asriman.com – Page 6 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse

Townhouse adalah komplek perumahan yang berada di tengah kota. Biasanya jumlah unit rumah di komplek tersebut tidak terlalu banyak. Setidaknya bukan sebuah kawasan perumahan besar dengan berbagai fasilitas. Untuk membangun townhouse ini diperlukan perizinan. Langkah yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lokasi sesuai dengan perencanaan, advice planning, membuat siteplan dan IMB/PBG.

Konsultasi Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat

Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat. Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.

Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut. Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.

Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.

Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2. (more…)

Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis di Bidang Properti yang Bisa Anda Jalani

Bisnis properti itu luas dan bisa dimasuki oleh siapa saja dan tentu saja banyak pilihan bisnis yang bisa Anda jalani di bidang properti, diantaranya menjadi developer. Menjadi developer sebenarnya bisa dibagi lagi menjadi beberapa konsentrasi seperti developer perumahan subsidi, developer townhouse, dan menjadi developer properti perorangan. Selain itu ada juga orang menjadi developer properti dengan menjadi pebisnis kaveling tanah, broker properti, flipper dan menjadi investor properti. Tentang ini sudah banyak dibahas dalam beberapa artikel.

Selanjutnya, selain pilihan bisnis di atas masih ada lagi pilihan bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti. Diantaranya adalah bisnis dengan membeli properti yang sudah jelek untuk direnovasi dan dijual lagi, menjadi kontraktor, mendirikan jasa konsultan manajemen konstruksi, mendirikan jasa konsultan perencana atau konsultan pengawas, berbisnis properti dengan membeli saat lelang eksekusi, mendirikan jasa konsultan developer, mendirikan jasa pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mendirikan jasa pengurusan sertifikat dan perijinan proyek. Inilah yang akan dibahas dalam artikel ini.

Mainkan Jurus Renovasi

Strategi bisnis dengan seperti ini mudah dilakukan, yaitu dengan cara membeli rumah yang sudah jelek, renovasi lalu jual lagi. Kerjaan utamanya adalah mencari properti yang sekira menguntungkan untuk dijalankan bisnis dengan cara seperti ini. Dan tentu saja musti dilengkapi dengan pengetahuan tentang harga properti sekitar. Tahu mana properti yang di bawah harga pasar, mana yang harga so so dan mana yang mahal ngga ketulungan. Ini contohnya

Sebuah rumah kecil dijual di daerah Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Luas tanahnya hanya 70 m2 dengan bangunan 1 lantai. Karena kondisi rumahnya yang butuh renovasi, rumah tersebut dijual dengan harga 300 juta rupiah.

Diperkirakan untuk renovasi membutuhkan biaya sekitar 45 juta rupiah, sehingga modal untuk properti ini terhitung 345 juta rupiah. Setelah renovasi selesai dalam jangka waktu 3 bulan maka rumah ini dijual lagi dengan harga 500 juta rupiah. (more…)

Mengapa Harga Properti Naik terus?

Harga properti dari waktu ke waktu selalu naik. Jarang sekali harga properti turun. Jika ada properti turun dari harga sebelumnya itu karena suatu kasus tertentu. Misalnya lokasi tersebut tiba-tiba terendam banjir dimana selama ini lokasi tersebut tidak pernah banjir. Sebab lainnya adalah peruntukan, misalnya suatu lokasi akan diubah peruntukannya menjadi lokasi yang banyak dihindari orang. Misalnya akan dibangun tempat pemakaman umum di lokasi tersebut, atau akan dibangun tempat pembuangan sampah.

Jika tidak ada perubahan peruntukan rencana suatu wilayah maka secara umum maka suatu lokasi akan naik terus harga tanahnya.

Dengan naiknya harga properti, maka berakibat terhadap kemampuan beli masyarakat. Banyak masyarakat yang tidak sanggup membeli rumah. Hal ini disebabkan oleh karena kenaikan harga properti tiap tahunnya yang bisa naik 15- 35% . Tentu jumlah kenaikan harga ini sangat memberatkan bagi para pembeli dengan penghasilan pas-pasan. Ini kondisi yang berbanding terbalik; harga properti naik terus sementara pendapatan tidak ada kenaikan.

