Banyak yang berpendapat bahwa untuk menjadi developer properti harus dengan luasan tanah yang besar, dan dengan modal yang besar pula sehingga banyak yang mundur teratur mewujudkkan niatnya menjadi developer properti.
Padahal tidak seperti itu, dengan modal kecil dan luasan tanah yang tidak terlalu besar sudah bisa memulai menjadi developer properti.
Latihan di lahan kecil untuk merasakan menjadi developer
Walaupun dengan luasan yang kecil tetapi sudah bisa merasakan menjadi developer properti. Bagaimana rasanya membangun rumah, berhadapan dengan tukang, berhadapan dengan pengamanan, berhadapan dengan konsumen yang mungkin saja cerewetnya minta ampun dan banyak maunya.
Kemudian juga merasakan berhubungan dengan birokrasi pemerintah dalam hal mengurus legalitas. Itu perlu praktek bagaimana merasakannya. Prakteknya di lahan yang kecil sehingga nanti ketepatan ada peluang mengerjakan proyek besar, tidak kaget lagi. Dan sudah menjadi hal yang biasa karena sudah pernah mengerjakannya.
Akan berbeda jika belum pernah mengerjakan proyek kecil sekalipun tetapi langsung mengerjakan proyek yang besar, mungkin kaget. Hehehe
Jadi jika Anda punya lahan ratusan meter lalu bisa dipecah menjadi beberapa bidang lalu dibangun dan dijual maka itu sudah bisa untuk memulai.
Enaknya dengan kondisi ini adalah pengerjaan proyek bisa atas nama pribadi saja, tidak perlu bikin PT atau badan hukum.
Pecah sertifikat, urus IMB dan jual
Langkahnyapun simple, pecah sertifikatnya lalu ajukan IMB untuk rumah tinggal satuan persertifikat, sambil paralel melakukan pemasaran.
Hal yang perlu diperhatikan ketika memecah sertifikat adalah lebar kaveling harusnya minimal 6 meter. Karena dengan lebar kaveling 6 meter akan lebih mudah dalam pembagian ruangan.
Selain itu dengan lebar rumah 6 meter tidak terlalu kecil dan sesak. Cukup legalah untuk tempat tinggal.
Aparthouse dan landed apartment
Walaupun saat ini, khususnya di kota-kota besar karena semakin sedikitnya persediaan lahan maka tidak aneh lagi orang membangun rumah dengan lebar kaveling lebih kecil, seperti 4 meter atau 5 meter.
Dengan desain khusus oleh arsitek yang berpengalaman maka lebar tanah yang kecil tetap dapat menghasilkan desain yang nyaman. Dengan lebar tanah dan luasan yang juga kecil konsekuensi wajarnya adalah rumah dibuat bertingkat.
Sehingga muncul jenis baru hunian perkotaan saat ini, yaitu aparthouse, asalnya dari apartment house. Konsepnya seperti apartemen karena luasannya tidak terlalu besar dan vertikal tetapi tetap berupa rumah tapak yang ada tanahnya walaupun hanya kecil.
Ada juga yang menyebut sebagai landed apartment, artinya ya sama, apartemen yang unitnya memiliki tanah.
Setelah selesai memecah sertifikat selanjutnya ajukan IMB untuk tiap unit sertifikat. Misalnya jika ada 4 unit kaveling hasil pemecahan maka tiap-tiap kaveling tersebut diajukan IMB secara bergantian.
Karena jika diajukan secara barengan takutnya petugas menganggap ini adalah perumahan sehingga musti mengurus perijinan secara lengkap. Artinya musti membuat siteplan dulu dan mengurus perijinan lengkap lainnya seperti rekomendasi lurah, camat, peil banjir, Amdal, Andalalin, Damkar dan lain-lain. wah repot kan?
Tetapi dengan mengurus ijin sebagai rumah satuan, perngurusannya simpel saja dan cukup mengurus IMB di kantor kecamatan. Syaratnya mudah dan biaya juga murah. Karena memang dianggap rumah satuan dan bukan untuk dijual lagi.
Lalu pasarkan dengan gencar di internet
Setelah IMB selesai lalu bangun unit rumahnya sambil pasarkan. Saat ini banyak tools yang bisa dimanfaatkan untuk memasarkan rumah. Dan tools yang paling mudah dan murah adalah dengan memasarkan di internet.
Bisa dengan membuat blog gratisan seperti di blogspot atau wordpress, bisa juga dengan memasarkan di portal jual beli properti yang amat banyak saat ini.
Atau dengan membuat website sendiri dengan top level domain (TLD). Jadi nama domain sesuai dengan keinginan tanpa embel-embel platform gratisan macam blogspot atau wordpress dan sejenisnya.
Contoh TLD itu asriman.com, deprindo.org, detikcom, kompascom dan lain-lain.
Dengan memiliki website atau blog dengan domain TLD maka konsumen melihat Anda betul-betul serius dalam berbisnis, website Anda seperti seorang profesional. Apalagi desain web Anda dengan webmaster yang berpengalaman maka tampilannya betul-betul bisa menarik perhatian pengunjung.
Dengan membuat blog sendiri atau website sendiri maka Anda lebih fleksibel dalam menjual karena kendali seratus persen ada di tangan Anda.
