Bagaimana Cara Menghitung Pajak Pembeli atau BPHTB dalam Proses Jual Beli Properti?
Besarnya BPHTB yang tertagih pada tiap-tiap transaksi jual beli properti adalah sebesar:
5% x (NPOP – NPOPTKP)
Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. NPOP ini bisa juga dianggap sebagai nilai transaksi yang tercantum di dalam Akta Jual Beli (AJB).
Sementara NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, nilainya angka tetap sebesar rata-rata tiap daerah Rp60 juta. Pengecualian untuk DKI Jakarta NPOPTKP-nya adalah Rp80 juta dan Surabaya Rp75 juta.
Mungkin ada beberapa daerah lain yang menerapkan besarnya NPOPTKP yang berbeda. Silahkan tanya ke dinas pendapatan daerah masing-masing atau tanya ke kantor notaris/PPAT. Karena notaris/PPAT pasti tahu tentang besarnya NPOPTKP di wilayah kerjanya.
Karena mungkin saja ada perubahan peraturan saat atau setelah Anda membaca artikel ini. Karena peraturan-peraturan selalu ada kemungkinan berubah.
Pengaturan tentang BPHTB
Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB), menyebutkan bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai pajak pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli.
Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB, diantaranya:
-Jual Beli
-Tukar Menukar
-Hibah
-Hibah Wasiat
-Waris
-Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
-Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
-Penunjukan pembeli dalam lelang
-Pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
-Penggabungan usaha
-Peleburan usaha
-Pemekaran usaha
-Hadiah
-Hasil Lelang Non Eksekusi
Baca juga: GRATIS Bonus Dokumen dan Software Proyek Senilai Rp50.750.000,-
Pajak-pajak lainnya dalam jual beli tanah dan bangunan
Untuk peralihan hak berupa jual beli, selain pembeli yang dikenakan pajak berupa BPHTB, penjual juga dikenakan pajak dalam bentuk PPh (Pajak Penghasilan) yang bersifat final.
Besarnya PPh adalah sebesar 2,5%, dimana dasar pengenaan PPh final ini adalah harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Dalam bahasa sehari-hari NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.
Nilai Jual Objek Pajak
Ada faktor lain yang menentukan besarnya BPHTB yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu nilai objek pajak yang tertera dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) atau dalam kehidupan sehari-hari dinamakan NJOP saja.
Jika nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP maka dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi tersebut.
Namun jika sebaliknya, nilai transaksi lebih rendah dari NJOP maka dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP tersebut.
Karena ada perbedaan antara harga pasar suatu objek dengan NJOP-nya. Sering kita melihat suatu bidang tanah yang nilai NJOP-nya masih sangat rendah tetapi harga pasaran dari tanah tersebut beberapa kali lebih tinggi dari NJOP.
Misalnya sebidang tanah di daerah Ciangsana, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Jawa Barat nilai NJOP-nya 35.000 rupiah per-meter persegi.
Namun harga pasar dari tanah ini adalah 500.000 rupiah per-meter persegi. Itu hanya sebagai suatu contoh saja, jika Anda memiliki sebidang tanah silahkan lihat harga yang tertera pada SPPT PBB-nya dan bandingkan dengan harga pasar tanah tersebut.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Atau rasa-rasakan kemungkinan harga yang Anda inginkan jika ingin menjual tanah tersebut.
Tentu Anda ingin menjual dengan harga yang lebih tinggi dari NJOP kan? Itulah harga pasarnya.
Patokannya bagi Anda adalah transaksi jual beli yang terjadi (jika ada) di sekitar tanah Anda. Itulah strategi untuk menentukan harga pasar suatu lokasi.
Penyebab nilai transaksi lebih tinggi atau lebih rendah dari NJOP
Ada saja kemungkinan nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat.
Atau di suatu wilayah perencanaan akan dibangun tempat pembuangan sampah atau tempat pemakaman atau rencana lainnya yang membuat nilai suatu kawasan menurun.
Nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP
Daerah yang terdapat perencanaan pembangunan nilai NPOP atau harga pasar bisa jauh lebih besar dari NJOP.
Misalnya perencanaan tata ruang wilayah suatu daerah akan membangun jalan protokol di suatu lokasi, maka daerah yang dilalui jalan protokol tersebut akan tergerek harganya.
Lainnya, pembangunan fasilitas massal juga bisa menyebabkan naiknya harga tanah.
Seperti di sekitar Sawangan, Depok dulunya. Ketika ada perencanaan pembangunan tol dari Jakarta ke Depok dan salau satu pintu tolnya di daerah Sawangan, maka harga tanah di sekitar Sawangan naik harganya.
Walaupun pengerjaan tol tersebut belum dimulai. Kemudian harganya akan mencapai puncaknya ketika tol dibangun. Setelah itu harga tanah akan mencapai kesetimbangan baru.
Demikian juga rencana adanya pembangunan kereta cepat Jakarta-Bandung, daerah di sekitar stasiun kereta tersebut juga sudah pasti harga tanahnya naik berkali lipat.
Nilai transaksi lebih rendah dari NJOP
Sebaliknya ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi atau Sutet, daerah dengan potensi konflik atau sengketa di kemudian hari, daerah banjir dan lain-lain.
Contoh perhitungan BPHTB dalam jual beli
Besarnya BPHTB yang tertagih kepada pembeli adalah 5% dari NPOP atau nilai transaksi dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data-data sebagai berikut:
- Luas 1.000 m2
- NJOP = 1.000.000,- per meter
- NPOPTKP adalah Rp. 80.000.000,- (DKI Jakarta)
- Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp. 2.000.000,- per-meter persegi.
- Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000,- = Rp. 2.000.000.000,-
Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:
- BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
- Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000,-
Contoh penghitungan PPh yang bersifat final
Selanjutnya pajak yang musti dibayarkan saat transaksi jual beli adalah Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final.
PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 2,5 % dari NPOP atau NJOP, dipilih mana yang lebih besar.
Untuk contoh di atas, maka besarnya PPh yang tertagih adalah sebagai berikut:
- PPh = 2.5 % x NPOP
- Besarnya PPh = 2.5 % x Rp2.000.000.000,- = Rp50.000.000,-
Perhitungan BPHTB untuk Peralihan Hak secara Hibah
Pada hibah, perhitungan BPHTB sama dengan jual beli, bedanya terletak pada dasar pengenaannya. Jika pada jual beli dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP, sementara pada hibah dasar pengenaannya hanya NJOP.
Hibah dilakukan untuk peralihan hak antar orang yang memiliki pertalian darah seperti orang tua ke anak, anak ke orang tua atau antar saudara.
Dalam hibah, pertalian darah dibedakan menjadi dua yaitu pertalian darah vertikal dan pertalian darah horizontal. Pertalian darah vertikal adalah pertalian darah antara orang tua dan anak, sementara pertalian darah horizontal adalah pertalian darah antar saudara sekandung.
Satu lagi perbedaan hibah dengan jual beli adalah pengenaan PPh, jika pada jual beli pengenaan PPh wajib dikenakan sementara pada hibah tidak ada PPh kecuali hibah horizontal (hibah selain ke anak atau ke orang tua). Jadi hibah orang tua ke anak atau anak ke orang tua tidak dikenakan PPh.
Syarat hibah vertikal adalah adanya bukti yang menyatakan bahwa antara pemberi dan penerima hibah ada pertalian orang tua dan anak yang ditunjukkan dengan akta kelahiran si anak dan surat nikah orang tua.
Namun hibah horizontal tetap dikenakan PPh dengan dasar pengenaan NJOP. Jadi hibah antar saudara dikenakan PPh seperti jual beli, yang besarnya 2,5% dari NJOP.
Makanya banyak orang yang membuat peralihan hak antar saudara menggunakan akta jual beli karena pajak-pajak yang dibayarkan sama besar.
Alasan lainnya orang lebih suka membuat akta jual beli dibanding hibah jika peralihan hak antar saudara adalah untuk keamanan masing-masing pihak di kemudian hari.
Jika peralihan karena hibah, ada kekhawatiran suatu saat nanti ada ahli waris yang mempertanyakan.
Namun jika peralihan haknya berupa jual beli maka prosesnya sudah terputus karena ada akta jual beli yang ditandatangani diiringi dengan syarat-syarat jual beli. Itulah pengalaman seorang teman yang berprofesi sebagai Notaris.
BPHTB atas perolehan hak karena warisan
Perhitungan BPHTB karena warisan sama dengan perhitungan BPHTB karena jual beli dan hibah.
Perbedaannya terletak pada besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP).
Jika pada jual beli dan hibah NPOPTKP rata-rata 60 juta (untuk DKI Jakarta 80 juta), maka NPOPTKP untuk warisan adalah 300 juta rupiah. (untuk DKI Jakarta 350 juta).
Jadi untuk contoh diatas, jika tanah tersebut akan dibaliknama ke atas nama ahli waris, maka BPHTB-nya menjadi:
= 5% x (NJOP – NPOPTKP)
= 5% x (1.000.000.000 – 350.000.000)
= 32.500.000
Lihat artikel lainnya:Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia
- Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti
- Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
- Cara Mudah Menghitung BPHTB Waris – Contoh Perhitungan
- Apakah Mengurus SHM Tanpa Jual Beli Dikenakan BPHTB
- Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?
- Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
- Menjual Perumahan Subsidi, Free Biaya-Biaya, Ndak Bahaya Ta?
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
- Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
- Ini Keuntungan Membeli Lahan yang Sudah Sertifikat Oleh Developer
- Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
- Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
Tags
- perhitungan bphtb
- bphtb
- cara menghitung bphtb 2016
- pajak jual beli tanah
- cara hitung bphtb
- menghitung bphtb
- biaya bphtb
- contoh bphtb
- contoh perhitungan bphtb
Pingback:www.asriman.com » Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?
Mohon bantuan saraMohon bantuan saran Bapak untuk kondisi ini.
Klien saya membeli apartemen dari developer dengan harga sudah termasuk Ppn. DP 20% cicil 24x sisanya kpa. Klien baru ttd surat pesanan saja, belum ppjb.
Saat ini klien sudah mencicil DP 15x dan rencana mau menjual apartemen ini.
Developer mengenakan biaya sbb:
1. Ppn atas cicilan yg sudah dibayar walau sdh termasuk dlm cicilan 15x tersebut, harus ditagih lagi.
Alasannya karena pembayaran masih mencicil alias belum lunas maka Ppn yg sudah dibayar harus dibayar lagi atas nama pembeli baru.
2. Pph 5% atas cicilan yang sudah dibayar sebelum Sept 2016 dan Pph 2,5% atas cicilan yang sudah dibayar setelah Sept 2016.
Pertanyaan saya:
1. Apakah benar Ppn atas cicilan yg sudah dibayar harus dibayar ulang karena beda nama pembeli Pak?
2. Apakah benar PPh dibayarkan atas jumlah cicilan pembeli pertama seperti di atas Pak? Atau Pph ini nanti dikenakan atas keseluruhan nilai transaksi atau hanya dari selisih harga yg sudah dibayar Pak? Pembeli pertama menjual apartemennya dibulan November.
