asriman.com – Page 13 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya

Jika dirimu akan negosiasi dengan pemilik lahan usahakan untuk mendapatkan informasi tentang riwayat negoasisi sebelumnya. Ini perlu diketahui supaya dirimu tahun penyebab ia menolak penawaran sebelumnya. Dengan demikian dirimu bisa mengatur penawaran yang lebih baik yang bisa diterima oleh pemilik lahan.

Negosiasi di sini maksudnya negoasisi secara keseluruhan ya, mulai dari harga, cara bayar, besaran uang muka, dan bagaimana cara pembayaran tanah selanjutnya. Jadi tidak terpaku hanya tentang harga saja. Karena jika hanya negosiasi harga biasanya pemilik lahan fokus untuk menjual secara tunai.

Negosiasi harga

Harga menjadi salah satu item negosiasi yang penting karena kelayakan sebidang tanah bisa dikembangkan menjadi proyek adalah harga tanah.

Lokasinya bagus, fisik lahannya juga tinggal dibangun saja, artinya tidak ada pekerjaan persiapan berat yang membutuhkan modal besar. Tetapi jika harga tanahnya amat mahal, sehingga tidak layak untuk dibangun proyek.

Untuk mengetahui kelayakan harga tanah salah satunya adalah dengan cara melihat apakah sudah ada orang yang mengajukan penawaran atas tanah tersebut dan di harga berapa. Itulah kelayakan harganya.

Jika sudah ada informasi, dirimu tinggal membuat penawaran yang agak lebih menarik. Misalnya sudah ada developer yang menawarkan harga 500 rupiah, tinggal naikkan harganya menjadi 510 rupiah atau berapapun. Sepanjang harga tersebut masih dalam kerangka kelayakan bisnis ya monggo-monggo saja.

Cara pembayaran

Yang lain yang perlu dilihat adalah apakah sudah ada developer lain yang mengajukan cara pembayaran. Jika bertahap bagaimana tahapannya. Nanti jika sudah melakukan analisa terhadap tanahnya dirimu tinggal mengajukan penawaran yang lebih baik dari penawaran yang sudah ada. Maksudnya lebih baik dari sisi pemilik lahan.

Tentang cara bayar bertahap ini, ngga masalah jika harganya lebih mahal asalkan bayar tanahnya bisa bertahap. Artinya harga tanah tidak harus dibayar tunai di depan seluruhnya. Ada tahapan-tahapan pembayaran harga tanah tersebut.

Dengan demikian kebutuhan modal awal untuk memulai proyek menjadi lebih kecil. Harga tanah yang harusnya dibayar tunai menjadi dibayar uang muka saja beberapa persen.

Jangka waktu pembayaran

Misalnya, jika sudah ada developer yang menawarkan cara pembayaran per-12 bulan selama 3 tahun. Mungkin dirimu bisa menawarkan yang lebih menarik. Misalnya waktunya tidak tiga tahun tetapi 2,5 tahun. Bisa juga dikombinasikan tahapan dan besarnya pembayaran tiap tahapan tersebut.

Besarnya uang muka

Kondisi lainnya yang bisa membuat penawaran yang lebih menarik adalah besarnya uang muka. Misalnya ada developer lain yang sudah menawarkan uang muka sebesar 10 persen. Dan itu ditolak oleh pemilik lahan, maka dirimu bisa menaikkan uang muka menjadi 15 persen atau lebih tinggi. Inti penawaran adalah bagaimana membuat pemilik lahan merasa bahwa penawaran darimu lebih baik dari sebelumnya.

Penawaran kombinasi

Selain itu bisa juga mengajukan penawaran dengan mengombinasikan antara harga, uang muka, dan jangka waktu penawaran. Jika harga lebih tinggi maka uang muka lebih kecil dan cicilan juga menjadi lebih lama. Ini menjadi penyeimbang ketertarikan dari pemilik lahan. Karena ia tentu saja menghitung-hitung mana penawaran yang lebih menarik baginya.

Jika penawaran harga lebih rendah dari sebelumnya maka mungkin saja ia meminta uang muka lebih besar dan jangka waktu pelunasan lebih cepat.

