asriman.com – Page 17 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan

Ada satu poin krusial yang musti yang musti dipastikan ketika negosiasi pembayaran lahan. Negosiasi pembayaran lahan yang dimasksud di sini adalah pembayaran harga tanah secara bertahap kepada pemilik lahan.

Jadi bukan negosiasi untuk pembayaran tanah secara tunai. Jika untuk pembayaran tunai tidak perlu banyak negosiasi, langsung sampaikan harga yang dirimu inginkan kepada pemilik lahan. Sambil menyampaikan pesan; take it or leave it.

Maksudnya saya mau bayar tunai, harganya segini jika mau ambil kalau ngga ya ngga apa-apa karena saya bisa mencari tanah lainnya untuk saya bayar secara tunai.

Kembali kita ke pembayaran tanah secara bertahap, hal perlu diperhatikan adalah kapan waktunya dirimu sebagai developer bisa mulai mengerjakan lahan dan menjual proyek.

Hal ini amat penting disepakati karena hal inilah yang bisa menjadi keuntungan bagi developer, yaitu untung dari sisi waktu pelaksanaan proyek.

Kapan mulai mengerjakan lahan

Hal yang penting disepakati dengan pemilik lahan ketika mereka setuju tanahnya dibayar secara bertahap adalah kapan dirimu sebagai developer bisa mengerjakan lahan. Mengerjakan lahan ini maksudnya adalah mulai membangun proyek dalam arti yang seluas-luasnya.

Termasuk kegiatan ini adalah membersihkan lahan, melakukan cut and fill atau pengurukan. pekerjaan awal-awal ini termasuk pekerjaan persiapan. Mana kegiatan yang musti dilakukan apakah pembersihan lahan saja, cut and fill atau pengurukan tergantung dari kondisi lahan.

Jika lahan sudah cukup datar dan elevasi juga sudah di atas rekomendasi peil banjir di lokasi tersebut maka pekerjaan persiapan lahan cukup pembersihan saja.

Pembersihan lahan dalam hal ini mungkin hanya membersihkan rumput dan semak-semak saja. Mungkin juga ada puing-puing bangunan lama yang ada di lokasi.

Tetapi jika lokasi masih memiliki kontur yang ekstrim, naik turun, maka perlu dilakukan cut and fill. Maksudnya memotong bagian lahan yang tinggi untuk ditarok di lahan yang rendah. Tetapi dengan catatan elevasinya tidak terancam banjir yang pernah ada.

Jika lahan kerendahan dibanding dengan lokasi sekitar atau memang dikenal sebagai lokasi tempat air menggenang ketika hujan, maka wajib hukumnya lahan tersebut diuruk. Agar nanti proyek terhindar dari banjir.

Ketika negosiasi dengan pemilik lahan tentang pembayaran tanah hal ini harus disepakati di awal. Artinya developer musti sudah bisa mengerjakan persiapan lahan ini ketika pembayaran tanah sudah mulai dibayarkan. Termasuk ketika pembayaran masih berupa uang muka saja. Belum lunas.

Ini penting disepakati, jangan sampai pemilik lahan minta pengerjaan lahan ketika pembayaran tanah harus lunas dahulu baru boleh mengerjakan persiapan lahan proyek.

Jika ini terjadi maka sama saja si developer membayar tunai tanahnya. Karena keuntungan pembayaran tanah secara bertahap ini adalah developer sudah bisa mengerjakan proyek ketika tanah baru dibayar sebagian atau baru uang muka saja.

Kapan mula menjual

Sama dengan mulai mengerjakan proyek, kesepakatan kapan mulai menjual harus juga bisa dilakukan di awal-awal proyek. Setelah kesepakatan tercapai atau setelah pembayaran tanah sebagian atau uang muka developer harus sudah boleh menjual.

Menjual di sini tidak selalu berarti menjual unit rumah yang akan dibangun kepada calon konsumen. Menjual di sini maksudnya adalah kegiatan marketing dalam arti yang luas.

Misalnya sudah bisa memasang tools marketing di sekitar lokasi atau di lokasi strategis sesuai dengan program pemasaran. Termasuk sudah bisa memasarkan proyek secara online di platform digital.

Inilah salah satu keuntungan pembayaran tanah secara bertahap yaitu penjualan sudah bisa dimulai ketika tanah belum dibayar lunas kepada pemilik lahan. Dengan kegiatan ini, diharapkan nantinya pembayaran tanah selanjutnya bisa dari penjualan. Dengan demikian modal awal proyek bisa lebih kecil. Ketika modal awal proyek kecil, maka developer lebih mudah mencari pendanaan dari pihak lain. Tetapi jika cukup dari modal sendiri tentu lebih bagus.

Amat Penting; Memiliki Tim Lawyer, TNI, POLRI dan Preman Kampung

Setiap proyek membutuhkan tim yang komplit

Akan lebih baik jika ketika mengembangkan sebuah proyek properti kita memiliki tim yang komplit, mulai dari tim manajemen, teknis dan tim “pengaman” mulai dari lawyer, TNI, Polri, sampai preman kampung. Nah, dalam artikel ini akan kita bahas tentang tim pengaman saja.

Tentang tim manajemen dan teknis sudah di bahas di artikel lain di blog ini.

Keberadaan mereka suatu saat kita butuhkan.

Tentu timbul pertanyaan, sejauh mana kita membutuhkan mereka?

Nah, untuk menjawab pertanyaan itu kita musti mundur dulu melihat dan memahami apa sih bisnis developer properti itu?

Bisnis properti adalah bisnis legalitas

Ya, bisnis properti adalah bisnis legalitas, artinya segala hal tentang properti berhubungan dengan legalitas. Ketika membeli tanah untuk dijadikan proyek kita sudah berhubungan dengan legalitas.

Legalitas tanah, legalitas jual beli atas tanah, legalitas tentang kewajiban pajak dan legalitas lainnya.

Selanjutnya ketika mengurus perijinan kita juga berhubungan dengan legalitas. Karena perijinan diatur dengan peraturan-peraturan, dan itu berimplikasi hukum.

Mulai dari Undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan presiden, peraturan menteri, peraturan gubernur, peraturan daerah, peraturan bupati, peraturan walikota dan peraturan lainnya.

Jika aman-aman saja kita memang tidak membutukan jasa seorang pengacara. Cukup kita membentuk tim legal untuk mengurus segala hal tentang legal tersebut. (more…)

Suhu Politik Memanas

Hura-hura politik semakin panas. Ada koalisi besar, KKIR dan KIB melebur. Isinya campur. Ada partai besar, partai sedang, ada juga partai kecil. Ada lima partai sekurangnya. Bosnya sepertinya PAK BOS. Bareng Airlangga. Ngga tahu siapa yang bakal ngalah.

Gerindra sudah bulat Prabowo capres. Itu hasil Rapimnas 2022. Golkar juga, Rapimnasnya Airlangga capres. Sepertinya koalisi besar sepakat Prabowo bakal dicapreskan. Karena lihat hasil survey ya PAK BOS yang paling bagus. Memang harus gitu. Berpolitik tujuannya ya berkuasa. Yang potensi menang itu yang didukung. Batuah ka nan manang. Golkar bakal ngalah. Jadi Airlangga cawapres saja.

Apalagi partai kecil, pasti manut. Satu sayangnya, Perindo ngga diajak. Perindo memang kecil sekali tapi ia pegang media. Perannya besar membentuk opini. Ke depan musti mikir ke sana partai-partai itu.

Bukan partai parlemen ngga masalah. Running textnya akan dibaca penonton sinetron yang banyak itu.

Jokowi mendukung. Ini sudah lama anginnya keliatan. Mulai dari kopdar sawah sampai sering ajak-ajak Prabowo kemana-mana. Katanya auranya sudah pindah. PAK BOS tentu senang, pemilih Jokowi bakal ngasi suara.

Pemilih Jokowi takut pembangunan infrastruktur terhenti jika oposisi menang. Apalagi sudah kentara betul, pangeran Cikeas sering kritik pembangunan infrastruktur bukan untuk rakyat. Aneh kritiknya. Membabibuta. Ia ngga paham. Kritiknya merugikan kualisi. Semua pembangunan untuk rakyat.

Dampaknya ada yg langsung bisa juga tidak langsung. Jalan tol dibangun, lalu lintas barang dan orang lancar, ekonomi berkembang. Harga-harga jadi bersaing. Semua akan terdampak.

Pembangunan jalan tol merugi secara bisnis. Kereta cepat pun begitu, MRT begitu, LRT juga begitu. Ya, memang begitu. Proyek yang public service selalu begitu. Tidak untung. Sekurangnya dalam waktu cepat.

Tetapi infrastruktur membaik, kita punya jalan tol yg bagus, kereta cepat, ada MRT, ada LRT juga. Orang luar lihat kita sudah maju. Investasi luar akan semangat masuk. Itu efeknya. Memang rakyat ngga makan aspal. Itu betul.

PDIP sepertinya ditinggal. Ngga apa-apa PDIP bisa fight sendiri. Tapi ngga bener-bener mau ditinggal sendiri. Masih itung-itungan juga. Konon PDIP bersedia ikut koalisi besar. Tp minta jatah capres. Logis sih, kan pemenang pemilu lalu. Tinggal ngitung peluangnya yang bener. Jangan sampai blunder. Capreskan princess sudah pasti blunder. Koalisi besar pasti mikir-mikir.

Capreskan Ganjar beresiko juga. Masih ada efek worldcup U20. Blunder. Think tank Ganjar belum efektif. Lemah. Ganjar itu sudah benar. Tinggal timing berpendapat saja yg musti dimanage.

Semua sepakat U20 itu sensitif. Kesayangan. Tetapi Israel datang itu bahaya sekali. Apalagi mereka sekarang-sekarang serang Al Aqsa. Lonewolf mungkin masih ada. Bahkan well managed mass. Mungkin sedang tidur tapi tidak mati.

Apalagi berhubungan dengan Yahudi. Potensi chaos besar sekali. Kalo chaos, salawi. Terlepas pengaruh U20, dari mana rumusnya Ganjar jadi capres? Kecil sekali ketemu peluangnya. Bu bos ngga setuju. Sekurangnya belum. Elit PDIP juga banyak yang ngga sreg sama Ganjar. Tapi lihat nanti bulan Juni. Bisa juga maju April ini. Takut telat momentum.

Dulu Ganjar diharapkan sebagai penerus Jokowi, sang jelata yang merakyat. Tapi sekarang sudah berubah. Prabowo mampu menjadi jelata juga. Karena dekat betul dengan Jokowi. Terbawa-bawa menjadi jelata. Walaupun tidak jelata betulan. Prabowo selalu sanjung Jokowi. Akan lanjutkan program Jokowi. Smart. Secara PAK BOS sudah ditinggal PKS efek jadi menteri.

Anis lebih pintar. Diam dulu saja. Lihat angin mengarah kemana. Beliau paham betul cara bicara, bersikap dan bertindak. Ngga mau grasa-grusu. Apalagi tentang Israel. Isu sensitif. Bisa jadi isu agama, humanity, konstitusi. Bila salah bisa dirujak sama nitijen yang maha benar, seperti Ganjar. Walaupun ngga salah.

Jadi arahnya kemana? Sepertinya Prabowo adu kambing sama Anis. Wapresnya Airlangga. Untuk Prabowo atau Anis. Masih akan dinamis. Cair. Bisa mengalir kemana-mana. Tapi masih akan ada kambing lainnya. Entah jantan entah betina. He.

Begini Cara Menyampaikan Keunggulan Kompetitif Produk Perumahan kepada Konsumen

Pemasaran Memerlukan Trik

Memasarkan produk properti terutama perumahan memerlukan trik-trik tertentu supaya mudah terjual. Menggunakan trik bukan berarti menipu, tetapi menyampaikan kondisi produk dengan bahasa yang menarik perhatian konsumen.

Bisa juga diartikan dengan menggunakan bahasa bercabang atau disampaikan separo-separo supaya bikin penasaran calon konsumen.

Karena sesungguhnya bahwa padanan kata yang tepat untuk Pemasaran adalah Penasaran. 🙂 Kononnya lagi kata pakar marketing bahwa Menjual adalah Seni, Selling is an Art.

Dalam menjual kita bisa menyampaikan kebenaran delapan puluh persen saja, sisanya boleh ngabur alias ngakalin… hahahahaha

Berikut teknik-teknik yang bisa diaplikasikan. Ambil kondisi yang sesuai dengan kondisi riil di lapangan. (more…)

Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti

Ada banyak strategi yang bisa dipraktekkan ketika akan mengakuisisi lahan untuk dibangun proyek properti, diantaranya membeli putus, beli dengan pembayaran bertahap, kerjasama lahan dan menggandeng lembaga pembiayaan dalam membeli lahan.

Beli Putus

Transaksi yang paling mudah dan tidak butuh pembicaraan lebih lanjut adalah jual beli dengan pembayaran secara kontan atau dikenal dengan istilah beli putus.

Beli putus ini amat simpel yaitu tinggal datang ke kantor notaris/PPAT untuk menandatangani akta jual belinya.

Setelah itu segala keuntungan dan kerugian terhadap tanah tersebut sudah tidak ada lagi hubungan dengan pemilik lama. (more…)

Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?

Banyak broker tanah yang menawarkan lahan kepada developer dengan bumbu kata Hot Deal, sebenarnya apa sih yang dimaksud degan hotdeal tersebut?

Tidak ada pengertian baku yang ditetapkan untuk hotdeal ini, pengertiannya suka-suka pemakai saja. Jika dari arti kata perkata hotdeal itu “deal panas”. Ngga tahu apa hubungannya dengan deal tanah. hehehe

Tetapi untuk memudahkan bisa diambil pengertian di bidang lahan yang sedang ditawarkan hotdeal itu berarti bahwa tanah tersebut tidak perlu dibayar di depan seluruhnya.

Artinya pembayaran tanah sekian persen saja di depan sebagai uang muka maka tanah tersebut sudah bisa dikelola menjadi proyek properti.

Besaran uang muka ini juga terserah kesepakatan saja. Bisa lima persen, sepuluh persen, dua puluh atau tigapuluh persen. Ya, tergantung kesepakatan antara pemilik lahan dengan developer saja.

Jadi tahapannya adalah developer sepakat dengan pemilik lahan untuk mengerjakan proyek di lahan miliknya. Pembayaran tanah tidak tunai seluruhnya. Cukup uang muka saja.

Untuk pembayaran selanjutnya ada beberapa skema yang bisa disepakati. Bisa pembayaran tanah selanjutnya dengan bertahap sesuai termin atau sesuai dengan unit terjual.

Pembayaran tanah sesuai termin

Jika pembayaran selanjutnya bertahap pertermin, maka pemilik lahan akan mendapatkan pembayaran tanahnya berdasarkan tahapan yang disepakati.

Ia tidak perlu tahu apakah developer sanggup menjual produknya atau tidak, yang dia tahu bahwa ketika jatuh tempo pembayaran tanah sudah datang maka developer harus membayar.

Dan developer seharusnya juga sudah paham bahwa ketika ia menyetujui pembayaran secara bertahap, maka ia harus siap-siap dengan konsekuensinya. Ia harus mencarikan uang untuk membayar tahapan tanah ketika sudah jatuh tempo.

Ini kadang yang membuat perpecahan antara pemilik lahan dan developer. Developer mengasumsikan bahwa pekerjaan proyek tersebut lancar jaya.

Tetapi dalam pelaksanaan perjalanan proyek terkendala. Kendala yang sering terjadi adalah kendalah perizinan. Ini fatal sekali.

Karena ketika perizinan terkendala maka semua pekerjaan proyek akan terkendala. Jika perizinan tidak didapatkan developer tidak dapat menjual dan tidak ada uang masuk, sehingga ia tidak dapat membayar tahapan pembayaran tanah.

Pembayaran tanah sesuai unit terjual

Tahapan pembayaran tanah selanjutnya yang bisa disepakati adalah dengan cara unit terjual. Dengan cara ini developer wajib membayar tanah kepada pemilik lahan ketika terjadi penjualan.

Skema pembayaran ini sangat lunak untuk developer karena ia tidak ada kewajiban membayar tanah sampai dengan adanya penjualan. Hanya saja jika penjualan proyek bagus ia juga wajib membayar cicilan tanah dengan cepat sesuai laju penjualan.

Bagi pemilik lahan skema ini juga tidak ada ruginya sepanjang developernya amanah. Intinya si developer tetap mengerjakan proyek sungguh-sungguh walaupun ia tidak ada paksaan membayar tanah jika tidak ada penjualan.

Besarnya bagian pemilik lahan ketika terjadi penjualan bisa dihitung dengan cara membagi jumlah hutang dengan banyaknya unit rumah. Dengan demikian ketika semua unit terjual maka hutang pembayaran tanah juga lunas.

Jika pemilik minta tanah dibayar tunai

Jika pembayaran tanah tunai maka itu bukanlah hotdeal namanya, itu jual beli normal. Untuk bisa membayar tanah secara tunai syarat wajibnya adalah ia punya uang banyak.

Dan ketika seseorang punya uang banyak maka tentu lebih nyaman membeli secara tunai. Karena dengan membeli secara tunai bisa menawar harga serendah mungkin dan juga nanti ketika mengembangkan proyek si developer leluasa karena lahan sudah miliknya sendiri. Karena ketika negosiasi membeli tanah, uang tunai menjadi raja. Cash is The King!

Perhatikan Kondisi Fisik Lahan yang Akan Diakuisisi

Salah satu hal yang harus diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan adalah bentuk fisiknya. Hal ini penting diperhatikan supaya dirimu terhindar dari biaya yang di luar perencanaan.

Bayangkan jika tanah sudah diakuisisi tetapi ternyata masih harus butuh biaya untuk merapikan lahan supaya layak untuk dibangun.

Jika biayanya tidak terlalu besar mungkin tidak masalah tetapi jika butuh biaya besar maka hal itu akan mengganggu cashflow proyek.

Lahan butuh pengurukan

Biaya besar dibutuhkan apabila lahan membutuhkan pengurukan karena untuk menguruk perlu pekerjaan berat membeli tanah uruk sampai dengan alat berat untuk meratakan dan memadatkan.

Jika pembelian lahan murah dan sudah disiapkan biaya untuk merapikan lahan tidak apa-apa karena harga tanah tetap layak jika harus menguruk.

Memang jarang sekali seorang developer menemukan lahan dengan kondisi ideal; bentuk lahan bagus, persegi, fisiknya tanah keras dan elevasi tinggi sehingga tidak perlu pengurukan. Rata-rata tanah yang ditawarkan ke developer dalam kondisi apa adanya.

Mungkin saja masih sawah yang elevasinya di bawah peil banjir, atau ada juga empang atau kolam ikan dengan kedalaman lebih dari dua meter. Jika kondisi seperti ini dirimu sebagai developer butuh effort besar untuk membuat lahan siap bangun.

Tidak hanya effort besar yang dibutuhkan, tetapi juga biaya yang besar. Selain juga butuh waktu untuk kegiatan tersebut.

Lahan butuh perapihan saja

Agak lebih enteng pekerjaan dan biaya yang dibutuhkan jika lahan hanya butuh perapihan saja. Mungkin saja lahan masih banyak ditumbuhi semak belukar, rumput liar, alang-alang dan tumbuhan lainnya.

Lahan dengan semak-semak ini perlu perapihan, pembabatan dengan tenaga manusia saja, sehingga cost-nya tidak terlalu besar.

Mungkin saja ada puing-puing yang musti dibersihkan, selagi pengerjaan bisa dengan tenaga manusia tanpa alat berat biayanya tidak terlalu besar. Untungnya lagi jika bisa dengan tenaga manusia, pengerjaan bisa dengan memanfaatkan warga sekitar, sehingga kehadiran proyek bisa memberikan manfaat untuk warga sekitar.

Inilah salah satu pekerjaan yang bisa memanfaatkan tenaga warga sekitar karena pekerjaan ini tidak perlu keahlian, siapapun bisa melakukannya.

Agak lebih berat kerjaannya apabila lahan ditumbuhi banyak pohon besar dan keras. Sehingga perlu jasa penebangan pohon profesional.

Tetapi dibanding pekerjaan menguruk pekerjaan ini jauh lebih ringan, dari sisi biaya dan waktu. Paling pengerjaan sehari beres untuk menebang pohon.

Lahan butuh cut and fill

Lebih besar lagi biaya yang dibutuhkan jika pekerjaan membutuhkan cut and fill dengan alat berat. Karena jika menggunakan alat berat ada beberapa cost yang perlu diperhitungkan; sewa alat beratnya, beli solar, dan operator. Termasuk biaya alat berat ini adalah pengiriman alat berat, atau mob and demob cost.

Tetapi ada juga kontraktor yang bersedia dengan cara lumpsum, tidak ada perhitungan sewa, solar dan operator tetapi perhitungannya glondongan secara total.

Caranya adalah ajak kontraktor ke lokasi dan menyampaikan keinginanmu tentang perencanaan perapihan lahan. Yang paling bagus adalah dirimu sudah memiliki perencanaan teknis dari surveyor. Tinggal berikan ke kontraktor data-data teknis perencanaan ke kontraktor dan mereka bisa mengerjakannya.

Cara ini yang paling banyak disepakati oleh developer dan kontraktor pengurukan. Karena hitungannya simpel dan developer atau pemilik proyek tinggal terima beres. Ya, sediakan saja uang untuk membayar kontraktor sesuai kontrak.

Tetapi jangan lupa bahwa pekerjaan tersebut tetap harus diawasi betul-betul sehingga hasilnya bagus dan lahan rapih siap bangun.

Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti

kinara puri cirebon — Tanah adalah bahan dasar untuk membangun sebuah proyek properti. Jika tidak punya tanah, ada skema tertentu yang bisa dijalankan salah satunya adalah kerjasama lahan

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti. Kira-kira sama pentingnya dengan telur ketika akan membuat omelet. Tanpa telur tidak mungkin orang membuat omelet. Kira-kira begitulah analoginya.

Kepemilikan tanah inilah yang menjadi masalah bagi sebagian orang. Selain tidak semua orang punya tanah, juga tidak semua orang memiliki uang untuk membeli tanah.

Sehingga untuk menjadi developer properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang yang punya tanah saja. Atau oleh orang-orang yang punya uang saja. Karena kondisi itu, bisnis properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang kaya.

Tetapi itu dulu, ketika ilmu menjadi developer properti dimonopoli oleh orang-orang kaya pemilik modal saja.

Sekarang sudah cenderung lebih terbuka. Semua orang bisa menjadi developer properti. Asalkan mau belajar dan berusaha.

Karena terdapat beberapa strategi yang bisa dipraktekkan, terutama tentang mengatasi kendala keterbatasan modal untuk membeli tanah. Strategi tersebut adalah strategi kerjasama lahan.

Inti dari kerjasama lahan adalah tanah tidak dibeli, tetapi dibayarnya nanti dengan skema tertentu. Bisa dengan bertahap atau perunit terjual.

Skema pembayaran tanah dengan termin

Dengan skema ini, pembayaran tanah dilakukan dengan cara bertahap. Misalnya tiap enam bulan, duabelas bulan atau dalam jangka waktu berapapun yang disepakati oleh masing-masing pihak.

Pembayaran tanah dengan skema termin ini memiliki keuntungan untuk pemilik lahan, yaitu ia akan menerima pembayaran tanahnya sesuai dengan waktu yang disepakati. Ia tidak perlu tahu apakah proyek berjalan bagus atau tidak.

Skema pembayaran tanah sesuai dengan unit terjual

Dengan skema pembayaran unit terjual, pembayaran tanah dilakukan ketika unit rumah terjual. Besarnya pembayaran tiap unit terjual sesuai dengan besarnya harga tanah efektif yang disepakati.

Contohnya jika harga tanah efektif yang disepakati adalah 2 juta rupiah, maka ketika satu unit rumah tipe 40/84 terjual maka hak pemilik lahan adalah harga tanah efektif (2 juta) dikalikan dengan luas tanah rumah yang terjual. (more…)