Terima kasih atas bantuan Bp. Eddi.
1. Benar
2. Benar
Mohon bantuannya
Saya sebentar lagi akan akad kredit KPR BTN bersubsidi, dan saya diminta untuk membayar pajak PPH dan BPHTB.
Bagaimana rumus penghitungan untuk KPR subsidi pemerintah..??
PPh-nya 1%
BPHTB 5% x (harga rumah – NPOPTKP)
Mohon pencerahannya,sy melihat berita mengenai keputusan presiden yg menurunkan besar BPHTB menjadi maks 1%. Penurunan ini berlaku untuk apa saja ya?Apakah berlaku untuk KPA/KPR yg dilakukan pada Maret 2017?
Terima kasih.
Saat ini BPHTB masih 5%
mohon penjelasannya, pak..
saya beli rumah di surabaya seharga Rp 725.000.000,-. yang nantinya akan saya kpr kan di bank.
Adapun nilai total NJOP Rp. 214.508,- dengan pajak tahunan (PBB) Rp 199568,-.
Yang mau saya pertanyakan, berapakah nilai PPh dan BPHTB atas transaksi beli rumah yang akan saya lakukan?
Demikian pertanyaan saya, terima kasih sebelumnya
Nilai transaksi 725.000.000
PPh = 2,5% x transaksi = 18.125.000
BPHTB = 5% (transaksi – NPOPTKP)
= 5% (725.000.000 – 75.000.000) = 32.500.000
Catatan: Jika NPOPTKP Surabaya = 75.000.000
Mohon penjelasannya Pak, sy mau menjual rumah dengan nilai dibawah njop, krn blm ada yg nawar lebih tinggi, maka apakah nilai bphtb dn nilai ppn bisa dikalikan kepada ajb? Krn jika dikalikan kepada njop nilainya sangat sangat jauh berbeda, terimakasih..
perhitungan pajak bphtb dan pph berdasarkan nilai transaksi atau njop, dipilih mana yang lebih besar.
sy beli tanah seluas 1400m2 dengan harga kesepakatan rp14.000.000.disurat pbbx njop pb2=rp 28.000.000.berapa sy bayar bphtbnya pak!tlg sihitunfkan trims
hitung sendiri lah kan sudah ada cara menghitungnya
Mohon bimbingan.
Saya beli tanah girik di cikarang cibarusah, dengan
Nilai jual beli : 37.400.000.
NJOP : 36.000/m²
Berapa ya PPH dan BPHTB nya?
Saya mau mengurus akta jual beli (lewat perantara, bukan PPAT)
Apa benar ya ;
1. Ada biaya hak desa 5% dari NJOP + admin 200rb.?
2. Ke kecamatan kena biaya 5% dari NJOP + admin 200rb?
3. Blm biaya embel2 lain..
klo dijumlah kisaran 3.5jt
Itu pun katanya nti kena biaya lg untuk byr PPH & BPHTP.
Apa bener ampe segitu mahalnya cuma biaya AJB saja.
Mohon bntuan penjelasannya.
1. Tidak ada aturan tentang ini
2. Tidak ada aturan juga tentang ini
3. sda
PPh kena 2,5% dari nilai jual beli
BPHTB nihil karena lebih kecil dari 60juta
Terimakasih informasinya.
Jd sebenarnya memang tdk aturan utk itu y.
Saya mau tanya lagi.
Luas tanah yg saya beli adalah pecahan, hanya 374m dari total seluruhnya seluas 2000m :
1. Apakah benar biaya PPH itu diambil dari hitungan luas tanah seluruhnya yang 2000m, padahal yg sy beli hanya 374m. Artinya bukan lagi 2.5% x nilai transaksi.
Mohon bimbingan apa yg perlu sy lakukan,
Jika ada referensi dari uu yg mengatur ini, cari di google Apakah ada?)
2. Jika nti AJB telah jadi/Selesai.
Utk pengurusan ke SHM biayanya kisaran brp y? (Hanya sekedar utk bayangan sy saja)
Terimakasih.
Dalam perhitungan BPHTB, pengurangan nilai transaksi dengan NPOPTKP apakah pada transaksi nama wajib pajak yang sama dilakukan setiap transaksi atau hanya untuk transaki pertama dalam tahun yang sama?
Ringkasnya, untuk satu wajib pajak yang sama bila melakukan pembelian tanah/rumah lebih dari 1 kali dalam satu tahun apakah BPHTB yang dibayar = nilai transaksi dikurangi NPOPTKP pada setiap transaksi atau pengurangan NPOPTKP hanya pada satu transaksi yang awal saja?
Terima kasih atas jawabannya.
Harusnya tiap transaksi penghitungan BPHTB dikurangi NPOPTKP.
Kami pernah mengalami bahwa penghitungan pengurangan NPOPTKP hanya untuk transaksi pertama.
Karena saat ini BPHTB domainnya pemda, mungkin saja tiap pemda memberlakukan aturan berbeda.
Pak mau tanya,
Ibu saya dan kelima saudaranya akan memecah warisan almarhum kakek menjadi 3. 3 orang yg dapat sertifikat dan bayar bphtb. Kemudian untuk perhitungannya itu kl tidak salah tidak bisa masuk warisan ya. Karna tidak ada transaksi, apa nanti dasar yg dipakai njop? Atau taksiran harga? Kemudian npotkp nya pakai yg mana ya?
Terima kasih
dasar pengenaan pajak2 berdasarkan harga taksiran oleh petugas dispenda atau dinas terkait
Mohon pencerahannya pak Asriman.