Misalnya sebelumnya harga tanah 500 dengan jangka waktu pelunasan 3 tahun. Maka ia bisa saja meminta harga 400 sih ok tetapi jangka waktu pelunasan lebih cepat, yaitu 1 tahun saja. Atau bisa juga 350 tetapi langsung lunas.

Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

Contoh iklan kos-kosan dijual

“Dijual cepat BU kos-kosan, lokasi dekat kampus, luas tanah 900 m2, 4 lantai, 80 kamar, 95 % terisi, pemasukan bersih 90 Juta/bulan, harga 35 M, siapa cepat dia dapat!”. Menurut Anda, broker yang mempromosikan properti kos-kosan seperti ini pintar atau tidak pintar ya?

Sebagai broker Anda harus pintar menilai suatu properti itu layak hidang kepada buyer atau investor Anda, apalagi buyer ini kategori buyer dua puluh empat karat.

Jika anda menghidangkan sesuatu yang aneh atau ngga masuk diakal maka semua barang yang Anda tawarkan kepada klien Anda akan berubah wujud menjadi barang yang aneh, ujung-ujungnya Anda tidak akan dipercaya lagi oleh klien anda.

Itulah kerugian terbesar bagi Anda sebagai seorang professional broker ataupun traditional broker. (more…)

Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik

Kredit Pemilikan Rumah Metode Syariah (KPR Syariah) akhir-akhir ini makin marak. Terlebih lagi diusung dan diwacanakan menjadi metode alternatif pembelian properti.

KPR Bank yang mengenakan bunga, dianggap praktek ribawi dan mencekik oleh pengusung metode KPR syariah.

Yang dimaksudkan KPR Syariah adalah pembelian rumah dengan cara mengangsur dalam jangka waktu tertentu tanpa dikenai biaya, bunga dan denda atas keterlambatan pembayaran. Bila di KPR Bank, pemberi pinjaman adalah bank, sedangkan KPR Syariah, pemberi “pinjaman” adalah penjual itu sendiri.

Hal ini dikarenakan belum ada lembaga keuangan yang mau membiayai pembelian rumah tanpa biaya, bunga dan denda. (more…)

Sertifikat Fisik Itu Tidak Ditarik dan Digantikan Sertifikat Elektronik!

Ramai kontroversi di masyarakat tentang pemberlakuan sertifikat tanah elektronik mulai tahun 2021 ini berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

Dalam beberapa keterangan oleh pejabat berwenang di kementrian Agraria dan Tata Ruang masyarakat mendapati informasi bahwa sertifikat fisik atau analog yang ada di tangan masyarakat saat ini akan ditarik dan diganti dengan sertifikat eletronik.

Jadi wujud sertifikat elekronik ini seperti sebuah lembaran sertifikat yang memuat data tanah, tetapi tidak selengkap sertifikat fisik. Dalam sertifikat elektronik itu nanti hanya ada NIB atau Nomor Identifikasi Bidang.

Beda dengan sertifikat fisik yang memuat semua data tentang tanah. Mulai dari NIB, Nomor Surat Ukur, Petunjuk tentang asal tanah, riwayat penerbitan sertifikat sampai dengan peralihannya ke pemilk sekarang.

Lagi pula sertifikat elektronik itu nanti dikirim ke alamat elektronik atau email pemilik. Nanti pemilik bisa mencetak sendiri.

Berita simpang siur tentang penarikan sertifikat fisik ini tentu saja membuat masyarakat khawatir terutama tentang kemanan hak kepemilikannya terhadap properti miliknya. Karena data-data online secara eletronik rentan terhadap tindak kejahatan.

Terlebih masyarakat belum tahu tingkat keamanan data di pusat data kemenrian ATR nantinya. Memang perlu dipertanyakan apa urgensinya merubah sertifikat tanah menjadi sertifikat elektronik? Mungkin lebih baik jika program PTSL atau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau pensertifikatan massal yang sudah berjalan ditingkatkan lagi intensitasnya karena saat ini masih banyak bidang-bidang tanah yang masih belum bersertifikat. (more…)

Perbedaan Antara Sertifikat Tanah Elektronik dan Sertifikat Manual

Apa saja perbedaan antara sertifikat elektronik dengan sertifikat manual yang berbentuk buku saat ini seperti yang dipegang masyarakat? Sebelum membahas perbedaanya, kita lihat dulu asal usulnya.