Enaknya lagi jika punya blog sendiri, bisa di promosikan dengan FBAds dan GAdwords. Memang promosi-promosi jenis ini butuh biaya tetapi daya penetrasi pasarnya sangat kuat. Iklan bisa ditujukan kepada target market yang sangat spesifik.
Selanjutnya strategi pemasaran selanjutnya yang bisa Anda praktekkan adalah dengan memasarkan di portal jual beli atau marketplace properti itu seperti rumahdotcom, rumah123dotcom, 99dotcom, lamudidotcom dan lain-lain.
Manfaatkan saja semua platform yang ada. Karena ada fasilitas gratis yang ditawarkan oleh masing-masing portal. Ya, di awal-awal cukup dengan gratisan saja dulu karena untuk mendaftar jadi member premium butuh uang juga.
Memang dengan menjadi anggota gratisan saja iklan Anda cukup sulit ditemukan oleh pengunjung. Solusi tertbaiknya adalah Anda menjadi premium member dengan konsekuensi membayar sejumlah biaya keanggotaan.
Namun jika diukur dengan benefit yang didapatkan dengan menjadi member premium masih lebih besar benefitnya dibandingkan dengan uang yang dikeluarkan untuk menjadi member. Jadi jika punya bujet boleh mendaftar menjadi premium member sehingga dapat beriklan dengan lebih leluasa.
Jika tanah belum bersertifikat
Langkah agak panjang diperlukan jika tanah belum bersertifikat. Langkah pertama yang harus dilakukan terlebih dahulu adalah mensertifikatkan tanahnya.
Jika tanahnya girik ya musti mengurus tanah tersebut di kantor desa terlebih dahulu. Tanah girik butuh beberapa surat keterangan dari kepala desa seperti surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik dan surat keterangan riwayat tanah.
Untuk mengurus surat-surat ini memang membutuhkan biaya, tetapi biaya ini sifatnya negosiasi saja dengan kepala desa atau lurahnya. Karena memang tidak ada biaya atau tarif pelayanan resminya.
Sambil mensertifikatkan tanah sebenarnya bisa dilakukan paralel dengan membuat rencana desain dan memasarkan. Tetapi dengan jujur harus disampaikan kepada calon pembeli bahwa sertifikat sedang diurus di kantor BPN.
Pada tahap ini, jika ada orang yang bersedia untuk membeli dan membayar sejumlah uang muka maka uangnya bisa dipakai untuk mengurus sertifikat dan membersihkan lahan sehingga siap untuk dibangun.
Jadi untuk memulai menjadi developer dengan unit kecil bisa dimulai kapanpun, tentu saja ketika Anda sudah memiliki tanahnya. Langkahnya mudah banget; urus sertifikat lalu pecah sesua perencanaan, urus IMB rumah satuan, dan pasarkan. Sebenarnya memasarkan bisa paralel dengan saat memulai mengurus sertifikat atau IMB.
Waktunya naik kelas menjadi developer properti beneran
Jika sudah terbiasa dengan luasan kecil, lalu tiba masanya Anda memiliki kesempatan mengerjakan proyek dengan luasan yang lebih besar.
Saat inilah Anda butuh bersikap dan berfikir sebagai seorang developer betulan. Mengurus proyek besar tentu beda dengan mengurus proyek kecil. Terutama dari sisi modal dan perijinan jauh beda.
Anda bisa mengelola proyek kecil dengan pola manajemen apa adanya dan kekeluargaan, tetapi ketika Anda mengelola sebuah proyek besar dengan menggunakan badan hukum, maka banyak aspek manajemen yang musti diperhatikan.
Jika Anda mengelola proyek besar Anda berhubungan dengan modal dan uang yang besar dan pengelolaan proyek yang lebih rumit. Rumit dari sisi orang-orangnya yang tentu saja lebih banyak daripada sebagai developer pribadi.
Demikian juga dari sisi perijinan juga lebih rumit dan membutuhkan kesabaran dalam mengurusnya. Karena jalan sebuah perijinan sebuah proyek properti itu sungguh panjang sampai dengan mendapatkan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Anda nanti akan akrab dengan yang namanya Pertimbangan Teknis Pertanahan, Ijin Lokasi, Ijin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (IPPT), Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), Rekomendasi Pemadam Kebakaran, Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), rekomendasi peil banjir, rekomendasi tempat pembuangan sampah, resapan air, pengesahan siteplan, pembayaran retribusi dan lain-lain.
Itulah jenis-jenis perijinan yang musti diurus ketika Anda memulai sebuah proyek properti sebagai seorang developer yang berbadan hukum.
Rumit bukan? Tetapi tidaklah rumit, lakukan saja sesuai langkahnya, sesuai prioritas. Seperti memakan bubur panas, mulailah sedikit-sedikit dari tepi, sambil menunggu buburnya dingin nanti akan habis sendiri.
Just Do It
Lihat artikel lainnya:- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Amat Penting; Memiliki Tim Lawyer, TNI, POLRI dan Preman Kampung
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Sebelum Menjadi Developer Properti, Ini yang Harus Anda Pahami
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Property, I Love You!
- Cara Mudah Menjadi Kontraktor Dadakan
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Bebas PPN Harus Diperpanjang dan Bisa Juga Untuk Rumah Inden Harusnya
- Ia Suka Kopi Susu Kiri, Tawarkan Kopi Susu Kanan, Mungkin Saja Ia Suka
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
