Begini Cara Mendapatkan Untung dari Membeli Tanah Sengketa

Membeli tanah yang sedang bersengketa bisa saja memberikan keuntungan apabila paham potensi suatu lahan dan bisa memetakan masalah dan mitigasi resikonya. Memahami potensi suatu lahan maksudnya jika Anda ingin membeli tanah yang sedang bersengketa Anda harus memahami lahan tersebut bisa dibangun apa. 

Nanti pengembangannya bisa dilakukan sendiri atau dijual lagi dan mendapatkan keuntungan dari selisih harga. Maka terhadap kondisi ini seseorang yang ingin membeli tanah sengketa harus paham betul harga kelayakan di lokasi tersebut. Nanti harga akuisisi jika dibandingkan dengan harga kelayakan maka harga tanah masih lebih murah. 

Harga akuisisi maksudnya harga tanah ditambahkan dengan biaya-biaya yang mungkin timbul. Biaya tersebut misalnya biaya kompensasi kepada pihak-pihak yang bersengketa. 

Selanjutnya pemahaman yang musti dimiliki adalah pemahaman terhadap resiko dan mitigasinya. Resiko yang paling mungkin adalah berlanjutnya sengketa ke ranah hukum. Hal ini musti dihindari, karena jika berlanjut ke ranah hukum maka diperlukan waktu dan biaya tambahan. Hal ini menjadi rumit karena selesainya sengketa bisa memakan waktu bertahun-tahun. Ini suatu kerugian. 

Penyelesaian yang musti diupayakan adalah penyelesaian di luar jalur hukum. Semua pihak yang bersengketa harus bersedia damai. Walau mungkin saja akan ada biaya tambahan biaya terhadap penyelesaian di luar hukum ini. Penambahan biaya yang mungkin timbul ini sudah harus di perhitungkan sebagai harga akuisisi tanah. Jadi harga akuisisi tanah ditambah dengan biaya-biaya tambahan seperti biaya kompensasi terhadap para pihak yang sedang bersengketa itulah yang dianggap sebagai harga akuisisi. Dan diharapkan harga akuisisi ini tetap lebih murah dibandingkan dengan harga pasaran tanah di sekitar lokasi.

Itulah sebabnya ada orang yang berprofesi sebagai pembeli untuk tanah-tanah yang sedang bersengketa, karena dari pengalaman mereka harga tanah yang sedang bersengketa pada umumnya jauh di bawah harga pasar.

Siapkan jaring pengaman

Tidak salah apa yang mereka lakukan asalkan sudah disiapkan jaring pengamannya. Mereka berani memasuki bisnis properti dengan pola seperti itu tentu sudah memperhitungkan resiko dan sudah sangat siap mengantisipasinya.

Seyogianya mereka sudah mempersiapkan tim legal yang akan meneliti permasalahan sengketa dari sisi hukum dan mempersiapkan jalan keluar yang akan ditawarkan kepada masing-masing pihak yang bersengketa.

Intinya dia sudah memetakan permasalahan sebelum menawarkan solusi. Yang pasti tentu dia tidak ingin konyol masuk ke pusaran sengketa pertanahan kan?

Memetakan sengketa

Begini strategi yang dimainkannya, langkah pertama adalah memetakan sengketa, melihat siapa-siapa saja yang bersengketa, menemui mereka untuk membicarakan kemungkinan solusi yang ditawarkan. (more…)

Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse

Townhouse adalah komplek perumahan yang berada di tengah kota. Biasanya jumlah unit rumah di komplek tersebut tidak terlalu banyak. Setidaknya bukan sebuah kawasan perumahan besar dengan berbagai fasilitas. Untuk membangun townhouse ini diperlukan perizinan. Langkah yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lokasi sesuai dengan perencanaan, advice planning, membuat siteplan dan IMB/PBG.

Konsultasi Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat

Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat. Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.

Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut. Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.

Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.

Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2. (more…)

Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis di Bidang Properti yang Bisa Anda Jalani

Bisnis properti itu luas dan bisa dimasuki oleh siapa saja dan tentu saja banyak pilihan bisnis yang bisa Anda jalani di bidang properti, diantaranya menjadi developer. Menjadi developer sebenarnya bisa dibagi lagi menjadi beberapa konsentrasi seperti developer perumahan subsidi, developer townhouse, dan menjadi developer properti perorangan. Selain itu ada juga orang menjadi developer properti dengan menjadi pebisnis kaveling tanah, broker properti, flipper dan menjadi investor properti. Tentang ini sudah banyak dibahas dalam beberapa artikel.

Selanjutnya, selain pilihan bisnis di atas masih ada lagi pilihan bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti. Diantaranya adalah bisnis dengan membeli properti yang sudah jelek untuk direnovasi dan dijual lagi, menjadi kontraktor, mendirikan jasa konsultan manajemen konstruksi, mendirikan jasa konsultan perencana atau konsultan pengawas, berbisnis properti dengan membeli saat lelang eksekusi, mendirikan jasa konsultan developer, mendirikan jasa pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mendirikan jasa pengurusan sertifikat dan perijinan proyek. Inilah yang akan dibahas dalam artikel ini.

Mainkan Jurus Renovasi

Strategi bisnis dengan seperti ini mudah dilakukan, yaitu dengan cara membeli rumah yang sudah jelek, renovasi lalu jual lagi. Kerjaan utamanya adalah mencari properti yang sekira menguntungkan untuk dijalankan bisnis dengan cara seperti ini. Dan tentu saja musti dilengkapi dengan pengetahuan tentang harga properti sekitar. Tahu mana properti yang di bawah harga pasar, mana yang harga so so dan mana yang mahal ngga ketulungan. Ini contohnya

Sebuah rumah kecil dijual di daerah Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Luas tanahnya hanya 70 m2 dengan bangunan 1 lantai. Karena kondisi rumahnya yang butuh renovasi, rumah tersebut dijual dengan harga 300 juta rupiah.

Diperkirakan untuk renovasi membutuhkan biaya sekitar 45 juta rupiah, sehingga modal untuk properti ini terhitung 345 juta rupiah. Setelah renovasi selesai dalam jangka waktu 3 bulan maka rumah ini dijual lagi dengan harga 500 juta rupiah. (more…)

Tips Sukses Menjadi Broker Properti Independen

Broker properti independen adalah broker properti yang bekerja sendiri tidak di bawah merek atau perusahaan agensi marketing tertentu. Kebanyakan mereka menjadi memasarkan properti berupa tanah. Karena yang mereka pasarkan berupa tanah kosong maka mereka lebih leluasa berhubungan dengan pemilik tanah tersebut. Dan pemilik lahanpun lebih welcome dengan mereka karena mereka tidak terikat dengan perjanjian resmi tertentu. Apabila yang memasarkan tanah mereka adalah agen properti profesional, biasanya agen properti profesional tersebut membutuhkan perjanjian tertulis. Para pemilik lahan enggan membuat perjanjian tertulis.

Tetapi tentu saja berbeda jika tanah kosong tersebut berupa lahan kaveling siap bangun apalagi kalau lahan tersebut di kawasan yang sudah jadi dan tertata rapi maka penjualan tanah kosong berupa kaveling tersebut banyak juga yang dipasarkan oleh agen properti profesional.

Agen properti independen jarang ikut memasarkan properti primary dari developer karena biasanya developer mensyaratkan hanya agensi marketing resmi yang boleh memasarkan produk mereka. Hal ini penting untuk developer agar agen yang memasarkan produknya tidak terkesan asal-asalan karena agan properti independen biasanya tidak teredukasi dengan baik ketika memasarkan dan berhubungan dengan konsumen.

Keuntungan menjadi agen properti independen

Banyak alasan yang membuat bisnis menjadi seorang broker properti freelance sangat menarik untuk digeluti. Pertama dari sisi keuntungan yang cukup menjanjikan dengan ceruk pasar yang masih terbuka luas dan kebutuhan akan properti yang dari tahun ke tahun terus meningkat.

Dari sudut pandang ini uang yang didapatkan sangat besar potensinya. Karena jasa seorang agen properti duhargai cukup besar. Tiap transaksi yang berhasil dilakukannya seorang agen properti independen mendapatkan tak kurang 2,5% dari nilai transaksi.

Apabila berhasil lakukan transaksi senilai 1 milyar rupiah maka seorang agen properti independen mendapatkan jasa 25 juta rupiah. Bayangkan bila berhasil menggolkan 2 atau lebih transaksi tiap bulan. Bisa dihitung penghasilannya.

Kedua dari sisi kemudahan, karena untuk menjadi broker properti independen tidak harus berpendidikan tinggi, tidak dibutuhkan pengalaman kerja dan tidak membutuhkan modal yang besar. (more…)

Begini Menggunakan Script Selling dalam Menjual Perumahan

Script selling dalam menjual properti adalah konsep tanya jawab dengan calon konsumen dimana seorang tenaga penjual sudah menghapalkan jawaban dari setiap pertanyaan yang mungkin akan ditaranyakan oleh calon pembeli. Script selling berguna untuk memastikan bahwa jawaban tenaga penjual tidak melenceng dari yang sudah ditetapkan. Dengan adanya script selling ini diharapkan calon konsumen mendapatkan gambaran yang pasti tentang proyek yang sedang dipasarkan. Untuk tenaga penjual script selling ini harus dihapalkan. Gimana caranya? Caranya adalah dengan membaca berulang-ulang, memahami jawaban yang akan diberikan. 

Karena mungkin saja pertanyaan dari calon konsumen agak berbeda dengan yang sudah dihapalkan sehingga tenaga penjual harus kreatif juga memberikan jawaban tetapi tidak berlawanan dengan script selling yang sudah dibuat. Terutama sekali tentang penguasaan terhadap product knowledge. 

Penguasaan product knowledge

Tenaga marketing perumahan yang bagus adalah mereka yang menguasai produk knowledge yang sedang mereka pasarkan. Pengetahuan yang dituntut untuk dikuasai oleh tenaga marketing tidak hanya tentang fisik produk, seperti spesifikasi teknis, keunggulan kompetitif tetapi lebih jauh lagi harus bisa menguasai seluruh aspek yang berhubungan dengan perumahan yang sedang dipasarkan termasuk penguasaan tentang aspek legalitas. 

Setelah mengetahui semua product knowlegde selanjutnya seorang marketing harus sanggup menjawab setiap pertanyaan dari calon konsumen. Pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dijawab dengan meyakinkan, lugas tanpa ada kesan dibuat-buat, padahal sebenarnya jawaban-jawaban tersebut sudah terprogram sedemikian rupa dalam memori si marketing person. Jawaban dari pertanyaan-pertanyaan yang mungkin timbul dari seorang calon konsumen inilah yang dinamakan dengan script selling.  

Dalam mengonsep script selling seorang marketing sudah harus memperkirakan pertanyaan-pertanyaan yang biasanya akan muncul dari konsumen dan mempersiapkan jawabannya sehingga si marketing akan terlihat seperti seorang resi marketing tiada tanding. Hal ini dengan amat mudah didapat oleh seorang marketing setelah sering berinteraksi dengan konsumen.

(more…)

Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?

 

Ada kalanya seorang developer kesulitan dalam menjual proyeknya. Jika ini terjadi apa yang harus dilakukan? Untuk mengetahui apa yang harus dilakukan maka kita harus tahu dulu apa penyebab sebuah proyek tidak lancar penjualannya. Harus dilakukan analisa mendalam tentang proyek. 

Ada beberapa kemungkinan yang menjadi penyebab sebuah proyek properti sulit dijual, diantaranya adalah harga kalah bersaing dan desain tidak bagus. Secara umum ini yang menjadi penyebab sebuah proyek tidak bisa terjual. 

