual. Adalah lebih baik Anda memiliki tim untuk mensurvey lokasi sehingga bisa melakukan survey dengan cepat.

Targetkan bahwa setiap hari Anda harus survey lokasi sekurangnya lima lokasi. Dengan begitu suatu saat Anda akan menemukan lokasi sesuai dengan kondisi yang ditetapkan.

Terdengar gila bukan? Bagaimana mungkin kita melakukan survey sampai lima lokasi setiap hari?, jawabannya adalah bentuklah tim survey atau bayarlah beberapa orang untuk melakukannya untuk Anda. Lakukan ini dengan gigih, persistence dan konsisten setiap hari.

Kepada seluruh tim survey dan informan sebelumnya sudah dibekali keterampilan bagaimana menilai lahan dan mengumpulkan informasi yang dibutuhkan sehingga proses pencarian lahan bisa berjalan lebih efektif.

Melihat kondisi ini, adalah lucu bila Anda baru melakukan survey enam atau sepuluh lokasi dan belum menemukan lokasi yang sesuai dengan kriteria yang bisa dijadikan proyek properti tanpa modal, Anda langsung men-vonis bahwa tidak mungkin menjadi ‘developer properti tanpa modal’.

Dari penuturan singkat diatas terlihat bahwa memang tidak mudah menjadi developer properti dengan tanpa modal. Dibutuhkan usaha keras dan persistence serta konsisten, terutama pada tahap mencari lahan yang sesuai dengan kriteria yang ditetapkan.

Tapi hal ini bukanlah sesuatu yang mustahil, probabilitasnya memang kecil tapi bukan nol.

Teruslah berusaha, teruslah pasang niat baik, teruslah bersedekah teruslah membantu orang yang sedang berkesusahan walaupun dirimu juga sedang susah, maka rejeki Anda akan dibukakan dari pintu yang tidak disangka-sangka, siapa tahu Anda akan menemukan lokasi yang sesuai dengan keinginan. Tetap persistence pantang menyerah tetap konsisten sampai impian dan cita-citamu menjadi developer properti terwujud.

Lakukan terus, Good Luck…

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

• Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
• Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
• Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
• Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
• Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
• Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek  
• Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
• Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
• Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
• Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang
• Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
• Caranya; Perbanyak Sumber Informasi Tanah yang Dijual Jika Mencari Tanah Pembayaran Bertahap
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
• Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal