Ketika membangun fisik proyek seperti unit rumah, infrastruktur dan pekerjaan lainnya seorang developer bisa membangunnya sendiri atau berkerjasama dengan kontraktor.
Pembangunan fisik bisa dikerjakan sendiri oleh developer
Jika dikerjakan sendiri maka developer musti memiliki sumber daya untuk mengerjakan pembangunan proyek tersebut.
Terutama sumber daya manusia atau tenaga kerja. Karena banyak sekali pekerjaan yang musti dilakukan developer.
Mulai dari membeli material sampai dengan mengkoordinasikan pekerja di lapangan. Semua pekerjaan harus dilakukan dengan presisi supaya bisa sukses sesuai dengan perencanaan.
Pembangunan disertahkan kepada kontraktor
Pilihan lainnya bagi seorang developer dalam membangun adalah dengan menyerahkan pekerjaan membangun proyek kepada kontraktor.
Pemilihan kontraktor bisa dilakukan dengan penunjukan langsung bisa juga dengan lelang. Sekurangnya penawaran terbatas kepada beberapa kontraktor.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Dengan skema penawaran terbatas (closed bidding) kepada beberapa kontraktor diharapkan dapat menemukan kontraktor yang tepat. Sehingga pembangunan proyek dapat berjalan sesuai dengan perencanaan.
Pemilihan kontraktor tentu berdasarkan kriteria yang sudah ditetapkan. Amat wajar jika seorang developer atau pemberi kerja memilih kontraktor berdasarkan harga penawaran mereka.
Namun harga tidak semata-mata menjadi patokan. Portofolio dari kontraktor tersebut juga perlu diperhatikan.
Jika sebuah perusahaan kontraktor mengajukan penawaran yang rendah dibandingkan yang lainnya namun portofolionya tidaklah bagus, maka developer harus mempertimbangkan lagi kontraktor yang akan ditunjuk.
Bisa saja seorang developer menunjuk kontraktor dengan penawaran yang lebih tinggi tetapi kontraktor tersebut sudah jelas reputasinya.
Kontrak sebagai panduan
Setelah mendapatkan kontraktor, tahapan selanjutnya adalah menandatangani kontrak atau SPK (Surat Perintah Kerja).
Kontrak ini merupakan panduan terhadap hubungan developer dan kontraktor. Dimana di dalam kontrak tersebut diatur semua tentang pekerjaan secara detil.
Mulai dari lamanya waktu pengerjaan, spesifikasi material, detil semua pekarjaan, biaya dan lainnya.
Termasuk dalam kontrak tersebut juga diatur tentang sanksi jika salah satu pihak wanprestasi. Wanprestasi bagi dari pihak developer maupun wanprestasi dari pihak kontraktor.
Wanprestasi dari sisi developer
Wanprestasi dari sisi developer adalah developer tersebut tidak melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai kesepakatan.
Misalnya di dalam kontrak disepakati bahwa pembayaran akan dilakukan sebesar 20% jika bobot pekerjaan juga sudah sampai 20%.
Namun ketika bobot pekerjaan mencukupi, si developer tidak membayar. Maka dalam kondisi ini, seorang developer sudah wanprestasi.
Apa sanksinya?
Sanksi yang biasa disepakati adalah memberikan kompensasi terhadap pihak yang dirugikan, seperti denda untuk tiap hari keterlambatan.
Wanprestasi dari sisi kontraktor
Sementara wanprestasi dari sisi kontraktor ialan dia tidak sanggup menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan waktu yang disepakati.
Atau bisa juga penyelesaian pekerjaan tepat waktu, tetapi mutu dan spesifikasi pekerjaan tidak sesuai dengan kontrak. Maka atas kondisi ini kontraktor juga bisa dianggap wanprestasi.
Sanksinya kebalikan dengan sanksi jika wanprestasi dari sisi developer, yaitu memberikan kompensasi kepada pihak yang dirugikan.
Pihak yang dirugikan di sini adalah developer, maka di dalam kontrak harus disepakati bahwa si kontraktor akan didenda jika pekerjaan tidak sesuai dengan yang diperjanjikan, baik dari sisi mutu dan spesifikasi maupun dari sisi waktu pelaksanaan.
Besaran denda terserah kepada para pihak, bisa 0,5%, atau 1% perbulan, atau jumlah berapapun yang disepakati.
Dalam hal ini para pihak musti hati-hati betul membuat dan menandatangani kontrak karena kontrak inilah yang mengikat hubungan mereka.
Apapun yang tertuang dan disepakati dalam kontrak wajib dilaksanakan dengan i’tikad baik oleh para pihak yang saling berikatan. Inilah salah satu asas dalam membuat perjanjian.
Ada kemungkinan pekerjaan tambah kurang
Walaupun kontrak sudah disepakati antara developer sebagai pemberi kerja dengan kontraktor sebagai penyedia jasa, ada kemungkinan nanti ada pekerjaan tambah kurang.
Maksudnya ada penambahan atau pengurangan pekerjaan yang tidak termasuk dalam kontrak atau SPK. Pekerjaan tambahan ini biasanya atas permintaan konsumen atau pemilik rumah.
Mungkin saja konsumen merasa kurang puas dengan spek material atau detil bangunan, sehingga dia merasa akan lebih nyaman jika ada perubahan dari spek dan detil standar tersebut.
Dalam prakteknya yang sering terjadi adalah berupa penambahan atau perubahan pekerjaan, jarang terjadi pengurangan pekerjaan.
Spefisikasi material dan estetika
Penambahan atau perubahan sering terjadi pada spek material dimana perubahan spek material yang sering terjadi adalah perubahan tipe dan merek.
Misalnya yang di awal perencanaan kita memberikan material closet jongkok konsumen minta diganti menjadi closet duduk.
Sedangkan dari sisi merek, konsumen sering minta diganti ke merek yang lebih dikenal.
Contoh lainnya, penutup lantai yang awalnya keramik biasa minta diganti menjadi homogenous tile atau granit sekalian yang mutunya lebih bagus dan harganya lebih tinggi. Atau lampu-lampu minta diubah menjadi lampu hemat energi semua.
Atau strategi pemasangan lampu-lampu yang awalnya standar menjadi lebih estetis dengan aksen down light, misalnya.
Lebih cantik lagi dengan ambient light atau spotlight sehingga memberikan kesan lebih berwarna dan elegan.
Bisa juga yang awalnya tidak ada kitchen set si pembeli minta dibuatkan kitchen set. Dapur yang awalnya standar minta dibuat lebih luas. Dan permintaan lain-lain.
Harus ada kesepakatan secara tertulis dengan konsumen dan kontraktor
Untuk mengantisipasi permintaan penambahan dan atau perubahan terhadap pekerjaan di kemudian hari maka tentang pekerjaan tambah kurang ini harus dibuatkan kesepakatan secara tertulis tersendiri. Baik dengan konsumen maupun dengan kontraktor.
Nantinya kesepakatan tersebut menjadi perjanjian tambahan (addendum) pada perjanjian jual beli dengan konsumen. Sehingga menjadi pedoman terhadap hasil pekerjaan di kemudian hari.
Selanjutnya jika sudah ada kesepakatan dengan konsumen atau calon pemilik rumah, developer memberitahukan tentang permintaan konsumen tersebut kepada kontraktor, untuk dibuatkan addendum kontrak.
Nah di dalam addendum kontrak tersebutlah dibuatkan semua rencana penambahan dan atau perubahannya.
Jadi konsumen tidak boleh langsung kepada kontraktor karena kontraktor tentu saja tidak mau menanggung biaya tambahan. Karena itu berat, ia takkan sanggup. 🙂
Biaya penambahan pekerjaan
Lalu siapa yang menanggung biaya penambahan pekerjaan tersebut?
Sudah pasti kontraktor tidak bersedia menanggung biaya tambahan pekerjaan. Karena tentang biaya sudah disepakati dalam kontrak dengan developer.
Sementara developer tentu juga tidak mau menanggung tambahan biaya selain yang sudah direncanakan.
Karena developer sudah membuat rencana anggaran biaya dalam melaksanakan sebuah proyek. RAB tersebut dibuat berdasarkan studi kelayakan proyek.
Banyak yang dipertimbangkan di dalam studi kelayakan tersebut, terutama tentang cost dalam membangun.
Lagi pula, biasanya harga jual unit adalah harga untuk kondisi standar. Jika ada penambahan tentu harus dibayarkan oleh konsumen.
Dengan kondisi ini, sebelum pekerjaan tambahan dan atau perubahan tersebut dikerjakan musti dipastikan lebih dahulu, apakah konsumen setuju dengan penambahan biaya tersebut.
Kecuali developernya setuju ya monggo-monggo saja ditanggung oleh developer karena mungkin saja ini unit khusus dengan promo spesial atau apapun alasannya.
Fasad jangan ada perubahan
Dalam mengakomodir permintaan penambahan dan atau perubahan pekerjaan ini pastikan tidak ada perubahan pada eksterior atau fasad bangunan.
Karena jika ada perubahan di fasad maka akan mengganggu estetika lingkungan. Misalnya tinggi atap, dinding bagian luar, besarnya jendela atau pintu dan posisi dinding terdepan bangunan.
Masing-masing item ini harus tetap pada perencanaan awal karena perencanaan ini sudah menyatu dengan lingkungan.
Perlakuan untuk unit khusus
Memang ada juga developer yang membebaskan konsumen untuk memilih atau membuat desain sendiri, tetapi ini memang sudah direncanakan dari awal. Walaupun begitu desain tidak dibiarkan liar tanpa aturan.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Developer tetap memiliki rambu-rambu yang musti dipatuhi oleh konsumen ketika membangun. Atau dengan kata lain desain harus tetap dalam koordinasi dengan developer.
Perlakuan khusus ini biasanya untuk posisi dan kondisi tertentu, seperti di jalan boulevard dengan luas kaveling besar yang memang dikhususkan untuk pembeli dengan selera yang berbeda.
Pekerjaan tambahan atau perubahan untuk konsumen menengah ke atas
Biasanya pekerjaan tambahan dan atau perubahan ini hanya oleh konsumen dengan kondisi khusus, yaitu orang yang tidak terlalu sensitif terhadap biaya.
Walaupun harus mengeluarkan biaya tambahan yang lumayan besar, bagi mereka tidak mengapa asalkan bisa memenuhi hasratnya.
Hasratnya terhadap sesuatu lebih dominan ketimbang ketakutannya terhadap mengeluarkan uang. Bagi orang jenis ini kepuasan adalah segalanya.
Namun pekerjaan tambahan dan atau perubahan ini tidak berlaku untuk konsumen menengah ke bawah.
Karena konsumen menengah ke bawah ini sangat memperhitungkan setiap rupiah yang keluar dari kantongnya.
Bagi mereka membeli rumah adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk prestise atau kebanggaan. Mereka biasanya cukup dengan perencanaan yang dibuat oleh developer.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Begini Untung Ruginya Menggunakan Kontraktor Dalam Membangun
- Cara Cerdas Memanfaatkan Kontraktor Untuk Membiayai Proyek Properti
- Metoda Pelaksanaan Proyek, Swakelola atau Sub-kan ke Kontraktor
- Cara Mudah Menjadi Kontraktor Dadakan
- Begini Cara Menyederhanakan Pekerjaan Proyek Properti
- Begini Cara Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project
- Rumitnya Bisnis Properti dan Strategi Menyederhanakannya
- Pentingnya Berita Acara Serah Terima Bangunan dan Prosesnya
- Inilah Tugas Seorang Pimpinan Proyek Dari Awal Sampai Proyek Selesai
- Menjadi Karyawan Sebuah Perusahaan Properti Sebagai Salah Satu Cara Mudah Untuk Menjadi Developer Properti
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Perhatikan Kondisi Fisik Lahan yang Akan Diakuisisi
- Begini Urutan Kerja Developer Properti untuk Konsumen yang Membeli Cash Bertahap
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Strategi Mempersiapkan Modal Untuk Menjadi Developer Properti