Harga kalah bersaing

Harga kalah bersaing merupakan sebab yang paling umum. Ia kalah bersaing dengan kompetitor atau proyek yang berdekatan dengan lokasi proyeknya. Tentang harga ini sangat berpengaruh terhadap perumahan dengan harga menengah ke bawah. Rentang harganya antara 200 juta sampai dengan 500 juta. Konsumen yang sanggup membeli rumah dengan harga ini sangat sensitif terhadap harga. Harga kita lebih mahal sedikit saja membuat mereka pindah membeli proyek sebelah.

Jika kondisi ini terjadi pada proyek Anda maka langkah yang harus dilakukan adalah menyesuaikan harga. Atau jika menurunkan harga tidak bagus untuk efek pemasaran, bisa juga dengan menambahkan fitur sehingga harga jual menjadi lebih murah karena ada tambahan keuntungan untuk pembeli.

Desainnya tidak bagus

Penyebab lainnya adalah desain unit-unit rumah tidak bagus. Atau desainnya sudah ketinggalan zaman. Untuk kondisi ini maka yang harus dilakukan adalah merubah desain menjadi desain yang sedang digandrungi saat ini.

Bisa juga desain tidak bagus ini kelihatan di marketing tools seperti brosur, flyer, dan media-media lainnya. Jika visualnya yang kurang bagus maka desain brosur dan media promosi lainnya yang harus diubah menjadi lebih bagus. Desain dan permaninan warnanya menjadi lebih hidup dan menjual. Karena marketing tools tersebut bekerja keras menjual. Ide-ide seperti ini seringkali didapatkan ketika berdiskusi dengan rekan-rekan developer atau bagi developer baru untuk mendapatkan teman diskusi dapat mengikuti workshop developer properti. 

Pentingnya tanya jawab dalam workshop developer properti

Dalam setiap Workshop Developer Properti yang saya lakukan selalu ada sesi tanya jawab bebas yang memberikan kesempatan peserta bertanya tentang apapun permasalahan yang sedang mereka hadapi terkait properti.

Mulai dari legalitas sampai dengan permasalahan dengan kontraktor sampai dengan permasalahan tentang pemasaran produk.

Karena perserta workshop terdiri dari berbagai latar belakang, ada yang memang pemula sekali belum tahu harus memulai dari mana untuk menjadi developer properti tetapi ada peserta yang sudah melakukan apa yang saya ajarkan yaitu bagaimana memulai proyek properti walaupun tidak punya modal sama sekali. Artinya strategi yang diajarkan di workshop sudah dipraktekkan. (more…)

Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan

Semestinya jika ada bangunan tanpa izin maka itu harus dirobohkan. Karena jika tidak ada izin berarti tidak ada kajian terhadap tata ruang setempat dan mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peruntukan atau tata ruang yang sudah dibuat oleh pemerintah daerah setempat. Selain itu mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peraturan dan standar. 

Jadi secara tata ruang bangunan tanpa izin mungkin saja akan melanggar penataan ruang dan dari sisi keselamatan bangunan tanpa izin juga berbahaya dan membahayakan penghuni nantinya. Selain tentu bangun tanpa izin berarti melanggar peraturan.

Sisi lainnya yang juga merugikan adalah jika sebuah bangunan tanpa izin, maka mereka tidak membayar retribusi atas pembangunan tersebut kepada pemerintah daerah setempat. Dengan demikian pemerintah daerah kehilangan pemasaukan ke kas daerahnya. 

Bangunan tanpa izin wajib dibongkar

Mungkin hanya Pemerintah Daerah Kab. Bogor khususnya area Puncak, dimana kalau ada bangunan rumah tanpa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), langsung dirobohkan. Memang UU mengatur demikian. Pada dasarnya Pemda berhak merobohkan bangunan yang tidak berijin.

Dalam prakteknya banyak Pemda melakukan pembiaran, itu persoalan lain. Pembiaran yang dilakukan pemda atas pekerjaan fisik properti kita, adakalanya meninabobokan kita, sehingga kita menunda-nunda atau bahkan lengah.