Kenapa sih bisa begitu? Ada beberapa hal yang mempengaruhi kenaikan harga, diantaranya adalah supply and demand, inflasi, tingkat pertumbuhan penduduk, dan pembangunan.

Supply and Demand

Ketersediaan tanah yang sangat terbatas dan Permintaan akan Hunian semakin meningkat setiap tahun. Bumi yang diciptakan hanya satu kali dan angka kelahiran Penduduk Indonesia kurang lebih 4.000.000 (4 juta) Jiwa setiap tahun. Jadi tidaklah heran bila harga rumah naik karena ini, dimana supply semakin menipis dan Permintaan semakin tinggi. (more…)

Tips Sukses Menjadi Broker Properti Independen

Broker properti independen adalah broker properti yang bekerja sendiri tidak di bawah merek atau perusahaan agensi marketing tertentu. Kebanyakan mereka menjadi memasarkan properti berupa tanah. Karena yang mereka pasarkan berupa tanah kosong maka mereka lebih leluasa berhubungan dengan pemilik tanah tersebut. Dan pemilik lahanpun lebih welcome dengan mereka karena mereka tidak terikat dengan perjanjian resmi tertentu. Apabila yang memasarkan tanah mereka adalah agen properti profesional, biasanya agen properti profesional tersebut membutuhkan perjanjian tertulis. Para pemilik lahan enggan membuat perjanjian tertulis.

Tetapi tentu saja berbeda jika tanah kosong tersebut berupa lahan kaveling siap bangun apalagi kalau lahan tersebut di kawasan yang sudah jadi dan tertata rapi maka penjualan tanah kosong berupa kaveling tersebut banyak juga yang dipasarkan oleh agen properti profesional.

Agen properti independen jarang ikut memasarkan properti primary dari developer karena biasanya developer mensyaratkan hanya agensi marketing resmi yang boleh memasarkan produk mereka. Hal ini penting untuk developer agar agen yang memasarkan produknya tidak terkesan asal-asalan karena agan properti independen biasanya tidak teredukasi dengan baik ketika memasarkan dan berhubungan dengan konsumen.

Keuntungan menjadi agen properti independen

Banyak alasan yang membuat bisnis menjadi seorang broker properti freelance sangat menarik untuk digeluti. Pertama dari sisi keuntungan yang cukup menjanjikan dengan ceruk pasar yang masih terbuka luas dan kebutuhan akan properti yang dari tahun ke tahun terus meningkat.

Dari sudut pandang ini uang yang didapatkan sangat besar potensinya. Karena jasa seorang agen properti duhargai cukup besar. Tiap transaksi yang berhasil dilakukannya seorang agen properti independen mendapatkan tak kurang 2,5% dari nilai transaksi.

Apabila berhasil lakukan transaksi senilai 1 milyar rupiah maka seorang agen properti independen mendapatkan jasa 25 juta rupiah. Bayangkan bila berhasil menggolkan 2 atau lebih transaksi tiap bulan. Bisa dihitung penghasilannya.

Kedua dari sisi kemudahan, karena untuk menjadi broker properti independen tidak harus berpendidikan tinggi, tidak dibutuhkan pengalaman kerja dan tidak membutuhkan modal yang besar. (more…)

Tentang Developer Properti yang Belum Banyak Dipahami Orang

Pemahaman orang bahwa bisnis properti sebagai developer adalah membangun perumahan, apartemen atau perkantoran, gudang atau jenis properti lainnya. Kelihatannya sederhana, langkahnya mudah, miliki tanah lalu bangun dan jual. Tahapannyapun mudah seperti sering dilihat, pasarkan saja dulu walahpun produk fisiknya belum ada, atau belum dibangun. Ini sering dilakukan developer; menjual produk saat fisiknya belum dibangun.

Dari sisi bisnis, bisnis pengembangan properti amat menguntungkan karena sampai kapanpun orang selalu membutuhkan properti. Properti adalah kebutuhan dasar manusia. Selagai orang hidup orang akan selalu butuh tempat tinggal yang layak, tempat tinggal itulah yang disediakan oleh developer. Semakin hari manusia semakin banyak tetapi tanah ya se itu-itu saja, permintaan meningkat tetapi penyediaan tidak. Tuhan tidak lagi membuat bumi kedua. Hukum ekonomi berlaku, semakin tinggi permintaan tetapi penyediaan tidak meningkat maka harga akan naik.

Sisi lainnya kita lihat bahwa negara menjamin bahwa setiap warga negara harus mendapatkan tempat tinggal yang layak, seperti termaktub dalam UUD 1945 Pasal 28H ayait 1, yang berbunyi:

Hak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta hak untuk memperoleh pelayanan kesehatan.

Dari sisi pengembang, berbisnis properti amat menguntugkan dan menantang. Menguntungkan karena harga properti yang amat tinggi dan tentu saja dibarengi dengan keuntungan yang besar jika berbisnis properti. Bisnis properti amat menguntungkan karena karena banyak sekali aspek developer properti yang musti dipahami.

Nah dalam artikel kali ini akan kita bahas tentang aspek apa saja yang musti diperhatikan ketika berbisnis properti sebagai developer. Diantara aspek itu adalah sebuah bisnis legalitas, padat modal dan hasil, padat waktu, padat mental, sabar dan pelakunya harus berkomitmen kuat.

Developer Properti adalah Bisnis Legalitas

Bisnis developer properti adalah bisnis legalitas karena seluruh aktifitas developer mulai dari membeli tanah sampai dengan membangun dan pemasaran proyek bersinggungan dengan peraturan, baik berupa undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan menteri dan peraturan daerah.

Tentang pertanahan dan sertifikat tanah diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria. Selanjutnya ketika mensertifikatkan tanah diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya, tentang jual beli, perjanjian dan kontrak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Selain itu, tentang penjualan properti dan hubungannya dengan perbankan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. (more…)

Begini Menggunakan Script Selling dalam Menjual Perumahan

Script selling dalam menjual properti adalah konsep tanya jawab dengan calon konsumen dimana seorang tenaga penjual sudah menghapalkan jawaban dari setiap pertanyaan yang mungkin akan ditaranyakan oleh calon pembeli. Script selling berguna untuk memastikan bahwa jawaban tenaga penjual tidak melenceng dari yang sudah ditetapkan. Dengan adanya script selling ini diharapkan calon konsumen mendapatkan gambaran yang pasti tentang proyek yang sedang dipasarkan. Untuk tenaga penjual script selling ini harus dihapalkan. Gimana caranya? Caranya adalah dengan membaca berulang-ulang, memahami jawaban yang akan diberikan.

Karena mungkin saja pertanyaan dari calon konsumen agak berbeda dengan yang sudah dihapalkan sehingga tenaga penjual harus kreatif juga memberikan jawaban tetapi tidak berlawanan dengan script selling yang sudah dibuat. Terutama sekali tentang penguasaan terhadap product knowledge.

Penguasaan product knowledge

Tenaga marketing perumahan yang bagus adalah mereka yang menguasai produk knowledge yang sedang mereka pasarkan. Pengetahuan yang dituntut untuk dikuasai oleh tenaga marketing tidak hanya tentang fisik produk, seperti spesifikasi teknis, keunggulan kompetitif tetapi lebih jauh lagi harus bisa menguasai seluruh aspek yang berhubungan dengan perumahan yang sedang dipasarkan termasuk penguasaan tentang aspek legalitas.

Setelah mengetahui semua product knowlegde selanjutnya seorang marketing harus sanggup menjawab setiap pertanyaan dari calon konsumen. Pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dijawab dengan meyakinkan, lugas tanpa ada kesan dibuat-buat, padahal sebenarnya jawaban-jawaban tersebut sudah terprogram sedemikian rupa dalam memori si marketing person. Jawaban dari pertanyaan-pertanyaan yang mungkin timbul dari seorang calon konsumen inilah yang dinamakan dengan script selling.

