Ini Pengalaman Saya Negosiasi Lahan Kerjasama

Melakukan penawaran kepada pemilik lahan untuk dijadikan proyek properti kadang membawa keasyikan tersendiri. Banyak pengalaman yang bisa dijadikan pelajaran dari hari ke hari.

Tergantung motivasi penjual menjual tanahnya

Dari pengalaman-pengalaman tersebut saya berkesimpulan bahwa banyak hal yang mempengaruhi deal-nya penawaran, diantaranya adalah motivasi si penjual.

Jika motivasi penjual adalah sangat terdesak terhadap uang dalam jumlah besar, maka doi pasti mengharapkan tanahnya dibayar lunas, harga lebih murahpun tidak mengapa.

Tetapi jika jumlah kebutuhannya hanya sekedar dan bisa ditutupi oleh hanya sebagian dari harga tanah bisa dipastikan negosiasi bisa berjalan lancar. Misalnya dengan dibayar lima persen saja dari harga total maka kebutuhannya sudah terpenuhi. (more…)

Kreatif Developer Pas-Pasan Mencari Modal Bangun Rumah  Ketika KPL KYG Tidak Memungkinkan

Saya baru ketemu developer yang kreatif mencari modal. Dia adalah developer pemula dengan modal pas-pasan.

Proyek dia perijinan lengkap sudah sampai IMB pecah. Demikian juga sertifikat, sudah HGB an. PT, bahkan sudah pecah satuan. Tapi kredit pemilikan lahan (KPL) dan kredit yasa griya (KYG) ternyata tidak bisa diajukan di Bank BTN.

Kok bisa, beberapa penyebab ketika semua sudah lengkap tapi tidak dapat dukungan KPL/KYG Bank BTN seperti proyek dari lahan kerjasama dengan pemilik tanah, dimana kesepakatannya pemilik tanah harus jadi pengurus seperti direktur atau komisaris.

Cilakanya, pemilik tanah riwayat Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) atau BI Checking jelek. Harga mati tidak bisa didukung bank. Sementara memecat dia dari kedudukannya tidak memungkinkan karena terikat kesepakatan.

Bisa juga karena kesalahan membuat kesepakatan di awal, dimana tanah tidak boleh diagunkan kalau belum lunas. Padahal dana untuk pelunasan justru mengandalkan dukungan KPL Bank BTN.

Jadi sebelum ada uang sekarung, KPL/KYG tidak mungkin didapat dari Bank. Inti cerita pada tulisan ini hanya satu, yaitu tidak bisa dapat KPL dan KYG, titik.

Terus sebagai developer modal pas-pasan, dari mana dia dapat modal untuk membangun?, ketika proyek rumah subsidi, bangunan harus 100% baru bisa akad KPR. (more…)

Testing The Water, Teknik Jitu Menilai Respon Konsumen

seaview-ancol-jaya-seafront1Ada sebuah strategi yang bisa dilakukan apabila kita akan membuka proyek properti di suatu lokasi. Terutama lokasi perumahan yang akan dibangun adalah di daerah baru yang belum dikenal kondisi masyarakatnya, baik daya beli maupun kebutuhan terhadap hunian baru.

Strategi ini dilakukan untuk melihat kebutuhan masyarakat terhadap perumahan di lokasi tersebut. Karena jika Anda memaksakan untuk membuka proyek di lokasi yang belum Anda ketahui karakteristiknya maka proyek Anda beresiko.

Cara mudah untuk melihat respon pasar adalah dengan mamasang spanduk di lokasi strategis di sekitar lokasi. Tujuan pemasangan spanduk ini adalah untuk mengetahui seberapa besar respon masyarakat terhadap perumahan yang akan dibangun.

 

Kira-kira bunyi spanduk tersebut seperti ini:

“TUNDA DULU KEINGINAN ANDA BELI RUMAH, KAMI AKAN HADIR DI TENGAH KOTA ANDA”

Hubungi 0123456789

Redaksionalnya tidak harus seperti ini, bebas berekspresi tetapi tujuannya satu, yaitu ingin melihat respon masyarakat terhadap akan hadirnya perumahan baru.

Spanduk ini akan memberikan warning kepada setiap orang yang ingin membeli rumah bahwa akan dibangun suatu perumahan di dekat lokasi mereka.

Jika seseorang memang berniat akan membeli rumah maka bisa dipastikan dia akan menelepon untuk menanyakan lebih jauh, bisa jadi yang ditanyakan lokasi persisnya, tipe yang akan dibangun berapa, dan harga perumahan yang akan dipasarkan berapa. (more…)

Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)

“Bang, saya minat menjadi developer properti, tapi ngga punya modal gimana ya bang”
“Kalo punya modal dulu baru mau bisnis semua orang juga bisa”
“Trus gimana bang”
“Banyak juga orang yang sudah sukses berbisnis itu dulunya ngga punya uang”
“Maksudnya?”
“Coba kau fikir, orang kaya itu mereka kaya dulu baru bisnis atau bisnis dulu baru kaya. Jangan lihat orang kaya yang stress trus nyabu ya, itu mah kaya dari orok”
“Iya juga ya bang”
“Nah, paham maksudku tho? Sebelum sukses mereka ya berjuang dulu. Berjuang itu juga modal, ngga melulu soal modal uang”
“Mau beli tanah sudah pada mahal bang”
“Iya, aku juga tahu. Kalo dirimu ngga punya uang bisa ajak temanmu yang punya uang kerjasama”
“Temanku ngga ada yang kaya bang”
“Cari lahan kecil-kecil saja dulu, yang bisa dibayar seratus juta misalnya, ajak 2 orang teman yang punya uang 50 juta. Atau cari temanmu yang punya uang 20 juta 5 orang. Atau lebih kecil lagi bisa juga, cari temanmu yang punya uang 10 juta 10 orang. Temanmu pasti percaya padamu tho?”
“Wah kecil sekali bang”
“Kalo gitu cari tanah yang lebih besar. Lalu ajak temanmu yang punya uang 5 milyar”
“Wah ngga ada temanku yang punya uang segitu bang, kalau cari investor bisa ngga bang”
“Bisa saja cari investor, tapi dirimu siapa?”

