Jadi developer butuh modal besar
Ngga salah orang bilang bahwa menjadi pengembang properti itu membutuhkan modal yang amat besar, terutama untuk membeli lahan, selanjutnya untuk mengurus perijinan dan untuk mengerjakan persiapan lokasi.
Termasuk yang paling utama adalah untuk membangun proyek. Membangun proyek di sini termasuk membangun insfrastruktur seperti jalan, saluran dan infrasturktur lainnya, dan yang paling penting adalah modal untuk membangun unit-unit propertinya.
Sebagai simulasi kebutuhan modal untuk membeli lahan kita lihat contoh ini, misalnya kita akan membeli lahan seluas 1 hektar dengan harga lima ratus ribu rupiah permeter persegi maka untuk membeli tanah saja butuh uang sekurangnya lima milyar.
Dengan kebutuhan awal untuk membeli lahan sebesar lima milyar ini mungkin tidak semua orang bisa menjadi developer properti. Karena lima milyar itu jumlah yang besar bagi rata-rata orang kita.
Tetapi dengan adanya strategi untuk menyiasati kebutuhan modal ini maka kebutuhan uang di awal bisa lebih kecil, tidak sampai lima milyar.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Biaya untuk mengurus perijinan
Itu baru tanah thok lho ya, belum termasuk kebutuhan awal seperti mengurus perijinan. Untuk mengurus perijinan ini musti ada uang tunai, karena nanti akan ada uang untuk jasa (jika pengurusan perijinan proyek diserahkan kepada biro jasa atau kepada siapapun), juga ada untuk restribusi resmi kepada negara.
Jika perijinan tidak diurus di depan maka proyek belum bisa dikerjakan, ataupun dijual. Jadi perijinan ini menjadi hal yang amat krusial dilakukan di tahap akan memulai proyek.
Biaya untuk persiapan lokasi
Biaya selanjutnya yang harus ada di depan adalah biaya untuk mengerjakan persiapan lokasi. Yang termasuk pekerjaan persiapan ini adalah membuat site kita siap untuk dibangun.
Misalnya jika elevasi proyek masih agak rendah sehingga ada resiko kebanjiran maka perlu dilakukan pengurukan.
Biaya pengurukan ini mahal, karena harus membeli material tanah. Lebih murah kalau tempat mengambil material uruk dekat dengan lokasi proyek, karena yang mahal adalah biaya transportasinya.
Meninggikan elevasi proyek ini harus berpedoman kepada rekomendasi peil banjir dari Dinas Tata Air/Bina Marga dan Sumber Daya Air atau dinas terkait di daerah bersangkutan.
Itu jika lokasi proyek membutuhkan pengurukan, jika lokasi sudah cukup tinggi dan aman dari banjir selama ini, tentu tidak perlu pengurukan.
Yang diperlukan hanyalah mengerjakan persiapan ringan. Seperti meratakan lokasi, cut and fill, membersihkan lokasi dari semak atau land clearing, pohon, puing ataupun yang bisa mengganggu pekerjaan dan keindahan.
Jadi itulah kebutuhan modal untuk memulai proyek, diantaranya untuk membeli lahan, mengurus perijinan dan mengerjakan persiapan lokasi. Butuh modal yang besar.
Cara mensiasati kebutuhan modal yang besar
Ada cara untuk mensiasati kebutuhan modal yang besar, terutama untuk membeli lahan. Cara pertama yang bisa dilakukan adalah dengan cara menegosiasikan cara pembayaran tanah kepada pemilik lahan.
Negosiasi bertujuan supaya pembayaran tanah tidak harus tunai di depan. Sehingga untuk membeli lahan tidak membutuhkan uang senilai harga tanahnya.
Misalnya harga tanah totalnya adalah lima milyar, maka dengan menegosiasikan cara pembayaran mungkin saja hanya butuh uang sepuluh persennya atau lima ratus juta saja si pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya kepada developer.
Naikkan saja harganya
Tentu saja dengan kompensasi yang seimbang untuk pemilik lahan. Kompensasi itu misalnya harganya dinaikkan dari permintaan pemilik.
Jika permintaan pemilik harga tanah adalah limaratus ribu rupiah maka dengan pembayaran tidak tunai di depan maka harganya dinaikkan menjadi enamratus ribu rupiah permeter persegi.
Tapi harus dipastikan juga bahwa harga tanah setelah dinaikkan tersebut masih feasible untuk dibangun proyek.
Jangan sampai harga dinaikkan menjadi terlalu tinggi sehingga sudah tidak layak. Ujung-ujungnya proyek tidak bisa dijual nantinya.
Kerjasama lahan
Cara selanjutnya adalah dengan cara memberikan keuntungan juga kepada pemilik lahan di samping harga tanahnya.
Berapa bagian keuntungan untuk pemilik lahan?
Besarnya keuntungan untuk pemilik lahan ini berdasarkan negosiasi saja, atas dasar kesepakatan. Mungkin duapuluh persen, tigapuluh atau empatpuluh persen.
Nah jika pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek maka inilah yang dikenal dengan istilah kerjasama lahan.
Tentang pengerjaan teknis proyek di lapangan bisa diserahkan kepada developer saja atau pemilik lahan juga ikut.
Artinya pemilik lahan bisa saja sebagai partner aktif bisa juga sebagai partner pasif saja.
Masing-masing ada konpensasi, jika menjadi partner aktif mungkin ia juga mendapatkan gaji atau bagiannya menjadi lebih besar, jika dibandingkan dengan ia hanya sebagai partner pasif saja.
Kembali ke kenyamanan masing-masing.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula dan Cara Mengatasinya
- Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- PENTING! Kegiatan di Lapangan Untuk Meyakinkan Konsumen
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Seberapa Penting Dukungan KYG untuk Industri Perumahan?
- Inilah Kenapa Butuh Modal Besar Untuk Menjadi Pengembang Properti Dan Cara Mensiasatinya
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Perkecil Modal, Pembayaran Tanah Secara Bertahap, Salah Satu Strategi Developer Membantu Pemerintah Mewujudkan Hunian Berimbang