Pemberlakukan sertifikat elektronik ini ditandai dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau ATR /Kepala Badan Pertanahan Nasional atau BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertifikat Elektronik.

Dengan adanya Permen tersebut, pelaksanaan pendaftaran tanah yang sebelumnya dilakukan secara manual konvensional akan diubah dan dilakukan secara elektronik.

Pendaftaran tanah secara elektronik ini meliputi semua kegiatan, baik pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali ini dikenal dengan proses permohonan sertifikat dari alas hak sebelumnya yang belum bersertifikat.

Sedangkan kegiatan pemeliharaan data adalah proses pelayanan masyarakat dalam hal perubahan nama atau baliknama, perubahan hak, pemasangan hak tanggungan, roya, pemecahan dan penggabungan bidang tanah dan jenis pelayanan kegiatan lainnya. (more…)

Ibunda Eks Wakil Menteri Luar Negeri Dino Patti Djalal Menjadi Korban Mafia Tanah

Diberitakan bahwa tiga sertifikat tanah milik Zurni Hasyim Djalal, ibunda dari eks wakil menteri luar negeri Dino Patti Djalal sudah beralih ke orang lain tanpa diketahuinya, yaitu tanah di Cilandak Barat, Pondok Indah, dan Kemang.

Artinya sertifikat atas tanah tersebut sudah dibaliknama ke atas nama orang lain. Sementara si pemilik mengaku belum pernah menjual objek tersebut.

Pertanyaan yang paling besar yang perlu dijawab adalah Kok bisa? Kok bisa sertifikat bisa dibaliknama ke orang lain tanpa diketahui oleh pemilik? Nah, untuk menjawab pertanyaan ini kita musti bahas dulu apa saja syarat baliknama sertifikat tersebut.

Tentang sertifikat asli ini menjadi pertanyaan besar, kok bisa ada di tangan orang lain? Mungkinkah sertifikat tanah tersebut dicuri, lalu si pemilik tidak melapor ke polisi? Karena jika sertifikat hilang dan melapor ke polisi atau sekurangnya mengajukan blokir ke BPN, maka BPN wajib mencatatkan blokir di buku tanahnya, dan sertifikat aman dari perbuatan hukum apapun, apakah menjual atau menjaminkan.

Ohya, yang pasti sertifikatnya sudah pasti asli, karena kalau sertifikat palsu pasti ketahuan ketika pengecekan sertifikat di kantor BPN untuk keperluan penandatanganan AJB, mengingat menurut petugas BPN bahwa syarat administrasi untuk proses baliknama ini sudah terpenuhi. Seperti; ada sertifikat asli dan akta jual beli, ini syarat utama. (more…)

Contoh Surat Permohonan Blokir Sertifikat ke BPN

Perlunya memblokir sertifikat

Blokir sertifikat diperlukan apabila kita khawatir terhadap keamanan sertifikat kita.

Dimana apabila kita sudah mengajukan permohonan blokir maka surat blokir tersebut akan dicatatkan pada buku tanah yang ada di BPN.

Dengan adanya catatan blokir tersebut maka tidak bisa lagi diajukan proses peralihan ataupun proses lainnya terhadap sertifikat tersebut.

Blokir bisa diajukan karena khawatir terhadap keamanan sertifikat karena hilang. Bisa juga diajukan karena adanya hubungan hutang piutang dengan jaminan sertifikat tersebut, dimana blokir ini melindungi kedua belah pihak.

Contoh surat blokir sertifikat

Contohnya Bagindo berhutang ke Sutan dengan jaminan sertifikat dengan perjanjian di bawah tangan dengan jaminan sertifikat milik Bagindo diserahkan ke Sutan.

Dalam perjalanannya terjadi sesuatu hal yang menyebabkan Bagindo wanprsestasi. Atas kondisi tersebut Bagindo yang khawatir (karena jumlah hutang jauh di bawah harga jaminan) jika sertifikatnya disalahgunakan oleh Sutan bisa megajukan pemblokiran sertifikat ke BPN. (more…)

Langkah Jual Beli Tanah Girik atau yang Belum Bersertifikat

Saat ini masih banyak bidang tanah di Indonesia yang belum bersertifikat. Saat ini bukti alas haknya mungkin saja berupa girik, petok, pipil, yasan, eigendom verponding atau lainnya. Terhadap bidang tanah dengan bukti kepemilikan seperti ini bisa saja diperjualbelikan. Yang paling penting adalah bukti kepemilikab tersebut bisa dipertanggungjawabkan.

Untuk tanah dengan bukti kepemilikan girik, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu sebelum bidang tanah tersebut diperjual belikan. Persyaratan tersebut diantaranya surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik. Semua dokumen tersebut dibuat oleh lurah atau kepala desa setempat.

Surat keterangan tidak sengketa

Pentingnya surat keterangan tidak sengketa adalah supaya memastikan bahwa tidak pihak lain yang merasa memiliki bidang tanah tersebut. Atau tidak ada orang lain yang mengakui memiliki tanah tersebut. Dengan adanya surat keterangan tidak sengketa sudah memastikan bahwa tanah tersebut memang dimiliki oleh orang yang berhak.

Surat keterangan riwayat tanah

Surat keterangan riwayat tanah diperlukan untuk membuktikan bahwa riwayat tanah sejak girik tersebut terbit jelas dan tidak terputus. Dari pertama kali girik tersebut terbit sampai dengan saat ini jelas peralihan-peralihannya. Peralihan tersebut bisa jadi berupa turun waris atau jual beli. Semua peralihan tersebut tertera seluruhnya di dalam surat keterangan riwayat tanah tersebut.

Bukti-bukti peralihan tersebut harus tersedia aslinya. Maksudnya jika peralihana tersebut berupa jual beli maka tersedia surat jual beli asli. Surat jual beli tersebut bisa jadi masih berupa jual beli bawah tangan atau akta jual beli yang dibuat oleh PPAT atau PPAT sementara dari Camat.

Jika jual beli tersebut sebelum tahun 1997 atau sebelum PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah terbit maka jual beli dengan surat di bawah tangan saja sah. Bisa surat jual beli di kertas segel atau di kertas biasa yang dibubuhi meterai.

Tetapi jika jual beli tersebut terjadi setelah PP 24 1997 terbit maka jual beli atas tanah dan bangunan harus dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Tetapi memang masih banyak jual beli dengan surat di bawah tangan saja tanpa akta PPAT yang terjadi sesudah PP 24 1997 terbit. Seolusinya adalah dibuatkan akta jual beli ulang dengan akta PPAT atau PPAT sementara atau camat.

Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Ketika surat keterangan tidak sengketa sudah ada dan surat keterangan riwayat tanah juga sudah ada, maka yang harus dipastikan selanjutnya adalah penguasaan fisik dari tanah tersebut. Apakah fisik tanah dikuasai oleh pemohon atau dikuasai orang lain.

Bisa saja seseorang menguasai surat-surat tanah tetapi fisik tanah dikuasai orang lain. Untuk memastikan itu maka diperlukanlah surat penguasaan fisik. Sporadik menggambarkan seseorang membuat surat penguasaan fisik tanah untuk tanah yang dimilikinya saja. Hanya bidang tanah tertentu saja. Berbeda dengan jika permohonan tanah didaftarkan secara sistematis semua bidang yang ada di satu desa atau kecamatan.

Legalisir Letter C

Adakalanya sebidang tanah tersebut sudah tidak ada asli giriknya, maka untuk kondisi ini solusinya adalah dengan cara membuat legalisir Letter C di desa atau kelurahan. Kekuatan legalisir Letter C ini sama dengan asli girik karena legalisir Letter C berdasarkan daftar yang ada di buku besar desa. Jadi jika tanah tersebut tidak benar maka kepala desa atau lurah tidak bisa mengeluarkan legalisir Letter C.

AJB dan kewajiban PPh dan BPHTB

Setelah semua berkas tersebut lengkap maka PPAT bisa membuat Akta Jual Beli. Atas jual beli tersebut nanti akan tertagih pajak. Penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) 2,5% sedangkan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya lebih kurang 5%.

Selanjutnya semua berkas tersebut didaftarkan ke kantor BPN untuk diajukan permohonan sertifikat. Sertifikat yang didapatkan adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).