Kondisi yang paling ditakutkan oleh developer yang mengelola sendiri cicilan konsumen adalah konsumen tidak sanggup mencicil sesuai perjanjian.
Hal ini akan berakibat kepada terganggunya cashflow developer. Karena perkiraan uang masuk tidak bisa direalisasikan. Sementara uang keluar sudah pasti tiap bulan.
Sekurangnya untuk biaya overhead yang tidak bisa di-stop.
Nah, untuk memahami kondisi yang mungkin akan terjadi dan mencari solusi yang win-win terhadap semua pihak, mari kita lihat contoh dan simulasi penyelesaiannya.
Misalnya harga rumah 300 juta, dan besarnya kewajiban cicilan yang disepakati adalah 5 juta perbulan selama 5 tahun.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Dengan skema ini biasanya developer tidak menerapkan bunga. Jadi harga kesepakatan sudah diperhitngkan kenaikan harga rumah pada saat cicilan lunas.
Dalam prakteknya untuk memberikan keadilan kepada para konsumen dan juga menjaga kelayakan proyek, ada perbedaan harga antara konsumen membayar tunai dengan membayar secara mencicil kepada developer.
Konsumen yang membayar dengan mencicilpun dibedakan juga berdasarkan jangka waktu cicilan.
Misalnya jika konsumen membayar tunai maka harganya 200 juta. Jika membayar dengan cicilan selama 2 tahun maka harganya 230 juta.
Sementara jika mencicil selama 5 tahun maka harganya menjadi 300 juta. Demikian seterusnya jika cicilan lebih lama maka harga rumah lebih tinggi.
Nah, kita kembali ke kasus di atas, harga rumah 300 juta dan dicicil selama 5 tahun.
Saat ini sudah diangsur selama 3 tahun. Dimana jumlah cicilan yang sudah dibayarkan kepada developer adalah 36 bulan dikali 5 juta. Atau sebesar 180 juta.
Dengan demikian masih ada sisa cicilan selama 2 tahun. Artinya konsumen masih memiliki hutang kepada developer sebesar 2 tahun cicilan. Setara dengan 24 x 5 juta. Atau sebesar 120 juta.
Saat ini karena sesuatu hal, konsumen tidak sanggup lagi mencicil.
Bagaimana solusi yang adil bagi developer dan konsumen?
Bagi developer keadilannya adalah ia harus menerima sebesar kesepakatan awal yaitu 300 juta.
Sementara hal ini sudah tidak mungkin dipenuhi oleh konsumen terkait kondisi keuangan.
Ini yang harus diperhatikan terlebih dahulu, developer tidak boleh dirugikan karena ia telah berniat baik menyediakan rumah untuk konsumen.
Bagi konsumen keadilannya adalah dia tidak ada niat untuk tidak membayar tetapi karena kondisi tertentu; mungkin karena musibah, pasangan meninggal, usaha bangkrut, perusahaan tempat bekerja bangkrut atau apapun kondisi yang menyebabkan ia tidak bisa melanjutkan cicilan.
Menjadi sangat kejam jika kita menghakimi orang yang sedang tertimpa musibah.
Setelah memperhatikan kondisi dan mempertimbangkan segala aspek, maka solusi yang paling bagus adalah uang yang sudah dibayarkan oleh konsumen dikembalikan seluruhnya. Itulah keadilan baginya.
Sekarang pertanyaannya adalah siapa yang akan mengembalikan uangnya sementara rumahnya masih milik atau dalam penguasaan konsumen tersebut?
Jika bersedia, developer bisa saja mengembalikan uang konsumen dan mengambil alih rumah tersebut.
Tetapi bagaimana jika developer tidak sanggup mengembalikan uangnya?
Rumah tersebut dijual kembali
Atas kondisi ini solusi yang adil adalah mereka bersama-sama menjual rumah tersebut, dengan harga yang bisa mengembalikan uang konsumen dan juga developer memperoleh haknya.
Artinya sekurangnya rumah tersebut harus terjual minimal sama dengan harga kesepakatan antara konsumen dan developer dulu. Dalam kasus ini harga kesepakatan adalah 300 juta.
Jika terjual 300 juta, maka 180 juta dikembalikan kepada konsumen dan 120 juta diberikan kepada developer.
Jika ada kelebihan harga rumah
Lazimnya harga rumah selalu ada kenaikan tiap tahun. Untuk kasus ini rumah dijual setelah 3 tahun, artinya ada kenaikan harga rumah dibanding harga saat konsumen membeli.
Taroklah kenaikan harganya 10% pertahun, maka harga rumah saat ini sudah naik lebih kurang 30%.
Jika terjual sesuai kondisi normal dengan memperhitungkan kenaikan harga maka harga jualnya adalah 390 juta. Dengan demikian ada kelebihan harga rumah sebesar 90 juta.
Nah, terhadap kelebihan harga rumah ini bisa disepakati bahwa uang ini dibagi dua antara developer dan konsumen.
Dengan demikian developer mendapatkan haknya atas penjualan rumah dan konsumen mendapatkan haknya atas pengembalian uangnya yang sudah dibayarkan kepada developer dan juga mendapatkan bagi hasil atas kenaikan harga rumahnya.
Semua hepi
Lihat artikel lainnya:- Dalam Menjual Fleksibellah Terhadap Calon Pembeli
- Developer Bisa Jualan Walaupun Bangunannya Belum Ada
- Memahami Hard Cash, Installment, KPR dan Balloon Payment dan Syarat-Syaratnya
- DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?
- Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
- Jika Developer Terlambat Membangun, Apakah Pembeli Bisa Meminta Pengembalian Uang Booking Fee dan DP?
- Gaji 12 Juta Per-Bulan, Bisa Beli Rumah Harga Berapa?
- Cepat Sold Out 100% dengan Strategi Harga Progresif
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Cara Mudah Menetapkan Harga Perumahan Dengan Mengutak-Atik Uang Muka
- Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional
- Cara Mudah Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- Strategi Menjual; Berikan Passive Income kepada Konsumen
- KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
infonya sangat membantu dan inspiratif 🤝🏻🤝🏻🤝🏻🤝🏻
semoga bermanfaat untuk kita semua aamiin
masalahnya bukan begitu pak. saya sudah bayar DP 30% ke developer di awal. sisanya KPR BTN. sudah saya cicil 8 tahun (dari rencana 15 tahun) apartemen saya belum serah terima juga. secara fisik sudah topping off, tapi kaca jendela, listrik keramik dan air belum selesai juga. jadi saya berhenti cicil ke BTN. Developer sepertinya sudah bangkrut, direkturnya sepertinya sudah struk atau mati. Itu apartemen mangkrak begitu saja sampai sekarang. Minimal cicilan yang sudah masuk BTN bisa saya tarik lagi. Biarlah BTN kembalikan nggak pakai bunga.
mekanisme penarikan cicilan dari bank ini yang agak sulit. karena bank sudah membayar ke developer sesuai plafond kredit. uang itu yang menjadi kewajiban konsumen membayar cicilan.
Selamat Pagi,
Sy ada ambil apartemen senilai kurang lebih Rp. 1 M an dengan sistim pembayaran diangsur ke developer tanpa bunga sebesar kurang lebih totalnya Rp. 153jtaan (36X) yang kemudian sisanya sebesar Rp. 875jtaan diberikan pilihan :
– Bayar seleruhnya atau
– KPA via bank
Yang jadi kendala saat kena BI Checking ternyata sy terdapat blacklist akibat penggunaan kartu kredit 17 tahun lalu, maka atas hal tersebut sy mengajukan keringanan dengan perpanjangan waktu hingga di bulan Juni 2024atau 15 bulan (Pembangunan selesai tahun 2024) dengan pembayaran besar angsuran yang sama dengan sebelumnya dan di bulan ke 16 sy bersedia untuk melunasinya.
Namun pihak developer tidak menyetujuinya dan tetap menyarankan sisanya dilakukan pelunasan atau diberikan tenggang waktu selama 3 bulan dengan pinalty sekitar 26jtaan / bulan x 3 bln) hitungan permil atau perjanjian batal sepihak tanpa adanya pengembalian uang yang sudah masuk selama bayar angsuran.
Mohon arahan dan bantuan serta sarannya krn terus terang sy tdk bisa mengangsur sebesar 12jtaan tiap bulannya bila ingin dilanjutkan dikarenakan usaha sy nyaris pailit dan bila dibatalkan pun sy berharap ada uang pengembaliannya yang sudah sy setorkan.
Atas bantuan dan sarannya, maka sy ucapkan terima kasih.