Dalam mengonsep script selling seorang marketing sudah harus memperkirakan pertanyaan-pertanyaan yang biasanya akan muncul dari konsumen dan mempersiapkan jawabannya sehingga si marketing akan terlihat seperti seorang resi marketing tiada tanding. Hal ini dengan amat mudah didapat oleh seorang marketing setelah sering berinteraksi dengan konsumen.

(more…)

Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?

Memahami lahan yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah amat penting untuk dipahami seorang developer atau orang yang berkeinginan menjadi developer. Ketika akan mengakuisisi lahan pahami dulu ciri-ciri lahan yang bagus.

Ini untuk menghindari Anda membangun proyek di lokasi yang tidak feasible sehingga nanti akan kesulitan dalam menjual. Tidak feasible bisa dari sisi lokasi, bentuk lahan, kondisi kontur lahan, atau legalitas yang sedang bermasalah. Itulah beberapa hal yang harus diperhatikan ketika ketika Anda mengembangkan suatu lahan menjadi proyek properti.

Selain kondisi yang tersebut di atas, ada beberapa hal lainnya yang musti diperhatikan diantaranya kondisi fisik tanahnya, elevasi tanah dibandingkan dengan kondisi sekitar, tersedianya saluran pembuangan, ada akses jalan ke lokasi yang memadai, adanya developer lain yang juga mengembangkan proyek di sekitar lokasi dan berada di sunrise area, dan lain-lain.

Fisik Tanah Berupa Tanah Kering

Kondisi fisik tanah harus menjadi pertimbangan, karena ini akan mempengaruhi besarnya cost dan waktu untuk mengerjakan persiapan lahan. Misalnya tanahnya masih berupa sawah basah, maka diperlukan cost dan waktu untuk membuat fisik lahan menjadi kering untuk siap dibangun. Kondisi lahan lainnya yang biasa ditemui adalah ladang basah, lahan gambut, empang, rawa-rawa dan lain-lain.

Posisi Tanahnya lebih Tinggi dari Jalan di Depannya

Selanjutnya lahan yang layak untuk diakuisisi untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah posisi lahan yang lebih tinggi dari jalan di depannya, sekurangnya sama tinggi. (more…)

Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah

Berbisnis kavling tanah merupakan salah satu pilihan bisnis di bidang properti, selain menjadi developer, broker, kontraktor dan investor.

Dari segi pelaksanaan dan biaya yang dibutuhkan menjual properti dalam bentuk kaveling tanah saja lebih simple dibandingkan dengan menjual properti dalam bentuk produk jadi seperti rumah, apartemen, office building dan jenis properti lainnya.

Melakukan bisnis kaveling tanah lebih simpel

Lebih simpel di sini maksudnya jika dilihat dari sisi perizinan dan pekerjaan fisik proyek jika dibandingkan dengan proyek perumahan. Perizinan yang dibutuhkan tidak perlu lengkap seperti proyek perumahan atau proyek properti lainnya. Perizinan tidak memerlukan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Tetapi sebaiknya perizinan yang diurus oleh seorang pebisnis kaveling sebaiknya sampai dengan pengesahan siteplan. Tujuannya supaya ketika telah terjual lalu pembeli akan membangan kaveling-nya maka itu bisa dilakukan. Jangan sampai orang yang sudah membeli kaveling lalu tidak bisa membangun.

Dari sisi pelaksanaan fisik berbisnis kaveling tanah sangat simpel. Si developer tidak perlu membangun unit-unit rumah. Yang diperlukan hanya merapikan lahan dan membuat patok-patok kaveling untuk menentukan posisi kaveling sehingga pembeli tahu letak kaveling yang dibelinya.

Modalnya lebih kecil dibandingkan membangun perumahan

Biaya yang dibutuhkanpun terbilang lebih sedikit karena hanya butuh beli tanah dan beberapa urusan legalitas dan perijinan. Bisnis kaveling tanah bisa menjadi pilihan jika anda tidak memiliki modal yang cukup dan tidak ingin dipusingin oleh ribetnya pelaksanaan proyek.

Satu lagi, waktu pelaksanaan proyek juga tidak terlalu panjang jika dibandingkan dengan menjual produk properti dengan luasan area yang sama. (more…)