Kita sering mengatakan “Pemda gampang, saya punya kenalan, terbukti saya bangun sebanyak ini, gak pernah ditegur, gak bakalan dibongkar, banyak kok developer lain yang belum ada ijinnya sudah pada bangun”.

Ada juga karena alasan keterbatasan modal, mengurus perijinan atau legalitas lahan kita tunda, dan kita lebih banyak fokus ke jualan dan bangun fisik.

Kelonggaran pemda kadang juga berlebihan, termasuk lahan hijau atau pertanianpun, kita bangun perumahan bisa jadi tidak ada yang menegur apalagi menghentikan.

Mungkin ada sudut pandang, itu tanah-tanah sendiri, boleh-boleh saja saya bangun. Mau sawah saya jadikan 10 rumah, itu hak saya.

Yang Diperjualbelikan Adalah Legalitasnya

Namun sebagai developer perumahan, kita mesti ingat bahwa unit rumah yang akan dibangun ini adalah untuk dijual dan yang dijual adalah legalitasnya, bukan semata-mata fisik tanah dan bangunan.

Tanah dan bangunan rumah tidak akan kemana-mana seperti mobil. Kita bisa beli mobil tanpa ada BPKB, mobil bisa dibawa pulang, tapi tanah dan rumah tetap akan utuh di lokasi.

Menjadi developer perumahan, yang diperjualbelikan adalah legalitasnya yaitu sertifikat pecahan dan ijin bangunannya. Kita sering menjumpai developer yang nekat bangun tanpa urus ijin sama sekali.

“Nanti saya jual cash keras mas, atau sistem Syariah, langsung cicil ke developer, tidak perlu KPR”.

Meskipun demikian, apa yang akan terjadi ketika yang membayar cash keras atau bertahap sudah lunas? Konsumen akan menuntut, legalitasnya mana? Yang akan ditanyakan mereka adalah legalitasnya, bukan tanah dan bangunannya. (more…)

Ini Dokumen yang Harus Anda Persiapkan untuk Keperluan Penjualan Proyek Properti

Dalam penjualan proyek properti ada beberapa dokumen yang perlu dipersiapkan. Dokumen ini diperlukan karena pada setiap properti melekat legalitas. Apalagi untuk proyek properti kelengkapan legalitas ini musti betul-betul diperhatikan. Tujuannya supaya penjualan proyek berjalan lancar. Jika legalitas sebuah proyek properti lengkap maka penjualan bisa dengan bantuan bank sebagai penjamin pembayaran konsumen dalam bentuk KPR.

Penjualan dengan KPR saat ini penting diperhatikan oleh setiap developer karena saat ini pembelian properti oleh konsumen mayoritas masih memanfaatkan KPR. Inilah pentingnya legalitas proyek properti, jika legalitas tidak lengkap maka bank tidak bisa membantu dalam penjualan.

Jual beli properti membutuhkan kelengkapan dokumen

Ketika terjadi penjualan semua orang hepi. Pembeli senang karena mendapatkan rumah, developer senang karena mendapatkan uang, tak ketinggalan tim marketing atau broker-pun senang karena mendapatkan komisi.

Namun, hendaknya tidak hanya hepi-nya yang menjadi perhatian, kelengkapan legalitas penjualan musti dipersiapkan dengan sempurna.

Proses penjualan produk properti seperti perumahan membutuhkan dokumen-dokumen agar ketika konsumen setuju untuk membeli, Anda dapat langsung ‘mengikat’ mereka.

Kelengkapan dokumen ini bertujuan agar tertib administrasi proyek terjaga sehingga mempermudah dalam mengontrol proyek dan manajemen arus kas.

Kelengkapan dokumen penjualan ini sangat penting diperhatikan karena proses penjualan perumahan tidak sama dengan penjualan benda bergerak yang dapat langsung ditransaksikan dalam sekali waktu dan satu tempat saja.

Nama atau macam dokumen kelengkapan penjualan ini tidak baku sehingga Anda bisa menamakan dokumen-dokumen tersebut menurut kenyamanan Anda. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas