asriman.com – Page 12 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan

Jika jual beli hanya berdasarkan kuitansi saja maka atas sertifikat objek jual beli tidak bisa diajukan baliknama. Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Begini bunyinya: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Atas kondisi ini solusi yang bisa dilakukan adalah melakukan penandatanganan akta jual beli. Walaupun sebenarnya pembayaran sudah lunas diterima seluruhnya oleh penjual.

Jadi secara normatif kondisi tersebut belum terjadi jual beli sehingga secara hukum sertifikat tersebut masih atas nama penjual.

Kondisi lainnya adalah jual beli hanya berdasarkan surat jual beli di bawah tangan saja. Maka jual belinya juga tidak sah. Hal ini jika jual beli dilakukan setelah berlakunya PP No. 24/1997. Tetapi apabila jual beli di bawah tangan tersebut dilakukan sebelum terbitnya PP No. 24/1997 maka jual belinya tetap sah.

Sehingga berdasarkan surat jual beli di bawah tangan (baik jual beli dengan meterai atau surat segel) bisa diajukan baliknama ke kantor BPN.

Hanya saja jika belum ada pembayaran pajak-pajak seperti PPh untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli maka pajak-pajaknya harus dibayarkan pada saat pengajuan baliknama berdasarkan nilai taksiran harga saat ini.

Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya

Kondisi ini kerap kali terjadi ketika akan mentransaksikan sebidang tanah atau tanah dan bangunan. Kondisinya adalah sertifikat atas tanah dan bangunan yang akan ditransaksikan belum dibaliknama ke atas nama pemilik sekarang. Jadi sertifikatnya masih atas nama pemilik lama.

Pemilik sekarang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB) sebagai pegangan bahwa ia telah membeli objek tersebut dari pemilik sebelumnya.

Apa langkah yang harus dilakukan jika kondisi tersebut terjadi pada Anda?

Ajukan baliknama berdasarkan AJB

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan baliknama atas sertifikat tersebut ke kantor BPN. Baliknama diajukan berdasarkan AJB dengan melampirkan persyaratan baliknama sebagaimana peraturan yang berlaku.

Syarat balikannama tersebut diantaranya:

Asli sertifikat
Asli AJB
Foto copy KTP dan KK penjual, beserta KTP pasangan
Foto copy NPWP penjual
Foto copy KTP dan KK pembeli
Foto copy NPWP pembeli
Bukti pembayaran PPh yang sudah divalidasi atas nama pernjual
Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi atas nama pembeli
Bukti pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak); PNBP ini dibayarkan setelah adanya bukti Surat Perintah Setor yang dikeluarkan oleh petugas BPN

Setelah baliknama selesai (kemungkinan dalam waktu 2 minggu atau lebih) maka selanjutnya bisa dilakukan penandatanganan AJB dengan pembeli sekarang.

Langkah ini adalah yang paling aman untuk semua pihak. Pembeli sekarang terlindungi karena ia membayar hanya setelah sertifikat atas nama pemilik yang akan menjual sekarang.

Tetapi langkah ini memiliki kelemahan yaitu terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan pembeli dengan waktu dilaksanakannya jual beli. Penjual tidak menerima uang penjualan tanah miliknya saat ini terjadi kesepakatan karena harus menunggu baliknama.

Sementara proses baliknama bisa saja melebihi waktu yang diharapkan. Ini bisa membuat pembeli berubah fikiran atau membatalkan rencana pembelian.

PPJB terlebih dahulu

Untuk menghindari kerugian penjual karena terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan diterimanya uang penjualan atas tanah miliknya maka dapat dilakukan penandatanganan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) terlebih dahulu. Penandatanganan PPJB bisa dengan pembayaran lunas atau dengan sebagian.

PPJB lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli tersebut dengan PPJB lunas maka pembeli memberikan uang jual beli seluruhnya walaupun sertifikat beluk dibaliknama ke atas nama penjual sekarang.

Dalam PPJB tersebut dicantumkan pasal yang menyatakan bahwa AJB akan dilaksanakan setelah sertifikat dilakukan baliknama ke kantor BPN. Dimana nanti dalam AJB tersebut yang bertindak sebagai penjual adalah pembeli berdasarkan kuasa di dalam PPJB.

Jadi pada saat penandatanganan AJB tidak diperlukan kehadiran pemilik karena mungkin saja ia sudah tidak bisa dihubungi karena ia sudah menerima uang hasil penjualan tanah miliknya.

Jika PPJB lunas yang disepakati terdapat keraguan dari pembeli tentang proses jual beli selanjutnya. Karena mungkin saja ia ragu apakah bisa proses baliknama lancar saja. Bagaimana jika baliknama ada kendala di kantor BPN.

Untuk mengantisipasi ini diperlukan ketelitian Notaris yang akan membuat akta PPJB. Notaris harus memastikan bahwa atas sertifikat tersebut tidak ada kendala. Sertifikat tidak ada sengketa, tidak dalam kondisi terblokir atau ada catatan apapun.

Jadi sebelum penandatanganan PPJB Notaris wajib melakukan pengecekan ke kentor BPN atau saat ini pengecekan sertifikat sudah bisa dilakukan secara online dari kantor Notaris saja.

PPJB tidak lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli dilakukan hanya sebagian saja ketika penandatanganan PPJB maka nantinya ketika penandatanganan AJB penjual wajib hadir untuk menandatangani AJB. Penandatanganan AJB diiringi dengan pelunasan jual beli.

Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti

dampak kenaikan suku bunga terhadap properti — Kenaikan suku bunga sangat berdampak terhadap pengembangan properti. Salah satunya adalah naiknya harga material

BI menaikkan suku bunga acuan

Era bunga rendah tampaknya mulai berakhir. BI menaikan memutuskan menaikkan suku bunga acuan atau BI 7-Day Reverse Repo Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 4,25 persen.

Selain itu, suku bunga deposit facility yang juga naik sebesar 50 bps menjadi 3,5 persen, dan suku bunga lending facility naik sebesar 50 bps menjadi 5 persen (CNN Indonesia, 22/9/2022).

Kenaikan suku bunga salah satunya untuk mengantisipasi larinya cadangan devisa agar tidak keluar.

Namun demikian, meski sudah naik, nilai tukar Rupiah masih tetap menurun di banding USD.

Dengan kondisi nilai tukar terus menurun, bisa jadi suku bunga perbankan akan terus naik untuk menahan devisa tidak terlalu banyak yang keluar.

Sebelum kenaikan suku bunga, perekonomian global juga sudah di hamtam perang Rusia-Ukraina dengan imbas kurangnya stok pangan dan tersendatnya aliran minyak bumi dan gas.

Dampak langsung bangsa kita tidak terhindarkan adalah dengan kenaikan harga BBM di dalam negeri.

Sebagai negara pengimpor minyak, Indonesia mau tidak mau mengikuti kenaikan harga minyak bumi agar APBN tidak jebol.

Suku bunga naik untuk menjaga inflasi

kenaikan suku bunga bank — Naiknya suku bunga untuk menjaga inflasi

Sebelum bicara dampak, sedikit teori ekonomi mengapa suku bunga harus naik. Suku bunga naik dalam rangka menjaga inflasi. (more…)

Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?

Sertifikat rumah awalnya dalam bentuk HGB atas nama developer, lalu baliknama berdasarkan AJB

Sertifikat HGB atas nama developer

Jika seseorang membeli rumah dari developer maka sertifikat atas rumah tersebut awalnya adalah SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan. Kenapa sertifikat tersebut masih dalam bentuk HGB?

Karena pada saat pengurusan sertifikat dan jual beli dengan konsumen tanah proyek masih milik developer.

Jika developernya PT maka sertifikat harus HGB, karena PT sebagai badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dalam bentuk SHM. Hal ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.

Dalam UU tersebut SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia dan badan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Sementara PT badan hukum yang didirikan untuk menjalankan usaha tidak termasuk badan hukum yang ditetapkan pemerintah boleh memiliki tanah dalam bentuk SHM.

Lalu saat dibeli oleh konsumen dan dilakukan penandatanganan akta jual beli (AJB) dan dibaliknama ke atas nama konsumen tersebut, saat itu masih dalam bentuk HGB. (more…)

Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat

Beberapa hari ini berkembang berita bahwa akan dibentuk kementerian khusus untuk perumahan. Jika desas desus ini betul, maka ini kabar bagus bagi insan perumahan; masyarakat sebagai pembeli, pengembang sebagai penyedia rumah dan perbankan sebagai penyedia pendanaan.

Sebenarnya dulu Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) sudah pernah ada, terakhir di Kabinet Pembangunan VII. Kala itu menterinya adalah Akbar Tanjung. Sebelum Akbar Tanjung, tercatat ada nama Siswono Yudo Husodo dan Cosmas Batubara sebagai pendahulunya.

Saat reformasi bergulir, Kabinet Pembangunan VII bubar, lalu ada kebijakan pemerintah selanjutnya yang melebur Kementerian Perumahan Rakyat ke Kementerian Pekerjaan Umum menjadi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, sampai sekarang.

Pemerintah serius memperhatikan masalah perumahan

Jika Kementerian Perumahan Rakyat ini nantinya terealisasi, ini menunjukkan bahwa pemerintah memiliki perhatian yang besar terhadap masalah perumahan di Indonesia. Terutama untuk mengatasi masalah angka backlog yang tinggi.

Karena sebagaimana dilangsir BPS, di tahun 2023 lalu tercatat angka backlog sebesar 12,7 juta. Artinya ada 12,7 juta orang yang harusnya memiliki rumah tetapi tidak memiliki rumah karena berbagai alasan.

Ada bantuan untuk konsumen

Dengan adanya kementerian khusus yang mengatur tentang perumahan rakyat dalam kabinet di pemerintahan baru nanti diharapkan ada terobosan-terobosan kebijakan yang bisa mengatasi angka backlog tersebut. Kebijakan-kebijakan tersebut diharapkan dapat lebih membantu masyarakat dalam membeli rumah. (more…)

Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah

modal menjadi developer — Memulai sebuah proyek properti bisa dengan menggunakan pendanaan dari keluarga, teman atau investor lainnya

Bisnis developer properti mutlak membutuhkan modal, dimana modal terutama dibutuhkan untuk membeli lahan, mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun fisik proyek, biaya overhead dan biaya untuk marketing.

Ada beberapa sumber permodalan yang bisa dimanfaatkan diantaranya; modal dari kantong sendiri, dari anggota keluarga, dari teman, pemilik lahan, investor dan kontraktor.

Modal dari Kantong Sendiri

Modal dari kantong sendiri merupakan kondisi yang paling ideal karena Anda dapat mengatur dan mengontrol proyek sesuai dengan keinginan sendiri.

Selain itu, tentu saja dengan modal sendiri, keuntungan proyek juga akan menjadi milik Anda sendiri, tanpa harus berbagi dengan orang lain.

Apabila ini suatu keharusan maka tidak banyak orang yang bisa menjadi developer properti karena tidak banyak orang yang memiliki uang yang cukup untuk modal bisnis properti.

Hal ini disebabkan terutama sekali oleh besarnya modal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti.

Modal terbesar yang dibutuhkan terutama sekali untuk membeli lahan. Modal ini harus di awal-awal proyek karena kebutuhan membeli lahan ini harus ada di depan.

Modal Uang dari Anggota Keluarga

Jika modal dari kantong sendiri tidak memungkinkan maka Anda bisa meminta bantuan dari anggota keluarga.

Yang dimaksud dengan keluarga di sini adalah orang-orang yang memiliki hubungan yang paling dekat dengan Anda, seperti orang tua, anak, adik, kakak dan lain-lain.
(more…)

[WAJIB TAHU] Ini Job Description di Sebuah Perusahaan Properti

Sebuah perusahaan memiliki organ-organ yang memiliki tugas dan tanggungjawab yang berbeda. Organ perusahaan tersebut adalah komisaris, direksi dan RUPS

Setiap perusahaan memiliki organ seperti komisaris, direksi dan RUPS

Sebuah perusahaan pengembang properti (juga perusahaan pada umumnya) terdiri dari beberapa organ yang memiliki tugas yang berbeda.

Secara umum organ perusahaan itu terdiri dari komisaris, direksi dan RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham). Komisaris bertugas mengawasi jalannya perusahaan, sedangkan direksi menjalankan perusahaan.

Sedangkan RUPS adalah organ perusahaan yang bertugas mengambil keputusan tertinggi tentang jalannya perusahaan.

Untuk menjalankan tugasnya, para direksi membutuhkan orang lain, yang dibagi menjadi bidang-bidang menurut kebutuhan perusahaan.

Di bidang pengembangan proyek, misalnya bisa dibuat beberapa bidang sesuai dengan kebutuhan mengembangkan sebuah proyek properti, misalnya bidang legal, perencanaan, konstruksi, marketing dan keuangan. (more…)

Undang-Undang Hak Tanggungan Dan Kekuatan Eksekutorial

Mungkin belum banyak orang yang betul-betul paham apa itu hak tanggungan. Nah dalam artikel ini saya akan bahas tentang Hak Tanggungan. Apa itu hak tanggungan, bagaimana ia bisa memiliki kekuatan untuk mengikat jaminan dan bisa juga berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) terhadap suatu objek, maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut untuk mengambil pengembalian atas hutang debitur, apabila debitur wanprestasi.

Aturan hukum tentang Hak Tanggungan

Tentang hak tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”).

Hak tanggungan adalah jaminan pelunasan hutang, dimana atas hutang piutang tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian.

Hal ini dapat dilihat pasal 10 ayat 1:

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Saat ini hak tanggungan merupakan satu-satunya perikatan jaminan hak atas tanah. Oleh karenanya jika suatu objek tidak terdapat pembebanan hak tanggungan atasnya maka objek tersebut tidaklah terikat untuk menanggung hutang.

Penegasan tersebut dapat ditemukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi:

Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.

Kekuatan eksekutorial

Salah satu kekuatan UUHT adalah ada kekuatan eksekutorial di dalamnya. Dimana jika debitur wanprestasi maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut melalui lelang dan dapat mengambil pelunasan hutang atas penjualan tersebut.

Tentang kekuatan eksekutorial tersebut dapat dilhat pada Pasal 6 UUHT:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Jadi untuk menjaga haknya kreditur dapat langsung menjual objek hak tanggungan tanpa melalui proses pengadilan terlebih dahulu.

Tetapi walaupun demikian UUHT juga tetap melindungi hak dari debitur karena kreditur hanya dapat mengambil manfaat sebesar hutang. Jika penjualan objek melebih jumlah hutang maka kreditur wajib mengembalikan kepada debitur.

Selain itu dalam pasal ini juga mengatur bahwa jika terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan maka yang berhak melakukan pelelangan adalah pemegang hak tanggungan pertama. Dengan demikian hak pemegang hak tanggungan selanjutnya diambil dari kelebihan penjualan atas objek tersebut.

Pemberian hak tanggungan dengan akta PPAT

Pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, selanjutnya akta tersebut akan didaftarkan ke kantor BPN untuk diterbitkan sertifikat hak tanggungan. Akta PPAT ditandatangai oleh debitur dan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Hak Tanggungan bersifat mengikat dan menyeluruh

APHT yang sudah ditandatangani bersifat mengikat terhadap dibitur, kreditur dan objek hak tanggungan. Hak Tangungan mengikat semua benda yang ada dan akan ada di dalam objek hak tanggungan.