Jika dirimu adalah seorang arsitek maka amat mudah bagimu menjadi seorang developer properti karena dirimu sudah menguasai langkah awal pengembangan sebuah proyek.
Langkah awal tersebut berupa desain dan perencanaan. Dimana produk perencanaan dari seorang arsitek berupa gambar-gambar desain.
Desain yang dihasilkan oleh seorang arsitek tergambar dalam marketing tools baik berupa brosur, flyer, booklet, leaflet, spanduk, banner dan gambar apapun dengan tujuan mendeskripsikan proyek di media komunikasi.
Dengan adanya desain dan perencanaan sebuah proyek maka proyek tersebut sudah bisa dikomunikasikan kepada orang lain baik pemilik lahan, investor atau calon konsumen.
Komunikasi dengan pemilik lahan
Komunikasi dengan pemilik lahan tujuannya adalah agar pemilik lahan tahu potensi lahannya. Lebih jauh dengan adanya desain dan perencanaan dirimu bisa menawarkan kerjasama kepada pemilik lahan.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Dimana tujuan kerjasama dengan pemilik lahan tersebut adalah agar dia bersedia tanahnya dikembangkan menjadi proyek tanpa tanahnya harus dibayar di depan.
Karena mungkin saja dirimu belum punya uang yang cukup untuk membayar tanahnya secara selama ini dirimu adalah seorang karyawan.
Harus diberikan pemahaman kepada pemilik tanah bahwa tanahnya tetap akan dibayar tetapi dengan strategi tertentu supaya memulai proyek di lahan tersebut tidak terlalu membutuhkan modal yang besar di awal.
Sehingga alokasi uang (jika ada) yang sedianya untuk membeli tanah, bisa dipindahkan ke pos lain supaya pelaksanaan proyek menjadi lebih mudah.
Perencanaan proyek lengkap dengan RAB
Apalagi jika perencanaan atau desain proyek dilengkapi dengan rencana anggaran biaya (RAB) maka semakin sempurnalah penawaran yang bisa diajukan kepada pemilik lahan.
Lazimnya sebuah RAB termaktub juga proyeksi laba proyek. Sehingga dengan adanya proyeksi laba maka pemilik tanah bisa menghitung-hitung dan berhitung tentang tanah miliknya. Apakah akan dijual saja atau menerima penawaran kerjasama dari arsitek.
Karena layaknya kerjasama pembangunan proyek properti dengan sistem kerjasama dengan pemilik lahan, ia juga mendapatkan bagian dari keuntungan dari laba proyek selain harga tanahnya.
Akan lebih mudah lagi prosesnya jika dirimu sudah dikenal baik oleh si pemilik lahan sehingga ia pasti percaya padamu. Klop lah sudah.
Berkomunikasi dengan (mencari) investor
Selanjutnya komunikasi dengan investor dibutuhkan, karena bagaimanapun juga proyek butuh modal di awal.
Karena walaupun tanahnya tidak dibayar, sebuah proyek tetap membutuhkan uang untuk memulai. Modal itu dibutuhkan untuk pekerjaan persiapan proyek seperti mengurus legalitas atau perijinan, pekerjaan persiapan lapangan, pembangunan infrastruktur dan biaya overhead dan pekerjaan lainnya.
Mengurus legalitas tanah membutuhkan uang yang cukup besar, karena ada proses mengurus sertifikat ke atas nama developer dan membayar pajak-pajak.
Jika tanah belum bersertifikat maka diperlukan langkah pensertifikatan tanah di BPN. Langkah ini cukup membutuhkan biaya dan waktu.
Selanjutnya jika tanah sudah bersertifikat maka langkah yang perlu dilakukan adalah peralihan hak dengan akta jual beli, untuk selanjutnya diajukan baliknama ke BPN.
Sementara itu pajak-pajak yang perlu dibayarkan adalah pajak penghasilan (PPh) yang merupakan kewajiban pemilik lahan sebesar 2,5% dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang menjadi kewajiban pembeli atau developer sebesar 5%.
Dalam hal ini sebagai penjual adalah sebagai pemilik lahan. Kenapa kewajiban membayar pajak PPh ini menjadi kewajiban developer?
Karena dengan penawaran kerjasama, tanah tidak dibayar di depan sehingga pemilik lahan tidak mendapatkan uang ketika kerjasama dimulai.
Karena ia tidak mendapatkan uang, maka biasanya pemilik lahan juga keberatan mengeluarkan uang untuk membayar pajak dari kantong pribadinya.
Bagi mereka tentu ini tidak logis, saya menyerahkan tanah saya untuk kerjasama dibangun proyek, saya tidak mendapatkan uang masak saya membayar pajak.
Belum bisa menjual jika perizinan belum ada
Modal di awal ini dibutuhkan karena dirimu belum bisa menjual selagi perizinan belum ada. Itulah gunanya legalitas dan perizinan secepatnya diurus supaya proyek dapat dijual dan proyek mendapatkan uang masuk.
Jika sudah ada PBG atau persetujuan bangunan gedung (dulu namanya IMB) maka proyek sudah bisa dijual. Walaupun penjualan di tahap awal masih dalam bentuk preselling.
Dengang kegiatan preselling ini proyek dijual pada saat proyek belum dibangun. Hanya saja memang ada aturan tentang berapa jumlah uang yang diperbolehkan ditarik dari konsumen pada saat belum ada bangunan.
Hal ini diatur dalam PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman, sebagai turunan dari UU Omnibus Law Cipta Kerja atau UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Desain proyek sebagai bagian dari proposal ke investor
Dengan adanya desain dan perencanaan proyek yang dilengkapi dengan RAB maka dirimu sebagai seorang arsitek mudah menawarkan kerjasama kepada investor.
Apalagi desain dan perencanaan tersebut dikemas dalam sebuah proposal bisnis yang amat menarik dan menguntungkan bagi investor.
Dimana dalam proposal tersebut tercantum semua tentang proyek mulai dari kebutuhan modal sampai dengan besarnya bagi hasil atau keuntungan untuk investor.
Di samping pengembalian modal investor dan besarnya laba atau bagi hasil dalam proposal juga dapat dilihat kapan pengembalian modal tersebut.
Tinggal lagi bagaimana caranya dirimu menjadi orang terpercaya di mata mereka. Karena betapapun menariknya sebuah proposal dilihat dari segi bagi hasil tetapi mereka tidak percaya padamu maka mereka tidak akan menerima proposalmu.
Karena di mata seorang investor keuntungan yang akan ia dapatkan tidak akan menarik jika ia merasa uangnya tidak aman.
Besarnya laba yang diharapkan oleh seorang investor
Besarnya bagi hasil atau laba yang diharapkan oleh seorang investor atas investasinya bisa macam-macam, tergantung dari karakter si investor.
Ada investor yang berkarakter agresif, dimana investor jenis ini menginginkan laba yang besar atas investasinya. Investor jenis ini biasanya juga masih aktif sebagai pebisnis.
Oleh karena itu jika penawaran labanya kecil maka dia tidak tertarik karena menurutnya lebih baik uangnya dikelola sendiri.
Penawaran laba yang membuat mereka tertarik harusnya jauh lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito atau tabungan, bahkan mereka hanya tertarik jika besarnya imbal hasil yang mereka dapatkan berkali-kali lipat dari bunga deposito atau tabungan, ya mungkin sekitar 50% pertahun cukup menarik bagi mereka. Lebih besar tentu lebih menarik lagi.
Ada lagi jenis investor yang tidak agresif. Tipe investor ini tidak terlalu menginginkan laba yang terlalu besar.
Bagi mereka besarnya laba yang didapatkan lebih besar sedikit dari bunga deposito atau tabungan sudah cukup membuat mereka tertarik.
Taroklah bunga deposito dan tabungan paling tinggi 5%, maka jika ditawarkan bagi hasil atas investasinya equivalent dengan 20% pertahun bagi mereka sudah amat menarik.
Berkomunikasi dengan konsumen
Komunikasi yang penting selanjutnya adalah dengan calon konsumen. Dengan adanya desain proyek tersebut maka konsumen sudah bisa melihat rencana produk yang akan mereka beli walaupun produk tersebut belum ada.
Di tahap awal mungkin saja belum bisa menjualnya karena memang proyeknya belum ada tetapi sekurangnya dengan mengkomunikasikan perencanaan proyek kepada konsumen, bisa melihat respon konsumen terhadap proyek tersebut.
Karena itulah sifat baik sebuah proyek properti; bisa dijual walaupun fisiknya belum ada.
Jika responnya bagus maka dirimu lebih memiliki keyakinan terhadap proyek, sehingga dirimu lebih mudah meyakinkan pemilik lahan dan investor.
Jadi dengan adanya desain proyek, dirimu bisa mengajukan kerjasama pembangunan proyek kepada pemilik lahan walaupun tanahnya tidak dibeli. Demikian juga dengan investor untuk membiayai proyek.
Dan yang tak kalah pentingnya adalah menawarkan produk yang akan dijual kepada calon pembeli.
Jika kesemua komunikasimu lancar maka dirimu sudah sah ditasbihkan sebagai developer properti. Karena tanah sudah ada, modal awal juga sudah disediakan oleh investor.
Tinggal ilmu tentang manajemen yang perlu dirimu kuasai karena bagaimanapun mengelola proyek juga mengelola orang yang terdiri dari berbagai macam bidang dan latar belakang.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Apa Sajakah Tugas Seorang Arsitek dalam Pembangunan Proyek Perumahan?
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Strategi Kerjasama Lahan Dengan Investor yang Membeli Tanah
- Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Inilah Beberapa Penyebab Proyek Properti Tidak Laku Terjual
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Ini Yang Harus Dimiliki Oleh Seorang Tenaga Marketing
- Ini yang Harus Dilakukan Jika Penjualan Proyekmu Tersendat
- Rumitnya Bisnis Properti dan Strategi Menyederhanakannya
- CATAT, Ini Kunci Sukses Seorang Pengembang Properti
