Ada satu poin krusial yang musti yang musti dipastikan ketika negosiasi pembayaran lahan. Negosiasi pembayaran lahan yang dimasksud di sini adalah pembayaran harga tanah secara bertahap kepada pemilik lahan.
Jadi bukan negosiasi untuk pembayaran tanah secara tunai. Jika untuk pembayaran tunai tidak perlu banyak negosiasi, langsung sampaikan harga yang dirimu inginkan kepada pemilik lahan. Sambil menyampaikan pesan; take it or leave it.
Maksudnya saya mau bayar tunai, harganya segini jika mau ambil kalau ngga ya ngga apa-apa karena saya bisa mencari tanah lainnya untuk saya bayar secara tunai.
Kembali kita ke pembayaran tanah secara bertahap, hal perlu diperhatikan adalah kapan waktunya dirimu sebagai developer bisa mulai mengerjakan lahan dan menjual proyek.
Hal ini amat penting disepakati karena hal inilah yang bisa menjadi keuntungan bagi developer, yaitu untung dari sisi waktu pelaksanaan proyek.
Kapan mulai mengerjakan lahan
Hal yang penting disepakati dengan pemilik lahan ketika mereka setuju tanahnya dibayar secara bertahap adalah kapan dirimu sebagai developer bisa mengerjakan lahan. Mengerjakan lahan ini maksudnya adalah mulai membangun proyek dalam arti yang seluas-luasnya.
Termasuk kegiatan ini adalah membersihkan lahan, melakukan cut and fill atau pengurukan. pekerjaan awal-awal ini termasuk pekerjaan persiapan. Mana kegiatan yang musti dilakukan apakah pembersihan lahan saja, cut and fill atau pengurukan tergantung dari kondisi lahan.
Jika lahan sudah cukup datar dan elevasi juga sudah di atas rekomendasi peil banjir di lokasi tersebut maka pekerjaan persiapan lahan cukup pembersihan saja.
Pembersihan lahan dalam hal ini mungkin hanya membersihkan rumput dan semak-semak saja. Mungkin juga ada puing-puing bangunan lama yang ada di lokasi.
Tetapi jika lokasi masih memiliki kontur yang ekstrim, naik turun, maka perlu dilakukan cut and fill. Maksudnya memotong bagian lahan yang tinggi untuk ditarok di lahan yang rendah. Tetapi dengan catatan elevasinya tidak terancam banjir yang pernah ada.
Jika lahan kerendahan dibanding dengan lokasi sekitar atau memang dikenal sebagai lokasi tempat air menggenang ketika hujan, maka wajib hukumnya lahan tersebut diuruk. Agar nanti proyek terhindar dari banjir.
Ketika negosiasi dengan pemilik lahan tentang pembayaran tanah hal ini harus disepakati di awal. Artinya developer musti sudah bisa mengerjakan persiapan lahan ini ketika pembayaran tanah sudah mulai dibayarkan. Termasuk ketika pembayaran masih berupa uang muka saja. Belum lunas.
Ini penting disepakati, jangan sampai pemilik lahan minta pengerjaan lahan ketika pembayaran tanah harus lunas dahulu baru boleh mengerjakan persiapan lahan proyek.
Jika ini terjadi maka sama saja si developer membayar tunai tanahnya. Karena keuntungan pembayaran tanah secara bertahap ini adalah developer sudah bisa mengerjakan proyek ketika tanah baru dibayar sebagian atau baru uang muka saja.
Kapan mula menjual
Sama dengan mulai mengerjakan proyek, kesepakatan kapan mulai menjual harus juga bisa dilakukan di awal-awal proyek. Setelah kesepakatan tercapai atau setelah pembayaran tanah sebagian atau uang muka developer harus sudah boleh menjual.
Menjual di sini tidak selalu berarti menjual unit rumah yang akan dibangun kepada calon konsumen. Menjual di sini maksudnya adalah kegiatan marketing dalam arti yang luas.
Misalnya sudah bisa memasang tools marketing di sekitar lokasi atau di lokasi strategis sesuai dengan program pemasaran. Termasuk sudah bisa memasarkan proyek secara online di platform digital.
Inilah salah satu keuntungan pembayaran tanah secara bertahap yaitu penjualan sudah bisa dimulai ketika tanah belum dibayar lunas kepada pemilik lahan. Dengan kegiatan ini, diharapkan nantinya pembayaran tanah selanjutnya bisa dari penjualan. Dengan demikian modal awal proyek bisa lebih kecil. Ketika modal awal proyek kecil, maka developer lebih mudah mencari pendanaan dari pihak lain. Tetapi jika cukup dari modal sendiri tentu lebih bagus.