Dapat Tanah Lebih Malah Menuntut

Aneh

Kejadian ini aneh, tapi terjadi, ini aneh tapi nyata. Saya awalnya tidak percaya ketika diceritakan oleh seorang teman developer tentang kejadian ini.

Aneh kan? Ada orang yang protes gara-gara dia mendapatkan kelebihan tanah di kaveling yang dia beli. Ngga tahu juga alasannya, apakah ada alasan mistis, atau ekonomis atau malah politis.. hehehe.

Kejadian bermula ketika seorang konsumen datang pada saat perumahan dipasarkan tetapi masih dalam bentuk tanah kosong, hanya masih berupa patok-patok kaveling dengan benang. Beberapa bowplank memang sudah terpasang dan beberapa tukang sedang bekerja. (more…)

[TRUE STORY] Jangan Anggap Remeh Legalitas Proyek

Ini pengalaman Mas Kholil

18 bulan yang lalu saya ketemu Mas Kholil. Ia sedang memulai proyeknya di atas lahan keluarga, luasnya  kurang lebih 1,2 ha.

Dia mulai membangun di bagian depan dulu, seluas 3000 m2. Pada saat saya berkunjung ke proyeknya, proyek sudah jalan dengan membangun lebih dari 20 unit.

Pada saat itu prestasi fisik masih kurang lebih 50%. Mas Kholil memulai semua dari nol. Sebagai pengusaha jasa umroh yang tutup karena Covid-19, ia memulai proyek propertinya dengan nol pengalaman, nol pelatihan, nol keahlian konstruksi, nol keahlian penjualan.

Di samping nol, juga mungkin minus modal karena usaha travelnya tutup karena Covid-19. 

Satu-satunya yang tidak nol hanya lahan saja, yaitu milik orang tua. Ketika saya tanya dari mana duit buat mbangun unit rumahnya, dijawab,  ya utang sana sini.

Ketika saya tanya apa yang bisa dibantu, ya modal pak.  (dalam hati saya udah tahu jawabannya). Saya jawab, kalau butuh modal, saya juga lagi cari modal mas…

Dengan bekal nol yang ada, Mas Kholil memulai semua tanpa urus ijin dan legalitas lahan. Bangun aja terus. Dia menawarkan skema properti syariah murni, cicil bertahap, 5 sd 8 tahun. Dari sini dia dapat cashflow atau pemasukan.

Uang muka (DP) minimal sampai dengan seharga Borongan unit rumah, maka dia bangun. Tidak ada yang salah dari sistem ini. Tinggal pinter-pinter memilih calon konsumen yang bagus. Begitu dapat konsumen yang salah, gagal angsuran, maka selesai 1 unit gagal. (more…)

PMK NOMOR 81/PMK.010/2019 Tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan PPN

Pasal 1

(1) Atas penyerahan rumah umum, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.

(2) Rumah umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan rumah sederhana dan rumah sangat sederhana sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga Undang Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

Pasal 2

(1) Rumah sederhana dan rumah sangat sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dilnaksud dalam Pasal 1 ayat (2) adalah rumah yang memenuhi ketentuan, sebagai berikut:

a . luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enammeter persegi);

  1. harga jual tidak melebihi batasan harga jual, dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini;
  2. merupakan rumah pertama yang dimiliki oleh orang pribadi yang termasuk dalam kelompok masyarakat berpenghasilan rendah, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal, dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 (empat) tahun sejak dimiliki;
  3. luas tanah tidak kurang dari 60 m2 (enam puluh meter persegi); dan
  4. perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.

(2) Pengaturan hargajual sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b berlaku ketentuan sebagai berikut: (more…)

Tanda Terima Sertifikat Membawa Petaka

Hati-hati terhadap sertifikat palsu

Seorang kawan saya dibuat pusing tujuh keliling oleh kliennya. Ceritanya begini, dia diserahi satu sertifikat tanah yang berlokasi di Jakarta Selatan untuk dibangun townhouse.

Luasnya tidak begitu besar, sekitar 1200 meter-an tetapi dengan lokasi tanah yang berada di Jakarta sudah pasti harga jualnya sangat tinggi jika dibandingkan dengan harga tanah di luar Jakarta. Sekurangnya harganya 4 juta/m2, bisa dihitung harga totalnya.

Melihat fisik sertifikatnya kelihatan bahwa sertifikatnya adalah sertifikat asli karena kawan saya ini sudah tidak asing lagi dengan fisik sertifikat.

Tetapi ketika dilakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan ketahuan bahwa sertifikat ini adalah sertifikat palsu. (more…)

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 22-23 Februari 2025 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti