Memahami Hard Cash, Installment, KPR dan Balloon Payment dan Syarat-Syaratnya

cara bayar konsumen — Pembeli bisa menggunakan berbagai cara bayar kepada developer, bisa hard cash, cicilan, KPR atau dengan cara baloon installment

Ada beberapa cara pembelian rumah yang bisa disepakati antara konsumen dan developer, yaitu: Dengan cara tunai atau cash keras, tunai bertahap atau cicilan kepada developer atau installment, KPR, dan dengan skema ballon payment.

Pembayaran dengan Cara Tunai atau Cash Keras

Pembayaran dengan cara tunai ini konsumen langsung membayar lunas harga rumah.

Dalam prakteknya developer memberikan jeda waktu sekitar 14 hari kepada konsumen untuk melunasi.

Dalam waktu 14 hari tersebut developer dan konsumen melengkapi kebutuhan transaksi.

Booking form dan booking fee

Untuk membuat pengikatan awal yang menyatakan keseriusan si konsumen untuk membeli maka ditandatangani terlebih dahulu booking form.

Biasanya juga ada uang untuk tanda booking tersebut, tetapi dengan jumlah tidak terlalu besar. Bisa 5 juta, 10 juta atau 50 juta. Tergantung harga rumah.

Transaksinya bisa dengan Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dulu.

Keduanya bisa saja dilakukan tergantung kondisi legalitas. Misalnya apakah tanahnya sudah bersertifikat atau sertifikatnya sudah dipecah tiap kaveling.

Akta jual beli (AJB)

Jika sertifikat sudah pecah per-kaveling maka bisa langsung dilakukan transaksi dengan AJB.

Tetapi apabila sertifikat belum selesai atau belum pecah maka akta yang ditandatangani adalah PPJB lunas.

Misalnya harga rumah 300 juta rupiah maka harga tersebut langsung dibayar oleh konsumen kepada developer.

Hanya saja harga tersebut masih ditambahkan pajak-pajak dan biaya perpindahan haknya.

PPh 2,5% dan BPHTB

Pajak-pajaknya adalah PPh 2,5% dan BPHTB 5% (harga rumah – 60 juta) dimana 60 juta adalah NPOPTKP atau nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.

Besar NPOPTKP rata-rata adalah 60 juta kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya adalah 80 juta rupiah.

Biaya ini masih ditambah dengan biaya akta jual beli dan baliknama. Biaya akta jual beli merupakan fee PPAT yang besarnya paling tinggi adalah 1% dari harga rumah. Namun harga ini bisa negosiasi.

Biaya baliknama

Biaya selanjutnya adalah biaya baliknama. BBN ini nilainya tidak terlalu besar, namun banyak juga saya melihat biaya yang diajukan oleh beberapa notaris sekitar 1% juga. Ini juga bisa dinego, tawarable lah.

Pembayaran dengan cara tunai keras ini dilakukan dengan penandatanganan akta jual beli dengan akta PPAT, dimana berdasarkan AJB ini kemudian bisa didaftarkan baliknama ke kantor BPN setempat.

Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)

Namun jika sertifikat atas rumah tersebut belum ada atau masih sedang diurus oleh developer maka pembayaran dengan cara tunai keras ini bisa dilakukan dengan cara pembuatan akta Pengikatan Jual Beli (PJB).

Dalam PJB tersebut disebutkan bahwa pembayaran oleh konsumen kepada developer sudah lunas dan AJB akan ditandatangani ketika sertifikat telah selesai diurus oleh developer di kantor BPN.

Dalam prakteknya oleh developer pembayaran tidak langsung dilakukan pada saat konsumen setuju untuk membeli. Di awal developer minta dibayarkan dulu booking fee atau uang tanda jadi.

Dan konsumen mendapatkan Surat Pemesanan Rumah (SPR) atau langsung saja dibuat Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) juga bisa.

Dalam PPJB tersebut dicantumkan bahwa pelunasan dilakukan paling lama 14 (empat belas) hari setelah penandatanganan PPJB.

Strategi Pembayaran Tunai Bertahap atau Dicicil kepada Developer

Strategi pembayaran selanjutnya adalah dengan cara pembayaran dicicil kepada developer. Orang kerap menamai strategi ini adalah tunai bertahap. Atau cash bertahap. Yang lebih keren lagi namanya adalah installment.

Sama saja artinya. Saruak keneh. Sistem pembayaran ini banyak dipraktekkan oleh developer syariah, atau tanpa melibatkan bank.

Cara ini mudah saja mempraktekkannya. Misalnya uang muka atau DP 10%, sisanya dicicil selama 24 bulan misalnya.

Contohnya jika harga rumah 500 juta, maka DP 50 juta, maka sisanya sebesar 450 juta dicicil selama 24 bulan. Cicilan ini biaya flat atau besarnya sama sampai lunas.

Besarnya 18.750.000. Jika konsumen keberatan, cicilan terlalu besar maka bisa dikecilkan lagi dengan cara tenor cicilan diperpanjang. Misalnya dicicil selama 5 tahun atau 60 bulan. Maka besarnya cicilan perbulan menjadi 7.500.000,-

Booking fee

Mempraktekkan strategi ini adalah dengan cara pembayaran booking fee pada saat konsumen setuju untuk membeli.

Lalu 14 hari setelah pembayaran booking fee ini maka konsumen wajib membayar DP yang besarnya sesuai kesepakatan.

Perjanjian pengkatan jual beli (PPJB)

Nah pada saat pembayaran DP tersebut ditandatangani PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

Dalam PPJB tersebut dicantumkan berapa besar cicilan dan kapan dilunasi dan akan ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB), yakni pada saat pembayaran lunas dan sertifikat selesai diurus oleh penjual atau developer.

Jadi besaran cicilan-cicilan tersebut dicantumkan dalam PPJB, selain itu hal lainnya yang perlu disepakati dalam PPJB adalah syarat normatif sebuah perjanjian seperti identitas subjek dan objek perjanjian.

Dan wajib juga dicantumkan sanksi-sanksi jika masing-masing pihak wanprestasi.

Dengan cara pembayaran cicilan kepada developer ini biasanya kesepakatan terjadi pada saat rumah belum dibangun. Jadi PPJB ditandatangani pada saat rumah belum ada.

Nah pada tahapan inilah konsumen harus meyakini bahwa developer sanggup membangun rumah sesuai dengan kesepakatan.

Misalnya pada bulan ke berapa rumah mulai dibangun, dan kapan selesainya. Dan pastikan kapan serah terima rumah.

Dan harus dicantumkan juga kapan pembangunan rumah dan serahterimanya dalam PPJB.

Membayar PPh 2,5% dan BPHTB

Dengan ditandatanganinya PPJB maka kewajiban PPh 2,5% sudah tertagih kepada penjual. Jadi developer sudah wajib membayar PPh pada saat penandatanganan PPJB.

Sementara pembeli belum wajib membayar BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Kewajiban BPHTB akan timbul pada saat penandatanganan AJB ketika pembayaran sudah lunas dan sertifikat sudah selesai diurus.

Strategi Pembelian dengan KPR

Strategi pembelian rumah selanjutnya adalah dengan cara KPR atau Kredit Pemilkan Rumah atau dengan bantuan lembaga pembiayaan atau bank.

Plafond kredit dan DP

Dengan cara KPR ini bank dan developer menetapkan berapa besarnya plafond kredit yang dapat didapat oleh konsumen. Dengan demikian dapat ditentukan besarnya DP.

Karena DP dan plafond saling melengkapi sehingga jumlahnya 100%. Jika DP 20% maka plafond 80%, jika DP 10% maka tentu plafond-nya adalah 90%.

Peran KJPP

Ada banyak hal yang bisa menentukan besarnya plafond, yaitu penilaian terhadap objek dan subjeknya atau debitur. Penilaian terhadap objek dilakukan oleh penilai atau appraisal independen. Biasanya bank sudah bekerjasama dengan KJPP atau Kantor Jasa Penilai Publik.

Jika rumahnya sudah selesai dibangun maka mudah memberikan penilaian. Tetapi jika rumah belum selesai dibangun maka yang menentukan adalah spesifikasi material dari rumah tersebut dan lokasinya.

Karakter dan kemampuan mencicil debitur

Sementara penilaian terhadap debitur lebih kepada karakter dan kemampuan dalam mencicil nantinya atau dalam istilah kerennya adalah karakter dan kapabilitas.

Karakter debitur bisa dilihat dari selama dia berinteraksi, wawancara dan riwayat rekam jejaknya berhubungan dengan lembaga pembiayaan selama ini.

Bagaimana pengecekannya?

Jika dulu lebih dikenal dengan istilah BI checking atau cek blacklist BI, sekarang dikenal dengan nama pengecekan melalui SLIK atau Sistem Layanan Infromasi Keuangan OJK.

Kreditur akan mengecek di SLIK ini terlebih dahulu untuk melihat rekam jejak si debitur.

Jika ada riwayat pinjaman bermasalah maka bisa dipastikan permohonan kredit akan ditolak. Karakternya jelek!

Sebaliknya, jika riwayat keuangan debitur tidak bermasalah, maka kreditur akan menyetujui aplikasi kredit si debitur, tentu saja dengan syarat debitur memenuhi persyaratan lainnya.

Pembayaran Dengan Cara Balloon Payment

Skema pembayaran selanjutnya yang bisa disepakati adalah skema pembayaran dengan skema balon atau balloon payment.

Pembayaran skema balon ini pada prinsipnya adalah ringan di awal dan pelunasan lebih besar di akhir. Ya, seperti balon. Di pangkalnya kecil, lalu membesar di akhir. Kira-kira begitu.

Misalnya harga rumah yang akan dicicil adalah 300 juta, konsumen diwajibkan membayar DP 20% atau 60 juta. Lalu 30% atau 90 juta dicicil selama 5 tahun misalnya. Maka cicilan perbulan adalah 1,5 juta.

Lalu 50% atau sebesar 150 juta dibayarkan satu bulan setelah pembayaran cicilan terakhir. Kira-kira seperti itu, namun besarnya angka dan waktu terserah kesepakatan para pihak.

Sesuai kesanggupan developer dan konsumen. Kesanggupan developer dalam memutar cashflow proyek dan kesanggupan konsumen mencicil dan melunasi. Mudah bukan?

Skema pembayaran balon ini biasanya cicilan pembayaran langsung ke developer atau bukan dengan cara KPR.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com