asriman.com – Page 13 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Untung Ruginya Tanah Yang Belum Bersertifikat Vs Tanah Yang Sudah Bersertifikat Untuk Diakuisisi Menjadi Proyek Properti

Tak dipungkiri saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum bersertifikat di Indonesia. Bentuknya macam-macam, ada yang berbentuk girik, petok D, pipil, yasan, eigendom verponding, Surat Keterangan Tanah (SKT), Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR) dan bentuk lainnya.

Girik lebih populer

Tapi dari semua jenis tanah yang belum bersertifikat itu yang paling banyak adalah girik, dimana girik ini dikenal sebagai tanah milik adat, yang apabila dimohonkan sertifikat akan langsung menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Tanah-tanah yang belum bersertifikat ini umumnya ada di desa-desa, karena mungkin saja menurut mereka tidak ada kepentingan untuk mensertifikatkan tanah.

Toh tanah tetap mereka kuasai dan mereka juga tidak ada niat untuk menjual tanah tersebut, secara memang tanah tersebut untuk mereka tinggali atau bercocok tanam untuk kehidupan sehari-hari.

Walaupun begitu tidak semua berfikiran seperti itu, ada juga yang sudah melek hukum dan melek aset. Mereka ini umumnya yang sudah well educated. (more…)

Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM

Pengertian tanah garapan

Selain girik, masih ada beberapa status tanah yang belum sertifikat, diantaranya adalah tanah garapan.

Tanah garapan adalah tanah yang belum dilekati sesuatu hak dan dikerjakan atau diambil manfaatnya oleh pihak lain.
Pihak lain ini dinamakan penggarap, dimana penggarap ini dengan persyaratan tertentu bisa memohonkan sesuatu hak atas tanah tersebut.

Si penggarap mengerjakan dan mengambil manfaat tanah itu berdasarkan surat garapan yang diberikan oleh pihak yang berhak atau pemilik, dalam hal ini biasanya yang berhak adalah Negara.

Dengan demikian jenis tanah ini bisa dikatakan sebagai tanah negara yang diambil manfaatnya oleh si penggarap berdasarkan surat garap.

(more…)

Developer Bisa Jualan Walaupun Bangunannya Belum Ada

Ada satu sifat baik properti yang bisa dirimu manfaatkan terutama jika dirimu adalah seorang pengembang, yaitu properti itu bisa dijual walaupun fisiknya belum ada.

Bagaimana proses penjualan properti dengan kondisi itu?

Caranya adalah dengan membungkus kegiatan penjualan tersebut dengan acara yang judulnya mungkin saja soft launching, investor gathering, grand launching dan lain-lain.

Tujuannya adalah untuk memperkenalkan produk kepada calon konsumen sehingga seorang developer dapat secepatnya menjual produknya.

Tentu dengan terjualnya produk maka developer mendapatkan uang masuk. Inilah tujuan terbesarnya.

Sifat baik inilah yang memungkinkan seorang pengembang mendapatkan uang lebih cepat walaupun fisik propertinya belum dibangun.

Dimana uang tersebut bisa dimanfaatkan untuk biaya pembangunan proyek dan keperluan lainnya.

Dengan adanya sifat baik ini maka developer yang memiliki modal pas-pasan amat terbantu.

Ketika ia tidak sanggup membangun karena keterbatasan modal, maka ditawarkanlah kepada konsumen untuk membelinya tetapi dengan janji bangunan akan serahterima 12 bulan ke depan, 18 bulan ke depan, atau 24 bulan ke depan misalnya. (more…)

Pentingnya Akses Jalan Masuk ke Proyek

Akses jalan masuk ke proyek ini sangat penting diperhatikan, karena akses jalan masuk ini adalah hal yang pertama sekali dilihat oleh calon konsumen ketika survey atau mengunjungi proyek.

Jika akses jalan masuknya jelek maka akan mempengaruhi minat beli konsumen. Sebaliknya tentu saja jika akses jalan masuk ini bagus maka akan menambah minat beli dari konsumen.

Jadi akses jalan masuk ini menjadi pemikat di pandangan pertama bagi konsumen terhadap proyek Anda.

Bagaimana akses jalan yang bagus itu?

Lebarnya jalan masuk proyek

Pertama kita lihat dari lebarnya jalan masuk, minimal lebar ROW (right of way) musti 6 meter. Dengan ROW 6 meter maka bisa dibuat badan jalan (perkerasan) minimal 5 meter dan kiri kanan ada saluran.

Perkerasan bisa dibuat dengan aspal, cor beton atau dengan paving. Ketiganya bisa saja dilakukan tergantung bujet dan selera. (more…)

Kapan Waktunya Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Lahan?

Seperti dibahas sebelumnya bahwa kerjasama lahan antara developer dengan pemilik tanah menyepakati bahwa harga tanah tidak dibayar dimuka oleh developer.

Kesepakatan kerjasama lahan ini berdasarkan akta perjanjian yang dibuat di hadapan notaris.

Nama aktanya bisa saja Kesepakatan Bersama, Perjanjian Kerjasama Lahan atau Perjanjian Kerjasama Pembangunan Proyek Perumahan atau apapun tergantung style Notarisnya.

Yang terpenting adalah dalam akta tersebut menyebutkan detil kerjasama, mulai dari para subjek kerjasama, objek, dan pasal-pasal kerjasamanya. Subjek kerjasama adalah pemilik lahan dan developer yang diwakili oleh identitas masing-masing pihak.

Jika subjeknya berupa perorangan maka dia diwakili oleh data-data yang ada di Kartu Tanda Penduduk (KTP), jika subjeknya berupa perusahaan maka subjek tersebut diwakili oleh akta pendirian perusahaan dan akta perubahannya.

Sedangkan objek kerjasama adalah tanahnya yang diwakili oleh data-data legalitas seperti sertifikat, PBB dan lain-lain.

Sedangkan pasal-pasal kerjasama harus memuat sekurangnya harga tanah dan hak dan kewajiban masing-masing pihak seperti kapan pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah, besaran prosentase keuntungan masing-masing pihak dan sanksi-sanksi bila salah satu pihak wanprestasi.

Pasal-pasal ini bisa ditambahkan sesuai dengan permintaan masing-masing pihak asalkan kedua belah pihak setuju. Dimana setelah akta ditandatangani maka akta perjanjian kerjasama tersebut berlaku sebagai undang-undang bagi mereka dan harus mereka taati. (more…)

The Man Behind The Gun

“Baik mana antara mengelola sebuah proyek dengan perseroan terbatas (PT) atau orang pribadi?”

Menarik untuk menjawab dan membahas pertanyaan ini.

Kalau pendapat saya dengan latar belakang pernah bekerja di corporate selama 30 tahun, maka di perusahaan tersebut kita dididik agar setiap perencanaan bisnis wajib diawali dengan rencana bisnis jangka pendek dan jangka panjang.

Maka untuk menjawab pertanyaan tersebut, pilihan akan jatuh kepada PT dibandingkan dengan perorangan! Jika kita mau mempunyai bisnis jangka panjang yang terarah.

Bukan berarti bahwa perorangan itu salah dan tidak bisa terarah.

Business plan

Namun pengamatan saya pribadi, sebuah usaha yang dijalankan oleh perorangan cenderung tidak memiliki business plan yang terukur. (more…)

Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?

Beberapa kali saya menerima pertanyaan yang kuran glebih intinya apakah layak suatu lokasi yang akan dibangun proyek perumahan elevasinya lebih rendah dari jalan?

Saya tidak bisa menjawab hal ini dengan jawaban ia atau tidak. Ada kondisi tertentu yang mensyaratkan, ada banyak jika dan maka.

Misalnya ada kondisinya seperti ini, luas lahan sepuluh hektar, fisiknya masih dalam bentuk sawah, tetapi peruntukan sudah permukiman.

Secara zonasi warnanya kuning, yang mana warna kuning ini merupakan warna yang menandakan bahwa lokasi tersebut peruntukannya adalah perumahan atau permukiman.

Elevasi tanah ini lebih rendah dibandingkan jalan di depannya. Lebih kurang satu meter beda tingginya. Saya sampaikan bahwa jika harus disamakan elevasi proyek ini dengan jalan di depan ngga kebayang biaya yang dibutuhkan untuk menguruknya. (more…)

Milih Kopi Susu Kiri Atau Susu Kanan?

Jangan ngeres dulu, ini beneran. Ini adalah menu di coffee shop langganan yang biasa saya kunjungi di bilangan Jakarta Selatan bareng rekan-rekan member DEPRINDO (Developer Properti Indonesia, deprindo.org).

Kopi susu kiri itu kopi susu gula aren pake es. Sementara kopi susu kanan yang tanpa es.

Enak yang mana?

Tentu berpulang ke selera. Terlepas dari selera, kopi susu kiri atau kanan ada kelebihan kekurangan.

Salah satunya kopi susu kiri bisa langsung di seruput secara ia dingin, begitu terhidang langsung hajar, maknyuss.

Lagi pula kalau kelamaan kopi susu pake es itu dibiarkan, es-nya turut mencair, lalu mencampuri susu sehingga merubah komposisi, mendadak airnya lebih banyak ketimbang susu dan kopi. Ambyarr…

Kalo susu kanan tentu ngga bisa diperlakukan seperti itu, musti sabar menunggu secara ia masih berasap ketika dihidangkan. Perlu waktu beberapa saat supaya ia siap dihirup pelan-pelan, khas ngopi. (more…)