Saya membeli rumah di Lampung dengan harga 1.1m dg PPJB belum AJB. Setelah beberapa bulan saya jual di angka 1.4m. Apakah pph yg hrs saya bayar kan senilai 2.5% X 1.4m? Jika ya, bgmnkah perhitungan BPHTB pembeli baru? Apakah dasar hitungan dari harga 1.1m ataukah 1.4m?
-PPh 2,5% dari harga baru.
-BPHTB pembeli baru dihitung dari harga baru
Mohon pencerahannya pak Asriman. Saya pemegang ktp dki dan sdh lebih dr 2 tahun, ingin membeli apartemen di Dki Jakarta. Saya sebelumnya pernah mengajukan kpr rumah di bekasi, jawa barat dan masih berlangsung sampai sekarang. Yang ingin saya tanyakan apakah saya memenuhi syarat untuk pembebasan BPHTB apartemen tsb? Apartemen tersebut seharga 1.980.000an namun setelah ditambah ppn dan admin menjadi di atas 2 milyar. Yg ingin saya tanyakan apakah perhitungan BPHTB harga sebelum Ppn atau harga transaksi final? Terimakasih sebelumnya
Ini syarat pembebasan BPHTB di DKI Jakarta:
-Perorangan Warga DKI yang sudah punya KTP DKI dan sudah berdomisili di DKI minimal 2 tahun berturut-turut sebelum transaksi dilakukan.
-Belum pernah punya rumah di DKI.
-NJOP di bawah Rp.2 miliar.
-Hanya untuk transaksi rumah/apartemen/tanah yang lokasinya di wilayah DKI Jakarta.
Catatan: Yang diperhitungkan adalah NJOP, berarti belum ditambah dengan PPN
Mohon pencerahannya,
Saat ini saya sedang proses pembelian rumah second seharga 350jt di kab bekasi tepatnya tambun selatan, saya sebagai pembeli yg menanggung pajak penjual.
Pertanyaan saya berapa % tarif pajak penjual dan pembeli untuk daerah bekasi perhitungan pajak penjual dan pembeli yg harus saya bayar berapa?
Terimakasih
-Pajak penjual (PPh) 2,5% x nilai transaksi
-Pajak pembeli (BPHTB) = 5% (Nilai transaksi – 60jt)
Pak, mohon info untuk peraturan baru pph 2.5% ini berlaku tidak untuk transaksi sebelum th 2016?
Menurut info yang saya dapat, transaksi sblm pp keluar masih kena tarif yg 5% dan bukan yg 2.5%.
Terimakasih sebelumnya pak Asriman.
Maaf Pak Asriman kalo saya mau koreksi tulisan bapak di atas:
“Satu lagi perbedaan hibah dengan jual beli adalah pengenaan PPh, jika pada jual beli pengenaan PPh wajib dikenakan sementara pada hibah tidak ada PPh kecuali hibah vertikal. Jadi hibah orang tua ke anak atau anak ke orang tua tidak dikenakan PPh.”
Apakah seharusnya menjadi:
“Satu lagi perbedaan hibah dengan jual beli adalah pengenaan PPh, jika pada jual beli pengenaan PPh wajib dikenakan sementara pada hibah tidak ada PPh kecuali hibah horizontal. Jadi hibah orang tua ke anak atau anak ke orang tua tidak dikenakan PPh.”
Jika salah mohon di koreksi kembali pemahaman Saya, terima kasih.
Baik Pak. Terima kasih koreksinya.
Dear pak Asriman.
1) saya mau tanya perihal Akte Hibah yang saya Miliki dari Orang Tua Kandung saya. Apakah benar tidak di kenakan PPh. Karena saya mau ikut program PRONA dari pemerintah kota Tangerang Selatan.
2)Kalau memang tidak kena PPh persyaratan apa yg harus saya buat untuk petugas BPN / PTSL nya
Terima kasih
hibah dari orang tua ke anak tidak dikenakan pph.
lampirkan akta kelahiran, selebihnya syarat normatif pengajuan balik nama.
Mohon pencerahannya, saya beli rumah di daerah cilangkap jaktim, harganya 560juta. Lalu saya KPR kan di bank dengan plafon 504juta (DP 10%). Harga NJOP Rp. 3.500.000/meter, luas tanah 85meter, bangunan 52meter. Saya akad di tanggal 26 agustus 2017. Sebelumnya saya sudah bilang sama notaris kalo saya mau ajuin free BPHTB karena saya memenuhi syarat2 yg sudah disebutkan diatas. Waktu masih di bank, notarisnya bilang bisa free, tapi saya yang urus sendiri ke kantor pajaknya. Setelah itu saya hubungi notaris untuk minta tolong isi form nya beserta ttd nya, kemudian notaris tsb bilangnya ga bisa free karna sudah akad kredit. Yang saya tanyakan apakah benar yang notaris saya katakan? Karna waktu minta form ke kantor pajak, posisi saya itu baru saja akad (kira2 sejam yg lalu), dan saya tanyakan ke staff pajaknya katanya masih bisa. Dan berapa harusnya BPHTB yang harus saya bayar? Karna kemarin saya diminta 21juta
Pak Asriman sy mau tanya: ayah saya mau menghibahkan tanah miliknya ke anak2nya.. 1 sertifikat akan dibagi (dipecah) menjadi 5 serifikat ( 1 sertipikat utk ayah, 3 sertifikat utk anak& 1 sertifikat utk cucu)..yg menjadi pertanyaan sy:
1. Utk perhitungan BPHTB dilakukan sebelum / setelah tanah(sertipikat) dipecah? 2. Utk pembayaran BPHTBnya jg dilakukan sblm/stlh tanah dipecah?
3. Utk hibah ke cucu berarti dikenakan PPh ya?
Terimakasih Pak
1. Dasar perhitungan BPHTB adalah sertifikat yang sudah dipecah.
2. BPHTB dibayarkan setelah pemecahan sertifikat. Proses pemecahan sertitikat tidak ada kewajiban membayar BPHTB karena tidak ada peralihan hak pada proses itu.
3. Ke cucu tidak dikenakan PPh karena masih berupa hibah vertikal.
Kalau nilai NJOP lebih kecil dari NPOPTKP. Gimana perhitungan BPHTB nya?
BPHTB-nya nihil
Mohon pencerahannya pak Asriman,
Sy membeli tanah tahun 2015 yang lalu. Sekarang saya sedang proses balik nama sertifikat tanah yang saya beli tsb ke nama saya. Untuk itu sya harus membayar bphtb terlebih dahulu. Karena sejak awal membeli tanah saya belum pernah membayar bphtb.
Skrng di tanah tersebut sdh berdiri bangunan. Bangunan sy dirikan sendiri scra bertahap tidak lama setelah membeli tanah. Dan skrng ketika sy hrs membayar bphtb, sy dikenai untuk tanah beserta bangunannya.
Apakah benar jika sy dikenai pajak atas bangunan tersebut?
Jika iya, lalu dasar pengenaan nya apa?. Jika tanah sdh betul sesuai harga transaksi lalu jika bangunan bagaimana?
Terima kasih sebelumnya.
Perhitungan BPHTB berdasarkan NJOP atau harga transaksi, dilihat mana yang lebih besar.
Jika saat ini sudah ada bangunan dan sudah tercantum dalam SPPT PBB maka perhitungan BPHTB harus memperhitungkan NJOP bangunan baru. Jika nilainya lebih tinggi dari saat dibeli dulu maka perhitungan BPHTB menurut NJOP yang terbaru.
Terima kasih atas jawabannya.
Sy mau menanyakan lagi, bangunan tersebut kan tidak termasuk dalam jual beli karena sy bangun sendiri. Jadi tidak ada harga transaksinya.
Sampai sekarang bangunan belum ada SPPT PBB. Utk bphtb sy dikenai perhitungan sesuai hasil survei oleh petugas pemda. Apakah benar pengenaan tsb dan adakah ada dasar hukumnya?
mohon pencerahan … saya mau jual rumah sekitar 350 jt. mau tanya:
1. Biaya yang akan muncul apa saja?
2. biaya komisi broker/perantara idealnya berapa persen ?
3. biaya notaris/PPAT berapa ya pak?
trimakasih
Mohon pencerahannya Pak Asriman,
Saya mau membuat sertifikat untuk tanah dan bangunan orang tua (sebelumnya belum ada sertifikat), ayah saya sudah meninggal, meninggalkan ahli waris1 istri dan 7 anak, pertanyaan saya:
1. apakah baiknya sertifikat itu “atas namanya” di pecah sesuai jumlah ahli waris atau satu orang misalnya sertifikatnya atas nama ibu saya
2. NJOP 490 jt, NPOPTKP 8jt, jika sertifikat dipecah sesuai jumlah ahli waris atau dibuat atas nama 1 orang ahli waris, apakah berpengaruh kepada BPHTB ?
1. Sertifikat harus atas nama seluruh ahli waris
2. Jika akan dipecah menurut jumlah pemilik maka masing-masing pemilik akan kena BPHTB.
Mohon pencerahannya Pak Asriman…
di tahun 2005 yang lalu saya ada membeli tanah seharga Rp. 50jt. pada waktu itu tidak saya balik namakan atau belum membuat sertifikat atas nama saya dengan alasan belum mempunyai uang yang cukup untuk biaya balik nama setifikat. sekarang di tahun 2017 ini saya ingin mengurus balik nama sertfikat tanah tsb. pertanyaan :
1. apakah NJOP yang dipakai masih harga pada saat saya membeli (50jt).. karena menurut informasi, NJOP yang dipakai adalah sesuai dengan harga pasar sekarang. misal disekitar tanah saya nilainya sekarang sudah meningkat, dan menurut penilaian bisa mencapai 100jt. padahal tanah tersebut tidak saya jual.
Betul. BPHTB dibayarkan berdasarkan nilai saat ini.
SY BELI TANAH DI DESA HARGANYA 58 JUTA CARA MENGHITUNG PAJAK PENJUALAN DAN PAJAK PEMBELIAN GIMANA YA? PENJUAL BERAPA ? PEMBELI BERAPA ?
Baca lagi artikel di atas. Pelan-pelan bacanya ya.
Assalamuallaikum pak..
Mohon bantuaannya
Ini sy membeli tanah senilai 58.400.000 sedangkan unt pajak penjualkan rumusnya dikurangi 60jt , td sy baca kl di bawah 60 jt bphtb nya nihil, nihil dalam arti bgm ya pak ? Atau kah rumusnya 5% x 58.400.000 – 0 ??? Atau nihil dalam arti dr penjual tdk dikenakan pajak krn di bawah 60 jt ? Trimakasih
Mohon bantuannya pak.. Saya mau jual rumah daerah jakarta timur buka harga Rp300.000.000,- dan pembeli hanya menyanggupi Rp285. 000.000,- untuk penghitungan pajak penjual dan pembeli bagaimana ya? Ditunggu respon secepatnya.. Terima kasih
silahkan baca lagi artikel di atas.
Maaf pak sblmnya saya mau tanya
Kalau tanah girik 10×20 dijual dengan harga 20jt , kemudian mau di ubah jadi SHM
Itu gimana pak ?
Terus untuk pembayaran BPHTPnya gimana pak ?
Terimakasih
bisa diajukan permohonan menjadi shm ke kantor bpn. dengan langkah2 yang sudah dibahas di blog ini.
kalau bphtb nihil pak karena di bawah 60jt.
jangan lupa urus terlebih dahulu:
1. surat keterangan tidak sengketa
2. surat keterangan riwayat tanah
3. surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
4. berkas identitas, ktp, kk, npwp, dll
Salam pak
Sy mau tanya ntk perhitungan pph itu apakah harus mengacu ke harga tertinggi atau harga ril transaksi yg bisa dibilang lebih murah dari pada NJOP tanah tersebut??
Perhitungan PPh dan BPHTB mengacu kepada nilai transaksi atau NJOP. Dipilih mana yang lebih besar
Assalamu’alaikum Pak Asriman,
Mohon pencerahannya… sy berdua adik mendapatkan warisan berupa tanah & bangunan yaitu kos kosan.. rencana akan dibagi 2, dan kebetulan pembagian sy lsg sy jual ke pihak lain. Apakah terkena pph waris . Dan bagaimana perhitungan Pph waris dan BPHTB nya. Luas tanah keseluruhan 504 bangunan 217 NJOP 380.884.000. Maaf sy awam dg masalah tsb. Terima kasih atas bantuannya.
Waalaikumsalam wr wb
1. Tidak ada istilah PPh waris
2. PPh dikenakan ketika Bapak menjual bagian Bapak saja, besarnya 2,5% dari harga penjualan.
3. Pertama Bapak dikenakan BPHTB waris. Besarnya 5% x (NJOP – NPOPTKP Waris)
4. Nanti pembeli juga dikenakan BPHTB karena perolehan hak secara jual beli, besarnya 5% (Nilai transaksi – NPOPTKP)
Untuk Jakarta NPOPTKP Waris adalah 350.000.000, untuk jual beli 80.00.000
Luar Jakarta NPOPTKP Waris adalah 300.000.000, untuk jual beli 60.000.000
Terima kasih atas feedbacknya pak…
Pa bener njop ditaksir sama dinas pendapatan? Klu ya kok bisa…berart percuma bayar pajak sesuai sppt?
Mohon pencerahannya pak,saya transaksi jual beli rumah di suatu perumahan di daerah saya dengan harga 3** juta sistem KPR, tetapi perumahan tersebut masih berupa tanah belum ada bangunannya,jika sesuai peraturan yang berlaku sekarang berapakah BPHTB yang dikenakan?harga tanah nya saja (90juta) atau sesuai harga rumah tersebut meski belum ada bangunannya(NPOPTKP Rp. 60juta)
Peraturan tentang BPHTB belum ada yang terbaru, tetap 5% x (NPOP – NPOPTKP)
NPOP adalah harga objek sesuai dengan nilai transaksi.
Angkanya berapa? Hitung sendiri ya, kan sudah ada contohnya di artikel.
Selamat mlm pak..
Artikel yg sangat berguna..
Sy ingin menanyakan bbrp hal..
Pertama, bukti bahwa kita sudah bayar bphtb apa ya? Karena saya bayar bphtb ke pengembang dan hanya dapat kuitansi pembayaran bphtb saja.. apakah seharusnya kita dapat bukti/tanda terima pembayaran bphtb selain kuitansi?
Yg kedua, Saya dpt berita katanya untuk beli rumah subsidi di tangerang banten itu dibebaskan dari bphtb.. dan kalo benar bagaimana bila sudah terlanjur membayar bphtb ke pengembang? Apakah bisa mengajukan restitusi bphtb?
Terima kasih atas jawabannya..
Salam
Tedi.
Dear Pak Asriman,
Ibu saya sdh menghibahkan sebidang tanah A ke kakak kandung saya. Dan saat ini tanah A tersebut mau ditukar guling dengan tanah B, tapi nantinya tanah B tersebut mau diganti atas nama saya.
Apakah tanah A ini harus ada proses hibah dulu dari kakak ke saya baru kemudian tukar guling dengan tanah B? Atau apakah bisa langsung tukar guling dengan tanah B dan langsung tanah B nya ini sudah atas nama saya?
Mohon penjelasannya pak.
Terima kasih dan mohon maaf atas keawaman saya.
proses hibah harus ditindaklanjuti dengan baliknama sertifikatnya.
tukar guling dikenal dalam proses peralihan hak atas tanah antar instansi pemerintah.
dalam hal hubungan antar pribadi tidak dikenal istilah tukar guling. lebih tepat kalau disebut hibah.
si a menghibahkan tanahnya kepada si b, dan si b menghibahkan tanahnya kepada si a.
Sore pak,
Saya berencana beli rumah dgn status ppjb seharga 800jt di kabupaten bogor. Mohon bantuannya:
1. Apakah memungkinkan jika saya menunda pengurusan ppjb jadi shm sampai dengan saya memiliki dana yang cukup?
2. Apa saja biaya yg dikenakan saat saya melakukan pembelian dan langsung mengurus sertifikat menjadi shm?
Terima kasih
1. Apakah memungkinkan jika saya menunda pengurusan ppjb jadi shm sampai dengan saya memiliki dana yang cukup?
Jawab.
Bisa ditunda. Sebaiknya apabila pembayaran sudah lunas dibuatkan PJB lunas. Bilang saja ke notaris agar PPJB tersebut dijadikan PJB lunas. Jadi nanti ketika ada uang untuk mengurus sertifikat tidak perlu lagi kehadiran penjual.
2. Apa saja biaya yg dikenakan saat saya melakukan pembelian dan langsung mengurus sertifikat menjadi shm?
Jawab.
Pajak penjual dalam bentuk PPh final dan pajak pembeli dalam bentuk BPHTB. Untuk pengurusan sertifikat juga dikenakan biaya. Bisa ditanyakan ke notaris setempat berapa biaya pengurusan sertifikat.
Mohon pencerahan Pak, saya mau mengurus hibah berupa tanah dr orangtua namun saat ini sdh saya bangun rumah bagaimanakah perhitungannya? Apakah ada penambahan utk biaya pajak bangunan’a..trimkasih
Siang Pak,
Ibu, saya, dan ketiga saudara saya mendapat warisan dari ayah berupa tanah dan rumah. Sertifikat atas nama kami berlima. Kemudian skrg ini, tanah dan bangunan tersebut akan diserahkan/dihibahkan kepada kedua adik saya, sehingga sertifikat nantinya akan dipecah menjadi dua.
Nah pertanyaannya. Menurut artikel bapak, bphtb untuk ini besarnya 2.5%, namun ketika saya tanyakan ke petugas, mereka bersikeras bphtbnya dihitung normal.
Mohon bantuan jawabannya, dan apa ada UU yang bisa saya jadikan peganga?
Lho BPHTB memang 5%. Bukan 2,5%.
Yang 2,5% itu PPh.
BPHTB memang dihitung normal, bukan sebagai BPHTB karena warisan.
Sya mau tanya N penjelasannya, saya kan beli rumah dengan harga 749000000 kira2 brapa biaya BPHTB mksh
Mohon pencerahannya pak Asriman,
Sy membeli tanah tahun 2017 yang lalu. Sekarang saya sedang proses balik nama sertifikat tanah yang saya beli tsb ke nama saya. Untuk itu sya harus membayar bphtb terlebih dahulu. Karena sejak awal membeli tanah saya belum pernah membayar bphtb.
Skrng di tanah tersebut sdh berdiri bangunan. Bangunan sy dirikan sendiri scra bertahap tidak lama setelah membeli tanah. Dan skrng ketika sy hrs membayar bphtb, sy dikenai untuk tanah beserta bangunannya.
Apakah benar jika sy dikenai pajak atas bangunan tersebut?
Jika iya, lalu dasar pengenaan nya apa?. Jika tanah sdh betul sesuai harga transaksi lalu jika bangunan bagaimana?
bangunan tersebut kan tidak termasuk dalam jual beli karena sy bangun sendiri. Jadi tidak ada harga transaksinya.
Sampai sekarang bangunan belum ada SPPT PBB. Utk bphtb sy dikenai perhitungan sesuai hasil survei oleh petugas pemda. Apakah benar pengenaan tsb dan adakah ada dasar hukumnya?
Terima kasih sebelumnya.
Mohon pencerahan nya pak,,
Saya baru saja memenangkan lelang sebidang tanah berikut bangunan senilai 231 jt,sementara NJOP dari tanah berikut bangunan itu senilai 269 jt…
Yg mau saya tanyakan,bagaimana kah perhitungan BPHTB nya?apakah mengikuti nilai 231 jt atw 269 jt pak?
Di daerah saya NOPTKP senilai 60 jt
Terimakasih
Selamat pagi, minta pencerahannya
Saya berniat menjual rumah, kondisinya NJOP disini sangat rendah,dan pasti yang dibuat acuan pph adalah dari harga transaksi
Pada saat saya bertanya ke asisten notaris, saya menanyakan jika saya mematok harga jual rumah saya 250jt, kemudian saya bertanya brp pph dan bphtb? Asisten notaris menjawab “yang mematok harga nanti ada dari dispenda, nanti ada survey,nah yg dibuat dr presentase pph dan bphtb dari situ”
Nah pertanyaannya pak arisman
Apakah prosesnya memang seperti itu?
Kemudian dispenda mematok harga berdasarkan apa ya?
Terimakasih
Dear pak asriman
Mohon bantuannya saya membeli tanah 144 meter, bphtb pembeli sudah saya bayar akhir 2017 dan sudah validasi pajak, hany ada ppjb dr notaris, AjB belum jadi krn sertifikat it harus urus waris dl baru ajb jadi, saya mau balik.nama apakah bphtb 2017 masih berlaku, njop 2017 sama 2018 berbeda
Dear Pak Asriman, saya membeli rumah seharga 385jt namun karena di kpr ke bank di up dulu sampai 465jt. Kemudian di acc hanya 362jt, yang 103 dijadikan sebagai dp. Berapakah Pph dan BPHTP yang harus dibayarakan? Terima kasih pak
Salam sejahtera..
Pak saya mau tanya.. Saya mau buat akta waris luas tanah (60m2). Tetapi hanya untuk saya yang buat kemudian sya mndptkan tagihan sspd – bphtb yang harus dibyar atas luas tanah keseluruhan yaitu 500m2 (sesuai sppt) . Tetapi dlam tanah waris 500m2 trsbt sudh ada yg dijual 55m2. Namun pmbeli trsbt blm mndpt sppt hnya sudh ada AJB nya saja shngga pmbeli trsbt msh iuran kpd sya untuk pmbbyaran sppt per tahunnya. Nah pertnyaan saya.
1. Apakah tagihan sspd – bphtb yg saya dpt trsebut luas tanahnya sudah terpotong oleh tnah waris yg sudah dijual 55m2 trsebut mskipun masih satu sppt? Jika sudah berrti sya tdk mnta iuran atas tagihan sspd – bphtb. Tetapi jika belum terpotong, berarti ia harus ikut membayar tagihan trsebut krna tanah yg dibeli masih blm terpisah dong?
2. Kalau dia sudah dapet AJB. Apa dia mendapat tagihan sspd – bphtb juga?
Mohon pencerahannya pak.. Agar masalah dalam keluarga ini terpecahkan. Terimakasih.
Pak, mohon inputan nya, apakah benar perhitungan BPHTB bisa TIDAK dikurangi nilai NPOPTKP jika di daerah yg sama (misal bekasi) saya memiliki unit (tmh,tuko, apartment) lebih dari 1?
Mohon informasinya. Thanks ^^
Pak. mau tanya, mohon bantuannya
untuk PPH penjualan RUko tahun 2019 ini sebenarnya menggunakan ketentuan PPH 22 apa PPH 23 ?
dan besar tarifnya itu saat ini = 2.5% atau 5 % ?
Perhitungannya dikali harga jual total atau dari harga NJOP (yang tertera di PBB)?
Terima kasih sebelumnya.
kena 2,5%
Mohon maaf pak saya mau tanya…om saya sudah meninggal dia punya 2 rumah sudah sertifikat semua…kemarin sudah proses balik nama waris…dan kita sudah bayar pajak bphtb waris nya…setelah itu sertifikat keluar atas nama para ahli warisnya semua…yg di urus baru 1 tapi pajak bphtb waris nya kita sudah bayar 22 nya…yg ingin saya tanyakan kita semua tinggal di dki jakarta ktp dki tetapi ko tidak bisa bebas bphtb warisnya ? Kita mesti bayar pajak bphtb warisnya tidak gratis…kemudian sertifikatnya sudah pecah dibagi 3…tinggal proses balik nama sertifikat…masing2 bikin aphb sesuai luas pembagian …eh kita dikenain pajak bphtb lagi..padahal di awal kita udah bayar pajak bphtb waris…apakah pergub nihil di dki tidak bisa dikaitkan kesini…padahal semua ini adalah tanah pertama yg mereka miliki…mohon penjelasan mengenai pergub di dki mengenai pembebasan bphtb…sebab kita jadi bayar 2x pajak bphtb…sedangkan menurut dipergubnya proses ini adalah kelanjutan dari pemindahan hak menjadi hak baru…mohon ulasannya terimakasih
Dear pak Asriman,
mohon bantuan pencerahannya pak. Bapak/ibu saya masih hidup dan sehat walafiat, bapak mau menghibahkan sebuah rumah kepada saya sebagai anak kandungnya, apakah dikenakan pajak pph dan saya kena bphtb? bagaimana cara menghitungnya? Salam trimakasih sebesar-besarnya pak atas pencerahanya, semoga amal baik bapak menjadi ladang ibadah yang abadi.amin
Pak mw tanya,, apakah AJB ada masa berlakunya,, dan PPH + BPHTB di tahun 2019 ini berapa % ??
Assalamualaikum maaf pak Asriman mohon pencerahannya, saya punya rumah di daerah perumahan cikarang bekasi tetapi belum pernah ada tagihan pbb ke rumah… terus pas aku mau urus ditanyain bphtbnya kira kira dimana adanya ssb bphtbnya? dulu saya ngambil perumahan dengan cara nyicil dari developer
tolong tanya pak bukankah kalau waris itu bpthb nya 2.5% menurut pp 111 tahun 2000 pasal 2? atau ada pembaruan lagi?
apakah untuk hibah dan waris harus menyertakan surat waris?
karena saya anak tunggal.(notarisnya berkata surat waris sebagai bukti anak tunggal)
Saya mau bertanya, ada kasus seperti ini:
Saya melakukan pembelian rumah pada tahun 2015, tetapi pada saat membeli tidak ada pembagian pajak pembeli dan penjual. Sehingga ditahun ini ketika saya akan mengurus akta balik namanya saya harus membayar pajak beserta ketentuan lainnya. Yang jadi pertanyaan saya, saya harus membayar sejumlah uang berapa untuk PPH, BPHTB, dan Pajak Jual-Belinya?
Informasi tambahan:
– NJOP 100 juta
– NJOPTKP 25 juta
– Harga pada saat pembelian 30 juta (tahun 2015)
Mohon bantuannya. Terima kasih.
PPh = 100 juta x 5% = 5 juta
BPHTB = (100 juta – 25 juta) x 5% = 3,75 juta
saya mau bertanya :
saya membeli tanah tahun 2005 bangunannya belum ada dengan harga Rp.10.000.000, NJOP pada saat saya itu sebesar 12.000.000,- pada tahun 2018 yang lalu saya bangunkan rumah dan sekarang saya sementara urus sertifikatnya. Pertanyaanya : apakah dasar pengenaan BPHTB sesuai NJOP pada saat saya beli atau sesuai NJOP sekarang yang nilainya sdh Rp.100.000.000,- Kalo berdasarkan NJOP sekarang yang oleh petugas pemda memperhitungkan dgn nilai bangunannya sementara bangunannya saya bangun sendiri dan tidak termasuk dalam juali beli (tidak ada harga transaksinya), apa dasar hukumnya. sementara BPHTB adalah pajak perolehan hak atas tanah dan /atau bangunan, mhn penjelasannya.
selmt pagi pak saya mempunyai permasalahan pembelian tananh.
saya membeli tanah seharga 900 juta dengan njop 7p0juta mak hak perolehan hak tersebut terutang atas bphtb?
bphtb dihitung berdasarkan nilai yang tertera di dalam ajb, berarti 900 jt dasar pengenaan bphtb.
Terima kasih banyak….